Schloss Bernstorf

Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durch­leuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Von links nach rechts: Dr. Albert Tillmann, Dr. TiIman Engel, Eric Romba.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:

Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Vom Zahlungseingang bis zum Tag der Auszahlung des Darlehens an den Projektentwickler wird das Darlehen mit einer Bereitstellungsgebühr von 1,0 % p.a. verzinst.

Die Laufzeit beträgt rund 18 Monate. Der Entwickler kann das Darlehen bereits nach zwölf Monaten zurückzahlen, wenn das Projekt plangemäß verläuft.

PROJEKTSTATUS

• Das Grundstück ist angekauft.
• Die Baugenehmigung für den Anbau liegt vor.
• Der Baubeginn soll kurzfristig erfolgen.
• Die Fertigstellung ist für Q1/2021 geplant.
• Eine vorzeitige Rückzahlung ist ab 04/2021 möglich.
• Die planmäßige Rückzahlung soll in 10/2021 stattfinden.

Darlehensstruktur und Darlehensvergabe

• Darlehensnehmerin ist die Villa Vitalia Biohospiz AG & Co. KG. In der Gesellschaft werden keine weiteren Projekte entwickelt.
• Anleger beteiligen sich über den Ankauf von Teilforderungen aus einem Bankdarlehen der Raisin Bank AG.
• Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur Finanzierung der Baukosten für den Anbau der Intensivpflege sowie für Instandhaltungskosten und Brandschutzmaßnahmen am Bestandsobjekt.
• Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG abgewickelt.
• Bis zur Rückzahlung gibt der Hauptgesellschafter, Herr Dr. Wolfgang Röhr, ein abstraktes Schuldanerkenntnis in Höhe des Darlehensbetrages zzgl. Zinsen ab.
• Als weitere Sicherheit ist eine aufschiebend bedingte Abtretung der Kaufpreisansprüche aus dem Projekt Quartier am Golfplatz, Am Golfpark, 21717 Fredenbeck (Haus 1-6 und 9) vereinbart. Die Abtretung hat Gültigkeit, bis ein Binding Term Sheet für eine langfristige Bestandsfinanzierung einer Senior Loan Bank über mindestens EUR 4,2 Mio. vorgelegt wird (spätestmöglicher Termin zur Vorlage ist der 31.12.2020).

Auszahlungsvoraussetzungen

Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:

• Vorlage des Kaufvertrags über den Erwerb des Schlosses Bernstorf. (bereits erfüllt)
• Vorlage eines aktuellen Grundbuchauszuges, in dem die Villa Vitalia Biohospiz AG & Co. KG als Eigentümer eingetragen ist. (bereits erfüllt)
• Vorlage der bestandskräftigen Baugenehmigung für den Anbau. (bereits erfüllt)
• Vorlage des Versorgungsvertrags mit den Krankenkassen für das Pflegehospiz. (bereits erfüllt)
• Vorlage gezeichneter Darlehensverträge für die beiden Senior Loans mit der GLS Bank mit einer Darlehenslaufzeit bis 2033 bzw. 2035, inkl. Nachweis des aktuellen Valutastandes von in Summe max. 3,0 Mio. €. (bereits erfüllt)
• Vorlage eines gezeichneten langfristigen Pachtvertrages (Laufzeit bis 31.12.2039) für das Hospiz (Bestand) inkl. aller Nachträge mit der Schloss Bernstorf gGmbH über eine vertraglich vereinbarte jährliche Pacht in Höhe von mind. 181.000 € netto kalt. (bereits erfüllt)
• Vorlage eines gezeichneten Pachtvertrages für die Intensivpflege/ Gesundheitshotel (Bestand) mit einer Laufzeit bis 31.12.2039 über eine vertraglich vereinbarte jährliche Pacht in Höhe von mind. 136.000 € netto kalt. (bereits erfüllt)
• Vorlage eines gezeichneten Pachtvertrages für die Intensivpflege (Neubau) mit einer Laufzeit bis 31.12.2039 über eine vertraglich vereinbarte jährliche Pacht in Höhe von mind. 95.0000 € netto kalt. (bereits erfüllt)
• Vorlage eines Wertgutachtens für den aktuellen Bestand (Ist-Zustand), sowie für das fertig gestellte Gebäude (Soll-Zustand); für den Soll-Zustand hat das Wertgutachten einen Wert von in Summe mind. 5,9 Mio. € zu belegen. (bereits erfüllt)
• Aufschiebend bedingte Abtretung der Forderungen aus der Veräußerung des Projektes Quartier am Golfplatz, Am Golfpark, 21717 Fredenbeck (Haus 1-6 und 9) bzw. der Rückübertragungsansprüche und der Ansprüche auf Auskehrung des Übererlöses aus einer Verwertung. (bereits erfüllt)
• Vorlage eines Vergabestandes der Einzelgewerke von mindestens 420.000 € brutto (d.h. rund 50 % der Baukosten in Höhe von 841.000 € brutto).
• Nachweis von weiteren eigenkapitalähnlichen Mitteln (atypisch stille Beteiligung) in Höhe von mindestens 0,3 Mio. € durch Vorlage des Beteiligungsvertrags und Kontoauszug.
• Vorlage eines abstrakten notariellen Schuldanerkenntnisses von Herrn Dr. Wolfgang Röhr in Höhe von 1.200.000 € zzgl. Zinsen von 5,25 % p.a.

Rück­zahlungs­strategie

Die Rückzahlung soll über eine langfristige Bankfinanzierung erfolgen.

• Die geplante Refinanzierung soll in einer Höhe von mind. 4,2 Mio. € erfolgen.
• Neben der Rückführung des zinsbaustein. de-Darlehens sollen auch zwei langfristige Darlehen der GLS Bank in Höhe von insgesamt 2,94 Mio. € refinanziert werden.
• Alternativ können die aufschiebend bedingt abgetretenen Kaufpreisansprüche aus der Veräußerung des Projektes Quartier am Golfplatz, Am Golfpark, 21717 Fredenbeck (Haus 1-6 und 9) verwendet werden, um die Rückzahlung zu leisten. Nach aktueller Planung werden aus dem Verkauf deutlich ausreichende Überschüsse vorhanden sein.

Finanzierungsstruktur des Projektes

• Das Projekt wird über Eigenmittel und das zinsbaustein.de-Darlehen finanziert.
• Das Gesamtinvestitionsvolumen für die Anbaumaßnahmen beläuft sich auf rund 1,51 Mio. €
  • 1,20 Mio. € werden von zinbaustein.de als sonstige Vermögensanlage (Teilforderungsankauf aus einem Bankdarlehen) bereitgestellt.*
  • 0,31 Mio. € werden vom Projektentwickler als eigenkapitalähnliche Mittel (atypisch stille Beteiligung) bereitgestellt.**
  • Für das Bestandsobjekt bestehen langfristige Darlehen (Laufzeit bis 2033 bzw. 2035) in Höhe von insgesamt 2,94 Mio. € mit der GLS Bank.

* Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen bis zu 1.225.000 € umfassen
** Besitzt eine eigenkapitalähnliche Stellung und ist daher nachrangig zum zinsbaustein.de-Darlehen.

Chancen und Risiken - Das Projekt

Chancen und Risiken - Anlageform

„Schloss Bernstorf“: Erweiterung eines bestehenden Hospizes und einer IntensivpflegeWohngemeinschaft

Bei dem Objekt handelt es sich um ein dreigeschossiges Gutshaus aus dem Jahr 1880, welches unter Denkmalschutz steht. Von 2012- 2014 wurde das Gebäude aufwändig kernsaniert und zu einem Hospiz und einer Intensivpflege-Wohngemeinschaft umgebaut.

