SeeTor Office Nürnberg
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Laufzeit36 Monate
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Fester Zins5,25 % p. a.
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Anlagesummeab 500 €
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Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
„SeeTor Office Nürnberg“: Neubau eines Gebäudekomplexes mit Gewerbeflächen
In Nürnberg entsteht das Wohn- und Geschäftsquartier „SeeTor City Campus Nürnberg“ mit Wohn- und verschiedenen Geschäftsflächen. Gegenstand der zinsbaustein.de-Finanzierung ist der Gewerbeneubau mit rund 21.000 m2 vermietbaren Büro-, Einzelhandels- und Gastronomieflächen.
Der Projektentwickler Sontowski & Partner Group hat bereits neun Projekte über zinsbaustein.de finanziert und vertragsgemäß oder vorzeitig zurückgeführt.
Das Projekt im Überblick
- Projektumfang: Neubau mit rund 21.000 m2 vermietbaren Büro-, Einzelhandels- und Gastronomieflächen sowie einer Tiefgarage mit mehr als 300 Kfz-Stellplätzen.
- Projektentwickler: Die Sontowski & Partner Group hat in 36 Jahren rund 300 Büro-/Einzelhandels- Projekte realisiert und ein Projektvolumen von mehr als drei Milliarden € entwickelt.
- Projektstand: Die Bestandsgebäude auf dem Projektgrundstück sind abgerissen, der Bodenaushub ist erfolgt und mit dem Hochbau wurde begonnen.
- Rückzahlungsszenario: Es ist ein Globalverkauf des Objektes geplant.
- Vermietungsstand: Mit der Vermietung wurde begonnen. Mehr als 30 % der Flächen sind bereits vermietet.
- Vergabeart: Der Bau erfolgt durch den Generalunternehmer Mauss Bau GmbH & Co. KG aus Erlangen, mit dem seit Jahren eine intensive Geschäftsbeziehung besteht.
- Standort Das Objekt befindet sich im Nürnberger Stadtteil Mögeldorf direkt gegenüber des Business Towers der Nürnberger Versicherungsgruppe.
Projektfortschritt (Platzierungszeitpunkt)
Lernen Sie das Projekt und den Entwickler kennen
https://zinsbaustein.wistia.com/medias/0ibp5if4dzIm folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben möchten:
Der Projektentwickler hat eine Webcam installiert, mit der Sie den Baufortschritt beobachten können.
Januar 2024
Projektfortschritt
Die Arbeiten an den Fassaden, Dächern und Außenanlagen sind mittlerweile abgeschlossen. Auch die Erschließung sowie die Wiederherstellung der öffentlichen Flächen sind abgeschlossen. Die Tiefgarage ist nun zur vollständigen Nutzung freigegeben.
In Bauteil A wurden vier von sechs Einheiten bereits an die aktuellen Mieter übergeben. Eine weitere Fläche wurde weitestgehend fertiggestellt und soll Ende des 1. Quartals 2024 übergeben werden.
In Bauteil B wurden die Flächen an den Mieter bereits übergeben.
In Bauteil C wurden zwei von sechs Etagen bereits übergeben. Für die Flächen des Mieters REWE findet momentan der Ausbau der technischen Anlagen statt. Die Übergabe ist für Mai 2024 terminiert. Für die Flächen des Mieters Regus ist der Ausbau weitestgehend abgeschlossen. Die Übergabe soll noch im 1. Quartal 2024 geschehen.
In Bauteil D sind bereits zwei Drittel der Flächen vermietet. Für das übrige Drittel finden Gespräche mit aussichtsreichen Kandidaten statt.
In Bauteil E findet derzeit der Ausbau statt. Die Übergaben an die verschiedenen Mieter sind sowohl im 1. Quartal als auch im 2. Quartal 2024 geplant.
Zeit- und Kostenplan
Die Fertigstellung des Projekts wird für das 2. Quartal 2024 erwartet. Nach Angaben des Projektentwicklers ist die Verzögerung auf weiterhin gestörte Lieferketten und somit längere Lieferzeiten für die vorgesehenen Einbauten zurückzuführen.
Die Nachträge zu den Ausbauleistungen, insbesondere für REWE, werden noch geprüft und befinden sich in finaler Abstimmung mit dem Generalunternehmer. Einzelne kleinere Positionen wurden bereits beauftragt.
Verkauf und Vermietung
Der Vermietungsstand liegt zum 31.01.2024 weiterhin bei ungefähr 93 % auf Basis der mit der Bank vereinbarten Jahresnettokaltmiete. Derzeit laufen vielversprechende Verhandlungen mit einem Mietinteressenten zur Übernahme aller restlichen Flächen im Objekt.
Rückzahlung
Hinsichtlich der planmäßigen Rückzahlung der zinsbaustein.de-Mittel hat der Projektentwickler uns mitgeteilt, dass die am 30.04.2024 fälligen Zahlungen in der Liquiditätsplanung zur termingerechten Zahlung vorgesehen sind.
Juli/Oktober 2023
Aufgrund von Urlaubszeit und wesentlichen Veränderungen im Projekt, die der Projektentwickler weitergeben wollte, hat sich das Reporting aus dem Juli 2023 verzögert, sodass nun zum Stichtag 19.09.2023 berichtet wird. Der Projektentwickler bittet darum, das zu entschuldigen. Ein Reporting zum Juli 2023 entfällt somit und das vorliegende Reporting ersetzt die Berichterstattung für Oktober 2023, da keine gravierenden Neuerungen vom Projektentwickler erwartet werden.
