Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durch­leuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem vierköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:

Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Die Laufzeit beträgt rund 24 Monate. Eine vorzeitige Rückzahlung seitens des Projektentwicklers ist nach rund 18 Monaten möglich, wenn das Projekt gemäß Zeitplan abgeschlossen wird.

PROJEKTSTATUS

• Das Grundstück wurde angekauft.
• Die Baugenehmigung wurde erteilt.
• Ca. 35 % der geplanten Baukosten sind an Gewerke vergeben, die Baumaßnahmen sollen zeitnah beginnen.
• Die Gesamtfertigstellung ist in Q1 2021 geplant.

Darlehensstruktur und Darlehensvergabe

• Darlehensnehmerin ist die „Paulus Wohnbau GmbH“. In der Gesellschaft werden weitere Wohnbauprojekte in der Region um Stuttgart realisiert. Per 31.03.19 befanden sich 13 Projekte in Bau, bei 13 Projekten sollte der Bau bis September 2019 erfolgen und acht Projektentwicklungen befanden sich in Vorbereitung.
• Die Paulus Wohnbau GmbH weist laut der Creditreform einen Bonitätsindex von 186 aus, welcher einer sehr guten Bonität entspricht.
• Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur Deckung der Baukosten.
• Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG abgewickelt.

Auszahlungsvoraussetzungen

Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:

• Vorlage des Grundstückskaufvertrags. (bereits erfüllt)
• Vorlage der Teilungserklärung inkl. der angelegten Grundbuchblätter. (bereits erfüllt
• Vorlage der Baugenehmigung inkl. aller Nachträge. (bereits erfüllt)
• Vorlage des gezeichneten Darlehensvertrags mit der Bank für Tirol und Vorarlberg AG in Höhe von maximal 8.480.000 €. (bereits erfüllt)
• Nachweis eines Vergabestandes von mindestens 1.856.000 € brutto (d.h. 30% der Baukosten inkl. Baunebenkosten in Höhe von 6.188.000 € brutto). (bereits erfüllt)
• Vorlage notarieller, unwiderruflicher Kaufverträge über mind. 1.100.000 € (d.h. 10% der kalkulierten Verkaufspreise inkl. Stellplätzen von insgesamt 11.000.000 €). bereits erfüllt
• Nachweis der eingebrachten Eigenmittel durch Kontobelege in Höhe von mindestens 667.000 €.
• Vorlage einer rechtsverbindlich unterzeichneten selbstschuldnerischen Höchstbetragsbürgschaft des Gesellschafters Erwin Paulus in Höhe von 1.200.000 €, diese erlischt bei Erreichen eines Vertriebsstandes von 50% des geplanten Gesamtverkaufspreises von 11.000.000 €.

Rück­zahlungs­strategie

Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über den Verkauf der Wohneinheiten und Stellplätze.

• Die Wohneinheiten werden für durchschnittlich 6.408 €/m² an Kapitalanleger und Eigennutzer verkauft. Vier Wohnungen sind veräußert.
• Die Tiefgaragenstellplätze werden für je 38.000 €, und 28 Combiparker für je 29.000 € und ein Außenstellplatz für 20.000 € veräußert. Zwei Combiparker sind verkauft.
• Die drei Hobbyräume werden für jeweils 20.000 € veräußert.
• Insgesamt sind Erlöse von rund 11,02 Mio. € geplant
• Die geplante Rendite des Projekts beträgt rund 15,68 %.

Finanzierungsstruktur des Projektes

• Das Projekt wird über ein Bankdarlehen finanziert.
• Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 9,53 Mio. €.
  • 7,66 Mio. € wird über ein Bankdarlehen finanziert*
  • 0,67 Mio. € werden mit Eigenmitteln finanziert**
  • 1,20 Mio. € stellt zinsbaustein.de als sonstige Vermögensanlage (Forderungen aus einem Bankdarlehen) bereit.***

* Das Bankdarlehen kann bis zu EUR 8,48 Mio. betragen. ** gleichrangig zur zinsbaustein.de-Forderung. *** Inkl. Fundingpuffer kann die Vermögensanlage bis zu 1.250.000 € betragen.

