Pflegezentrum Pro8 Bedburg

Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durch­leuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem vierköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Das Investment-Komitee v.l.n.r.: Marc Stilke, Dr. Henrik Medla, Dr. Tilman Engel und Eric Romba.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:

Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Die Laufzeit beträgt rund 18 Monate. Der Entwickler kann das Darlehen jederzeit zurückführen, wobei er mindestens eine Zinszahlung für 12 Monate Laufzeit leisten muss.

PROJEKTSTATUS

• Die Bankfinanzierung wurde gesichert.
• Das Gebäude wurde angekauft.
• Ein langfristiger Pachtvertrag mit einem erfahrenen Betreiber ist geschlossen.
• Die Aufteilung in Teileigentum ist notariell beurkundet.
• Der Einzelvertrieb der Pflegeeinheiten hat begonnen.

Darlehensstruktur und Darlehensvergabe

• Darlehensnehmerin ist die Wert-Investition Projekt 1 GmbH. In der Gesellschaft wird kein anderes Projekt entwickelt.
• Das zinsbaustein.de-Darlehen wird u.a. für die Vertriebsvergütung, welche vor den Kaufpreiszahlungen fällig wird, eingesetzt.
• Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG verwaltet.

Auszahlungsvoraussetzungen

Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:

• Vorlage des Kaufvertrags über den Erwerb der Pflegeeinrichtung. (Bereits erfüllt)
• Nachweis der Eigentumsübertragung auf die Wert-Investition Projekt 1 GmbH durch Vorlage eines Grundbuchauszugs. (Bereits erfüllt)
• Vorlage der Teilungserklärung. (Bereits erfüllt)
• Vorlage gezeichneter Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank in Höhe von maximal 6.552.000 €. (Bereits erfüllt)
• Nachweis der eingebrachten Eigenmittel in Höhe von mindestens 2,73 Mio. € (zum ZinsbausteinDarlehen gleichrangiges Gesellschafterdarlehen). (Bereits erfüllt)
• Vorlage eines gezeichneten langfristigen Pachtvertrages (> 15 Jahre) mit einem Pflegedienstbetreiber zu einer jährlichen Gesamtpacht in Höhe von mindestens 608.000 €. (Bereits erfüllt)
• Vorlage notarieller, unwiderruflicher Kaufverträge über mindestens 3,0 Mio. € (d.h. rund 20 % der kalkulierten Verkaufspreise in Höhe von insgesamt 15,12 Mio. €).
• Nachweis des eingebrachten Eigenkapitals durch Einzahlung in die Kapitalrücklage in Höhe von mindestens 1,93 Mio. €.

Rück­zahlungs­strategie

Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über die Erlöse aus dem Einzelverkauf der Pflegeeinheiten (inklusive Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum).

• Die Pflegeeinheiten werden für durchschnittlich 4.244 €/m² verkauft (Mietpreisfaktor 25).
• Die geplanten Gesamterlöse liegen bei 15,1 Mio. €.
• Der Vertrieb wird von der TELIS FINANZ Vermittlung AG übernommen.
• Die geplante Projektrendite aus den Verkäufen beträgt 10,18 %.
• Werden die Pachterträge für ein Jahr in Höhe von 608.580 € mit einberechnet, erhöht sich die geplante Rendite auf 11,81 %.

Finanzierungsstruktur des Projektes

• Das Projekt wird über ein Bankdarlehen finanziert.
• Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 13,73 Mio. €.
  • 6,55 Mio. € werden über ein Bankdarlehen finanziert
  • 1,94 Mio. € werden mit Eigenkapital finanziert
  • 2,74 Mio. € werden mit Eigenmitteln (Gesellschafterdarlehen) finanziert*
  • 2,50 Mio. € stellt zinsbaustein.de als Nachrangdarlehen über Crowdinvesting bereit.**

* Das Gesellschafterdarlehen ist gleichrangig zum zinsbaustein.de-Darlehen. ** Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen bis zu 2.550.000 € betragen.

Chancen und Risiken - Das Projekt

Chancen und Risiken - Anlageform

Seit 1992 entwickelt die Wert-Investition-Gruppe Immobilien in den verschiedensten Anlageklassen: Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen, hochwertig sanierte Altbauten, Stadtvillen sowie Senioren- und Pflegeimmobilien. Sie hat mehr als 3.000 Immobilienverkäufe abgewickelt und hat aktuell elf Mitarbeiter.

Neben Neubauprojekten in Niedersachsen und diversen Denkmal- und Sanierungsobjekten hat die Wert-Investition-Gruppe fast 20 Pflege- und Seniorenimmobilien entwickelt.

Die Geschäftsführer der Wert-Investition-Holding sind Herr Werner Ströer, Jahrgang 1956 und Herr Heinz Gorsler, Jahrgang 1946. Beide sind Gründungsgesellschafter und begleiten ihr Unternehmen seit mehr als einem Vierteljahrhundert.

Die Geschäftsführer Werner Ströer und Heinz Gorsler

Darlehensnehmerin ist die Wert-Investition Projekt 1 GmbH, welche 2018 zum Zwecke des Ankaufs und der Aufteilung des Objekts in Bedburg gegründet wurde.

2019 wurde über zinsbaustein.de ebenfalls das Projekt „Pflegezentrum Pro8 Würselen“ der Wert-Investition-Gruppe finanziert. Die beiden Projekte werden in unterschiedlichen Gesellschaften entwickelt.

Unternehmensstruktur

„Pflegezentrum Pro8 Bedburg“: Aufteilung und Einzelverkauf eines Pflegezentrums für Menschen mit Demenz

Das Pflegezentrum ist fast baugleich zum „Pflegezentrum Pro8 Würselen“, welches bereits über zinsbaustein.de finanziert wurde. Der zweigeschossigen Baukörper besteht aus insgesamt 63 Pflegeeinheiten mit 70 Pflegeplätzen. Die Gesamtfläche beträgt rund 3.564 m².

Die voll ausgestatteten Apartments mit 22 - 31 m² Wohnfläche verfügen jeweils über einen Fernseh- und Telefonanschluss sowie ein voll eingerichtetes barrierefreies Badezimmer mit WC und ebenerdiger Dusche.

Für das Pflegezentrum besteht ein langfristiger Pachtvertrag (bis 2038 mit Verlängerungsoption von 2 x 5 Jahren) mit einem erfahrenen Pächter, der auch das „Pflegezentrum Pro8 Würselen“ betreibt. Eine ordentliche Kündigung wird bis zum 31.12.2038 ausgeschlossen.

Die Einrichtung spezialisiert sich auf die vollstationäre Pflege von Bewohnern mit mittelschwerer bis schwerer Demenz. Die durchschnittliche Auslastung lag in den letzten Jahren bei:

Der Name „Pro8“ steht für eine besondere Architektur, welche Menschen mit Demenz mehr Lebensqualität bietet als übliche Pflegezentren. 2007 wurde das Konzept mit dem Innovationspreis der Region Aachen ausgezeichnet.

Weil das Gebäude in Form einer liegenden Acht gebaut ist, wird es dem Bewegungsdrang von demenzkranken Menschen besonders gerecht. Breite, lichtdurchflutete Flure, großzügige Aufenthaltsflächen und der zum Verweilen einladende Dorfplatz in der Mitte erlauben es den Bewohnern, sich überall in der Einrichtung frei und sicher zu bewegen.

Im Rahmen des Projekts werden die einzelnen Pflegeeinheiten mit Unterstützung der TELIS FINANZ Vermittlung AG an Privatanleger vermarktet. Baumaßnahmen sind nicht geplant.

Die TELIS FINANZ Vermittlung AG ist ein inhabergeführtes und eigenständiges Finanzdienstleistungsunternehmen. Das Unternehmen wurde 1992 gegründet und beschäftigt in der Konzernverwaltung 250 Mitarbeiter. 2018 wurden Gesamterlöse von rund 123,25 Mio. € erzielt.

Makrolage: Bedburg in der Nähe von Köln

Bedburg ist eine mittelalterliche Stadt im Nordrhein-Westfälischen Rhein-Erft-Kreis. Sie hat rund 25.000 Einwohner und befindet sich zentral zwischen Köln, Düsseldorf, Mönchengladbach und Aachen.¹

2016 betrugen das BIP pro Erwerbstätigem im Rhein-Erft-Kreis 83.560 € und das verfügbare Einkommen pro Person 21.815 €.² Die Arbeitslosenquote lag im August 2019 bei 6,1 %, das sind 1,2 % weniger als im August 2016.^³

Die Bertelsmann Stiftung geht davon aus, dass von 2013-2030 die Anzahl der Pflegebedürftigen im Rhein-Erft-Kreis um 47,2 % steigen wird. Der Anteil der ab 80-Jährigen an der Bevölkerung soll von 4,9 % auf 8,0 % steigen.⁴

Nach Prognosen der Beratungsgesellschaft Wüest Partner wird das Bundesland Nordrhein-Westfalen zukünftig den höchsten Zusatzbedarf an Pflegeplätzen in Deutschland haben. Von 2018 – 2030 sollen rund 30.800 neue Plätze nötig sein, um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden.⁵

Mikrolage: Ruhiges Wohngebiet mit guter Anbindung

Das Pflegezentrum befindet sich am südwestlichen Stadtrand von Bedburg. Es liegt in einem stark begrünten Wohngebiet, so dass betreute Spaziergänge mit den Bewohnern möglich sind.

Ein Friseursalon ist eine Gehminute entfernt, ein Restaurant und eine Bäckerei fünf Gehminuten.

Der Standort bietet eine gute Anbindung für Besucher. In rund sechs Minuten erreichen Autofahrer die Auffahrt zur Autobahn A61, welche in Richtung Mönchengladbach oder in Richtung Köln führt. Die nächste Bushaltestelle, welche in Richtung Bahnhof Bedburg führt, ist sieben Gehminuten entfernt.

Quellen

1. Stadt Bedburg: Bevölkerungszahlen
2. Wirtschaftsförderung Rhein-Erft: Standortdaten
3. Agentur für Arbeit: Arbeitsmarkt im Überblick - Rhein - Erft - Kreis
4. Bertelsmann Stiftung: Wegweiser Kommune
5. Wüest Partner: Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018

Karte

Im Folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:

Dezember 2020

Angaben des Projektentwicklers:

• Es sind 62 von 63 Pflegeappartements notariell veräußert. Die Beurkundung der letzten Einheit soll noch in diesem Jahr erfolgen
• Alle Grundbuchblätter sind angelegt. Es sind 61 Käufer*innen im Grundbuch eingetragen
• Beim Vertrieb konnten ausnahmslos die avisierten Verkaufspreise erzielt werden
• Bis auf die noch zu beurkundende Einheit sind alle Kaufpreiszahlungen bei der Projektgesellschaft eingegangen
• Die Belegung des Pflegeheims liegt weiterhin bei über 90 %
• Die Rückzahlung des Darlehens ist ungefährdet und soll im Januar 2021 erfolgen

Hinweis von zinsbaustein.de:

• Die Anleger*innen wurden am 17.12.2020 von zinsbaustein.de im Detail über die Situation und die Kommunikation mit dem Projektentwickler informiert

September 2020

• 62 von 63 Pflegeapartments sind notariell veräußert. Die letzte Beurkundung war bereits vollzogen und musste rückabgewickelt werden, da die Finanzierung des Kunden nicht zustande kam. Eine neue Beurkundung ist für Anfang Oktober 2020 angesetzt
• Alle Grundbuchblätter sind angelegt. Es sind 62 Auflassungen im Grundbuch eingetragen. 56 Käufer/innen sind im Grundbuch eingetragen
• Beim Vertrieb konnten ausnahmslos die avisierten Verkaufspreise erzielt werden
• Es sind nur noch drei Kaufpreiszahlungen ausstehend
• Die Bankfinanzierung i.H.v. 6,55 Mio.€ wurde bereits vollständig zurückgeführt
• Laut dem Projektentwickler liegt die Belegung des Pflegeheims weiterhin bei über 90%

Anmerkung von zinsbaustein.de (30.09.2020):

• Gemäß einer vom Darlehensnehmer eingereichten Summen- und Saldenliste per Juni 2020 ist ersichtlich, dass Forderungen ggü. verbundenen Unternehmen bestehen. Dies stellt einen Liquiditätsabfluss dar, der gemäß vertraglicher Regelung nicht zulässig ist. Der Projektentwickler hat die Rückführung der Forderung schriftlich bestätigt, ein Nachweis liegt uns bisher noch nicht vor.
• Gemäß schriftlicher Aussage des Darlehensnehmers sind nur noch drei Kaufpreiszahlungen ausstehend. Somit sollten bereits mehr als 90 % der Kaufpreise geflossen sein und sich auf dem Gesellschaftskonto befinden. Auch hierüber liegt uns bisher kein Nachweis vor.
• Bezüglich des zinsbaustein.de-Darlehens hat uns der Projektentwickler schriftlich mitgeteilt, dass die Rückzahlung ungefährdet ist.

Juni 2020

• 62 von 63 Pflegeapartments sind notariell veräußert. Die letzte Einheit soll kurzfristig beurkundet werden
• Alle Grundbuchblätter sind angelegt. Es sind nach heutigem Stand bisher 47 Auflassungen im Grundbuch eingetragen
• Beim Vertrieb konnten ausnahmslos die avisierten Verkaufspreise erzielt werden
• Der Vertrieb verläuft störungsfrei und im Zeitplan. Er wird von der TELIS FINANZ Vermittlung AG für die vereinbarte Provision umgesetzt, sodass keine Kostenerhöhungen zu erwarten sind
• Es sind Kaufpreiszahlungen für 57 Einheiten eingegangen (rund 76 % der Kaufpreise)
• Die Bankfinanzierung i.H.v. 6,55 Mio.€ wurde bereits vollständig zurückgeführt
• Laut dem Projektentwickler liegt die Belegung des Pflegeheims bei über 90 %

März 2020

• Der Vertrieb verläuft störungsfrei und im Zeitplan. Er wird von der TELIS FINANZ Vermittlung AG für die vereinbarte Provision umgesetzt, sodass keine Kostenerhöhungen zu erwarten sind
• Beim Vertrieb konnten ausnahmslos die avisierten Verkaufspreise erzielt werden
• Laut dem Betreiber liegt die Belegung des Pflegeheims weiter bei rund 98 %
• Der derzeitige Verkaufsstand liegt bei knapp 92 %. Die restlichen Einheiten sind bereits reserviert
• Aufgrund der aktuellen Situation gab es vereinzelte Stornierungen von Notarterminen und Reservierungen, die jedoch durch eine lange Interessentenliste wiederaufgefüllt werden konnten

Projekt „Pflegezentrum Pro8 Bedburg“: im Überblick

Wir freuen uns, Ihnen unser zweites Projekt mit der Wert-Investition-Gruppe vorstellen zu können. Im Oktober 2019 wurde bereits das „Pflegezentrum Pro8 Würselen“ erfolgreich finanziert.

Das neu zu finanzierende „Pflegezentrum Pro8 Bedburg“ weist eine sehr ähnliche Projektstruktur auf.

Im Rahmen des Projekts wird ein bestehendes Pflegezentrum in Teileigentum aufgeteilt. Anschließend werden die Pflegeapartments im Einzelvertrieb an Kapitalanleger veräußert.

Das Pflegezentrum ist langfristig an einen erfahrenen Betreiber verpachtet und nahezu vollständig belegt.

• Projektumfang: Aufteilung eines bestehenden Pflegezentrums und Einzelverkauf der 63 Pflegeapartments an Kapitalanleger.
• Projektstand: Die Immobilie wurde angekauft und die Teilungserklärung liegt vor. Der Vertrieb der einzelnen Apartments hat im September 2019 begonnen.
• Projektentwickler: Die Wert-Investition-Gruppe ist seit 1992 als Projektentwickler tätig. Sie hat mehr als 3.000 Immobilienverkäufe abgewickelt.
• Vertriebsstand: Mehr als 50 % der Pflegeeinheiten sind bereits verkauft.
• Rückzahlungsszenario: Das zinsbaustein.de-Darlehen zzgl. Zinsen wird aus Erlösen aus dem Verkauf der Pflegeapartments zurückgezahlt.
• Standort: Die Stadt Bedburg liegt in NRW, zentral zwischen Köln, Düsseldorf und Aachen.

Projektfortschritt (Platzierungszeitpunkt)