- Die Fassadenarbeiten sind, bis auf vereinzelte Bereiche im Erdgeschoss für Montageeinbringungen sowie in einzelnen untergeordneten Bereichen, abgeschlossen. Das Gerüst wird nur noch zu Einbringzwecken und zur Vervollständigung letzter Arbeiten an zwei Bereichen verwendet. Die Arbeiten auf den Dachterrassen schreiten voran.
- Die Schallschutzwand ist installiert und das Durchgangsbauwerk vervollständigt.
- Die Erschließungsmaßnahmen entlang der Ostendstraße sind abgeschlossen. Die Erschließungsmaßnahmen in der Stichstraße sind bis auf Restarbeiten und das Räumen der Baufläche abgeschlossen.
- Die Außenanlagenarbeiten im Innenhof sind vorangeschritten. Die Müll- sowie Fahrradhäuschen wurden errichtet und begrünt. Die Pflasterflächen wurden fast abschließend hergestellt und Grünflächen sind angelegt.
- Die Tiefgarage wurde bereits für 75 % der Fläche in Betrieb genommen und steht den Mietern zur Verfügung. Auf den verbleibenden 25 % finden Restarbeiten statt.
- In Bauteil A erfolgte die Übergabe der Mietflächen an WTS am 04.09.2023. Der Ausbau der Flächen von Bakovic Logopädie sowie manu dextra schreiten voran. Die Hohlraumbodenarbeiten sind abgeschlossen und die Trockenbauarbeiten sowie Heizung-Lüftung-Sanitär- und Elektrotechnik-Rohinstallation finden derzeit statt. An den vertraglich vereinbarten Terminen wird festgehalten.
- In Bauteil B sind die Trockenbauarbeiten größtenteils und die Fliesenarbeiten in den Bädern großflächig abgeschlossen. Die Hohlraumbodenarbeiten sind fertiggestellt und die Heiz-Kühldecken sind größtenteils abgeschlossen. Die Malerarbeiten laufen.
- Für Bauteil C findet derzeit der Ausbau für die Mieter statt. Für Sonntag&Partner laufen derzeit noch die Arbeiten an der Dachterrasse. Die Mietfläche wurde am 31.08.2023 übergeben. Für Regus sind die Hohlraumbodenarbeiten und die Elektro-Rohinstallation abgeschlossen und die Trockenbauarbeiten sowie Fliesenarbeiten sind weitestgehend fertiggestellt. Die Systemtrennwände und Bodenbelagsarbeiten sind in Vorbereitung.
- In Bauteil D wurde die Mietfläche am 23.08.2023 an MD Bayern übergeben. Des weiteren läuft der Mieterausbau für KoKoNo. Hier sind die Estricharbeiten und die Rohinstallation für Heizung-Lüftung-Sanitär sowie Elektro bereits abgeschlossen. Die Fliesenarbeiten in der Küche und den Sanitärbereichen sind weitestgehend fertiggestellt. Die Malerarbeiten sind weit vorangeschritten und der Außenbereich wurde hergestellt.
- In Bauteil E haben die Arbeiten begonnen. Die Trockenbauarbeiten in den ersten Geschossen sind vorangeschritten und die Heizung-Lüftung-Sanitär- sowie Elektro-Rohinstallationen finden statt.
- Es wird weiterhin an einer Fertigstellung im 1. Quartal 2024 festgehalten.
- Es wurden vereinzelte, berechtigt gestellte Nachträge beauftragt. Weitere kleinere Nachträge befinden sich in der Prüfung. Neue Beauftragungen sind seit dem letzten Berichtszeitraum nicht erfolgt. Die vergebenen Leistungen verlaufen budgetkonform.
- Der Vermietungsstand liegt bei ca. 93 %. Der Gesundheitsdienstleister Dentro Therapie Center GmbH hat ca. 600 m2 Praxisfläche angemietet und im gewerblichen Teil wurden ca. 584 m2 an den Personalvermittler NES Fircroft vermietet.
- Zudem laufen Verhandlungen mit Mietinteressenten über weitere 867 m2 Fläche. Insgesamt sind noch rund 3600 m2 Mietfläche verfügbar.
- Zur Rückzahlung hat uns der Projektentwickler mitgeteilt, dass versucht wird, die Finanzierungsstruktur soweit es geht zu prolongieren und falls notwendig abzulösen. Die Gespräche mit potenziellen Partnern laufen. Das Gespräch mit dem Seniorfinanzierer verlief erfolgsversprechend. Eine Rückführung des zinsbaustein.de-Darlehens ist in jedem Falle gesichert.
Projektfortschritt
Zeit- und Kostenplan
Vermietungs- und Verkaufsstand
April 2023
- Am gesamten Gebäude sind die Dämmarbeiten an der Fassade abgeschlossen, die Fenster sind (abgesehen von Montageöffnungen) vollständig montiert und die Fassadenoberbelagsarbeiten und die Montage der Sprinkleranlage befinden sich in den letzten Zügen.
- Im Gebäudeteil A ist die Montage des Wärmedämmverbundsystems abgeschlossen. Die Malerarbeiten sind weitestgehend abgeschlossen und auch die Montage der Heiz-Kühl-Decken steht kurz vor dem Abschluss. Aktuell laufen sowohl die Feininstallation der technischen Gewerke sowie die Erstellung des Fassadenbelags.
- In Bauteil B sind die Dämm- und Abdichtungsarbeiten am Dach und die Hohlraumbodenarbeiten abgeschlossen und es laufen die Trockenbauarbeiten sowie die Rohinstallation der technischen Gewerke.
- Für Gebäudeteil C sind die Hohlraumbodenarbeiten und weitestgehend auch die Trockenbauarbeiten abgeschlossen. Aktuell laufen die Feininstallation der technischen Gewerke und die Malerarbeiten.
- In Gebäudeteil D sind die Trockenbauarbeiten und die Montage der Heiz-Kühl-Decken abgeschlossen. Die Feininstallation der technischen Gewerke sowie die Dachbegrünung schreiten voran.
- In Gebäudeteil E befinden sich die Fassadenarbeiten und die Dachbegrünung im Abschluss.
- In den Gebäudeteilen A, C und D sind die Ausbauarbeiten für die zukünftigen Mieter weiter vorangeschritten.
- Im Gebäudeteilt B wurde mit dem Ausbau eines Mieterbereichs begonnen.
- Trotz Maßnahmen zum Entgegenwirken der Covid-19-Pandemie und des Ukrainekriegs, wie die Sicherung von Baumaterialien, kam es zu Lieferengpässen, sodass der Fertigstellungstermin nun für das 1. Quartal 2024 prognostiziert wird.
- Unabhängig vom Fertigstellungstermin, ist eine Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens zum vereinbarten Termin durch den Projektentwickler gesichert.
- Abgesehen von den zuletzt berichteten Kostenveränderungen verlaufen die vergebenen Leistungen budgetkonform.
- Der Vermietungsstand liegt zum 31.03.2023 bei ca. 83 %. Es wurden Mietverträge über rund 700 m² in den Bauteilen A und E, sowie acht Tiefgaragenstellplätze geschlossen. Es laufen Gespräche mit Interessenten aus der Marktforschungs-, Finanzdienstleistungs- und IT-Branche.
- Die Aufnahme der selektiven Ansprache von potentiellen Käufern erfolgt mit fortschreitender Projektreife (sowohl Vermietungs- als auch Bautenstand). Zur Verbesserung der Vermarktungsfähigkeit wird ein Zertifikat in Gold der DGNB angestrebt sowie der technische Standard analog BEG55 realisiert.
Projektfortschritt
Zeit- und Kostenplan
Vermietungs- und Verkaufsstand
Bilder von der Baustelle
Januar 2023
- Für Gebäudeteil A ist die Rohinstallation der Technischen Gebäudeausrüstung abgeschlossen. Weiterhin wurden die Hohlraumböden installiert, die Trockenbauwände gestellt und die Dämmungen und Abdichtungen am Dach abgeschlossen. Auch in den Bauteilen D und E sind die Dämmungs- und Abdichtungsarbeiten am Dach bereits abgeschlossen. Zudem steht der Einbau der Fensterrahmen in allen Gebäuden kurz vor dem Abschluss.
- Aktuell werden in den Gebäudeteilen A, C und D die Bereiche der bereits feststehenden, zukünftigen Mieter ausgebaut. Auch laufen die Dämm- und Abdichtungsarbeiten am Dach für die Gebäudeteile B und C. Für die Gebäudeteile C und E wird weiterhin an den Fassaden gearbeitet. Das Gesamtprojekt verläuft somit im Zeitplan.
- Der Vermietungsstand lag zum 31.12.2022 bei ca. 76 %.
- Eine der beiden zuletzt berichteten Verhandlungen verlief positiv, sodass ein Mietvertrag über 600 m2 mit einem Unternehmen aus der Finanzdienstleistungsbranche abgeschlossen werden konnte. Zudem bestehen weiterhin laufende Verhandlungen mit Interessenten aus der Finanzdienstleistungs- und unternehmensbezogenen Dienstleistungsbranche für alle Gebäudeteile über ca. 1.400 m2.
- Die bisher erzielten Mieten liegen im Schnitt immer noch über den ursprünglich angedachten Preisen.
- Die Vermarktung des Objekts wurde aktuell eingestellt und die Verkaufsprovision vorerst aus der Kalkulation entnommen. Die Anpassung der Vermarktungsstrategie ist der aktuellen Marktsituation geschuldet, wonach die derzeitige Unsicherheit in der Prognose der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung Ankaufsentscheidungen von institutionellen Investoren deutlich hemmt. Mit Blick auf die Gesamtlaufzeit der Projektentwicklung kann der Projektentwickler die Entscheidung treffen, die Vermarktung zunächst zurückzustellen. Die Qualitätsparameter des Projektes, insbesondere der Vermietungsstand und die ESG-konforme Gebäudequalität, stehen für unverändert gute Perspektiven im Zuge eines zu erwartenden Abklingens der Unsicherheiten im Markt ein Verkaufsergebnis im oder über dem Rahmen der Planungen zu erzielen.
- Durch wesentlich höhere Erschließungskosten wurden die Gesamtinvestitionskosten auf aktuell 94,3 Mio. € erhöht. Als Kompensationsmaßnahme belässt der Projektentwickler Eigenmittel im Projekt, welche er ansonsten hätte entnehmen können.
Projektfortschritt
Vermietungsstand
Vermarktung
Projektkosten
Bilder von der Baustelle
Oktober 2022
- Die Rohbauarbeiten sind in allen Gebäudeteilen fertiggestellt. In den Bauteilen A bis E wurden die Fensterrahmen in den Obergeschossen eingebaut und das Einglasen hat begonnen. Die Fassadenarbeiten in den Bauteilen A, C und E laufen. In Bauteil A, Bauteil C und Bauteil D wird der Ausbau der Mietbereiche umgesetzt.
- Der Grundausbau der Technischen Gebäudeausrüstung in allen Bauteilen ist abgeschlossen. Die Notabdichtung der Dächer ist auf allen Gebäuden erfolgt.
- Abgesehen von der im letzten Update berichteten Kostenerhöhung, lauft das Projekt zeit- und budgetkonform.
- Der Vermietungsstand lag zum 30.09.2022 bei ca. 72 Prozent. Es laufen derzeit Verhandlungen mit Interessenten aus der Finanzdienstleistungs- und Gesundheitsbranche über je 600 m2 Mietfläche in Bauteil E. Verhandlungen mit weiteren Interessenten aus der Dienstleistungsbranche laufen aussagegemäß erfolgsversprechend.
- Es werden derzeit Gespräche mit potenziellen Investoren geführt.
Projektfortschritt
Vermietungsstand
Vermarktung
Bilder von der Baustelle
August 2022
- Für das Bauteil E sind die Rohbauarbeiten inklusive des fünften Obergeschosses fertiggestellt.
- Die Rohbauarbeiten für Bauteil A und Bauteil D sind einschließlich des vierten Obergeschosses fertiggestellt.
- Ebenfalls sind die Rohbauarbeiten für Bauteil C einschließlich des dritten Obergeschosses fertiggestellt.
- Die Rohbauarbeiten für Bauteil B sind einschließlich des zweiten Obergeschosses fertiggestellt.*
- Die Pflasterarbeiten in der zweiten Tiefgaragenebene sind fertiggestellt.
- Die Rohbaufertigstellung ist für das dritte Quartal 2022 geplant.
- Für die verbliebende Mietfläche im Bauteil B konnte mit der adesso SE ein bonitätsstarker Mieter gefunden werden.
- Die Gesamtmietfläche des Unternehmens beläuft sich auf 3.881 m2 im ersten bis fünften Obergeschoss. Weiterhin werden fünf der 32 elektrifizierten Tiefgaragen-Stellplätze von der adesso SE angemietet.
- Der Abschluss eines Mietvertrages für eine Teilfläche des Bauteils A steht aussagegemäß kurz vor dem Abschluss.
- Der Vermietungsstand lag zum 30.06.2022 bei ca. 72 Prozent.
- Verhandlungen mit weiteren Interessenten aus der Dienstleistungs- und Gesundheitsbranche laufen laut Projektentwickler erfolgsversprechend.
- Seit dem 01.07.2022 erfolgt von Seiten des Projektentwicklers die Ansprache eines kleinen Investorenkreises über ein international tätiges Maklerhaus.
- Im Zuge einer Reihe kostenwirksamer Veränderungen im Projekt, u.a. Projektaufwertung an den BEG 55 Standard, DGNB-Zertifizierung, elektrifizierte Stellplätze, Umplanungen und erhöhte Mieterausbaukosten, kam es zur Kostensteigerung von rd. 4 % gerechnet auf Gesamtinvestitionskosten. Gleichzeitig geht der Projektentwickler von um rd. EUR 250.000 höheren Nettojahreskaltmieten aus, die durch die Projektaufwertung möglich geworden sind. Basierend auf den höheren Mieten rechnet der Projektentwickler mit einem höheren Verkaufspreis, der die Kostenerhöhung vollständig decken würde. Sodass aktuell keine Anpassung der Finanzierung und damit einhergehend der Volumina von Eigen- und Fremdmittel erforderlich ist.
Projektfortschritt
Vermietungsstand
Vermarktung
Projektstand
* Nach Fertigstellung verfügen alle Bauteile über jeweils sechs Stockwerke inkl. Erdgeschoss.
Bilder von der Baustelle
Juni 2022
- Die Rohbauarbeiten für Bauteil A und Bauteil D sind einschließlich des zweiten Obergeschosses fertiggestellt.
- Für das Bauteil E sind die Rohbauarbeiten inklusive des dritten Obergeschosses fertiggestellt.
- Die Rohbauarbeiten für Bauteil B sind einschließlich des Erdgeschosses fertiggestellt.
- Ebenfalls sind die Rohbauarbeiten für Bauteil C einschließlich des ersten Obergeschosses fertiggestellt.
- Die Pflasterarbeiten in der Tiefgaragenebene 2 wurden begonnen. Die Fertigstellung wurde im Mai 2022 abgeschlossen.
- Das Projekt verläuft im Zeit- und Kostenplan
- Der Vermietungsstand lag zum 31.03.2022 bei ca. 54 Prozent. Der Mietvertrag über die vergrößerte Gastronomiefläche wurde mit KoKoNo abgeschlossen und die Verhandlungen mit weiteren Interessenten aus der Dienstleistungs- und Gesundheitsbranche laufen aussagegemäß erfolgsversprechend.
- Ein weiterer Mietvertragsabschluss über ca. 4.000 m2 ist in den kommenden Wochen geplant.
- Es ist ein Alleinvermarktungsauftrag mit einem international tätigen Maklerhaus vereinbart. Die Ansprache möglicher Investoren soll erst bei fortgeschrittenem Vermietungsstand erfolgen.
