Panorama Terrassen 2
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Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
„Panorama Terrassen 2“ im Überblick
Mit diesem Angebot erhalten Sie eine neue Investitionsmöglichkeit in das Projekt „Panorama Terrassen“ in Bad Bellingen (Baden-Württemberg).
Der Projektentwickler refinanziert die bestehende zinsbaustein.de-Finanzierung aus dem Jahr 2019, weil aufgrund von verschärften Auflagen des Bauamtes eine Zeitverzögerung eingetreten ist.
- Projektumfang: Neubau von vier Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 32 Wohneinheiten, 32 Tiefgaragenstellplätzen und 13 Außenstellplätzen.
- Projektentwickler: Darlehensnehmerin ist die deutsche Projektgesellschaft „Avantgarde TWO GmbH“. 100%-Gesellschafterin ist die BG Business Group AG, die seit 2010 als Bauträgergesellschaft tätig ist.
- Besicherung: Durch einen Teilforderungsankauf ist eine Besicherung möglich. Es liegt eine harte Patronatserklärung der schweizer Gesellschafterin BG Business Group AG vor.
- Projektstand: Mit den Bauvorleistungen (Baustellensicherung und Baustellenzufahrt inkl. Straßenabsenkung) wurde begonnen, die Bohrungen zur Absicherung der Statik wurden vorgenommen.
- Rückzahlungsszenario: Erlöse aus dem Vertrieb der Wohneinheiten und Stellplätze. Alle Einheiten sind verkauft oder reserviert.
- Vergabeart: Generalunternehmervertrag mit der Econ Bau AG. Ihr Geschäftsführer ist seit 25 Jahren in der Baubranche tätig und kooperiert seit Jahren regelmäßig mit dem Projektentwickler.
- Standort: Bad Bellingen ist rund 30 Fahrminuten von Basel und Lörrach entfernt. Die Wohnungen bieten einen weiten Blick auf das Rheintal.
Projektfortschritt (Platzierungszeitpunkt)
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„Panorama Terrassen 2“: Bau von vier Mehrfamilienhäusern mit Blick auf das Rheintal
KONZEPT DES PROJEKTS
Auf einem Grundstück mit Blick auf das Rheintal entstehen vier Mehrfamilienhäuser mit jeweils vier bis sechs Etagen, welche terrassenförmig an den Hang angepasst sind. Durch ein differenziertes System aus Schrägaufzug und Fußwegen werden alle der insgesamt 32 Wohneinheiten barrierefrei erschlossen. Für die Fahrzeuge der Bewohner sind eine Tiefgarage mit 32 Stellplätzen sowie 13 Außenstellplätze geplant.
Die Wohneinheiten variieren von 2,5 – 5,5 Zimmern bei einer Größe von rund 55 m2 – 165 m2. Ihre Räume sind offen gestaltet und in allen Wohnungen werden bodentiefe Fenster eingebaut sowie Echtholzparkett verlegt. Die vollständige Verglasung bietet einen Ausblick vom Hang in das Rheintal und die dahinterliegenden Vogesen. Zu jeder Wohnung gehört eine großzügige Terrasse. Die Objekte werden in ökologischer Bauweise mit der höchsten Energieeffizienz (KfW 40 Standard) erstellt.
GRUNDSTÜCK
Das Grundstück wurde vom Projektentwickler im April 2017 erworben. Es gibt keine bekannten Altlasten. Es handelt sich um eine Hanglage, die einen weiten Ausblick auf das Rheintal bietet.
PLANUNG DES BAUVORHABENS
Die Baugenehmigung liegt seit Januar 2019 mit Auflagen vor; eine Baubeginnanzeige vom Bauamt ist erfolgt.
Bei der Baufreigabe des Projekts kam es aus mehreren Gründen zu deutlichen Verzögerungen, die eine Refinanzierung erforderlich machen:
- Das Bauamt forderte eine revidierte Baustatistik inklusive Hangsicherung, die bei anderen Projekten am gleichen Hang nicht nötig gewesen war.
- Bei der Erstellung der neuen Statik und Prüfung durch den Prüfstatiker kam es zu Verzögerungen.
- Das Bauamt forderte vor der Freigabe des Verbaus Baugrund-Bohrungen und eine Auswertung. Hierbei handelte es sich um einen Sonderfall, weil das Grundstück sich in einem Heilquellenschutzgebiet befindet. Im Regelfall werden die Bohrungen erst nach dem Verbau durchgeführt.
Die Baustelle ist aktuell eingerichtet und die Bauvorleistungen (Baumfällung, Rückbau Wasserkanäle, Baustellensicherung für den Verbau und Baustellenzufahrt inkl. Straßenabsenkung) wurde begonnen. Weiterhin werden die Bohrungen zur Absicherung der Statik vorgenommen.
Der Beginn der Verbauarbeiten ist ab Ende August 2020 geplant und der Beginn der Rohbauarbeiten (Bodenplatte, Tiefgarage) im November 2020.
Nach einer Bauzeit von rund 22 Monaten ist eine Fertigstellung des Projekts Mitte 2022 geplant. Als Generalunternehmer ist das schweizer Unternehmen Econ Bau AG beauftragt. Es besteht ein Vertrag für den schlüsselfertigen Bau zum Festkostenpreis.
Für die neue Statik, Prüfstatik, Verbaustatik und Hangsicherung fallen Mehrkosten von ca. 750.000 € an. Diese werden separat vom Generalunternehmer abgerechnet, sodass kein neuer GU-Vertrag nötig wird. Die Kosten sind bereits in der aktualisierten Kalkulation enthalten.
EXIT-SZENARIO
Das Darlehen soll aus den Verkaufserlösen für die Wohnungen und Stellplätze zurückgeführt werden. Die Vermarktung erfolgt über die interne Vertriebsgesellschaft „SEI es AG“ an Eigennutzer und schweizer Kapitalanleger. Derzeit sind 31 von 32 Wohneinheiten, 29 von 32 Tiefgaragenstellplätzen sowie 12 von 13 Außenstellplätzen notariell verkauft. Die verbliebenen Einheiten sind reserviert und werden beurkundet sobald die Baufreigabe erteilt ist.
Die erste Kaufpreisrate nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist bereits geflossen und wurde u.a. zur vollständigen Tilgung eines Bankdarlehens (1 Mio. €) verwendet.
Seitdem erkennbar wurde, dass es zu zeitlichen Verzögerungen kommt ist der Projektentwickler in engem Austausch mit den Käufern und hat diese entsprechend informiert. Aufgrund der positiv verlaufenen Gespräche erwartet er keine Rücktritte. Ein Bestätigungsschreiben von mindestens 50% der Käufer, dass sie über die verzögerte Fertigstellung informiert und damit einverstanden sind, ist eine Auszahlungsvoraussetzung für das zinsbaustein.de-Darlehen.
| Relevante Fakten (nach Fertigstellung) | |
|---|---|
|
Standort |
Hofstraße 13, 15 & 17, 79415 Bad Bellingen |
|
Grundstücksfläche |
4.525 m2 |
|
Wohnfläche |
3.055 m² |
| Bruttogeschossfläche |
3.540 m² ohne Terrassen 6.873 m² mit Terrassen |
| Wohneinheiten | 32 |
| Tiefgaragen-Stellplätze | 32 |
| Außenstellplätze | 13 |
Makrolage: Bad Bellingen - Beliebter Kurort im Dreiländereck
Der Kurort Bad Bellingen befindet sich im Südwesten von Baden-Württemberg. Er liegt direkt am Rhein und nahe der Grenze zu Frankreich und der Schweiz.
Die Gemeinde befindet sich im Landkreis Lörrach, welcher rund 228.314 Einwohner umfasst.1 Die nächstgelegenen Städte sind Mülhausen, etwa 10 km westlich, und Lörrach etwa 15 km südlich. Basel und Freiburg sind in 30 bis 40 Minuten zu erreichen.
Die durchschnittliche Kaufkraft pro Einwohner liegt im Landkreis Lörrach mit 28.556 € deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 24.000 €.1
Die Arbeitslosenquote lag in den letzten drei Jahren stabil bei rund 3 %, seit Beginn der Corona-Pandemie ist sie auf 4,6 % angestiegen. 2
Jobchancen bieten unter anderem die mittelständischen Unternehmen, die rund um Lörrach ansässig sind. Beispielsweise haben die Pharmazeutische Unternehmensgruppe Glatt, der Vakuumpumpenhersteller Busch, der Aluminumprodukthersteller Rheinfelden sowie Conductix-Wampfler, ein Hersteller von Systemen für die Energie- und Datenübertragung, ihren Sitz im Landkreis.
Mikrolage: Hang mit Blick auf den Rhein
Das Projektgrundstück befindet sich an einem Hang mit Blick über das Rheintal. Die Hofstraße ist von Wohnbebauung geprägt, der Ortskern von Bad Bellingen ist nur wenige hundert Meter entfernt.
Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig zu erreichen. Der Laufweg zum nächsten Supermarkt und Drogeriemarkt dauert 13 Minuten, eine Apotheke ist elf Gehminuten entfernt.
Im Umkreis von einem Kilometer gibt es mehrere Cafés und Restaurants sowie einen Park mit Spielplatz. Den Bahnhof von Bad Bellingen erreichen die Anwohner in rund zehn Laufminuten.
In der Hofstraße befindet sich ein Kindergarten, die nächste Grundschule erreichen die Anwohner in rund 15 Minuten mit der Regionalbahn oder in zehn Minuten mit dem Auto. Der Fahrweg zum nächsten Gymnasium dauert rund 20 Minuten.
Internationale Anbindung erhalten die Anwohner über den Flughafen Basel, welcher rund eine halbe Autostunde entfernt ist.
Quellen
1. MB-Research:
Kaufkraft 2019 in Deutschland
2. Agentur für Arbeit:
Arbeitsmarkt im Überblick - Lörrach
Karte
Hofstraße 13, 15 & 17
79415
Bad Bellingen
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Projektentwickler
BG Business Group AG
Die schweizer BG Business Group AG ist seit 2010 im Bauträgergeschäft aktiv. Das Unternehmen hat seit 2014 Objekte im Wert von rund 50 Mio. € realisiert. Der Geschäftsführer, Herr Almir Gegic, ist bereits seit 2002 als selbstständiger Unternehmer und Projektentwickler tätig.
Die BG Business Group AG ist ein Teil der Holding „House of Wealth“ (H.O.W. AG), welche mehrere eigenständige Gesellschaften aus dem Bau- und Immobilien- sowie Finanzierungsbereich zusammenfasst. Damit kann die Gruppe alle Aufgabenstellungen der Wohnbauentwicklung, Wohnbauerstellung und Wohnbauvermarktung aus einer Hand erfolgreich umsetzen.
Almir Gegic
CEO
Johann Joachim
CFO
Darlehensnehmerin ist die Gesellschaft Avantgarde TWO GmbH, welche für die Realisierung des Projekts „Panorama Terrassen“ gegründet wurde.
Unternehmensstruktur
Auszug aus den Referenzen der BG Business Group AG
Lauterach
Verkaufserlöse: 1.330.000 € - komplett verkauft
Neubau eines Mehrfamilienhauses
mit 5 Wohneinheiten
fertiggestellt 2020
Münsingen
Verkaufserlöse: ca. 700.000 €
Revitalisierung eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten.
fertiggestellt 2020
Geislingen
Verkaufserlöse: 2.500.000 € - komplett verkauft
Neubau eines Mehrfamilienhauses
mit 7 Wohneinheiten
Erdarbeiten abgeschlossen
Fertigstellung Q4/2021
Schopfheim
Verkaufserlöse: ca. 10.000.000 € -
Komplett verkauft.
Im Bau befindliche 32 Wohneinheiten
und 42 Stellplätze
Erdarbeiten abgeschlossen
Fertigstellung Q2/2021
Friedrichshafen
Im Bau befindliche
7 Wohneinheiten und 7 Stellplätze
Rohbau abgeschlossen
Fertigstellung Q2/2021
Ehingen-Dintenhofen
Verkaufserlöse: ca. 2.100.000,-- €
Neubau von 3 freistehenden Mehrfamilienhäusern mit 6 Wohneinheiten
fertiggestellt 2020
Partner
Generalunternehmer: Econ Bau AG
Die Econ Bau AG ist ein Schweizer Unternehmen, welches 2018 von dem erfahrenen Bauunternehmer Erik Walter gekauft wurde. Dieser ist seit 25 Jahren in der Branche tätig und realisierte in der Vergangenheit ein Bauvolumen rund 20 Mio. € pro Jahr.
Seit mehreren Jahren besteht eine erfolgreiche Kooperation mit der BG Business Group, deren Gesamtvolumen im dreistelligen Millionenbereich liegt. (inkl. geplanter Projekte bis 2023).
Referenzprojekte unter der Leitung von Erik Walter
Bad Saulgau
Neu- und Umbau eines Klosters zu Büroeinheiten.
Friedrichshafen - Gewerbe
Schlüsselfertiger Neubau eines Hotels mit 24 Zimmern
Büroneubau in Ulm
Projektleitung/Bauleitung beim Neubau eines Bürogebäudes.
Baugenossenschaft Neu-Ulm
Projektleitung/Bauleitung beim Neubau einer Wohnanlage mit 64 Wohnungen
Neubau Familienwohnhaus Ulm
Schlüsselfertiger Bau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten
BRLØ Brauerei Berlin
Schlüsselfertiger Bau einer Brauereigaststätte
Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Die Laufzeit beträgt rund 26 Monate. Eine vorzeitige Rückzahlung seitens des Projektentwicklers ist schon nach rund 20 Monaten möglich, wenn das Projekt gemäß Zeitplan abgeschlossen wird. Vom Zahlungseingang bis zum Tag der Auszahlung des Darlehens an den Projektentwickler wird das Darlehen mit einer Bereitstellungsgebühr von 1,0 % p.a. verzinst.
PROJEKTSTATUS
- Das Grundstück wurde angekauft.
- Für einen Großteil der Bauleistungen ist ein Generalunternehmervertrag zum Festpreis unterzeichnet.
- Der Vermarktungsstart ist erfolgt, alle Wohnungen sind verkauft oder reserviert.
- Die Baugenehmigung wurde mit Auflagen erteilt.
- Die bauvorbereitenden Maßnahmen laufen.
- Die Bohrungen zur Absicherung der Statik werden vorgenommen, nach Vorliegen der Prüfstatik soll die Baufreigabe erteilt werden.
- Der Beginn der Verbauarbeiten ist ab Ende 08/2020 geplant.
- Der Beginn der Rohbauarbeiten ist in 11/2020 geplant.
- Die Gesamtfertigstellung ist Mitte 2022 geplant.
Besicherung
Die schweizer Gesellschafterin BG Business Group AG gibt eine harte Patronatserklärung i.H.v. 3.000.000 € ab.
Darlehensstruktur & -vergabe
- Darlehensnehmerin ist die Avantgarde TWO GmbH. In der Gesellschaft wird kein anderes Projekt entwickelt.
- Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur Ablösung einer bestehenden zinsbaustein.de-Finanzierung inkl. Zinsen.
- Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG abgewickelt.
Auszahlungsvoraussetzungen
Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:
- Vorlage des Grundstückskaufvertrags. (bereits erfüllt)
- Vorlage der Teilungserklärung inkl. der angelegten Grundbuchblätter. (bereits erfüllt)
- Vorlage der bestandskräftigen Baugenehmigung. (bereits erfüllt)
- Vorlage gezeichneter Generalunternehmervertrag mit der Fa. Econ Bau AG zu einem Festpreis von EUR 7.136.000 brutto inkl. Bauzeiten- und Zahlungsplan. (bereits erfüllt)
- Vorlage notarieller, unwiderruflicher Kaufverträge über mind. 11,52 Mio. € (d.h. 90% der kalkulierten Verkaufspreise i.H.v. insgesamt rd. EUR 12,8 Mio.). (bereits erfüllt)
- Harte Patronatserklärung der BG Business Group AG über einen Betrag von mindestens 3,00 Mio. €. (bereits erfüllt)
- Vorlage des Baufreigabescheins, mindestens jedoch einer Teilbaufreigabe.
- Vorlage eines nachrangigen Gesellschafterdarlehensvertrages mit der BG Business Group AG in Höhe von mindestens 1,72 Mio. € und Nachweis, dass Mittel in Höhe von 1,25 Mio. € in die Gesellschaft eingebracht wurden.
- Bestätigung von mindestens 50% der Käufer, dass sie über die verzögerte Fertigstellung Mitte 2022 informiert und mit dieser einverstanden sind.
- Vorlage einer Bestätigung des Steuerberaters, dass für die Darlehensnehmerin aktuell kein Überschuldungstatbestand vorliegt („Positive Fortführungsprognose“).
Rückzahlungsstrategie
Die Rückzahlung des Darlehens ist über die Erlöse aus dem Einzelverkauf der Wohnungen und Stellplätze geplant.
- Der Vertrieb erfolgte über die Sei-es AG, die Vertriebsgesellschaft der BG Business Group AG. Zielgruppe sind vor allem schweizer Kapitalanleger.
- Derzeit sind 31 von 32 Wohneinheiten, 29 von 32 Tiefgaragenstellplätzen sowie 12 von 13 Außenstellplätzen notariell verkauft. Die restlichen Einheiten sind reserviert und sollen nach Baubeginn beurkundet werden.
- Die geplanten Gesamterlöse liegen bei 12,78 Mio. €.
- Gegenüber der ursprünglichen Planung haben sich die Gesamtinvestitionskosten um ca. 0,3 Mio. € erhöht. Die geplante Marge liegt bei 12,13 %.
Finanzierungsstruktur des Projektes
- Das Projekt wird über Kaufpreisraten im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung finanziert. Die erste Kaufpreisrate (ca. 3,5 Mio. €) ist bereits geflossen und wurde u.a. zur Rückführung eines Bankdarlehens verwendet.
- Die Erhöhung der geplanten Gesamtinvestitionskosten wird durch ein höheres zinsbaustein.de-Darlehen sowie durch höhere Gesellschafterdarlehen gedeckt. Des Weiteren waren in der ursprünglichen Kalkulation erhebliche Puffer bei mehreren Kostenpositionen einkalkuliert, die ebenfalls zur Deckung von Mehrkosten verwendet werden können.
- Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 11,40 Mio. €
- 1,72 Mio. € werden mit Eigenmitteln (Gesellschafterdarlehen) finanziert*
- 7,18 Mio. € werden durch Kaufpreisraten (MaBV) finanziert
- 2,50 Mio. € stellt zinsbaustein.de per Crowdinvesting als sonstige Vermögensanlage (Teilforderungskauf) bereit.**
* Das Gesellschafterdarlehen ist nachrangig zu dem
zinsbaustein.de-Darlehen.
** Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen
bis zu 2.550.000 € umfassen.
Chancen und Risiken - Das Projekt
| Chancen | Risiken |
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Chancen und Risiken - Anlageform
| Chancen | Risiken |
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Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de
Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.
Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:
Das Investment-Komitee
Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.
Von links nach rechts: Dr. Albert Tillmann, Dr. TiIman Engel, Eric Romba.
Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier: