niu Bricks

Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durch­leuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem fünfköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Das Investment-Komitee v.l.n.r.: Dr. Carolin Gabor, Eric Romba, Marc Stilke, Dr. Henrik Medla und Dr. Tilman Engel.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:

PROJEKTSTATUS

• Ankauf des Grundstücks und der Bauplanung wurde September 2017 abgeschlossen
• Baugenehmigung wurde erteilt
• Mietvertrag mit einer Tochtergesellschaft des Hotelbetreibers NOVUM Hospitality auf eine Festlaufzeit von 25 Jahren geschlossen (zuzüglich Verlängerungsoption von fünf Jahren)
• Angebot mit belastbarer Kosteneinschätzung eines renommierten Generalunternehmers eingeholt
• Erste Gespräche mit potenziellen Käufern fanden statt und konkrete Ankaufsprüfungen laufen
• Baubeginn ist für das zweite Quartal 2018 angesetzt
• Fertigstellung und Übergabe an den Betreiber ist im vierten Quartal 2019 geplant

Darlehensvergabe

• Darlehensnehmerin ist die Objektgesellschaft S&P CD Objekt 2 GmbH & Co. KG, eine Tochter der S&P Commercial Development GmbH
• Das Darlehen ist für das Projekt „niu Bricks“ in Hamburg zweckgebunden
• Alle Zahlungsflüsse werden über den BaFin-zertifizierten Zahlungstreuhänder secupay abgewickelt
• Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:
  • Abgeschlossener Grundstückskaufvertrag ✓
  • Erteilte Baugenehmigung ✓
  • Nachweis der Eigenmittel i.H.v. 4,0 Mio. €
  • Kostenschätzung eines renommierten Generalunternehmers ✓
  • Abgeschlossener Mietvertrag mit einer Tochter der Hotelgruppe NOVUM Hospitality ✓
  • Gezeichnetes Bankdarlehen i.H.v. € 21,50 Mio.
  
  (✓ - bereits erfüllt)

Rückzahlungsstrategie

Das Hotel soll in Form eines sogenannten „Forward Deals“ (Verkauf vor Bauabschluss) bereits während der Bauphase an einen Investor veräußert werden. Erste Gespräche mit potenziellen Investoren fanden bereits statt und konkrete Ankaufsprüfungen laufen aktuell.

Finanzierungsstruktur der Projektgesellschaft

• Die Projektfinanzierung ist durch Bankdarlehen gesichert
• Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 27,00 Mio. €:
  • 21,50 Mio. € werden über Bankdarlehen finanziert
  • 4,00 Mio. € werden von der Projektgesellschaft als Eigenmittel eingebracht
  • 1,50 Mio. € werden über zinsbaustein.de per Crowdinvesting als Nachrangdarlehen bereitgestellt

Anlegersicherheit

Um zusätzliche Sicherheit für unsere Anleger zu schaffen, setzt zinsbaustein.de eine Reihe von Maßnahmen ein:

• Ein Zeitpuffer in der Darlehenslaufzeit jedes Projekts für unvorhergesehene Ereignisse
• Ein strenger Auswahlprozess, in dem nur Projekte mit erstklassigen Erfolgschancen für Investitionen zugelassen werden

Mehr über die Kriterien des Auswahlprozesses und die beteiligten Personen

Die Risiken

• Verzögerungen in der Fertigstellung können zu einem späteren Verkauf führen
• Der geplante Verkaufspreis kann möglicherweise nicht realisiert werden
• Die Baukosten könnten durch unvorhergesehene Ereignisse höher ausfallen
• Potenzielles Insolvenzrisiko des Projektentwicklers, des Betreibers und des Generalunternehmers
• Totalverlustrisiko für den Anleger durch ein qualifiziertes Nachrangdarlehen ohne Sicherheiten

Die Chancen

• Renommierter Projektentwickler mit über 34 Jahren Erfahrung
• Langjähriger Mietvertrag mit einem etablierten Betreiber unterzeichnet
• Die Baugenehmigung liegt bereits vor
• Starker touristischer Zustrom und hoher Hotelbedarf in Hamburg
• Lage nahe einem Business-Quartier und der renommierten Uni-Klinik Hamburg Eppendorf, die Nachfrage nach Übernachtungen generieren können
• Wachsender und nachfragestarker Hotelinvestmentmarkt in Hamburg

niu Bricks: Hotelneubau in Hamburg-Eppendorf

Im Rahmen des Projektes entsteht ein Drei-Sterne-Hotel mit 192 Zimmern. Das Gebäude wurde zusammen mit der Hotelgruppe NOVUM Hospitality als ein Hotel der Marke „niu“ konzipiert und ist bereits langfristig an eine Tochter vermietet.