Bilder von der Baustelle
Januar 2022
- Derzeit laufen bei allen fünf Bauteilen die Rohbauarbeiten. Bei drei Bauteilen werden die Untergeschosse erstellt. Bei den verbleibenden zwei Bauteilen sind die Arbeiten bereits bis zu den oberirdischen Geschossen fortgeschritten
- Das Projekt verläuft im Zeit- und Kostenplan
- Ein Mieter hat die gewünschte Fläche erweitert und es wurde ein neuer Vertrag mit einer renommierten Wirtschaftskanzlei abgeschlossen. Der Vermietungsstand liegt somit bei rund 50 % der Flächen
- Weitere Verhandlungen sind weit fortgeschritten, darunter ein Vertrag für die Gastronomieflächen im Erdgeschoss und ein weiterer Vertrag über Büroflächen
- Ein Alleinvermarktungsauftrag mit einem international tätigen Maklerhaus ist vereinbart
Bild von der Baustelle
November 2021
- Bei sämtlichen Bauteilen sind die Rohbauarbeiten am zweiten Untergeschoss inklusive der Decke abgeschlossen. Nun laufen die Arbeiten am ersten Untergeschoss
- Aktuell werden die Wände und Stützen gestellt; parallel werden die Deckenelemente vorbereitet
- Das Projekt verläuft im Zeit- und Kostenplan. Bei zwei von fünf Bauabschnitten führt die Umstellung auf die Anforderungen des Mieters „Rewe“ zu leichten Verzögerungen bei den Statikfreigaben
- Der Vermietungsstand liegt weiterhin bei ca. 41 % der geplanten Flächen
- Der Vermietungsmarkt in Nürnberg hat im dritten Quartal 2021 deutlich an Fahrt aufgenommen. Der Entwickler führt Gespräche mit verschiedenen Mietern aus der Dienstleistungs- und Medizinbranche, die vielversprechend verlaufen
- Ein Alleinvermarktungsauftrag mit einem international tätigen Maklerhaus ist vereinbart
Bild von der Baustelle
Juli 2021
- In allen Bauteilen A bis E wurde im zweiten Untergeschoss mit den Stützen und deren Abdichtung begonnen. In den Bauteilen A, D und E sind bereits die Außenwände gestellt und die Einbringung der Decke wird vorbereitet
- Das Projekt verläuft im Zeit- und Kostenplan. Die Fertigstellung ist weiterhin für das dritte Quartal 2023 angelegt
- Rewe konnte als ein weiterer Mieter für ca.1.640 m² Fläche im Erdgeschoss gewonnen werden. Der Vermietungsstand liegt somit bei ca. 41 % der geplanten Flächen
- Ein Alleinvermarktungsauftrag mit einem international tätigen Maklerhaus ist vereinbart
Bilder von der Baustelle
Mai 2021
- Am 12.05.2021 wurde die Tranche A an den Darlehensnehmer ausgezahlt. Am 25.05.2021 wurde die Tranche B an den Darlehensnehmer ausgezahlt
Neubau eines Gebäudekomplexes mit Gewerbeflächen
Konzept des Projektes
Die Finanzierung umfasst den Bau von fünf Gebäudekörpern (A, B, C, D, E) mit sechs Vollgeschossen und zwei Untergeschossen. Diese sollen eine vermietbare Fläche von rund 21.340 m² umfassen – davon ca. 20.780 m² als exklusiv vermietbare Flächen und rund 560 m² als Gemeinschaftsflächen, die mitvermietet werden können. Die Flächen können flexibel gemäß den Wünschen der Mietinteressierten aufgeteilt werden.
Geplant sind Büro-, Einzelhandels- und Gastronomieflächen mit gutem Ausstattungsstandard. Die Einheiten können auf Mieterwunsch individuell gestaltet und abgetrennt werden. Es werden sechs Aufzüge vorhanden sein.
Des Weiteren entsteht eine Tiefgarage mit 319 Kfz-Stellplätzen und 8 Motorradstellplätzen. Insgesamt entstehen rund 36.650 m² Bruttogeschossfläche, davon rund 23.850 m² oberirdisch.
Grundstück
Die zu bebauenden Flurstücke wurden 2016 und 2018 erworben. Es sind keine wertmindernden Grundbucheinträge vorhanden.
Nach der Fertigstellung wird ein Teil der noch zu vermessenden Randflächen als Gehsteig- und Straßenflächen (voraussichtlich rd. 1.000 m²) an die Stadt Nürnberg abgetreten bzw. verkauft. Der geplante Kaufpreis (ca. 261.000 €) ist kostenmindernd in der vorgelegten Kalkulation enthalten.
Planung des Bauvorhabens
Für das Projekt liegt die Baugenehmigung vor. Die Bestandsgebäude auf dem Projektgrund- stück sind abgerissen und die Tiefbauarbeiten (Aushub für die Tiefgarage) sind inzwischen abgeschlossen. Nach einer Bauzeit von rund 29 Monaten wird die Fertigstellung des Objekts im dritten Quartal 2023 erwartet.
Für die Bauarbeiten liegt ein Generalübernehmervertrag mit dem Generalunternehmer Mauss Bau GmbH & Co. KG zu einem Festpreis von rund 59,7 Mio. € netto vor. Mauss Bau wurde 1886 gegründet und beschäftigt heute rund 180 Mitarbeiter. Es besteht eine langjährige, enge Partnerschaft mit der Sontowski & Partner Group, aus der die Gemeinschaftsunternehmen BayernCare und HBP entstanden sind.
Das Bauvorhaben soll gemäß den Richtlinien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zertifiziert werden. Mit dieser Zertifizierung soll wesentlich dazu beigetragen werden, dass das Vorhaben zukunftssicher und auch für die künftigen Kosten bei Bewirtschaftung und Instandhaltung nachhaltig geplant und gebaut wird. Es wird die Zertifizierungsstufe „Gold“ angestrebt.
Mieterstruktur
Die Vermietung des Objekts läuft, die ersten Verträge wurden bereits unterzeichnet
Bei den kalkulierten Mieten wird von insgesamt rund 4,2 Mio. € pro Jahr ausgegangen. Dies entspricht einem Durchschnitt von monatlich rund 15,07 €/ m² Mietfläche bzw. 100 € pro Stellplatz und befindet sich im marktüblichen Rahmen. Nach Daten des Maklerhauses JLL wurden im ersten Halbjahr 2020 in der Innenstadt und dem Innenstadtgürtel Nürnbergs bis zu 16,00 €/m²/Monat gezahlt.