Das Hospiz „Schloss Bernstorf“ versteht sich als erstes Biohospitz Deutschlands. Die Einrichtung möchte nicht nur palliative Versorgung bieten, sondern eine möglichst hohe Lebensqualität für alle Gäste sicherstellen. Das Pflegekonzept legt viel Wert auf Selbstbestimmung, persönliches Wohlbefinden und ein ganzheitliches Versorgungsangebot, das auf Wunsch auch alternative Medizin beinhaltet.

Das Hospiz verfügt über 16 helle und freundliche Appartements, die alle mit einer automatischen Klingelrufanlage, eigenem Bad, TV und Internet ausgestattet sind. In den Zimmern ist eine moderne Ausstattung vorhanden, die mit eigenem Mobiliar um- und mitgestaltet werden kann.

Die Intensivpflege-Wohngemeinschaft verfügt über sechs Zimmer, die ebenfalls alle über eine automatische Klingelrufanlage, eigene Bäder, TV und Internet verfügen. Das Hospiz und die Wohngemeinschaft teilen sich großzügige Gemeinschaftsflächen.

Die durchschnittliche Auslastung des Hospizes lag in den letzten drei Jahren bei ca. 87,5 %. Der Leerstand entsteht trotz hoher Nachfrage durch Übergangszeiten bei der üblichen Fluktuation. Die durchschnittliche Auslastung der Intensivpflege lag im Jahr 2019 bei ca. 97 %.

Durch den geplanten Anbau soll eine zusätzliche Intensivpflege-Wohngemeinschaft geschaffen werden. Diese wird weitere sechs Zimmer mit jeweils 18,0 – 20,0 m² und einen zentralen Gemeinschaftraum umfassen. Das Dach des Anbaus soll als begehbare Terrasse für das gesamte Schloss genutzt werden.

Ab Mitte des Jahres 2020 sollen im Bestandsgebäude zwei weitere Hospizzimmer für Privatzahler eingerichtet werden.

Aufgrund der aktuellen Situation und einem akuten Mehrbedarf an Intensivpflegeplätzen in der Region wurde der Entwickler von öffentlicher Hand dringend aufgefordert, das Projekt zu beschleunigen, um zeitnah weitere Beatmungsplätze für Patienten zur Verfügung stellen zu können.

Im Bestandsgebäude werden Brandschutz- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt.

Die Baugenehmigung für den Anbau liegt vor und der Bau soll zeitnah beginnen. Die Fertigstellung des Objekts ist im ersten Quartal 2021 geplant.

Der Bau soll in Einzelvergabe der Gewerke erfolgen. Für 51 % der geplanten Baukosten (u.a. die Gewerke Abbruch, Rohbau, Sanitär, Heizung, Lüftung, Trockenbau, Boden- und Malerarbeiten) liegen bereits Vertragsentwürfe vor, die kurzfristig gezeichnet werden sollen. Der Großteil der beauftragten Bauunternehmen war bereits an der Revitalisierung des Schlosses Bernstorf zum Hospiz beteiligt.

Die Planung des Anbaus wurde durch die Architekturbürogemeinschaft Uhlig und das Architekturbüro Hempel ausgearbeitet. Diese haben ebenfalls die frühere Revitalisierung des Schlosses begleitet.

Es liegt ein Wertgutachten der Weidling Immobilienbewertung GmbH (IHK-vereidigt) vom 20.11.2019 vor. Es schätzt den aktuellen Marktwert des Bestandsobjekts nach Ertragswertverfahren auf 4,1 Mio. € und den Marktwert nach Fertigstellung des Anbaus auf 5,9 Mio. €.

Makrolage: Landkreis Nordwestmecklenburg

Der Landkreis Nordwestmecklenburg liegt an der Ostseeküste und grenzt an die Kreise Rostock, Schwerin und Lübeck an. Im Jahr 2017 hatte er rund 157.000 Einwohner.¹

Der Landkreis ist stark vom demographischen Wandel betroffen. Von 2012-2030 soll die Anzahl der über 80-Jährigen um 53,6 % steigen und die Anzahl der Pflegebedürftigen um 38,6 %. Im Jahr 2030 werden rund ein Drittel der Einwohner über 65 Jahre alt sein.¹

Eine Studie des ISG-Institutes aus dem Jahr 2015 geht davon aus, dass bis 2030 fast 20 % mehr stationäre Pflegeplätze benötigt werden.²

Im Jahr 2016 lag das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte pro Einwohner bei 18.475 € und damit leicht über dem Durchschnitt des Bundeslands Mecklenburg-Vorpommern (18.299 €). Das BIP pro Einwohner betrug 21.585 €.³

Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2019 bei 5,8 %, das sind rund 1,5 Prozentpunkte weniger als im Dezember 2016.⁴

Mikrolage: Umgeben von idyllischer Naturlandschaft

Die Gemeinde Bernstorf liegt sieben Kilometer südwestlich der Stadt Grevesmühlen und ist etwa 30 Kilometer von Wismar und 40 km von Lübeck entfernt.

Umgeben von Wäldern und Feldern, bietet die Gemeinde ihren Einwohnern viel Ruhe und eine idyllische Natur. Mehrere schöne Spazierwege beginnen nur wenige Minuten vom Schloss entfernt

Des Weiteren sind beschauliche Ausflüge in die umliegenden Ortschaften möglich. So bieten sich beispielsweise das Klosterstädtchen Rehna und das Landschloss Wedendorf für Besuche an.

Die Auffahrt zur Autobahn A20, welche nach Lübeck und Rostock führt, ist rund 11 km vom Schloss Bernstorf entfernt.

Quellen

1. Bertelsmann Stiftung: Wegweiser Kommune
2. SG Institut für Sozialforschung und Gesellschaftspolitik: Pflegesozialplanung im Landkreis Nordwestmecklenburg mit dem Schwerpunkt „Wohnen im Alter“ (PDF)
3. Der Bundeswahlleiter: Strukturdaten Nordwestmecklenburg
4. Agentur für Arbeit: Arbeitsmarkt im Überblick Nordwestmecklenburg

Karte

Im Folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:

April 2021

• Die Rückzahlung wird vorzeitig zum 28.05.2021 erfolgen
• Da coronabedingt ein Teil der Handwerker nicht zur Baustelle anreisen konnten, sind mehrere Gewerke in Verzug geraten. Mittlerweile hat sich die Lage jedoch normalisiert und die Baustelle ist voll belegt
• Dem Projektentwickler hat einen Refinanzierungsvertrag mit einer Bank abgeschlossen, sodass das zinsbaustein.de Darlehen am 28.05.2021 zurückgeführt werden kann

Januar 2021

• Die Betondecke des Anbaus wurde im 4. Quartal 2020 montiert und betoniert. In den innenliegenden Bereichen des Neubaus sind alle Durchbrüche fertiggestellt sowie die dazugehörigen neuen Stürze gemäß der Statik verbaut
• Des Weiteren sind die Arbeiten in den Bereichen Elektrik, Trockenbau, Innenputz, Wasser & Abwasser, Heizung und Entlüftung weit fortgeschritten
• Das Projekt befindet sich im Kostenrahmen. Die Fertigstellung verschiebt sich coronabedingt voraussichtlich auf das zweite Quartal 2021
• Aus heutiger Sicht besteht ein ausreichender Zeitpuffer in der Laufzeit des zinsbaustein.de-Darlehens
• Für die geplante Refinanzierung des zinsbaustein.de-Darlehens und der bestehenden Bankfinanzierungen befindet sich der Projektentwickler weiterhin in Gesprächen mit Banken und erwartet kurzfristig konkrete Angebote
• Weiterhin ist für die Rückzahlung ein Guthaben aus dem Verkaufserlös des Projektes Quartier am Golfplatz, Am Golfpark, 21717 Fredenbeck (Haus 1-6 und 9) auf einem Bankkonto verpfändet

Oktober 2020

• Im Bestandsobjekt sind die Arbeiten in den Bereichen Elektrik, Innenputz und Entlüftung wie geplant umgesetzt worden
• Bei der Betondecke des Anbaus gab es aufgrund von Fertigungsthemen eine Lieferverzögerung, sodass diese noch nicht wie geplant aufgesetzt werden konnte. Mittlerweile wurde die Platte geliefert und soll kurzfristig verbaut werden
• Das Projekt befindet sich im Kostenrahmen. Die Fertigstellung ist weiterhin für das erste Quartal 2021 geplant
• Für die geplante Refinanzierung des zinsbaustein.de-Darlehens und der bestehenden Bankfinanzierungen befindet sich der Projektentwickler in fortgeschrittenen Gesprächen mit Banken

Juli 2020

• Mit den Abbruch- und Entkernungsarbeiten in den Kellerräumen wurde begonnen
• Beim Anbau wird aktuell der Rohbau erstellt
• Parallel werden diverse Leitungen verlegt
• Die Arbeiten befinden sich im Kosten- und Zeitrahmen
• Alle Bauleistungen sind vergeben

Mai 2020

• Am 13.05.2020 wurde das Darlehen vom Treuhänder secupay AG an den Projektentwickler ausgezahlt

Projekt „Schloss Bernstorf“ im Überblick

Wir freuen uns, Ihnen eine Investition in die Erweiterung einer besonderen Pflegeimmobilie anzubieten. Das familiengeführte Schloss Bernstorf stellt die Bedürfnisse der Gäste in den Mittelpunkt – oberste Priorität hat immer die Realisierung von Lebensqualität in allen Lebenslagen.

Im Rahmen des Projekts werden das bestehende Hospiz und die selbstbestimmte Intensivpflege-Wohngemeinschaft um einen Anbau mit einer weiteren Intensivpflege-Wohngemeinschaft erweitert. Anschließend soll eine langfristige Refinanzierung aufgenommen und daraus das zinsbaustein.de-Darlehen zurückgezahlt werden.

• Projektumfang: Erweiterung eines denkmalgeschützten Bestandsgebäudes (Hospiz und Intensivpflege-Wohngemeinschaft) um den Anbau einer weiteren Intensivpflege-Wohngemeinschaft. Außerdem werden im Bestandsgebäude Brandschutz- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt.
• Projektstand: Die Baugenehmigung für den Anbau liegt vor; mit dem Bau soll kurzfristig begonnen werden.
• Besicherung: Das Angebot wird mit einem abstrakten notariellen Schuldanerkenntnis des Hauptgesellschafters, sowie einer Abtretung von Kaufpreisansprüchen in voller Darlehenshöhe aus einem anderen Projekt besichert.
• Projektentwickler: Die 2010 gegründete „Villa Vitalia Gruppe“ ist auf Pflegeimmobilien spezialisiert. Der Geschäftsführer, Herr Dr. Wolfgang Röhr, ist seit 1978 im Immobilienbereich tätig. Der Entwickler hat bereits das Projekt „Quartier am Golfplatz“ mit mehreren Bauabschnitten über zinsbaustein.de finanziert.
• Vergabeart: Der Anbau wird in Einzelgewerkvergabe umgesetzt.
• Rückzahlungsszenario: Die Rückzahlung soll nach Fertigstellung des Anbaus über eine langfristige Bankfinanzierung erfolgen.
• Standort: Die Gemeinde Bernstorf liegt in Mecklenburg-Vorpommern, etwa 30 km von Wismar entfernt.

Projektfortschritt (Platzierungszeitpunkt)

Lernen Sie Schloss Bernstorf kennen