Unsere Qualität: Die zinsbaustein.de Projektauswahl

ARTIKEL 10.07.2017

Wie stellt zinsbaustein.de die Qualität der angebotenen Investment-Projekte sicher?
Diese Frage möchten wir Ihnen beantworten.


Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten intensiv durchleuchtet wird. Nur wenn es diesen Prozess erfolgreich durchlaufen hat, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung. Im Folgenden erfahren Sie, welche Faktoren wir bei unserer Auswahl betrachten und welche Personen an diesem Prozess beteiligt sind.



Welche Qualitätskriterien setzt zinsbaustein.de an?

zinsbaustein.de unterteilt Projekte bewusst nicht in “Risikoklassen". Das hat einen einfachen Grund: Wir stellen Ihnen ausschließlich Projekte mit erstklassigen Erfolgschancen, d.h. Projekte aus der besten “Risikoklasse", zur Verfügung.

Wenn wir bei einem Projekt kritische Unsicherheitsfaktoren feststellen, lehnen wir es ab, anstatt zu versuchen, die zusätzlichen Risiken mit einem hohen Zinssatz zu kompensieren.



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Der Selektionsprozess bei zinsbaustein.de: Welche Schritte durchläuft ein Projekt?

Unser Selektionsprozess besteht essentiell aus 3 Schritten:


1. Vorauswahl:

Am Anfang führen wir eine Vorauswahl durch, um die Projekte schnell herauszufiltern, die sich grundsätzlich nicht für ein Crowdinvesting auf zinsbaustein.de eignen. Dieser Schritt dauert einige Stunden pro Projekt und konzentriert sich im Wesentlichen auf zwei Aspekte:


  • Die Projektkalkulation - sind Kosten- und Gewinnplanung solide und marktgerecht?
  • Besteht ein ausreichender Erfahrungshintergrund, um das geplante Immobilienprojekt erfolgreich umzusetzen?


Nur wenn beide Faktoren uns überzeugen, sehen wir uns das Projekt im nächsten Schritt genauer an.


2. Due Diligence

In diesem Schritt betrachten wir alle Informationen, die auch eine Bank prüft, bevor sie eine Objektfinanzierung vergibt. In der Regel benötigen wir dafür ca. fünf Werktage, abhängig von der Komplexität des geplanten Immobilienprojekts und der uns vorliegenden Unterlagen.

Folgende Faktoren werden hierbei betrachtet:


  • Genehmigungsstand - Liegen die relevanten Genehmigungen für das Projekt vor und sind sie korrekt? → Unsicherheiten, ob bspw. überhaupt eine Baugenehmigung erteilt wird, sind ein zusätzliches Risiko, das wir unseren Anlegern nicht zumuten möchten.
  • Bauplanung und Grundstücksinformationen - Ist das Bauprojekt korrekt geplant, oder wurden Fehler gemacht? → Wenn sich beispielsweise ein Gebäude auf das Nachbargrundstück erstreckt, kann dies massive Probleme verursachen.
  • Exit-Szenario - Wie wird der Projektentwickler Geld mit seinem Immobilienprojekt verdienen, um die Crowd-Darlehen unserer Investoren zurückzahlen zu können? → Sind genügend Vertriebskapazitäten für einen erfolgreichen Verkauf vorhanden?
  • Lage: Ist das Objekt marktgerecht, d.h. sind Preise der Wohn- oder Gewerbeeinheiten realistisch kalkuliert? Gibt es genügend potenzielle Kaufinteressenten für das Objekt?
  • Projektkalkulation - Sind die Zahlen realistisch? Gibt es genügend "Puffermarge" oder Kapitalreserven, sodass das Projekt auch unerwartete Kostenerhöhungen verkraften kann? Wir analysieren noch einmal genauer, mit welchen Baukosten und Verkaufsverträgen der Entwickler rechnet.
  • Der Projektentwickler - Wie sind die wirtschaftlichen Verhältnisse des Projektentwicklers? Wir durchleuchten die Bilanz und Firmenstruktur des Unternehmens.


Wenn wir Spezialimmobilien wie Pflegezentren analysieren, kommen regelmäßig Detailfragen auf - beispielsweise, ob das Projekt der Pflegeheim-Bauverordnung des jeweiligen Bundeslandes entspricht. Bei der Klärung solcher Sachverhalte unterstützt uns unsere Gesellschafterfirma, die Sontowski & Partner Group. Sontowski & Partner ist seit 30 Jahren als Projektentwickler am Markt und hat in diesem Zeitraum zahlreiche Spezialimmobilien erfolgreich realisiert.


3. Freigabe durch das Investment-Komitee

Im letzten Schritt werden alle wichtigen Daten des Due Diligence-Prozesses noch einmal von unserem Investment-Komitee diskutiert. Das aus erfahrenen Immobilien- und Finanzfachleuten bestehende Komitee durchleuchtet den Auswahlprozess und entscheidet dann final über eine Freigabe des Projektes.




Die Menschen hinter dem Prozess - wer ist in die Projektauswahl involviert?


Vorselektion & Due Diligence
  • Rainer Pillmayer

    Rainer Pillmayer

    Rainer war zuletzt im Vorstand der DIC Asset AG u.a. für das Fondsgeschäft und den Ankauf verantwortlich.
  • Martina Musolf

    Martina Musolf

    Martina ist Diplom-Kauffrau mit den Schwerpunkten Finanzdienstleistungen und Baubetrieb. Sie war als Kreditspezialistin u.a. bei der Commerzbank AG, Berliner Bank AG und der FAP Finance GmbH tätig.
  • Ksenia Le Faou

    Xenia Le Faou

    Xenia studierte Betriebswirtschaftslehre und war 10 Jahre bei der Deutschen Bank in den Bereichen Finanzierungsberatung und Kreditprüfung tätig.
  • Jasmin Wehr

    Jasmin Wehr

    Jasmin arbeitete 7 Jahre als Kreditanalystin in der Immobilienfinanzierung bei einem Tochterunternehmen der Berliner Sparkasse.
  • Franziska Dahlmann

    Franziska Dahlmann

    Franziska war vor zinsbaustein.de als Kreditanalystin für gewerbliche Immobilienfinanzierungen und als Immobilienfonds-Managerin tätig.


Investment-Komitee
  • Dr. Albert Tillmann

    Dr. Albert Tillmann ist seit September 2006 bei der Dr. Peters Group.Seit 2013 ist er Geschäfts­führer der Holding der Dr. Peters Group und unter anderem für den Bereich „Real Estate“, also Immo­bilien ver­ant­wortlich.
  • Dr. Tilman Engel

    Tilman ist Kaufmännischer Leiter bei der Sontowski & Partner Group und leitete zuvor das Risikomanagement und Controlling. Er hat tiefe Erfahrung in der Risikoprüfungen von Immobilienprojekten.
  • Eric Romba

    Als ehem. Geschäftsführer des Bundesverbandes Sachwerte und Investmentvermögen e.V. ist Eric Fachmann für Alternative Investmentprodukte. Außerdem besitzt er als praktizierender Rechtsanwalt juristische Fachkenntnisse, die er bei vertraglichen Fragen einsetzt.


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