Falls bis zum 31.12.2021 nicht mindestens ein Vermietungsstand von 50 % erreicht wird, muss die Projektgesellschaft S&P OD Objekt 1 GmbH & Co. KG weitere Eigenmittel in Höhe von 4,5 Mio. € in das Projekt einbringen. Diese Eigenmittel können anteilig auch als zusätzliches Mezzanine-Kapital aufgenommen werden, wenn im gleichen Zug nachrangige Gesellschafterdarlehen i.H.v. mindestens 25 % der zusätzlich aufgenommenen Mezzanine-Mittel eingebracht werden.
Exit-Szenario
Das Objekt soll vor Fertigstellung im Globalverkauf als Share- oder Asset Deal an einen institutionellen Investor veräußert werden. Eine renommierte, international erfahrene Gewerbemaklergesellschaft wurde mit einem Alleinvermarktungsauftrag bereits mandatiert.
Bei Bedarf wäre eine Realteilung und der Einzelverkauf der Gebäude grundsätzlich umsetzbar.
| Relevante Fakten nach Fertigstellung | |
|---|---|
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Standort |
Dr.-Gustav-Heinemann-Str.
57, 59, 59 a / Ostendstr. 109, 111, 113, 113a, 115 90482, Nürnberg |
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Grundstücksgröße |
7.777 m² |
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Vermietbare Fläche |
rd. 21.340 m² |
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Bruttogeschossfläche |
rd. 36.650 m² |
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Kfz-Tiefgaragenstellplätze |
319 |
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Motorrad-Tiefgaragenstellplätze |
8 |
Makrolage: Nürnberg – das wirtschaftliche Zentrum Nordbayerns
Mit rund 535.000 Einwohnern ist Nürnberg die zweitgrößte Stadt in Bayern und das kulturelle und wirtschaftliche Zentrum Nordbayerns. Die Bevölkerung entwickelt sich positiv; von 2014 bis 2019 ist die Zahl der Einwohner um 3,7 % gestiegen.1
In der Metropolregion um die Stadt leben rund 3,5 Mio. Menschen, darunter rund 2 Mio. Erwerbstätige.2 Ende 2016 lag die Zahl der Berufspendler in die Stadt Nürnberg bei rund 160.000.3
Auch die Nürnberger Wirtschaft ist durch ihre breite Diversifizierung über verschiedene Branchen gut aufgestellt und hat eine lange Wachstumsperiode hinter sich. Von 2009 bis 2019 wuchsen Nürnbergs Beschäftigtenzahlen ohne Unterbrechung an.1 Im Dezember 2019 betrug die Arbeitslosenquote 4,9 %1, im Oktober 2020 rund 5,6 %.4
Mehrere große Unternehmen wie Siemens, Schaeffler, Datev und MAN haben ihren Hauptsitz oder eine große Niederlassung in Nürnberg. Dazu kommt ein starker Mittelstand mit rund 150.000 registrierten Unternehmen in der Region Mittelfranken.5
Des Weiteren steuern 20 Universitäten und Hochschulen sowie 53 Forschungseinrichtungen in der Metropolregion Nürnberg zu einem erfolgreichen Transfer neuer Technologien und Verfahren in die Wirtschaft bei.2
2018 wurde in Nürnberg ein Bruttoinlandsprodukt (BIP) von 31.374 Mio. € erwirtschaftet, was rund 70.550 € pro erwerbstätiger Person entspricht (Durchschnitt der Bundesrepublik: 67.158 €).5 In der gesamten Metropolregion wurden rund 143 Mrd. € (2017) erwirtschaftet.2
Seit 2010 befindet sich die Büro-Vermietungsquote in Nürnberg im stetigen Aufwärtstrend. Mitte 2019 erreichte die Leerstandsquote mit 2,1 % ihren niedrigsten Stand und verzeichnete seither wieder einen leichten Anstieg auf 2,4 % im ersten Halbjahr 2020. Das Maklerhaus JLL konstatiert trotz Corona eine anhaltend starke Nachfrage und Knappheit an hochwertigen Büroflächen.6
Die durchschnittlichen Büromietsätze im Gesamtmarkt Nürnberg lagen im ersten Halbjahr 2020 bei 14,55 €/m²/Monat. In der Innenstadt und dem Innenstadtgürtel wurden bis zu 16,00 €/m²/Monat gezahlt.6
Das Projekt „SeeTor“ befindet sich in der sog. „Büroagglomeration Ostring“ (Bürozentren ab 25.000 m² Gesamtfläche, wie Business Parks). Hier wurden in 2019 bei Neuvermietung durchschnittlich 12,50 €/m²/Monat erzielt (Die Spanne betrug 9,50 bis 15,00 €/m²).7
Auch bei Investoren ist der Immobilienstandort Nürnberg gefragt. 2019 wurden über 2,1 Mrd. € an Immobilien in Nürnberg umgesetzt, davon 53 % im Bürosektor. Nürnberg profitiert als attraktiver B-Standort von der Angebotsknappheit in den Top 7-Städten.8
Mikrolage: Gut erreichbar am Süd-Ost-Ring
Das Projektgrundstück befindet sich in einem Wohn- und Gewerbegebiet nahe dem Wöhrder See und dem daran angeschlossenen Naherholungsgebiet "Wöhrder Wiese", durch welches die Pegnitz fließt. Es liegt direkt am mehrspurigen Süd-Ost-Ring um die Stadt Nürnberg und ist somit gut mit dem PKW zu erreichen.
Einen Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr bieten die benachbarte Straßenbahnhaltestelle „Business Tower“ sowie die drei Gehminuten entfernte S-Bahn Haltestelle „Ostring“ (zwei Haltestellen bis zum Hauptbahnhof Nürnberg mit ICE-Anschluss).