Chancen und Risiken - Das Projekt

Risiken

Chancen

Es besteht das Risiko von Baufehlern und/ oder Verzögerungen. Diese können zu Kostensteigerungen und/oder einer späteren Kaufpreiszahlung führen. Es besteht das Risiko von unerwarteten Kostensteigerungen. Es besteht ein potenzielles Insolvenzrisiko des Projektentwicklers und/oder der Baupartner. Beim Verkauf der Wohneinheiten können möglicherweise nicht die geplanten Erlöse erzielt werden. Es kann nicht sichergestellt werden, dass der Bürge im Schadensfall über genug Vermögen verfügt, um die komplette Darlehenssumme zu ersetzen. Die Kaufpreise befinden sich oberhalb des lokalen Durchschnitts. Keine Objektgesellschaft: In der Gesellschaft finden neben der Projektentwicklung „Wohnen am Hillerplatz“ noch weitere Projektentwicklungen statt.

Die Bau­genehmigung ist er­teilt und der Bau soll in Kürze be­ginnen. Der Bau erfolgt durch Einzel­gewerke, es sind bereits 35 % der ge­planten Bau– und Bau­neben­kosten ver­geben. Der Projekt­ent­wickler ist seit Jahr­zehnten erfolg­reich am Markt tätig und hat über 100 Projekte rea­lisiert. Der Geschäfts­führer des Projekt­ent­wicklers bürgt mit seinem Privat­vermögen, bis ein Vor­vertriebs­stand von 50 % der ge­planten Er­löse er­reicht ist. Attraktive und zentrale Lage des Pro­jekts in Bietigheim-Bissingen. Das Projekt erzielt eine ge­plante Marge von über 15 %, welche Raum für Kostens­teigerungen und/oder Preis­senkungen bietet.

Chancen und Risiken - Anlageform

Risiken	Chancen
Im Falle einer In­solvenz des Darlehens­nehmers wird aus der Insolvenz­masse zuerst der Fremd­kapital­geber (Bank) bedient. Be­sicherungen können im Schadens­fall möglicher­weise nicht die volle Investitions­summe der An­leger kom­pensieren, das kann zum Total­verlust führen.	Es wurden sechs Monate Sicherheits­puffer für mögliche Ver­zögerungen beim Projekt in der Darlehens­laufzeit ver­einbart. Feste Ver­zinsung, welche nicht an die Pro­fite des Immobilien­projekts ge­koppelt ist. Durch die Finanzierung über einen Forderungs­ankauf ist es möglich in diesem Projekt eine Bürg­schaft als Zusatz­sicherheit zu ver­wenden.

Die Paulus Wohnbau GmbH ist ein mittelständischer Projektentwickler mit 47 Mitarbeitern.

Sie ging aus der Paulus Wohnbau & Immobilien GmbH hervor, die im Jahre 1995 gegründet wurde und sich seit 1998 auf hochwertige Wohnimmobilien in Orts- und Stadtkernen spezialisiert. Die Auswahl der Lagen für die Bauprojekte erfolgt unter Berücksichtigung der hohen infrastrukturellen Anforderungen der jeweiligen Kunden.

Die baulichen Aktivitäten der Paulus Wohnbau konzentrieren sich auf den Großraum Stuttgart, den Rems-Murr-Kreis und den Kreis Ludwigsburg. Insgesamt wurden bereits über 100 Projekte mit rund 1.000 Einheiten vornehmlich in den Segmenten Seniorenwohnungen und Komfortwohnen realisiert. Dank der Vielzahl an erfolgreichen Projekten kann die Paulus Wohnbau bei Neuentwicklungen auf weitreichende Erfahrung zurückgreifen.

