Pflegezentrum ItzTerrassen

Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durch­leuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:

Das Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Die Laufzeit beträgt rund 24 Monate. Der Entwickler kann das Darlehen bereits zum 30.04.2022 zurückzahlen, wenn das Projekt plangemäß verläuft.

Des Weiteren erhält der Entwickler die Option, zum 30.10.2021 genau 50 % der Darlehenssumme zzgl. der auf diesen Betrag aufgelaufenen Zinsen und Bereitstellungsgebühren zurückzuführen. Vom Zahlungseingang bis zum Tag der Auszahlung des Darlehens an den Projektentwickler wird das Darlehen mit einer Bereitstellungsgebühr von 1,0 % p.a. verzinst.

PROJEKTSTATUS

• Das Grundstück wurde Ende 2019 angekauft.
• Die Bestandsgebäude wurden abgerissen.
• Die Baugenehmigung liegt vor
• Die Vermarktung der Pflegeeinheiten hat begonnen.
• Der Baubeginn ist erfolgt.
• Die Fertigstellung ist im zweiten Quartal 2022 geplant.
• Ein langfristiger Pachtvertrag liegt vor

Darlehensstruktur & -vergabe

• Darlehensnehmerin ist die BCI Coburg GmbH & Co. KG, eine Objektgesellschaft des Projektentwicklers BayernCare. In der Gesellschaft wird kein anderes Projekt entwickelt.
• Das zinsbaustein.de-Darlehen ist ein Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt und dient zur Finanzierung von Projektkosten.
• Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG abgewickelt.

Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen

• Vorlage der vollständigen Grundstückskaufverträge URNr. M 1118/2019 vom 23.04.2019 (Notar Dr. Martini, Erlangen) und M 1119/2019 vom 23.04.2019 (Notar Dr. Martini, Erlangen). (Bereits erfüllt)
• Vorlage des gezeichneten Generalunternehmervertrags mit der Fa. Mauss Bau GmbH & Co. KG für die KG 300, 400 und 500 sowie Baugrundverbesserung und Planungsleistungen der Teilleistungsphase 5 mit einem Festpreis von max. 10.115.000 € brutto inkl. Bauzeiten- und Zahlungsplan. (Bereits erfüllt)
• Nachweis der eingebrachten nachrangigen Eigenmittel i.H.v. mind. 500.000 € durch Kontobelege und Vorlage des Gesellschafterdarlehensvertrags. (Bereits erfüllt)
• Vorlage des gezeichneten Betreibervertrags inkl. aller Nachträge mit der Fa. BayernStift – Gesellschaft für Soziale Dienste und Gesundheit mbH mit einer Laufzeit von mind. 20 Jahren über einen vertraglich vereinbarten Pachtzins i.H.v. insgesamt mind. 600.000 € (netto, es wird keine USt. berechnet). (Bereits erfüllt)
• Vorlage der Teilungserklärung. (Bereits erfüllt)
• Vorlage der rechtskräftigen Baugenehmigung inkl. sämtlicher Baupläne, Anlagen und Tekturen. (Bereits erfüllt)
• Vorlage einer Bestätigung der Darlehensnehmerin, dass das Gebäude in Übereinstimmung mit den in Bayern relevanten Wohn- und Qualitätsvorschriften der Verordnung zur Ausführung des Pflege- und Wohnqualitätsgesetzes (AVPfleWoqG) errichtet wird. (Bereits erfüllt)
• Vorlage einer Bestätigung der Darlehensnehmerin, dass die finanzierende Senior Bank (Raiffeisenbank Oberösterreich) der Aufnahme des zinsbaustein-Darlehens zugestimmt hat. (Bereits erfüllt)
• Vorlage des gezeichneten Darlehensvertrags mit der Raiffeisen Landesbank Oberösterreich i.H.v. max. 13.500.000 € mit einer Laufzeit bis mindestens 12.2022. (Bereits erfüllt)
• Vorlage eines Gesellschafterbeschlusses über eine Verpflichtung zur bedingten Einzahlung in die Kapitalrücklage i.H.v. 300.000 € (Die tatsächliche Einzahlung dieser Kapitalrücklage ist im Bedarfsfall bei Liquiditätsengpässen zu leisten).
• Vorlage notarieller, unwiderruflicher Kaufverträge über mind. 4,44 Mio. € (d.h. rund 25 % der kalkulierten Verkaufspreise i.H.v. insgesamt 17.758.000 €).

Rück­zahlungs­strategie

Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über einen Einzelverkauf der Pflegeeinheiten (inkl. Anteil an den Gemeinschaftsflächen) an Kapitalanleger.

• Den Vertrieb übernimmt der Projektentwickler in Kooperation mit mehreren Sparkassen. In einer vergleichbaren Konstellation konnten bereits mehrere Pflegezentren erfolgreich veräußert werden, darunter auch die über zinbaustein.de mitfinanzierten Objekte.
• Es ist ein Preis von ø 4.325 €/m² Pachtfläche angesetzt.
• Die geplanten Gesamterlöse liegen bei 17,75 Mio. €, was einer prognostizierten Marge von 10,96 % entspricht.
• Per Anfang Oktober 2020 sind 15 von 72 Pflegeeinheiten bereits verkauft und 10 weitere reserviert.

Finanzierungsstruktur des Projektes (nach Auszahlung des Zinsbaustein-Darlehens)

• Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 16,00 Mio. €
  • 13,50 Mio. € werden über erstrangiges Fremdkapital (Bankdarlehen) finanziert.
  • 0,50 Mio. € bringt der Projektentwickler als Eigenmittel ein.*
  • 2,00 Mio. € stellt zinsbaustein.de per Crowdinvesting als Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt bereit.**

* In Form von nachrangigen Gesellschafterdarlehen; hinzu kommt eine bedingte Kapitalrücklage i.H.v. 0,3 Mio. € (Eigenmittel gesamt dann rd. 5%).
** Inklusive Fundingpuffer kann das Nachrangdarlehen bis zu 2.020.000 € betragen.

Chancen und Risiken - Das Projekt

Chancen

Risiken

Lang­jährig erfahrener Projekt­ent­wickler und Bestands­kunde, der be­reits mehrere Pro­jekte erfolg­reich über zinsbaustein.de finan­ziert und zurück­geführt hat. Lang­fristiger Pacht­vertrag (20 Jahre) mit einem erfahrenen Be­treiber ist be­reits unter­zeichnet. Der Ver­trieb hat begonnen, 15 Einheiten sind be­reits ve­rkauft, 10 weitere re­serviert. Ein Verkaufs­stand von mind. 25 % der ge­planten Er­löse ist Auszahlungs­voraussetzung. Die Baugenehmigung liegt bereits vor Der General­unternehmer­vertrag schafft ein hohes Maß an Baukosten­sicher­heit. Es gibt einen Zusatz­puffer für etwaige Kosten­steigerungen durch eine bedingte Kapital­rücklage i.H.v. 300.000 €, sowie ein Nach­tragsbudget zum General­unternehmer­vertrag i.H.v. 169.000 €. Nam­hafter General­unternehmer mit sehr guter Bonität. Die ge­plante Gesamt­rendite lässt Spiel­raum für poten­zielle Kosten­steigerungen oder Kauf­preis­senkungen.

Der Darlehens­nehmer, der Be­treiber und/ oder der Genera­lunternehmer könnten in die Insolvenz ge­raten. Es könnte zu Bau­fehlern, Kosten­steigerungen und/oder Ver­zögerungen kommen. Die Be­seitigung der Alt­lasten könnte auf­wändiger sein als ge­plant, wodurch Mehr­kosten ent­stehen könnten. Die noch nicht verkauften Pflege­einheiten können möglicher­weise nicht zu den ge­planten Preisen oder im ge­planten Zeit­raum ver­äußert werden. Der Darlehens­nehmer, seine Dienst­leister, not­wendige Behörden sowie der Pächter könnten aufgrund der aktuellen „Covid 19-Krise 2020“ und den daraus resul­tierenden Ent­wicklungen sowohl wirt­schaftlich (z.B. Ein­stellung von Pacht­zahlungen) als auch in der Organisations­fähigkeit (Geschäfts­betrieb) be­troffen sein. Hiervon können sämtliche Einzel­risiken bis zum Maximal­risiko betroffen sein. Das genaue Aus­maß eines solchen Er­eignisses und die Aus­wirkungen auf die unter­schiedlichen Be­reiche lassen sich aktuell nicht ab­schließend dar­stellen.

Chancen und Risiken - Anlageform

Chancen	Risiken
Alle Projekte bei zinsbaustein.de durchlaufen einen strengen Auswahlprozess durch erfahrene Experten. Es wurden sechs Monate Sicherheitspuffer für mögliche Verzögerungen beim Projekt in der Darlehenslaufzeit vereinbart. Die Höhe der Verzinsung ist nicht an die Profite des Immobilienprojekts gekoppelt.	Totalverlustrisiko für den Anleger durch ein qualifiziertes Nachrangdarlehen ohne Sicherheiten. Falls die Rückzahlung des Nachrangdarlehens zur Insolvenz des Darlehensnehmers führen würde, kann die Rückzahlung verzögert werden. Im Falle einer Insolvenz des Darlehensnehmers werden aus der Insolvenzmasse zuerst Fremdkapitalgeber und offene Rechnungen bedient.

Das Unternehmen BayernCare entwickelt und realisiert seit 20 Jahren Immobilien im Bereich Seniorenwohn- und -pflegeeinrichtungen. Dabei verbindet es Wohnkomfort mit sozialen Dienstleistungen und kombiniert sein Immobilien-Know-how mit der Pflegekompetenz seiner Servicepartner.

Robert Wiessner
Geschäftsführer

BayernCare ist damit einer der führenden Anbieter von Seniorenimmobilien in Bayern und bietet Kapitalanlegern sowie Eigennutzern mit seinen Objekten die Vorzüge einer nachhaltigen und seniorengerechten Immobilienanlage aus erster Hand.

Die Seniorenimmobilien der BayernCare sind modern und seniorengerecht ausgestattet. Sie sind hell und verfügen über attraktive Ausstattungen, großzügige Gemeinschafts- und Außenbereiche. Sämtliche Zugänge, Flure, Pflegeeinheiten und Bäder sind barrierefrei zugänglich.

Vor „Pflegezentrum ItzTerrassen“ hat BayernCare bereits vier Projekte über zinsbaustein.de finanziert. Drei Projekte wurden vorzeitig oder fristgemäß zurückgeführt, eines läuft noch.

Konzept des Projekts

Auswahl von Projektentwickler und Genalunternehmer gemeinsam realisierter Projekte

„Pflegezentrum ItzTerrassen“: Neubau eines modernen Pflegezentrums in Coburg

Konzept des Projekts

Nahe dem Fluss Itz in Coburg entsteht ein modernes Pflegezentrum mit 72 Pflegeeinheiten. Bei diesen handelt es sich um 60 Einzel- und 12 Doppelzimmer (mit insgesamt 84 Bewohnerplätzen). Der geplante Gebäudekörper ist u-förmig, verfügt über vier Vollgeschosse und ist nicht unterkellert.

Die Pflegeeinheiten sind jeweils 22-36 m² groß. Die geplante Gesamtpachtfläche inkl. Gemeinschafts- und Verwaltungsflächen beträgt 4.106 m². Drei Aufzüge sollen vom Erdgeschoss bis ins dritte Obergeschoss führen.

Alle Zimmer werden einheitlich möbliert (Pflegebett, Nachtkästchen, Tisch, Kleiderschrank und Wandpaneel). Die Kosten werden vom Projektentwickler getragen und sind bereits in der Kalkulation enthalten.

Des Weiteren sind 12 Außenstellplätze und 13 Fahrradstellplätze geplant. Diese werden dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet und können vom Betreiber unentgeltlich genutzt werden.

Für das Objekt liegt bereits ein langfristiger Pachtvertrag mit der BayernStift – Gesellschaft für Soziale Dienste und Gesundheit mbH vor. Diese ist Teil der Charleston Holding Gruppe, die deutschlandweit an insgesamt 47 Standorten mit 3.800 Mitarbeitern ihre Dienstleistungen im Bereich stationäre und ambulante Pflege anbietet. Vereinbart ist eine Laufzeit von 20 Jahren zzgl. 2x5 Jahren Verlängerungsoption.

Grundstück und Bestandsgebäude

Für das Projekt wurden zwei Grundstücke erworben. Die Bestandsobjekte (eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe) wurden bereits abgerissen.

Auf einem der beiden Grundstücke befand sich eine Zapfsäule für Kraftstoffe. Daher weist das Grundstück Altlasten in Form von Mineralkohlenwasserstoff-Schäden (MKW) auf. Spezialisierte Gutachter gehen von einem kleinräumigen Schaden aus und empfehlen keine weiteren Sanierungsmaßnahmen, da das Gelände bereits versiegelt ist. Im Budget ist ein gesonderter Kostenpuffer eingeplant, falls wider Erwarten dennoch Altlastenentsorgungsmaßnahmen notwendig werden sollten.

Das Bauvorhaben

Der Bau wird vom Generalunternehmer Mauss Bau GmbH & Co. KG übernommen, der einer der zwei Gesellschafter des Projektentwicklers BayernCare ist. Das Unternehmen wurde im Jahr 1886 gegründet und beschäftigt ca. 180 Mitarbeiter. Es liegt ein Generalunternehmervertrag zum Festpreis vor.

BayernCare und Mauss Bau blicken auf eine lange und erfolgreiche Zusammenarbeit zurück. Beispielsweise wurden die über zinsbaustein.de mitfinanzierten Projekte „Pflegezentrum Spectrum Stein“, „Pflegezentrum PerlachStift“ und „Pflegezentrum Liebfrauenhaus“ fristgerecht von Mauss Bau fertiggestellt.

Der Bau hat bereits begonnen. Nach einer Bauzeit von rund 18 Monaten ist die Fertigstellung des Objekts im zweiten Quartal 2022 geplant.

Das Exit-Szenario

Das zinsbaustein.de-Darlehen soll über einen Einzelverkauf der Pflegeeinheiten (inklusive Anteilen an den Gemeinschaftsflächen) an Kapitalanleger zurückgeführt werden. Den Vertrieb übernimmt der Projektentwickler in Kooperation mit mehreren Sparkassen.

Die Kaufpreise fließen in Raten gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Relevante Fakten (nach Fertigstellung)
Stand­ort	Sonntagsanger 13, 96450 Coburg
Grund­stücksfläche	2.650 m2
Gesamtpachtfläche	4.106 m²
Pachtzins pro Jahr	rd. 603.000 €
Pflegeeinheiten	72
Zimmergröße	22-36 m2
Stellplätze	12 Kfz-Stellplätze 13 Fahrradstellplätze

Makrolage: Coburg im bayerischen Oberfranken

Coburg ist eine kreisfreie Stadt in Oberfranken mit rund 41.000 Einwohnern.¹ In ihrem Landkreis leben insgesamt ca. 87.000 Einwohner.²

Coburg befindet sich am Rande der Metropolregion um die Stadt Nürnberg, welche ca. 100 km entfernt ist. Das UNESCO-Weltkulturerbe Bamberg liegt rund 40 km entfernt.

Mit seiner wunderschönen Altstadt, zahlreichen Kulturdenkmälern und erholsamen Ruheoasen bietet Coburg eine Vielzahl an Möglichkeiten für Senioren.

In den kommenden Jahrzehnten wird die Bevölkerung deutlich altern. Nach einer Prognose des Landes Bayern soll der Altenquotient von Coburg (Anzahl der über 65-Jährigen auf 100 Personen zwischen 20 und 64) im Jahr 2035 bei 55,4 liegen. 2015 befand er sich noch bei 38,5.³

Nach einer Analyse des Projektentwicklers sind bereits jetzt alle Pflegeeinrichtungen in Coburg voll belegt und haben monatelange Wartezeiten für Interessenten.

2016 wurde in der Stadt Coburg ein BIP von 83.501 € je Einwohner erwirtschaftet.⁴ 2017 betrug das durchschnittliche verfügbare Einkommen je Einwohner 25.464 €, was rund 15 % mehr sind als im Jahr 2010. Damit liegt Coburg über dem Durchschnitt des Landes Bayern (24.861 €).⁵

Die Arbeitslosenquote lag im Juni 2020 bei 6,3 % und damit leicht über dem Bundesdurchschnitt (6,2 %).⁶

Mikrolage: Zentral nahe der Innenstadt

Das Pflegezentrum entsteht am Rande der Innenstadt Coburgs, nahe dem Fluss Itz.

Die Laufwege ins Zentrum und zum Hauptbahnhof dauern weniger als zehn Minuten. In dieser Zeit sind auch zahlreiche Gaststätten und Einkaufsmöglichkeiten zu erreichen. So findet sich in rund 450 Metern Entfernung eine Markthalle mit frischen Lebensmitteln.

In unmittelbarer Nähe zum Projektgrundstück entsteht aktuell das Bauprojekt „Quartier am Sonntagsanger“, welches unter anderem einen Biomarkt beinhalten soll.

Der nächste Hausarzt ist in sieben Gehminuten erreichbar, die nächste Apotheke in fünf Gehminuten. Ein öffentliches Parkhaus, das Besucher benutzen können, ist vier Gehminuten entfernt.

Quellen

1. Coburg Marketing: Daten & Fakten
2. Landkreis Coburg: Die wichtigsten Zahlen und Fakten zum Landkreis Coburg
3. Bayerisches Landesamt für Statistik: Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 2035 (PDF)
4. Der Bundeswahlleiter: Strukturdaten Coburg (PDF)
5. Bayerisches Landesamt für Statistik: Verfügbares Einkommen und Primäreinkommen der privaten Haushalte 1991 bis 2017
6. Agentur für Arbeit: Arbeitsmarkt im Überblick – Coburg, Stadt

Karte

Im Folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:

Der Entwickler hat eine Webcam installiert, mit welcher sich der Baufortschritt verfolgen lässt

.

Januar 2022

• Die Innenputz- und Estricharbeiten sind abgeschlossen. Das Wärmedämmverbundsystem ist angebracht
• Die Malerarbeiten, Fließenarbeiten und die Erstellung der Außenanlagen hat begonnen
• Der Bau verläuft im Zeit- und Kostenplan
• Der Abruf der vierten Kaufpreisrate nach MaBV ist im Januar 2022 erfolgt
• Alle Pflegeeinheiten sind veräußert

Oktober 2021

• Der Projektentwickler hat sich entschieden, die im Darlehensvertrag enthaltene Möglichkeit einer 50 %-igen Sondertilgung zum Stichtag 31.10.2021 zu nutzen. Die Rückzahlung hat bereits stattgefunden
• Der Einbau der Rohinstallation ist abgeschlossen und die Innenputzarbeiten sind im Gange
• Die Dachabdichtung ist aufgebracht und die Verklebung der Dämmung vom Wärmedämmverbundsystem ist weit vorangeschritten
• Der Bau verläuft im Zeit- und Kostenplan
• Der Abruf der dritten Kaufpreisrate ist im Oktober 2021 erfolgt. Somit sind insgesamt rund 64 % der geplanten Kaufpreise geflossen
• Es sind 71 der 72 Pflegeeinheiten verkauft. Für die verbleibende Einheit liegt ein Vorvertrag vor

