Einfach online in Immobilien investieren

Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durch­leuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem fünfköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Das Investment-Komitee v.l.n.r.: Dr. Carolin Gabor, Eric Romba, Marc Stilke, Dr. Henrik Medla und Dr. Tilman Engel.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:

Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Eine vorzeitige Rückzahlung nach 12 Monaten ist möglich, wenn das Projekt gemäß Zeitplan abgeschlossen wird.

Projektstatus

• Das Grundstück wurde angekauft
• Die Baugenehmigung wurde erteilt
• Generalunternehmerverträge mit der Mastiok Bau GmbH (Hochbau) und der Philipp Dunkel GmbH & Co. KG (Tiefbau) sind geschlossen
• Ein Kaufvertrag mit der Aberdeen Asset Management GmbH wurde unterzeichnet. Vereinbart ist, dass der Kaufpreis in zwölf Raten zu festgelegten Meilensteinen im Baufortschritt ausgezahlt wird
• Die zweite der zwölf vereinbarten Kaufpreisraten wurde ausgezahlt
  
• Die Bauarbeiten beginnen im November 2017

Darlehensvergabe

• Darlehensnehmerin ist die in Recklinghausen ansässige RRR Real Estate GmbH, eine deutsche Objektgesellschaft des niederländischen Projektentwicklers De Hunnenschans Beheer B.V.
• Das Darlehen ist zweckgebunden und darf nur für das Projekt „Wohnen im Märchenviertel“ in Berlin verwendet werden
• Alle Zahlungsflüsse werden über den von der BaFin zertifizierten Zahlungstreuhänder secupay abgewickelt
• Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:
• Vorlage des Forward-Kaufvertrages der Aberdeen Asset Management Deutschland AG (bereits erfüllt)
• Nachweis über Zahlung der zweiten Kaufpreisrate der Aberdeen Asset Management Deutschland AG (bereits erfüllt)
• Nachweis des eingebrachten Eigenkapitals iHv 1.300.000 € (bereits erfüllt)
• Gezeichnete GU-Verträge für Tief-und Hochbau mit Bauunternehmen Philipp Dunkel GmbH & Co. KG (Tiefbau) und Mastiok Bau GmbH (Hochbau) (bereits erfüllt)
• Vorlage der Vorverträge (Letters of Intent) zur Vermietung der beiden Gewerbeeinheiten

Rückzahlungsstrategie

Die RRR Real Estate GmbH plant, das Darlehen über Teilzahlungen, die im mit Aberdeen Asset Management Deutschland AG geschlossenen Kaufvertrag vereinbart sind, zurückzuzahlen.

• Die Aberdeen Asset Management Deutschland AG hat die Wohneinheiten, Gewerbeeinheiten und Tiefgaragen-Stellplätze gekauft
• Der finale Kaufpreis richtet sich nach den Preisen, zu denen RRR Real Estate die beiden Gewerbeeinheiten vor Fertigstellung vermieten kann
• Der Mindest-Kaufpreis beträgt 30,74 Mio. €. Für den Höchstpreis von 32,75 Mio. € wurden Monatsmieten von 11 €/ m² für Nutzflächen und 6,50 €/ m² für Lagerflächen angesetzt
• Für die beiden Gewerbeeinheiten finden bereits fortgeschrittene Verhandlungen mit einem Kita-Betreiber und einem Betreiber einer Senioren-Tagespflegeeinrichtung statt
• Die Auszahlung des Kaufpreises erfolgt in zwölf Raten nach festgelegten Meilensteinen

Finanzierungsstruktur der Projektgesellschaft

• Der Großteil der Finanzierung erfolgt über die Zahlung von Kaufpreisraten, die bereits vor Projektfertigstellung gezahlt werden
• Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 26,71 Mio. €
• 23,910 Mio. € werden über Kaufpreisraten finanziert
• 1,3 Mio. € werden von der Projektgesellschaft als Eigenkapital eingebracht
• 1,5 Mio. € werden über zinsbaustein.de als Nachrangdarlehen bereitgestellt

Anlegersicherheit

Um zusätzliche Sicherheit für unsere Anleger zu schaffen, setzt zinsbaustein.de eine Reihe von Maßnahmen ein:

• Ein Zeitpuffer in der Darlehenslaufzeit jedes Projekts für unvorhergesehene Ereignisse
• Eine Auszahlungssperre sorgt dafür, dass die Gewinne, das Eigenkapital sowie sonstige Liquiditätspositionen bis zur Begleichung des Darlehens in der Gesellschaft verbleiben
• Ein strenger Auswahlprozess, in dem nur Projekte mit erstklassigen Erfolgschancen für Investitionen zugelassen werden

Mehr über die Kriterien des Auswahlprozesses und die beteiligten Personen erfahren Sie hier.

Übersicht: Das Chancen/ Risiken-Profil

Die Risiken

Falls die Kosten des Projektes den projektierten Erlös übersteigen, droht Anlegern der teilweise oder gesamte Verlust des eingesetzten Kapitals. Im Folgenden finden Sie die primären Risiken sowie Faktoren, die sie abmindern:

• Verzögerungen in der Fertigstellung können zu einer späteren Auszahlung der Kaufpreisraten führen → Der Projektentwickler und die Generalunternehmer besitzen jahrzehntelange Erfahrung. Die REAG GmbH führt zudem ein enges Baucontrolling durch
• Verzögerungen in der Fertigstellung können zu späteren Auszahlungen der Darlehen führen → Hierfür wurde ein Zeitpuffer von 6 Monaten im Darlehensvertrag berücksichtigt
• Baukosten können durch unvorhergesehene Ereignisse höher ausfallen → Ein Generalunternehmervertrag mit dem namhaften Bauunternehmen Mastiok Bau GmbH zum Festpreis wurde geschlossen
• Chemische Altlasten im Boden können zu Verzögerungen im Bau und/oder zusätzlichen Sanierungskosten führen → Der Boden wurde bereits 10 Jahren lang intensiv professionell saniert. Das Land Berlin hat Rücklagen, falls weitere Kosten anfallen
  

Die Chancen

• Feste Verzinsung von 5,25 % pro Jahr
• Keine Gebühren oder Aufschläge
• Ein unterzeichneter Kaufvertrag liegt vor
• Erfahrener Projektentwickler: De Hunnenschans Beheer B.V. ist seit 1981 am Markt
• Erfahrene Generalunternehmer: Mastiok Bau GmbH (Hochbau) wurde 1993 gegründet, die Philipp Dunkel GmbH & Co. KG (Tiefbau) 1933

Wohnen im Märchenviertel

Im Wohngebiet von Berlin-Köpenick, zwei Minuten vom S-Bahnhof entfernt, entstehen fünf Gebäudeteile mit 127 Wohneinheiten und zwei Gewerbeeinheiten. Aktuell werden fortgeschrittene Verhandlungen mit potenziellen Mietern (einer Kindertagesstätte und einer Senioren-Tagespflegestätte) geführt.

Die hochwertigen Zwei- bis Vier-Zimmer Wohnungen und Maisonette-Wohnungen sind alle per Fahrstuhl erreichbar und verfügen über große Balkons, Loggien oder Terrassen. Zusätzlich sind 75 TG-Stellplätze geplant.

Der Bau unterteilt sich in zwei Bauabschnitte, die auf dem gleichen Grundstück liegen: Hirtestraße 24-26 und Mahlsdorfer Straße 9-11. Beide Abschnitte werden ab November 2017 bebaut. Der Bau in der Hirtestraße soll im November 2018 fertiggestellt werden, der Abschluss des Bauabschnittes Mahlsdorfer Straße ist für Mai 2019 geplant.

Der Tiefbau wird vom Bauunternehmen Philipp Dunkel GmbH & Co. KG und der Hochbau vom GU Mastiok Bau GmbH zum Festpreis durchgeführt. Die seit 1933 aktive Philipp Dunkel GmbH & Co. KG besitzt jahrzehntelange Erfahrung mit Erdarbeiten. Die Mastiok Bau wurde 1993 gegründet und ist mittlerweile mit über 120 Mitarbeitern europaweit als Generalunternehmer tätig.

Das Grundstück wurde im 20. Jahrhundert industriell genutzt (chemische Reinigung und Färberei), deshalb ist eine Grundsanierung des Bodens bereits erfolgt. Diese ist von 2005–2015 erfolgt und wurde vom Land Berlin sowie dem Projektentwickler bezahlt.

Die Darlehensnehmerin RRR Real Estate GmbH, eine Objektgesellschaft der De Hunnenschans Beheer B.V., hat das Objekt bereits im Rahmen eines sogenannten „Forward Deals“ (d.h. ein Verkauf vor finaler Fertigstellung des Objekts) an den globalen Vermögensverwalter Aberdeen Asset Management verkauft. Mehr dazu erfahren Sie im Abschnitt „Chancen und Risiken“.

Aberdeen begleitet das Projekt seit einem frühen Stadium aktiv und hat u.a. den Generalunternehmer Mastiok Bau sowie die REAG GmbH als Baucontrolling-Beauftragten vermittelt.

Makrolage: Treptow-Köpenick - Historischer Standort mit moderner Infrastruktur

Berlin-Köpenick wurde bereits vor dem Mittelalter besiedelt und besitzt noch heute mit dem wunderschönen Altstadtkern und der Legende vom „Hauptmann von Köpenick“ viel historisches Flair.

Als einer der grünsten und am dünnsten besiedelten Bezirke bietet Köpenick sich als idyllischer Wohnbezirk für Familien mit Kindern an.¹

Nahegelegene Forschungs- und Wirtschaftszentren in Adlershof, im Technologie- und Gründerzentrum Schöneweide und im Innovationspark Wuhlheide bieten zahlreiche Arbeitsmöglichkeiten. Durch den Ausbau des gut erreichbaren Flughafens Schönefeld wird weiteres Wachstum in der Umgebung erwartet.

Zusätzlich machen eine erstklassige Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und die in Innenstadtrichtung führende Autobahn A113 das Pendeln in den Stadtkern bequem möglich.

Mikrolage: Grünes Refugium mit erstklassiger Anbindung

Das Märchenviertel ist ein üppig begrüntes Wohngebiet nahe den Wäldern am südöstlichen Stadtrand. Der Projektstandort ist nur 550 m vom Bahnhof Berlin-Köpenick entfernt, von dem aus die Bewohner in rund 20 Minuten in die Stadtmitte Berlins pendeln können.

Rund um den Bahnhof befinden sich zahlreiche Restaurants, Geschäfte, Apotheken und Arztpraxen. Direkt am Rande des Grundstücks fährt eine Straßenbahn Richtung S-Bahnhof ab, sodass der Standort sich auch gut für mobilitätseingeschränkte Bewohner eignet.

Mit dem Müggelsee und dem nur 900 m entfernten Köpenicker Wald stehen den Bewohnern zwei schöne Naherholungsgebiete in Laufreichweite zur Verfügung. Das Stadion des lokalen Fußballvereins Union Berlin ist in weniger als 20 Minuten fußläufig zu erreichen.

Im Folgenden finden Sie Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:

Neu seit Juni 2018: Auf der Website des Projektentwicklers werden regelmäßig Fotos zum Bautenstand veröffentlicht.

Mai 2019

• Am 22.05.2019 werden die Investments inklusive Verzinsung zurückgezahlt




März 2019

• Aktuell werden nach und nach die Obergeschosse der Rohbauten erstellt
• In der Mahlsdorfer Straße laufen die Arbeiten am ersten Obergeschoss, bei einem Teil ist bereits das zweite Obergeschoss abgeschlossen
• In der Hirtestraße wurden die Bodenplatten gelegt und die Arbeiten am Erdgeschoss haben begonnen. Im Teilbereich der Hirtestraße wurde bereits das 1.OG errichtet
• Der geplante Gewinn aus dem Verkauf des Projektes steigt auf Grund der Änderung der Nutzungsart von Wohnen auf Seniorenwohnen
• Jedoch sind dadurch diverse Umplanungen der Flächen und Umrechnungsschlüssel in den Verträgen mit dem Käufer Aberdeen Asset Management und den Mietern erforderlich geworden, sodass diese erst im Mai 2019 gezeichnet werden können
• Es besteht weiterhin ein Bauverzug durch die Umplanungen vom 3- zum 6-Spänner
• Die zusätzlich entstandenen Kosten werden vom Käufer übernommen
• Der Terminplan wird entsprechend vom Generalunternehmer aktualisiert und das Projekt wird voraussichtlich Mitte 2020 fertiggestellt
• Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt aus den Mitteln der Gesellschaft zum geplanten Laufzeitende nach 18 Monaten