2007 hat sich die Firma in einen Bauträgerarm (Paulus Wohnbau GmbH) und in einen Immobilienverwaltungsarm (Paulus Immobilien GmbH) geteilt. Dazu kommt eine eigene Maler-, Trockenbau- und Elektrikerabteilung, mit der noch besser auf die Sonderwünsche der Kunden eingegangen werden kann.

Über zinsbaustein.de hat die Paulus Wohnbau GmbH bereits das Projekt „Studentenapartments Heilbronn“ finanziert und vorzeitig zurückgeführt.

Auswahl von Referenzprojekten der Paulus Wohnbau GmbH

„Wohnen am Hillerplatz“: Neubau einer modernen Wohnanlage im Zentrum von Bietigheim-Bissingen

Im Zentrum von Bietigheim-Bissingen entsteht ein modernes Mehrfamilienhaus mit 19 Wohneinheiten und 32 Stellplätzen.

Die Wohneinheiten variieren von 2–4 Zimmern mit einer Wohnfläche von rund 51 m²–128 m². Sie werden mit hochwertigem Parkett, elektrischen Rollläden, Videosprechanlagen mit Farbmonitor und Balkonen oder Terrassen mit Gartenanteil ausgestattet. Im obersten Geschoss befinden sich Penthouse-Wohnungen mit großen Dachterrassen.

Alle Wohnungen und die Tiefgarage mit 31 Stellplätzen sind bequem mit einem Aufzug zu erreichen. Im Außenbereich sind ein Außenstellplatz und zwei Besucherstellplätze geplant. Des Weiteren sind in der ersten Untergeschossebene drei Hobbyräume vorhanden, die separat zum Verkauf stehen.

Der Bau erfolgt durch Einzelgewerke, wobei bereits rund 35 % der geplanten Baukosten vergeben wurden (Erdarbeiten, Rohbau, Architekten leistungen und Tragwerksplanung).

Auf dem Grundstück befanden sich vor der Projektierung zwei Bestandgebäude, die beide bereits abgerissen sind.

Die Baugenehmigung liegt bereits vor und die Rohbauarbeiten sollen zeitnah beginnen. Die Fertigstellung des Projekts ist im ersten Quartal 2021 geplant

Relevante Fakten nach Fertigstellung
Stand­ort	Hindenburgstraße 1, 74321 Bietigheim-Bissingen
Grund­stücksfläche	1.109 m²
Bruttogeschossfläche	3.418 m²
Wohnfläche	1.562 m²
Wohneinheiten	19
Zimmeranzahl pro Wohnung	2-4
Wohnfläche pro Wohnung	51 m² – 128 m²
Stellplätze	32

Makrolage: Bietigheim-Bissingen – historische Kreisstadt zwischen Stuttgart und Heilbronn

Bietigheim-Bissingen liegt im Baden-Württembergischen Landkreis Ludwigsburg, ca. 30 km von Stuttgart und Heilbronn entfernt. Die Stadt Ludwigsburg ist rund 10 km von Bietigheim-Bissingen entfernt.

Es handelt sich um einen Zusammenschluss der historischen Städte Bissingen und Bietigheim mit zahlreichen gut erhaltenen Bauwerken aus dem Mittelalter und der Renaissance.

Von 2011-2017 ist die Bevölkerung in Bietigheim-Bissingen kontinuierlich um insgesamt 3,7 % auf rund 43.260 Einwohner gestiegen. Bis 2030 wird eine weitere leichte Zunahme auf rund 43.470 Einwohner erwartet.¹

Nach einer Auswertung der Hans-Böcker-Stiftung hatten die privaten Haushalte im Landkreis Ludwigsburg 2016 durchschnittlich ein verfügbares Einkommen von 25.231 € pro Kopf, das ist mehr als die Durchschnittswerte von Baden-Württemberg (23.947 €) und Bayern (24.026 €).² Die Arbeitslosenquote lag im Juni 2019 bei 2,7 %, das sind 0,6 Prozentpunkte weniger als im Juni 2016.³

Neben zahlreichen Unternehmen in Stuttgart bieten auch die mittelständischen Betriebe in Ludwigsburg Arbeitsmöglichkeiten. Dazu zählen beispielsweise das Beratungsunternehmen „MHP - A PORSCHE COMPANY“, der Automobilzulieferer „BorgWarner Ludwigsburg GmbH“, der Werkzeugmaschinenbauer „Gleason-Pfauter GmbH“ und die Kreissparkasse Ludwigsburg.

