Pflegezentrum Bayreuth
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LaufzeitCa. 18 Monate
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Fester Zins5,25 % p. a.
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Anlagesummeab 500 €
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Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
„PFLEGEZENTRUM BAYREUTH“:
NEUBAU EINES MODERNEN PFLEGEZENTRUMS MIT 75 PFLEGEEINHEITEN
Wir freuen uns, Ihnen ein neues Investitionsprojekt im Pflegeimmobilien-Bereich vorzustellen.
In Bayreuth (Oberfranken) entsteht ein modernes Pflegezentrum mit 75 Einheiten. Diese konnten bereits alle erfolgreich im Einzelverkauf veräußert werden.
Der Projektentwickler hat eine Baustellenkamera eingerichtet, mit welcher Sie den Baufortschritt verfolgen können.
Das Projekt im Überblick
- Projektumfang: Neubau einer Pflegeimmobilie mit 75 Pflegeeinheiten und elf PKW-Stellplätzen.
- Projektstand: Die Bauarbeiten sind bereits im Gange. Das Fundament ist weitestgehend fertiggestellt und der Hochbau soll kurzfristig beginnen.
- Projektentwickler: Die Primus Concept Gruppe wurde 2013 als Vertriebsgesellschaft für Immobilienprodukte gegründet. Seit 2017 fokussiert sie sich zusätzlich auf eigene Projektentwicklungen in den Bereichen „Pflege“ und „Wohnen“. Der Geschäftsführer und Gründer, Herr Werner Schilcher, ist seit 20 Jahren in der Immobilienbranche aktiv.
- Besicherung: Die Finanzierung erfolgt per Forderungsankauf. Der Hauptgesellschafter, Herr Werner Schilcher, gibt ein abstraktes notarielles Schuldanerkenntnis über einen Betrag von 2.500.000 € zuzüglich auflaufender Zinsen und Gebühren ab.
- Vergabeart: Es besteht ein Generalunternehmervertrag zum Festpreis mit der Trigenius Hochbau GmbH.
- Verpachtung: Das Objekt ist über 25 Jahre (zzgl. fünf Jahren Verlängerungsoption) an den Betreiber Domus Cura GmbH verpachtet.
- Rückzahlungsszenario: Alle Pflegeeinheiten wurden im Einzelvertrieb notariell veräußert. Die Rückzahlung des Zinsbaustein-Darlehens erfolgt aus den Kaufpreisraten der Enderwerber.
- Standort: Das Objekt entsteht in der kreisfreien Stadt Bayreuth (Oberfranken). Bereits heute nimmt die Altersgruppe der über 65-Jährigen einen Anteil von rund 21 % ein. Zukünftig wird sich dieser Anteil weiter erhöhen und damit eine steigende Nachfrage nach Pflegeangeboten bewirken.
Projekstand (Platzierungszeitpunkt)
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NEUBAU EINES MODERNEN PFLEGEZENTRUMS MIT 75 PFLEGEEINHEITEN
Konzept des Projektes
Im Rahmen des Projekts entsteht ein Pflegezentrum, welches aus drei miteinander verbundenen Gebäudekörpern mit jeweils drei Geschossen besteht. Es ist nicht unterkellert.
Aufgrund der Hanglage des Projektgrundstücks ist einer der Baukörper um zwei Geschosse herabgesetzt. Die Wohnbereiche verteilen sich auf fünf verschiedene Ebenen mit insgesamt 3.902 m² Nutzfläche. Des Weiteren stehen elf Außenstellplätze zur Verfügung.
Das Objekt umfasst 75 voll ausgestattete Pflegeeinheiten mit Fernseh- und Telefonanschluss sowie einem Badezimmer mit WC und ebenerdiger Dusche. Es handelt sich um 65 Einzelzimmer und zehn Doppelzimmer, sodass insgesamt 85 Pflegeplätze entstehen. Jede Einheit verfügt über eine Nutzfläche zwischen 21 und 28 m².
Das Gebäude entsteht in Übereinstimmung mit den in Bayern relevanten Wohn- und Qualitätsvorschriften der Verordnung zur Ausführung des Pflege- und Wohnqualitätsgesetzes (AVPfleWoqG) sowie mit dem Sozialgesetzbuch XI („Soziale Pflegeversicherung“).
Grundstück
Das unbebaute Projektgrundstück wurde bereits 2018 vom Projektentwickler erworben.