November 2018

• Dem Projektentwickler ist es gelungen, den Vermietungsstand deutlich zu erhöhen und den Verkaufspreis der Projektes zu steigern
• Für die ge­werblichen Mieter wurden jedoch im laufenden Baustellenbetrieb um­fang­reiche Ump­lanungen vor­ge­nommen, wie beispiels­weise eine Änderung der Grundrisse von einem Dreispänner zu einem Sechsspänner sowie die Neu­ge­staltung als Senioren­resi­denz
• Die Miet­ver­träge mit der Seniorenresidenz, der Kinder­tages­stätte und dem Käufer werden im Dezember 2018 gezeichnet
• Umplanungen und Lieferschwierigkeiten führten zum Bau­ver­zug von ca. drei Monaten, welcher unter anderem durch eine Ver­stärkung der Bau­mann­schaft kompensiert wer­den soll
• Sämt­liche durch den Bau­ver­zug ent­stehenden Kosten werden vom Käufer Aberdeen übernommen. Die Kaufpreiszahlungen gehen planmäßig beim Projektentwickler ein
• Die Rückzahlung des Darlehens im Mai 2019 bleibt von den aktuellen Ereignissen unberührt








August 2018

• Der Bau verläuft fast planmäßig
• Derzeit gibt es zwei Wochen Verzögerung wegen einer Umplanung für die gewerblichen Mieter
• Diesen Monat beginnt der Aushub für den Bauabschnitt in der Hirtestraße
• Ebenfalls diesen Monat wird planmäßig die nächste Kaufpreisrate gezahlt








Mai 2018

• Nach der Frostperiode geht der Bau gut voran
• Aktuell wird das Kellergeschoss errichtet
• Eine weitere Kaufpreisrate von Aberdeen Asset Management ist plan­mäßig geflossen, die nächste Rate ist bereits in Vorbereitung
• Die Mietverträge für die Gewerbeflächen werden aktuell endverhandelt








Februar 2018

• Der Bau befindet sich im Zeitplan
• Der Erdaushub in der Mahlsdorfer Straße ist beendet
• In der Woche ab dem 26.02.2018 werden die Baukräne aufgestellt und es sind erste Anschläge für die Baustelle geplant
• Die zweite Kaufpreisrate für den Bauabschnitt der Mahlsdorfer Straße ist planmäßig beglichen worden.
• Für die zwei Gewerbeeinheiten liegen Vorverträge mit einem Kindergartenbetreiber und einem Verwalter von Senioren-Pflegewohnungen vor
  

Die Highlights auf einen Blick

• Wohnbau-/Gewerbeprojekt: Bau von 127 Wohneinheiten, zwei Gewerbeeinheiten und 75 Stellplätzen
• Bereits verkauft: Ein Kaufvertrag mit dem globalen Investor Aberdeen Asset Management liegt vor
• Erfahrener Projektentwickler: De Hunnenschans Beheer B.V. wurde 1981 gegründet und hat zahlreiche Großprojekte umgesetzt
• Erfahrener Generalunternehmer: Die Mastiok Bau GmbH besitzt 24 Jahre Erfahrung und ist europaweit aktiv
• Kurze Laufzeit: 18 Monate mit vorzeitiger Rückzahlungsoption seitens des Darlehensnehmers nach 12 Monaten
• Fortgeschrittener Projektstatus: Die Baugenehmigung liegt vor, die Arbeiten haben begonnen
• Strenger Auswahlprozess: Das Projekt wurde nach den strengen Zinsbaustein-Auswahlkriterien an den Projektentwickler und die Erfolgschancen des Vorhabens ausgewählt