Das Gebäude basiert auf einem klaren Raster mit einem zehnstöckigen Hauptbaukörper und einem achtgeschossigen Anbau im Westen. Pro Geschoss werden bis zu 22 Zimmer untergebracht, die durchschnittlich 18 m² groß sind. Im achten und neunten Obergeschoss ist jeweils ein barrierefreies Zimmer vorgesehen.

Ein Frühstücks- und Gastronomiebereich sind geplant.

Im Untergeschoss befinden sich öffentliche Toilettenräume, ein Aufenthaltsbereich inklusive Umkleiden für das Personal sowie Büros und Nebenräume.

Geplant wurde das Projekt ursprünglich durch ein anderes Immobilienunternehmen, welches das Projekt inklusive Grundstück, Bauplanung und Baugenehmigung an die S&P CD Objekt 2 GmbH & Co. KG – eine Tochter der S&P Commercial Development GmbH - verkaufte. Das Grundstück ist unbebaut und lastenfrei.

Für die Bauleistungen wurde ein Angebot des renommierten Generalunternehmers Ed. Züblin eingeholt. Das Unternehmen verzeichnete rund 3,4 Mrd. € Umsatz in 2016 und beschäftigt über 13.750 Mitarbeiter.

Der Baubeginn ist im zweiten Quartal 2018 angesetzt. Die Fertigstellung und Übergabe an den Mieter NOVUM ist im vierten Quartal 2019 geplant.

MAKROLAGE: Hamburg - Eines der meistbesuchten Städteziele Deutschlands

Hamburg ist die zweitgrößte Stadt Deutschlands und achtgrößte Stadt Europas. Die Hansestadt ist mit knapp 1,9 Mio. Einwohnern ein eigenes Bundesland sowie das Zentrum Norddeutschlands.

Als eines der meistbesuchten Städteziele Deutschlands ist Hamburg sowohl durch den freizeittouristischen Sektor als auch im Bereich des Geschäftstourismus hochfrequentiert.

Der Hamburger Flughafen als fünftgrößter deutscher Flughafen wird von 65 Fluggesellschaften bedient. Pro Jahr durchlaufen ihn rund 16,2 Mio. Fluggäste aus der ganzen Welt.¹

Nach dem Hamburg Market Report 2016/2017 von Colliers International zählte die Stadt 2016 über 6,5 Mio. Gäste. Das ist ein Anstieg von 4,6 % im Vergleich zum Vorjahr.

Die Gäste buchten rund 13,3 Mio. Übernachtungen, was einen Anstieg von 5,5 % im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Von 2009-2016 ist die Anzahl der Übernachtungen sogar um 62,7 % gestiegen, was laut Colliers auf einen langfristig stabilen Wachstumstrend hindeutet.¹

2016 war die durchschnittliche Hotelauslastungsrate in Hamburg mit 80,9 % höher als in allen anderen Top 5-Städten Deutschlands. Auf Platz zwei folgt Berlin mit 77,1 %, dann München mit 76,5 %.¹

Hamburg ist nach München und Berlin der drittgrößte deutsche Hotelinvestmentmarkt. 2017 wurden dort rund 515 Mio. € umgesetzt, rund 36 % mehr als im Vorjahr.² Die Spitzenrenditen für Hotels in Hamburg betrugen rund 4,25 %, was bedeutet, dass Investoren i.d.R. mindestens das 23,5-fache der Nettojahreskaltmiete eines Hotels bezahlen.³

MIKROLAGE: Standort direkt am Büroquartier Hamburg-Eppendorf

Eppendorf ist ein Stadtteil im Norden Hamburgs und liegt zentral zwischen dem Stadtzentrum und dem Flughafen Hamburg.

Das Hotel befindet sich an der nördlichen Spitze der fast abgeschlossenen Quartiersentwicklung „Quartier am Zeughaus“, in deren Rahmen rund 40.000 m² hochwertige Büroflächen entstehen.