Auf der Liegenschaft lasten Grunddienstbarkeiten (grundbuchlich gesicherte Geh- und Fahrtrechte, Grundstücksbetretungsrechte sowie Ver- und Entsorgungsleitungsrechte) zugunsten der Eigentümer*Innen der Nachbargrundstücke, welche auf eine Zufahrtsstraße zum Erreichen ihrer Grundstücke angewiesen sind.
Im August 2020 wurde ein Baustopp erzwungen, da die Nachbar*Innen aufgrund der beginnenden Bauarbeiten eine Beeinträchtigung ihrer Geh- und Fahrtrechte befürchteten. Er dauerte rund drei Monate.
Zwischenzeitlich wurde eine Nachbarschaftsvereinbarung zur Beilegung der Rechtsstreitigkeit abgeschlossen und von allen ortsansässigen Nachbar*Innen unterschrieben.
Von einer nicht ortsansässigen Person ist die Unterschrift nicht beibringbar. Da diese jedoch nicht auf die Zuwegungsrechte angewiesen ist, geht der Projektentwickler von einem geringen Rechtsrisiko aus. Es ist eine Kostenreserve von rund 100.000 € für unvorhergesehene Ereignisse hinterlegt.
Planung des Bauvorhabens
Die Baugenehmigung für das Projekt liegt vor. Das Objekt wird zum Festpreis von dem Generalunternehmer Trigenius Hochbau GmbH erstellt, welcher auf Pflegeeinrichtungen und altersgerechte Wohnungen spezialisiert ist. Er wurde 2016 gegründet und beschäftigt aktuell rund 45 Personen. Die Primus Concept Unternehmensgruppe hat bei drei anderen Projekten bereits erfolgreich mit dem Generalunternehmer zusammengearbeitet.
Die bauvorbereitenden Maßnahmen begannen im Juli 2020 und wurden nach einer dreimonatigen Unterbrechung (siehe Punkt „Grundstück“) im November 2020 wiederaufgenommen. Die Herstellung der Bodenplatte ist weitestgehend erfolgt und die Errichtung der Wände für das 2. UG wird kurzfristig beginnen.
Die Rohbaufertigstellung ist Ende 2021 geplant, die Gesamtfertigstellung soll Mitte 2022 erfolgen.
Pächterstruktur
Das Objekt ist über 25 Jahre (zzgl. Verlängerungsoption von fünf Jahren) an die Domus Cura GmbH verpachtet. Diese wurde 2014 gegründet und betreibt fünf Pflegeeinrichtungen mit rund 600 stationären Plätzen, 22 Plätzen in der Tagespflege und rund 150 Plätzen im betreuten Wohnen.
Bislang war der 30.04.2022 als spätester Übergabetermin vereinbart. Der Abschluss eines Nachtrags zum Pachtvertrag mit einer einvernehmlichen Verschiebung des Übergabetermins mindestens auf den 30.06.2022 ist Auszahlungsvoraussetzung für das zinsbaustein.de-Darlehen.
Exit-Szenario
Die 75 Pflegeeinheiten wurden im Einzelvertrieb über die PRIMUS Concept Immobilienpartner und Beteiligung GmbH veräußert. Alle Einheiten sind bereits notariell verkauft. Es wurden Gesamtverkaufspreise von rund 13,96 Mio. € vertraglich vereinbart.
Mit den Enderwerber*Innen ist eine Übergabe in 12/2021 vertraglich vereinbart, welche aufgrund des Baustopps nicht eingehalten werden kann. Ein Rücktrittsrecht besteht nicht. Eventuelle Schadensersatzforderungen aufgrund entgangener Pachtzahlungen für sechs Monate sind in der Kostenreserve berücksichtigt (ca. 280.000 €).
In der Vertriebsvereinbarung ist eine Provision in Höhe von 10 % vorgesehen. Mit einem Nachtrag wurde die Provisionsauskehrung während der Laufzeit des zinsbaustein. de-Darlehens auf max. 450.000 € begrenzt. Die restliche Provision (rund 946.000 €) darf erst nach der Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens ausgekehrt werden.