Relevante Fakten - Landkreis Ludwigsburg
Bevölkerungsanzahl 20171	43.260
Verfügbares Einkommen pro Person 20162	25.231 €
Arbeitslosenquote Juni 20193	2,7 %

Mikrolage: Wohngebiet nahe der Altstadt

Das Projektgrundstück befindet sich in einer ruhigen Seitenstraße eines Wohngebiets. 500 m weiter beginnt die Altstadt Bietigheims mit Läden, Restaurants, Bars und Arztpraxen.

Ca. drei Gehminuten vom Grundstück entfernt befindet sich ein unbebautes Gebiet mit Spazierwegen und einem Spielplatz. In weniger als zehn Gehminuten erreichen die Anwohner einen Kindergarten und eine Grundschule. Ein Gymnasium ist in weniger als 15 Minuten mit dem Bus erreichbar.

Für die Freizeitgestaltung bieten sich beispielsweise verschiedene Sportvereine an, die in einer zehn Fahrradminuten entfernten Sporthalle beheimatet sind. Mehrere Museen und Galerien in der Altstadt bieten ein wechselndes Kulturprogramm.

Ca. sieben Fahrradminuten dauert der Weg zum nächsten Bahnhof („Ellental“), von dem Zugverbindungen in ca. 20 Minuten nach Stuttgart und in ca. 40 Minuten nach Heilbronn fahren. Den Flughafen Stuttgart erreichen die Anwohner mit dem Auto in rund 40 Minuten.

Quellen

1. Bertelsmann Stiftung: Wegweiser Kommune
2. Hans-Böckler-Stiftung: WSI Verteilungsmonitor
3. Agentur für Arbeit: Arbeitsmarkt im Überblick

Im folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben möchten:

April 2021

• Die Fenster sind zu 90 % eingebaut und die Gipsdielenwände sind zu 90 % fertig. Die Trockenbauarbeiten sowie die Deckendämmung der Tiefgarage sollen in Kürze fertiggestellt sein
• Derzeit laufen die Rohinstallationen der Heizungs-, Sanitär- und Elektrotechnik
• Rund 86 % der geplanten Baukosten und Baunebenkosten sind vergeben. In den nächsten Wochen sollen die Gewerke „Kombi-Parksystem“, „Garagentore“ sowie „Schlosserarbeiten“ vergeben werden
• Durch Kostenerhöhungen bei den Bau- und Baunebenkosten von rund 500.000 € wurde die Reserveposition aufgebraucht. Die aktuell erwartete Projektrendite ist mit über 12 % als gut und auskömmlich zu beurteilen
• Es besteht weiterhin eine Verzögerung, da der Abbruch des Bestandsgebäudes später als geplant beginnen konnte. Die vollständige Fertigstellung des Bauvorhabens ist im vierten Quartal 2021 vorgesehen (ursprünglich: Erstes Quartal 2021)
• Die planmäßige Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens ist gemäß Aussage des Projektentwicklers gewährleistet
• Mittlerweile sind 8 von 19 Wohneinheiten, alle 3 Hobbyräume und 7 von 32 Stellplätzen veräußert. Drei weitere Wohneinheiten sind reserviert

Januar 2021

• Der Innenausbau verläuft weitgehend planmäßig. Die Fenster konnten aufgrund pandemiebedingten Lieferschwierigkeiten nicht wie geplant im Dezember 2020 eingebaut werden. Der Einbau wird nun im Februar 2021 erfolgen
• Rund 80 % der geplanten Baukosten inkl. Baunebenkosten sind vergeben. Die Gewerke für Dachdecker, Klempner, Flachdach und Sonnenschutz sollen kurzfristig vergeben werden
• Es besteht weiterhin eine Verzögerung, da der Abbruch des Bestandsgebäudes später als geplant beginnen konnte. Die vollständige Fertigstellung des Bauvorhabens ist im vierten Quartal 2021 vorgesehen (ursprünglich: Erstes Quartal 2021)
• Die planmäßige Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens ist gemäß Aussage des Projektentwicklers gewährleistet
• Es sind unverändert 7 von 19 Wohneinheiten, alle 3 Hobbyräume und 6 von 32 Stellplätzen veräußert
• Die Verkaufsaktivitäten vor Ort waren im letzten Quartal durch die Pandemie nur eingeschränkt möglich. Der Projektentwickler ist zuversichtlich, dass im 1. und 2. Quartal 2021 aufgrund des Baufortschrittes weitere Verkäufe realisiert werden können
• Aktuell liegen eine Reservierung und eine Kaufzusage für eine Wohnung vor

Oktober 2020

• Der Rohbau wurde fast fertiggestellt. Derzeit werden die Zimmer- und Dachdeckerarbeiten vorbereitet. Mit der Einbringung der Rohinstallation für Wasser/Abwasser, Strom und Heizung wurde begonnen
• Bis Mitte Dezember 2020 werden die Fenster eingesetzt und die Trockenbauarbeiten begonnen
• Das Projekt verläuft im Kostenplan
• Da der Abbruch des Bestandsgebäudes später als geplant begonnen werden konnte, besteht weiterhin eine leichte Verzögerung. Noch immer besteht ein ausreichender Zeitpuffer für die Laufzeit des zinsbaustein.de-Darlehens
• Aktuell sind rund 70 % der geplanten Baukosten inkl. Baunebenkosten vergeben
• Es wurden 7 von 19 Wohneinheiten, alle 3 Hobbyräume und 6 von 32 Stellplätzen veräußert
• Damit wurden bereits rund 30 % der insgesamt geplanten Erlöse erzielt
• Zwei weitere Wohnungen sind reserviert

Juli 2020

• Der Rohbau ist in der Erstellung, die Wände bis zum ersten Obergeschoss sind gestellt
• Das Projekt verläuft im Kostenplan
• 47% der geplanten Baukosten- inkl. Baunebenkosten sind vergeben
• Die Gewerke für Gerüstbau und Fenster sollen kurzfristig vergeben werden
• Es besteht weiterhin eine kurze Verzögerung, da der Abbruch das Bestandsgebäudes erst später als geplant begonnen werden konnte
• Es besteht aus heutiger Sicht ein ausreichender Zeitpuffer in der Laufzeit des zinsbaustein.de-Darlehens
• Es sind unverändert 6 von 19 Wohneinheiten sowie 2 von 3 Hobbyräumen und 5 von 32 Stellplätzen veräußert
• 2 weitere Wohnungen sind reserviert
• Aktuell besteht wieder mehr Interesse an den angebotenen Besichtigungsterminen am Wochenende

April 2020

• Die Außenwände sind zu 35 % gestellt
• Bei der Tiefgarage sind die Wände und der Boden fertiggestellt, nun läuft die Abdichtung
• Das Projekt verläuft im Kostenplan. Seit dem letzten Update wurden die Gewerke für Heizungen, sanitäre Anlagen und Elektrik vergeben
• Es besteht weiterhin eine kurze Verzögerung, da der Abbruch das Bestandsgebäudes erst später als geplant begonnen werden konnte. Es besteht aus heutiger Sicht ein ausreichender Zeitpuffer in der Laufzeit des zinsbaustein.de-Darlehens
• Es sind 6 von 19 Wohneinheiten sowie 2 von 3 Hobbyräumen und 5 von 32 Stellplätzen veräußert. 2 weitere Wohnungen sind reserviert
• Der Entwickler hat mit den bereits geschlossenen Kaufverträgen rund 24 % des insgesamt geplanten Kaufpreisvolumens erzielt
• Aktuell wird die Baustelle ohne wesentliche Auswirkungen weitergeführt. Künftige Folgen der Situation sind noch nicht absehbar
• Das Vertriebsteam des Projektentwicklers ist weiterhin normal besetzt. Nach Absprache werden Besichtigungstermine am Wochenende angeboten

Januar 2020

• Der Verbau und Erdaushub sind abgeschlossen
• Die Arbeit am Fundament ist fast abgeschlossen
• Das Projekt verläuft im Kostenplan
• Es sind 35% der geplanten Baukosten- inkl. Baunebenkosten vergeben.
• Es gab eine kurze Verzögerung beim Abbruch des früheren Hauses, da das beauftragte Unternehmen eine andere Baustelle nicht rechtzeitig fertig stellen konnte
• Die Fertigstellung des Projektes ist nun inkl. genügend Zeitpuffer im Sommer 2021 (statt erstes Quartal 2021) geplant
• Es besteht ein ausreichender Zeitpuffer in der Laufzeit des zinsbaustein.de-Darlehens, um eine planmäßige Rückzahlung zu gewährleisten
• Es sind fünf Wohneinheiten sowie ein Hobbyraum und drei Stellplätze veräußert. Drei weitere Wohnungen sind reserviert

Oktober 2019

• Die Baugenehmigung wurde erteilt
• Mit den Rohbauarbeiten wurde bereits begonnen
• Der Kran sowie die Baustelleneinrichtung sind seit September 2019 auf dem Baufeld vorhanden
• Die Pfahlgründung des vorderen Hauses ist erledigt. Der Verbau ist fertiggestellt
• Es sind 35% der geplanten Baukosten- inkl. Baunebenkosten vergeben
• Das Projekt verläuft im Zeit- und Kostenplan
• Es sind fünf von 19 Wohneinheiten sowie ein Hobbyraum und drei Stellplätze veräußert
• Die Vertriebsquote beträgt rund 16% bezogen auf die Verkaufserlöse

Projekt „Wohnen am Hillerplatz“ im Überblick

Nahe der Altstadt von Bietigheim-Bissingen bei Stuttgart entsteht eine Wohnanlage mit 19 Wohneinheiten, drei Hobbyräumen und 32 Stellplätzen. Das zinsbaustein.de-Darlehen wird aus dem Einzelverkauf der Wohnungen, Hobbyräume und Stellplätze zurückgezahlt.

Neu: Über den Forderungsankauf eines Bankdarlehens bieten wir Ihnen erstmalig eine Besicherung an.

• Projektumfang: Neubau einer modernen Wohnanlage mit 19 Wohneinheiten.
• Besicherung: Selbstschuldnerische Bürgschaft. Bis 50 % der geplanten Verkaufserlöse erreicht sind, haftet der Hauptgesellschafter der Projektentwicklungsgesellschaft mit seinem privaten Vermögen in Höhe der Darlehenssumme.
• Vergabeart: Einzelgewerksvergabe. Es wurden bereits rund 35 % der geplanten Baukosten vergeben.
• Projektstand: Die Baugenehmigung liegt vor, der Bau soll in Kürze beginnen.
• Rückzahlungsszenario: Einzelverkauf der Wohnungen, Hobbyräume und Stellplätze über den Projektentwickler.
• Projektentwickler: Die Paulus Wohnbau GmbH wurde 1995 gegründet und hat mehr als 100 Projekte umgesetzt. Sie hat bereits ein Projekt über zinsbaustein.de finanziert und vorzeitig zurückgezahlt.

Projektstand (Platzierungszeitpunkt)

Lernen Sie das Projekt kennen