Bereits ansässige Mieter sind unter anderem die Deutsche Telekom, Porsche Consult, BUWOG sowie das Hamburg Business Center Eppendorf, welches mittelständische und internationale Unternehmen beherbergt. Dadurch besteht direkt am Standort Nachfragepotenzial nach Übernachtungsmöglichkeiten für die Gäste und Mitarbeiter der ansässigen Unternehmen.

Des Weiteren befindet sich das Universitätsklinikum Hamburg-Eppendorf (UKE) in Laufnähe (acht Gehminuten Entfernung). Dadurch können Angehörige der Patienten das Hotel als bequeme Übernachtungsmöglichkeit nutzen. Die Hotelkapazitäten im unmittelbaren Umfeld des UKE sind aktuell regelmäßig vollständig ausgelastet.

Der Standort besitzt eine gute Anbindung an das ÖPNV-Netz. Eine Gehminute entfernt befindet sich eine Bushaltestelle mit einer direkten Busverbindung zum Flughafen Hamburg (26 Fahrminuten). Des Weiteren starten dort verschiedene Verbindungen zum Hauptbahnhof, die rund 30-40 Fahrminuten benötigen.

Quellen

1. Colliers International: Hamburg Hotel Market Report 2016/2017

2. BNP Paribas Real Estate: Hotel-Investmentmarkt Deutschland Q4 2017

3. Colliers International: Hotel Investment Deutschland Q1-Q3 2017

Karte

Im folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:

Seit Kurzem ist eine Baustellenkamera verfügbar, über welche Sie den Baufortschritt beobachten können.

Juli 2020

• Der Innenausbau (Trockenbau, Belagsarbeiten, Malerarbeiten sowie Haustechnik) ist zu ca. 80 % fertiggestellt
• Die Fassadenarbeiten sind nahezu abgeschlossen
• Derzeit werden die Außenanlagen erstellt
• Der Bau verläuft im Budget
• Es gab keine Corona-bedingten Einschränkungen im Bauablauf
• Die Ausbauübergabe an den Mieter hat am 09.07.2020 stattgefunden. Die Möblierung hat begonnen
• Die Rückzahlung wird wie geplant im September 2020 stattfinden
• Das Projekt ist global an einen institutionellen Investor verkauft

April 2020

• Der Innenausbau (Trockenbau, Belagsarbeiten, Malerarbeiten sowie Haustechnik) ist zu ca. 80 % fertiggestellt
• Derzeit läuft die Vorbereitung der Fassadenarbeiten
• Das Projekt verläuft im Kostenplan
• Die Gesamtfertigstellung erfolgt im zweiten Quartal 2020
• Das Projekt ist global an einen institutionellen Investor verkauft
• Derzeit sieht der Entwickler keine Einschränkungen durch die derzeitige Situation
• Der Bauablauf und die Materiallieferungen erfolgen wie geplant
• Der Bauleiter gibt tägliche Updates, sodass der Entwickler zeitnah auf eventuelle Auswirkungen reagieren kann

Januar 2020

• Der Rohbau wurde Mitte Dezember 2019 fertiggestellt
• Der Innenausbau ist schon weit vorangeschritten, insbesondere der Trockenbau und die Haustechnik
• Das Projekt verläuft im Kostenplan
• Die Gesamtfertigstellung erfolgt im zweiten Quartal 2020
• Der Verkauf des Projekts an einen institutionellen Investor wurde am 14. November 2019 beurkundet

November 2019

• Die Arbeiten am Rohbau schreiten fort
• Derzeit erfolgt die Betonage des achten Obergeschosses
• Das Projekt verläuft im Kostenplan
• Durch verzögerte Freigaben der Prüfstatik kam es schrittweise zu einer zweimonatigen Verzögerung
• Die Verzögerung wird durch den Zeitpuffer im zinsbaustein.de-Darlehen aufgefangen
• Auch im Vertrag mit dem Mieter wurde ein ausreichender Zeitpuffer vereinbart
• Die Gespräche mit einem potenziellen Kaufinteressenten sind erfolgreich fortgeschritten. Die Absichtserklärung (LOI) wurde unterzeichnet

August 2019

• Die Hochbauarbeiten schreiten fort
• Derzeit erfolgt die Betonage des dritten Obergeschosses
• Die Gesamtfertigstellung ist weiterhin für das erste Quartal 2020 geplant
• Es gab keine weitere Veränderung der Gesamtinvestitionskosten
• Aktuell werden keine weiteren Mehrkosten während des Bauprozesses erwartet
• Die Gespräche mit einem potenziellen Kaufinteressenten haben sich konkretisiert
• Eine Absichtserklärung (LOI) ist in Verhandlung

April 2019

• Die Tief­bau­arbeiten und das Unter­geschoss des Roh­baus sind fertig­ge­stellt
• Die erste Be­gehung im Rahmen der bau­be­gleitenden Qualitäts­über­wachung er­folgte ohne Be­anstandungen
• Der­zeit werden die Außen­wände des Erd­ge­schosses be­toniert
• Die Gesamt­fertig­stellung ist auf das erste Quartal 2020 an­ge­setzt
• Es gab eine leichte Er­höhung der pro­gnostizierten Gesamt­investitions­kosten, welche durch die Bau­kosten­reserve ge­tragen wird
• Der­zeit laufen fort­geschrittene Ge­spräche mit einem Kauf­interessenten. Es wird ein Vor­vertrag (LOI) an­gestrebt

Januar 2019

• Die Verbauarbeiten sind abgeschlossen
• Aktuell werden die Baucontainer gestellt
• Die Betonage der Bodenplatte soll noch im Januar 2019 beginnen
• Es finden Gespräche mit institutionellen Investoren statt

Oktober 2018

• Der Bau hat begonnen (Verbau & Erdaushub)
• Der Nachtrag zum Mietvertrag mit Novum ist abgeschlossen
• Die Gesamtfertigstellung ist für das erste Quartal 2020 geplant

August 2018

• Am 17.05.2018 wurde ein General­unter­nehmer­vertrag zu einem Pauschal­preis mit dem 1893 ge­gründeten Traditions­unter­nehmen Züblin Bau GmbH unter­zeichnet
• Es wurde ein Planungs­konzept zur Um­gestaltung der Außen­anlagen aus­gearbeitet, das bereits von der Stadt Ham­burg ge­nehmigt wurde
• Der Bau­be­ginn ist auf das 4. Quartal 2018 an­ge­setzt
• Es finden weiter­hin Ge­spräche mit potenziellen Käufern statt

April 2018

• Ein Generalunternehmervertag mit einem namhaften Unternehmen wird aktuell endverhandelt
• Der Vertragsabschluss wird Anfang Mai erwartet
• Nach Generalunternehmervergabe wird der Baubeginn voraussichtlich im dritten Quartal 2018 erfolgen
• Die Gesamtfertigstellung ist weiterhin für das vierte Quartal 2019 geplant

Projekt „niu Bricks“ in Hamburg im Überblick

• Bereits vermietet: Ein langjähriger Mietvertrag mit einer Tochter der Hotelgruppe NOVUM Hospitality liegt vor
• Erfahrener Projektentwickler: Die S&P Commercial Development GmbH ist Teil der Sontowski & Partner Group. Diese ist bereits seit 34 Jahren im Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkt aktiv

Die S&P Commercial Development GmbH entwickelt ein zehnstöckiges Drei-Sterne-Hotel der Marke „niu“ mit 192 Zimmern sowie einem Frühstücks- und Gastronomiebereich.

Es liegt bereits ein langjähriger Mietvertrag mit einer Tochtergesellschaft der Hotelgruppe NOVUM Hospitality vor, die europaweit rund 160 Hotels an 65 Standorten verwaltet.

Das Projekt wurde nach den strengen Zinsbaustein-Auswahlkriterien an die Erfolgschancen des Vorhabens ausgewählt. Mehr dazu erfahren Sie im Reiter „Sicherheit“.

Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Eine vorzeitige Rückzahlung nach 18 Monaten ist möglich, wenn das Projekt gemäß Zeitplan abgeschlossen wird.

Zusätzlich besitzt der Entwickler die Möglichkeit, jederzeit ein Drittel der Anlagesumme mit den für diesen Darlehensteil angefallenen Zinsen zurückzuzahlen. Unabhängig vom Zeitpunkt der Ausübung dieser Rückzahlungsoption besteht für die ersten zwölf Monate der Darlehenslaufzeit ein Zinsanspruch auf den vollen Anlagebetrag.