| Relevante Fakten nach Fertigstellung | |
|---|---|
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Standort |
Kulmbacher Straße 84, 95445 Bayreuth |
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Grundstücksfläche |
3.707 m2 |
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Vermietbare Fläche |
3.902 m2 (1.884 m2 Wohnfläche, 2.018 m2 Allgemeinfläche) |
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Bruttogeschossfläche |
4.576 m² |
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Pachtzins pro Jahr |
560.000 € |
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Pflegeeinheiten |
75 |
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Wohnfläche pro Pflegeapartment |
21-28 m2 |
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Stellplätze |
11 |
Makrolage: Bayreuth
Bayreuth ist eine Stadt in Franken mit rund 75.000 Einwohner*Innen. Einen deutlichen Anteil nimmt dabei die Gruppe der über 65-Jährigen mit rund 16.000 Personen ein.1 Auch in Zukunft soll die Bevölkerung älter werden. Eine Prognose aus dem Jahr 2017 geht davon aus, dass der Altenquotient (als Verhältnis der Personen über 65 Jahre zu 100 Personen im erwerbsfähigen Alter) in der Stadt Bayreuth von 34,5 % (2015) auf 45,3 % (2035) steigen soll.²
2018 betrug das durchschnittlich verfügbare Einkommen je Einwohner*in 21.069 €, was 6,0 % mehr waren als im Jahr 2013.3 Im Jahr 2018 lag das BIP pro Einwohner*in bei 63.954 € und damit über dem Durchschnitt von Bayern (47.302 €).4
Im April 2021 betrug die Arbeitslosenquote in Bayreuth 3,2 %, was 0,2 % weniger sind als im Vorjahresmonat.5
Mikrolage: Wohngebiet mit guter Anbindung
Das Objekt entsteht in einem stark begrünten Wohngebiet im Ortsteil Schießhaus.
Im direkten Umfeld befinden die Reha-Klinik Herzoghöhe, eine Tankstelle und die Bushaltestelle „Bayreuth Klinik Herzoghöhe“, von welcher aus Busse der Bayreuther VGN in etwa 15 Minuten die Innenstadt erreichen. Dort stehen den Bewohner*innen zahlreiche Restaurants, Cafés, Arztpraxen und Apotheken zur Verfügung.
Die nächste lokale Einkaufsmöglichkeit ist ein Norma-Markt, der weniger als zehn Minuten zu Fuß erreichbar ist.
Für Ausflüge bieten sich beispielsweise die Bayreuther Katakomben das Historische Museum Bayreuth, das Markgräfliche Opernhaus, der Tierpark Röhrensee sowie der Festspielhügel an, die jeweils nur wenige Autominuten entfernt sind.
Die Kulmbacher Straße mündet in die Bundesstraße 85, welche quer durch die Region Franken führt. Der Weg zum Bahnhof Bayreuth dauert mit öffentlichen Verkehrsmitteln rund 20 Minuten.
Quellen
1.Stadt Bayreuth:
Wirtschaftsstandort Bayreuth
2. Statistische Ämter des Bundes und der Länder:
Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für
Bayern 2015 bis 2035
3. Regierung von Oberfranken:
Verfügbares Einkommen
der privaten Haushalte (PDF)
4. Statistische Ämter des Bundes und der Länder:
Bruttoinlandsprodukt, Bruttowertschöpfung in den
kreisfreien Städten und Landkreisen der Bundesrepublik
Deutschland 1992 und 1994 bis 2018
5. Bundesagentur für Arbeit:
Arbeitsmarkt im Überblick –
Bayreuth
Karte
Kulmbacher Straße 84
95445
Bayreuth
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Die PRIMUS Concept Unternehmensgruppe beschäftigt rund 30 Mitarbeiter*Innen und plant, baut und vermarktet Pflege- und Wohnimmobilien als Kapitalanlage.
2013 als Vertriebsgesellschaft für Immobilienprodukte gegründet, fokussiert sie sich seit 2017 zunehmend auf eigene Projektentwicklungen in den Bereichen „Pflege“ und „Wohnen“.
Im Segment der Pflegeimmobilien wurden bisher insgesamt acht Projekte realisiert, davon fünf Aufteilungsmaßnahmen und drei Projektentwicklungen. Weitere 15 Projekte befinden sich in Planung und Umsetzung, darunter sieben Aufteilungen und acht Entwicklungen.
Das bereits realisierte Projektvolumen beträgt mehr als 110 Mio. €. Das noch in Umsetzung bzw. Planung befindliche Volumen beläuft sich auf rund 240 Mio. €.
Der Geschäftsführer und Gründer Werner Schilcher ist seit 20 Jahren in der Immobilienbranche aktiv.