Juli 2021

• Der Baufortschritt verläuft im Budget und gemäß dem vereinbarten Bauzeitenplan
• Die Arbeiten am Rohbau sind abgeschlossen. Der Einbau der Rohinstallation hat als erster Schritt des Innenausbaus begonnen
• Der Abruf der zweiten Kaufpreisrate („28% nach Rohbaufertigstellung“) ist wie geplant im Juni 2021 erfolgt. Somit sind insgesamt rund 53 % der Kaufpreise geflossen
• Es sind 71 der 72 Pflegeeinheiten verkauft. Für die verbleibende Einheit liegt ein Vorvertrag vor

April 2021

• Die Rohbauarbeiten laufen wie geplant. Aktuell wird das erste Obergeschoss erstellt
• Das Projekt verläuft im Zeit- und Kostenplan
• Der Abruf der nächsten Kaufpreisrate („28% nach Rohbaufertigstellung“) ist für Mitte Juni 2021 geplant
• Seit Januar 2021 wurden 15 weitere Pflegeeinheiten verkauft. Aktuell sind von insgesamt 72 Pflegeeinheiten 45 verkauft und 27 reserviert

Januar 2021

• Die Baustelleneinrichtung ist abgeschlossen. Die Sondergründungsmaßnahmen und Erdarbeiten sind abgeschlossen. Die Rohbauarbeiten haben im Dezember 2020 begonnen
• Aktuell ist bereits die Aufzugsunterfahrt hergestellt und gedämmt. Das Wärmedämmmaterial für die Bodenplatte wurde angeliefert und wird derzeit verbaut
• Das Projekt verläuft im Zeit- und Kostenplan
• Die erste Kaufpreisrate nach der Makler- und Bauträgerverordnung (25 %) wurde am 18.01.2021 abgerufen
• Von insgesamt 72 Pflegeeinheiten sind 30 verkauft und 9 reserviert. 33 befinden sich noch in der Vermarktung

„Pflegezentrum ItzTerrassen“: Neubau eines Pflegezentrums in Coburg

Wir freuen uns, Ihnen ein neues Projekt unseres Partners „BayernCare“ vorstellen zu können. Dieser hat vier Projekte über zinbaustein.de finanziert, von denen drei bereits vertragsgemäß zurückgeführt wurden.

In Coburg (Oberfranken) entsteht am Rande der Innenstadt ein modernes Pflegezentrum. 

Das Projekt im Überblick

• Projektumfang: Neubau eines Pflegezentrums mit 72 Pflegeeinheiten sowie 12 Kfz- und 13 Fahrradstellplätzen.
• Projektstand: Die Baugenehmigung liegt vor. Der Abriss der Bestandsgebäude ist bereits erfolgt. Der Baubeginn ist Ende September erfolgt.
• Vergabeart: Generalunternehmervertrag mit der Mauss Bau GmbH & Co. KG, einem familiengeführten Traditionsunternehmen, das seit über 130 Jahren in der Baubranche tätig ist.
• Projektentwickler: Die BayernCare verfügt über 20 Jahre Erfahrung im Seniorenwohnbereich. Sie hat vier Projekte über zinsbaustein.de finanziert und drei davon bereits vorzeitig oder fristgemäß zurückgezahlt.
• Langfristiger Pachtvertrag über 20 Jahre mit dem renommierten Betreiber BayernStift / Charleston.
• Rückzahlungsszenario: Die Pflegeeinheiten werden im Einzelvertrieb an Kapitalanleger veräußert. Den Vertrieb übernimmt der Projektentwickler in Kooperation mit mehreren regionalen und überregionalen Sparkassen.
• Vertriebsstand: 15 der 72 Pflegeeinheiten sind bereits verkauft, 10 weitere reserviert.
• Standort: Das Objekt liegt in Coburg, einer kreisfreien Stadt im bayerischen Regierungsbezirk Oberfranken.

Projektfortschritt (Platzierungszeitpunkt)