Der Hauptbahnhof ist mit dem Auto, der S-Bahn oder der Straßenbahn in unter 10 Minuten zu erreichen. Der Weg zum Flughafen dauert mit dem Auto 15 Minuten und mit öffentlichen Verkehrsmitteln 20 Minuten.
Auch lokale Versorgungsmöglichkeiten für die Angestellten sind vorhanden. Im Umkreis von fünf Gehminuten erreicht man mehrere Bäcker und Restaurants sowie einen ALDI-Markt. Neben dem Projektgrundstück befinden sich eine Tankstelle und eine Ladestation für Elektroautos.
Quellen
1. Stadt Nürnberg:
Wirtschaftsstandort Nürnberg - Positionsbestimmung 2020
2. Verein EMN Europäische Metropolregion Nürnberg:
Zahlen, Daten, Fakten
3. Bayerischer Rundfunk:
Zahl der Pendler in München und Nürnberg nimmt erheblich zu
4. Agentur für Arbeit:
Der Arbeitsmarkt im Oktober 2020
5. IHK Nürnberg und Mittelfranken:
: Wirtschaft in Zahlen 2020
6. JLL:
Office Market Profile Nürnberg | 1. Halbjahr 2020
7. Küspert & Küspert:
Marktbericht Büroimmobilien Nürnberg 2019/2020
7. Wirtschaftsreferat Nürnberg:
Markbericht Investment 2019/2020
Karte
Dr.-Gustav-Heinemann-Str. 57, 59, 59 a /Ostendstr. 109, 111, 113, 113a, 115, 90482 Nürnberg
90482
Nürnberg
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Sontowski & Partner
Die Sontowski & Partner Group realisiert seit 1984 komplexe Projekte in den Segmenten Gewerbe, Wohnen und Pflegeimmobilien, überwiegend im süddeutschen Raum.
Am Unternehmensstandort in Erlangen bündelt Sontowski & Partner sein Immobilien- Know how in den eigenständigen, spezialisierten Beteiligungen S&P Commercial Development (Mixed-Use), S&P Office Development (Büro), S&P Retail Development (Einzelhandel), BayernCare (Seniorenwohnen) und HBP (Reihenhausprojekte).
Insgesamt hat die Unternehmensgruppe bereits mehr als 7.000 Wohneinheiten und 300 Büro/Einzelhandels-Projekte mit einem Volumen von 3 Mrd. realisiert.
Insgesamt hat die Sontowski & Partner Group neun Projekte über zinsbaustein.de finanziert und vertragsgemäß oder vorzeitig zurückgeführt, darunter auch das „Bürogebäude Erlangen“.
Unternehmensstruktur (Auszug)
Auswahl von Referenzprojekten
| Standort | Projekt | Bauvolumen | Fertigstellung | |
|---|---|---|---|---|
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Erlangen | TechPark E.17 („Bürogebäude Erlangen“) | 28 Mio. € | 2018 |
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Bamberg | Ulanenpark | 22 Mio. € | 2018 |
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Erlangen | Gossenquartier-4work | 11 Mio. € | 2017 |
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Erlangen | Papilio Office | 11 Mio. € | 2017 |
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Nürnberg | FORUM Stein | 63 Mio. € | 2015 |
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Nürnberg | Team Bank | 49 Mio. € | 2014 |
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Hamburg | Spectrum am UKE | 38 Mio. € | 2014 |
PROJEKTSTAND
- Die Grundstücke wurden zwischen 2016 und 2018 angekauft.
- Die Bestandsgebäude wurden abgerissen.
- Die Baugenehmigung wurde erteilt.
- Die Vermietung hat begonnen. Mehr als 30 % der Flächen sind vermietet.
- Die Tiefbauarbeiten sind bereits abgeschlossen.
- Der Beginn der Hochbauarbeiten ist wie geplant im ersten Quartal 2021 erfolgt.
- Die Fertigstellung der Gebäude ist im dritten Quartal 2023 geplant.
Darlehensstruktur und -vergabe
- Das Zinsbaustein-Darlehen ist ein unbesichertes Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt.
- Der Verwendungszweck für die Mittel ist die Finanzierung von Projektkosten.
- Möglichkeit zur jederzeitigen Rückzahlung von jeweils mindestens 25 % der Darlehenssumme. Die Verzinsung für Anleger muss für mindestens 12 Monate erfolgen.
Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen
- Vorlage sämtlicher Grundstückskaufverträge über den Erwerb von Grundstücksflächen eingetragen im Grundbuch von Mögeldorf Blatt 8284; es sind sämtliche Grundstücke nachzuweisen, die für die Umsetzung des Projektes notwendig sind, (Bereits erfüllt)
- Vorlage gezeichneter Generalübernehmervertrag mit der Fa. Mauss Bau GmbH & Co. KG zu einem GU-Pauschalfestpreis für die geplante Ausstattung (ohne Mietersonderwünsche) nebst Planungsleistungen (Leistungsphase 5) von max. 59.800.000 € netto inkl. Bauzeiten- und Zahlungsplan. (Bereits erfüllt)
- Vorlage gezeichneter Darlehensverträge des Darlehensnehmers mit einer finanzierenden Bank (oder einem Bankenkonsortium) i.H.v. max. EUR 80.000.000 (inkl. Equity Takeout von bis zu 9.000.000 €) mit einer Laufzeit bis 12/2023; aus diesen muss hervorgehen, dass die Bank (oder das Bankenkonsortium) Kenntnis von der Aufnahme von Mezzanine-Mitteln hat oder dass diese Aufnahme nicht ausgeschlossen ist. (Bereits erfüllt)
- Vorlage von Darlehensverträgen des Darlehensnehmers in Höhe von mind. 4.100.000 €, die gegenüber diesem Darlehen gleich- oder nachrangig sowie unbesichert sind und eine qualifizierte Nachrangklausel enthalten (weiteres Mezzanine Kapital) mit einer jeweiligen Mindestlaufzeit bis 01/2024. (Bereits erfüllt)
- Vorlage gezeichneter Miet-/Pachtverträge inkl. aller Nachträge über eine vertraglich vereinbarte Jahresnettokaltmiete i.H.v. insgesamt mind. 850.000 € netto (entspricht 20% der kalkulierten Jahresnettokaltmiete von rd. 4.250.000 €). (Bereits erfüllt)
- Vorlage der Baugenehmigung inkl. aller Nachträge sowie Nachgenehmigung für Büro-Nutzung. (Bereits erfüllt)
- Vorlage eines Gesellschafterdarlehensvertrags über ein zu diesem Darlehen gleich- bzw. nachrangiges Gesellschafterdarlehen der Gesellschafter des Darlehensnehmers an den Darlehensnehmer i.H.v. mindestens 2.000.000 € sowie Nachweis durch Kontobelege, dass diese Mittel eingebracht wurden. (Bereits erfüllt)
- Vorlage der geschlossenen Verträge über die Intragruppen-Darlehen zwischen dem Darlehensnehmer (als Darlehensnehmer) und der Schwestergesellschaft (als Darlehensgeber); hierin ist die vollständige Weitergabe der jeweiligen Darlehensvaluta aus den durch die Schwestergesellschaft aufgenommen Zinsbaustein-Darlehen und eine unbedingte Rückzahlungsverpflichtung zu regeln. (Bereits erfüllt)
- Vorlage der Verpflichtung der Gesellschafter des Darlehensnehmers, Eigenmittel oder anderweitiges gleich- oder nachrangiges Mezzanine-Kapital in den Darlehensnehmer einzubringen, sodass ein geschlossener Finanzierungskreis für das Projekt sichergestellt wird.
- Vorlage einer Verpflichtung der Gesellschafter des Darlehensnehmers, bis zur Erfüllung sämtlicher Verpflichtungen aus den Zinsbaustein-Darlehen weder eingebrachtes Eigenkapital/ Eigenmittel und/oder Gewinne noch in sonstiger Weise Liquidität den Konten des Darlehensnehmers zu entnehmen. Die Gesellschafter des Darlehensnehmers verpflichten sich ebenso, bei einem Verkauf des Projektes „SeeTor Office Nürnberg“ im Rahmen eines Share Deals sicherzustellen, dass die Unternehmensanteile erst nach Erfüllung sämtlicher Verpflichtungen aus den Zinsbaustein-Darlehen erfolgt.
- Vorlage einer Bestätigung der S&P CD Finance GmbH & Co KG. (Erwerberin), dass die vom Darlehensnehmer begebene Inhaberschuldverschreibung vollständig an sie zurückgeführt wurde.
Rückzahlungsstrategie
Vermietung
- Die Vermietung der Flächen erfolgt durch den Projektentwickler. Mehr als 30 % der Flächen sind bereits vermietet.
- Es ist eine Gesamtmiete von 4,25 Mio. € jährlich kalkuliert. Das entspricht Mietsätzen von durchschnittlich rund 15,07 €/m²/Monat für Gewerbeflächen und 100 €/Monat für Stellplätze.
- Nach Daten des Maklerhauses JLL wurden im ersten Halbjahr 2020 in der Innenstadt und dem Stadtring Nürnbergs Mietpreise von bis zu 16,00 €/m²/Monat gezahlt.
Verkauf
- Die Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens soll über die Erlöse aus einem Globalverkauf des Gebäudes erfolgen.
- Eine renommierte, international erfahrene Gewerbemaklergesellschaft wurde mit einem Alleinvermarktungsauftrag mandatiert.
- Geplant ist ein Verkaufspreis von 99,89 Mio. € bzw. dem 23,5-fachen der kalkulierten Jahresnettokaltmiete.
- Nach Daten des Maklerhauses Küspert & Küspert Immobilien betrug der maximale Verkaufsfaktor von Core-Büroimmobilien in Nürnberg in 2019 das 24,5-fache der Jahresnettokaltmiete.
- Die geplante Projektmarge beträgt ca. 10,57 %
- Nach Fertigstellung des Gebäudes sollen Grundstücksrandflächen an die Stadt Nürnberg veräußert werden. Vom prognostizierten Verkaufspreis ist ein Betrag von 261.000 € in Abzug zu bringen. Dieser Betrag ist als Kaufpreiserlös für Abtretungsflächen eingeplant und in den Gesamtinvestitionskosten kostenmindernd berücksichtigt.
Finanzierungsstruktur des Projektes (Zielstruktur nach Auszahlung des Zinsbaustein-Darlehens)
Das Projekt wird über ein Darlehen eines Sparkassenkonsortiums finanziert.
Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 90,10 Mio. €
- 71,00 Mio. €* werden über Bankdarlehen finanziert (ggf. spätere Erhöhung auf 80 Mio. € durch ein Equity-Takeout).
- 4,0 Mio. € stellt zinsbaustein.de per Crowdinvesting als Nachrangdarlehen bereit.
- 2,00 Mio. € stellt der Projektentwickler als Eigenmittel bereit (Nachrangige Gesellschafterdarlehen).
- 13,1 Mio. € wird als weiteres Mezzanine-Kapital bereitgestellt.
| Chancen und Risiken - Das Projekt | |
| Chancen | Risiken |
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| Chancen und Risiken - Anlageform | |
| Chancen | Risiken |
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Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de
Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.
Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:
Das Investment-Komitee
Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.
Von links nach rechts: Dr. Albert Tillmann, Dr. TiIman Engel, Eric Romba.
Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier: