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Unsere Qualität: Der Projektauswahlprozess

ARTIKEL 10.07.2017

Wie stellt zinsbaustein.de die Qualität der angebotenen Investment-Projekte sicher?
Diese Frage möchten wir Ihnen beantworten.


Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird. Nur wenn es diesen Prozess erfolgreich durchlaufen hat, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung. Im Folgenden erfahren Sie, welche Faktoren wir bei unserer Auswahl betrachten und welche Personen an diesem Prozess beteiligt sind.



Welche Qualitätskriterien setzt zinsbaustein.de an?

zinsbaustein.de unterteilt Projekte bewusst nicht in “Risikoklassen". Das hat einen einfachen Grund: Wir stellen Ihnen ausschließlich Projekte mit erstklassigen Erfolgschancen, d.h. Projekte aus der besten “Risikoklasse", zur Verfügung.


Dieses Prinzip ist die Grundlage unserer Entscheidung, einen einheitlichen Zinssatz für alle Projekte auf zinsbaustein.de anzubieten. Wenn wir bei einem Projekt kritische Unsicherheitsfaktoren feststellen, lehnen wir es ab, anstatt zu versuchen, die zusätzlichen Risiken mit einem höheren Zinssatz zu kompensieren.


Whitepaper Was ist Immobilien Crowdinvesting



Der Selektionsprozess bei zinsbaustein.de: Welche Schritte durchläuft ein Projekt?

Unser Selektionsprozess besteht essentiell aus 3 Schritten:


1. Vorauswahl:

Am Anfang führen wir eine kurze Vorauswahl durch, um die Projekte schnell herauszufiltern, die sich grundsätzlich nicht für ein Crowdinvesting auf zinsbaustein.de eignen. Dieser Schritt dauert einige Stunden pro Projekt und konzentriert sich im Wesentlichen auf zwei Aspekte:


  • Die Projektkalkulation - sind Kosten- und Gewinnplanung solide und marktgerecht?
  • Besteht ein ausreichender Erfahrungshintergrund, um das geplante Immobilienprojekt erfolgreich umzusetzen?


Nur wenn beide Faktoren uns überzeugen, sehen wir uns das Projekt im nächsten Schritt genauer an.


2. Due Diligence

In diesem Schritt betrachten wir alle Informationen, die auch eine Bank prüft, bevor sie eine Objektfinanzierung vergibt. In der Regel benötigen wir dafür ca. fünf Werktage, abhängig von der Komplexität des geplanten Immobilienprojekts und der uns vorliegenden Unterlagen.

Folgende Faktoren werden hierbei betrachtet:


  • Genehmigungsstand - Liegen die relevanten Genehmigungen für das Projekt vor und sind sie korrekt? → Unsicherheiten, ob bspw. überhaupt eine Baugenehmigung erteilt wird, sind ein zusätzliches Risiko, das wir unseren Anlegern nicht zumuten möchten.
  • Bauplanung und Grundstücksinformationen - Ist das Bauprojekt korrekt geplant, oder wurden Fehler gemacht? → Wenn sich beispielsweise ein Gebäude auf das Nachbargrundstück erstreckt, kann dies massive Probleme verursachen.
  • Exit-Szenario - Wie wird der Projektentwickler Geld mit seinem Immobilienprojekt verdienen, um die Crowd-Darlehen unserer Investoren zurückzahlen zu können? → Sind genügend Vertriebskapazitäten für einen erfolgreichen Verkauf vorhanden?
  • Lage: Ist das Objekt marktgerecht, d.h. sind Preise der Wohn- oder Gewerbeeinheiten realistisch kalkuliert? Gibt es genügend potenzielle Kaufinteressenten für das Objekt?
  • Projektkalkulation - Sind die Zahlen realistisch? Gibt es genügend "Puffermarge" oder Kapitalreserven, sodass das Projekt auch unerwartete Kostenerhöhungen verkraften kann? Wir analysieren noch einmal genauer, mit welchen Baukosten und Verkaufsverträgen der Entwickler rechnet.
  • Der Projektentwickler - Wie sind die wirtschaftlichen Verhältnisse des Projektentwicklers? Wir durchleuchten die Bilanz und Firmenstruktur des Unternehmens.


Wenn wir Spezialimmobilien wie Pflegezentren analysieren, kommen regelmäßig Detailfragen auf - beispielsweise, ob das Projekt der Pflegeheim-Bauverordnung des jeweiligen Bundeslandes entspricht. Bei der Klärung solcher Sachverhalte unterstützt uns unsere Gesellschafterfirma, die Sontowski & Partner Group. Sontowski & Partner ist seit 30 Jahren als Projektentwickler am Markt und hat in diesem Zeitraum zahlreiche Spezialimmobilien erfolgreich realisiert.


3. Freigabe durch das Investment-Komitee

Im letzten Schritt werden alle wichtigen Daten des Due Diligence-Prozesses noch einmal von unserem Investment-Komitee diskutiert. Das aus erfahrenen Immobilien- und Finanzfachleuten bestehende Komitee durchleuchtet den Auswahlprozess und entscheidet dann final über eine Freigabe des Projektes.



Die wichtigsten Anlegerfragen zum Auswahlprozess


Die Sontowski & Partner group (S&P) stellt als Gesellschafter von zinsbaustein.de eigene Projekte auf der Plattform bereit. Entscheidet S&P damit also letztendlich darüber, ob ihre eigenen Projekte Anlegern für Investitionen zur Verfügung gestellt werden?

Nein. Auch Projekte der Sontowski & Partner Group unterliegen dem gleichen Auswahlprozess und strengen Kriterienkatalog wie alle anderen Projekte die auf zinsbaustein.de für Anleger bereitstellt werden sollen. Erst nach eingehender Begutachtung durch zinsbaustein.de wird ein Projekt unserem Investment-Komitee vorgestellt. Mehr Informationen über die Mitglieder des Komitees finden Sie unten im Artikel.


Warum verzichtete zinsbaustein.de bei den bisherigen Projekten auf die Besicherung durch eine Bürgschaft?

Die Wirksamkeit einer Bürgschaft ist davon abhängig, in wie weit der Bürge im Ernstfall in der Lage ist, diese zu bedienen und den finanziellen Ausfall des Projektes zu kompensieren. Dadurch entstehen Intransparenz und Unsicherheit. zinsbaustein.de wird ausschließlich werthaltige Sicherungsinstrumente im Sinne der Kunden verwenden.



Die Menschen hinter dem Prozess - wer ist in die Projektauswahl involviert?


Vorselektion & Due Diligence
  • Rainer Pillmayer

    Rainer Pillmayer

    Rainer war zuletzt im Vorstand der DIC Asset AG u.a. für das Fondsgeschäft und den Ankauf verantwortlich.
  • Helena Brunner

    Helena Brunner

    Helena hat über 10 Jahre lang als Kredit-Analystin für Immobiliendarlehen bei der Berlin Hyp und der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank gearbeitet.


Investment-Komitee
  • Marc Stilke

    Marc Stilke

    Als langjähriger Geschäftsführer von Immobilienscout24 bringt Marc seine umfangreiche Erfahrung mit dem Immobilienmarkt und der Vermarktung von Immobilien ein.
  • Dr. Henrik Medla

    Als Geschäftsführer der Sontowski & Partner Group, eines führenden Bauträgers im Süddeutschen Raum, hat Henrik umfangreiche Kenntnisse in der Planung und Bewertung von Immobilienprojekten.
  • Dr. Tilman Engel

    Tilman ist seit über 10 Jahren bei der S & P Group im Risikomanagement tätig und hat in dieser Zeit viel Erfahrung mit Risikoprüfungen für Immobilienprojekte gesammelt.
  • Eric Romba

    Als Geschäftsführer des Bundesverbandes Sachwerte und Investmentvermögen e.V. ist Eric Fachmann für Alternative Investmentprodukte. Außerdem besitzt er als praktizierender Rechtsanwalt juristische Fachkenntnisse, die er bei vertraglichen Fragen einsetzt.
  • Rainer Pillmayer

    Als Geschäftsführer von zinsbaustein.de ist Rainer auch im Investment-Komitee präsent.


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