Unternehmensstruktur
Zusammen mit dem Generalunternehmer Trigenius Hochbau GmbH realisierte Projekte
Pflege-Bestand & Neubau Steißlingen
Baujahr: 2019
Investitionsvolumen: 23.830.000 €
Pflege-Bestand & Neubau Steißlingen mit 132 Einheiten
Pflege-Neubau Unterammergau
Baujahr: 2020
Investitionsvolumen: 11.976.000 €
Neubau eines Pflegezentrums mit 116 Einheiten
Pflege-Neubau Prüm
Baujahr: 2020
Investitionsvolumen: 17.000.000 €
Neubau eines Pflegezentrums mit 108 Einheiten
Projektstatus
- Das Grundstück wurde angekauft.
- Die Baugenehmigung wurde erteilt.
- Ein Generalunternehmervertrag zum Festpreis ist unterzeichnet.
- Ein Pachtvertrag über 25 Jahre (zzgl. fünf Jahren Verlängerungsoption) ist unterzeichnet.
- Die Vermarktung der Pflegeeinheiten ist abgeschlossen.
- Die bauvorbereitenden Maßnahmen haben 07/2020 begonnen.
- Nach einem Baustopp wurden die Arbeiten 11/2020 wiederaufgenommen.
- Die Rohbaufertigstellung ist Ende 2021 geplant.
- Die Gesamtfertigstellung ist Mitte 2022 vorgesehen.
Darlehensstruktur und -vergabe
- Darlehensnehmer ist PRIMUS Concept Pflegeimmobilien Bayreuth GmbH & Co. KG, eine Tochtergesellschaft der PRIMUS Concept Unternehmensgruppe.
- Das zinsbaustein.de-Darlehen dient der Finanzierung von laufenden Projektkosten und der Rückführung eines bestehenden Mezzanine-Darlehens.
- Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG abgewickelt.
Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen
- Vorlage des Grundstückskaufvertrags URNr. D 1227/2018 vom 16.07.2018 (Notar Dr. Florian Dietz, Bamberg). (Bereits erfüllt)
- Vorlage der Teilungserklärung URNr. 3164/H/2019 (mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplänen) und Grundlagenurkunde URNr. 3165/H/2019 je vom 20.11.2019 (Notar Dr. Peter Huttenlocher, München) nebst sämtlichen Anlagen und Nachträgen inkl. der angelegten Grundbuchblätter/ alternativ Eintragungsbekanntmachung des Grundbuchamtes. (Bereits erfüllt)
- Vorlage der rechtskräftigen Baugenehmigung inkl. sämtlicher Baupläne, Anlagen und Tekturen. (Bereits erfüllt)
- Vorlage des gezeichneten Generalunternehmervertrags mit der Fa. Trigenius Hochbau GmbH zu einem Pauschalpreis von 7.073.000 € netto (8.416.870 € brutto) inkl. aller Nachträge, Bauzeiten- und Zahlungsplan (Bereits erfüllt)
- Vorlage aller notariell beurkundeten, unwiderruflichen Kaufverträge über mindestens 13,95 Mio. € zum Nachweis eines vollständig gesicherten Exits. (Bereits erfüllt)
- Vorlage des gezeichneten Pachtvertrags mit der Fa. Domus Cura GmbH mit einer Laufzeit von mind. 25 Jahren über einen vertraglich vereinbarten jährlichen Pachtzins i.H.v. insgesamt mind. 560.000 € netto. (Bereits erfüllt)
- Vorlage des Verwaltervertrags zwischen der PRIMUS Concept Haus- und Immobilienverwaltungs GmbH & Co. KG und der PRIMUS Concept Pflegeimmobilien Bayreuth GmbH & Co. KG (Anlage 1 zur Grundlagenurkunde). (Bereits erfüllt)
- Vorlage eines Nachtrags zur Vertriebsvereinbarung vom 25.10.2019 zwischen der PRIMUS Concept Pflegeimmobilien Bayreuth GmbH & Co. KG und der PRIMUS Concept Immobilienpartner und Beteiligung GmbH mit einer expliziten vertraglichen Regelung zur Provisionsauskehrung von max. 450.000 € während der Laufzeit des Zinsbaustein-Darlehens; es ist sicherzustellen, dass sämtliche weitere Provisionen erst nach erfolgreicher Rückzahlung des Zinsbaustein-Darlehens erfolgen dürfen. (Bereits erfüllt)
- Vorlage der Nachbarschaftsvereinbarung zur einvernehmlichen Beilegung des Nachbarschaftsstreits und Regelung der Zuwegungsrechte während der Bauphase nebst einer juristischen Stellungnahme betreffend der fehlenden Unterschrift der nicht ortsansässigen Person. (Bereits erfüllt)
- Nachweis über Lastenfreistellung in Abteilung III (vollzogene Löschung der Grundschuld über 630.000 € der Vereinigten Sparkassen Eschenbach i. d. OPf. Neustadt a.d. Waldnaab Vohenstrauß). (Bereits erfüllt)
- Bestätigung, dass das Gebäude in Übereinstimmung mit den in Bayern relevanten Wohn- und Qualitätsvorschriften der Verordnung zur Ausführung des Pflege- und Wohnqualitätsgesetzes (AVPfleWoqG) errichtet wird. (Bereits erfüllt)
- Auszug aus dem Transparenzregister des Kreditnehmers. (Bereits erfüllt)
- Vorlage eines Nachtrags zum Pachtvertrag mit der Fa. Domus Cura GmbH mit einer einvernehmlichen Verschiebung des Übergabetermins auf mindestens 30. Juni 2022.
- Vorlage von Gesellschafterdarlehensverträgen mit Rangrücktritts- und Belassungserklärung über insgesamt mindestens 400.000 € (Darlehensgeber: Werner Schilcher, PRIMUS Concept Immobilienpartner und Beteiligung GmbH bzw. PRIMUS Concept Immobilienpartner Holding AG).
- Vorlage eines qualifiziert nachrangigen Privatdarlehensvertrags über 500.000 € mit Rangrücktritts- und Belassungserklärung.
- Nachweis der Verwendung der eingebrachten nachrangigen Mittel i.H.v. mind. 900.000 € für das Bauvorhaben durch Kontobelege.
- Vorlage endgültiger, vom Steuerberater testierter Jahresabschlüsse per 31.12.2018 und 31.12.2019 des Kreditnehmers sowie Jahresabschluss per 31.12.2020.
- Vom Steuerberater bestätigte positive Fortführungsprognose für den Darlehensnehmer, die am Auszahlungstag nicht älter als 14 Tage sein darf.
- Vorlage eines notariellen abstrakten Schuldanerkenntnisses von Herrn Werner Schilcher über einen Betrag von 2.500.000 € zuzüglich auflaufender Zinsen und Gebühren.
- Vorlage aktueller, maximal sechs Monate alter HR-Auszüge des Darlehensnehmers, des Komplementärs und der Kommanditisten nebst der jeweiligen Gesellschaftsverträge und -listen.
Rückzahlungsstrategie
Die Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens erfolgt über die Erlöse aus dem Einzelverkauf der Pflegeeinheiten. Die Kaufpreisraten werden entsprechend des §3 der Makler- und Bauträgerverodnung (MaBV) abgerechnet.
- Alle 75 Pflegeeinheiten konnten erfolgreich von der Primus Concept Unternehmensgruppe veräußert werden.
- Die Einheiten wurden für durchschnittlich 3.578 €/m2 veräußert.
- Insgesamt wurden Verkaufspreise in Höhe von 13,96 Mio. € vertraglich vereinbart, was einer geplanten Projektrendite von 9,4 % entspricht.
- Es besteht kein vertragliches Rücktrittsrecht im Falle einer verspäteten Übergabe. Eventuelle Schadenersatzforderungen aufgrund entgangener Pachtzahlungen sind in der Kostenreserve berücksichtigt.
Finanzierungsstruktur des Projektes (Zielstruktur nach Auszahlung des zinsbaustein.de-Darlehens)
Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 12,76 Mio. €.
- 9,36 Mio. € werden über Kaufpreiszahlungen (MaBV) finanziert.
- 2,50 Mio. € stellt zinsbaustein.de als sonstige Vermögensanlage (Forderungsankauf) bereit.*
- 0,40 Mio. € stellt der Projektentwickler als Eigenmittel (nachrangige Gesellschafterdarlehen) bereit.
- 0,50 Mio. € werden von Privatpersonen als nachrangiges Mezzanine-Kapital bereitgestellt.**
* Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen bis zu 2.525.000 € umfassen.
** Derzeit bestehen zwei Mezzanine-Darlehen mit einer Gesamthöhe von 600.000 €, von denen
ein Darlehen 100.000 € mit dem zinsbaustein.de-Darlehen abgelöst werden soll. Ein weiteres
Mezzanine-Darlehen in Höhe von 500.000 € verbleibt im Projekt.
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Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de
Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.
Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:
Das Investment-Komitee
Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.
Von links nach rechts: Dr. Albert Tillmann, Dr. TiIman Engel, Eric Romba.
Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier: