LC 680

Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durch­leuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem fünfköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:

Das Dar­lehen wird mit 5,25 % pro Jahr ver­zinst und läuft bis zum 31.03.2020. Eine vor­zeitige Rück­zahlung ist ab dem 30.12.2019 möglich, wenn das Pro­jekt gemäß dem Zeit­plan ab­geschlossen wird.

PROJEKTSTATUS

• Das Grund­stück in­klusive Bau­genehmigung wurde an­gekauft
• Das Bestands­gebäude wurde ab­gerissen
• Der Bau hat im Juni 2018 be­gonnen
• Kauf­vertrags­ver­handlungen für einen Global­verkauf finden be­reits statt
• Die Fertig­stellung ist für Q4 2019 an­gesetzt

Darlehensstruktur und Darlehensvergabe

Der Träger des Bau­projektes ist die WIB Wall-Immobilien­besitz GmbH & Co. KG V. Das Mezzanine­kapital wird über den Komp­lementär WIB-Wall Immobilien Be­teiligungs GmbH ein­ges­ammelt und an­schließend über das Ge­sellschafter­dar­lehen 1 an den Träger weiter­geleitet.

Die Zahlungs­flüsse an die Darlehens­nehmerin werden über den Zahlungs­treu­händer secupay AG ab­gewickelt, welcher der Über­wachung durch die Bundes­bank und die BaFin unter­liegt.

Folgende Vor­aus­setzungen müssen vor der Aus­zahlung an die Darlehens­nehmerin er­füllt sein (✓ - bereits er­füllt):

• Vor­lage des Grundstücks­kauf­vertrags des Trägers des Bau­projektes ✓
• Vor­lage der Bau­genehmigung für das Bau­projekt ✓
• Vorlage eines Gesellschafter­darlehens­ver­trages inkl. Nach­träge i.H.v. mind. 3,70 Mio. € (Gesellschafterdarlehen 2) ✓
• Vor­lage eines ge­zeichneten Darlehens­ver­trages inkl. Nacht­räge mit der finanzierenden Bank i.H.v. mind. 13,50 Mio. € ✓
• Vorlage der Ein­verständnis­er­klärung der finanzierenden Bank über die Zusammen­setzung der ein­ge­brachten Eigen­mittel (Kennt­nisnahme des Nach­rang­dar­lehens) ✓
• Vor­lage des ge­zeichneten General­unter­nehmer­ver­trags der Firma Adolf Lupp GmbH + Co KG ✓
• Vorlage einer ge­zeichneten Absichts­er­klärung (LOI) oder eines ge­zeichneten Kauf­ver­trags für den Global­verkauf ✓
• Vorlage einer Erklärung sämtlicher Gesellschafter des Trägers mit Ausnahme des Darlehensnehmers, dass sie
  1. mit sämtlichen Forderungen gegen den Träger im Verhältnis zum Darlehensnehmer hinter den Ansprüchen des Darlehensnehmers gegen den Träger zurücktreten; ✓
  2. mit sämtlichen Forderungen gegen den Darlehensnehmer (mit Ausnahme der Rückzahlungsansprüche aus dem Konzerndarlehen jedoch beschränkt auf den durch den Anbieter für den Darlehensnehmer eingeworbenen tatsächlichen Darlehensbetrag i.H.v. bis zu 1.575.000 €) im Verhältnis zu den Anlegern hinter die Ansprüche der Anleger gegen den Darlehensnehmer zurücktreten. ✓
• Vorlage eines abgeschlossenen Darlehensvertrages über das Gesellschafterdarlehen 1 zwischen dem Darlehensnehmer und dem Träger in Höhe des tatsächlich erreichten Darlehensbetrages. ✓

Rück­zahlungs­strategie

Die Rück­zahlung des Dar­lehens ist über die Verkaufs­erlöse des Ob­jektes be­absichtigt.

• Eine Absichtserklärung für den Verkauf (LOI) wurde bereits ge­zeichnet. Der Kauf­ver­trag soll kurz­fristig unterschrieben werden. Der ge­botene Kauf­preis er­möglicht eine Projekt­rendite von mehr als 20 %. Der potenzielle Käufer ist ein deutscher An­bieter alter­nativer Kapital­an­lagen, welcher ein Ver­mögen von mehr als 1 Mrd. € ver­waltet.

Finanzierungs­struktur des Trägers

• Die Projekt­finanzierung ist durch ein Bank­dar­lehen ge­sichert
• Das Gesamt­investitions­volumen be­läuft sich auf 17,20 Mio. €:
  • 13,50 Mio. € Bank­dar­lehen
  • 2,20 Mio. € Gesellschafter­dar­lehen 2*
  • 1,50 Mio. € stellt zins­bau­stein.de per Crowd­in­vesting als Nach­rang­dar­lehen eben­falls über die Komplementärin be­reit

* Das Ge­sellschafter­dar­lehen ist durch eine ver­trag­liche Ver­einbarung nach­rangig zu dem von zinsbaustein.de ver­gebenen Nach­rang­dar­lehen bzw. zum Ge­sell­schafte­rdar­lehen, mit dem das Zins­baus­tein-Dar­lehen an den Träger weiter­ger­eicht wird, ge­staltet.

Die Projekt­risiken
Gen­ehmigungs­risiko – eli­miniert ✓	Bau­genehmigung er­teilt
Verkaufs­risiko	So­lange kein Ver­trag ge­zeichnet ist, be­steht das Risiko dass das Pro­jekt nicht zum ge­planten Preis ver­äußert werden kann Kauf­ver­trag wird der­zeit ver­handelt und soll in Kürze unter­zeichnet werden Der Kauf­preis soll in zwei Raten ge­zahlt werden
Bau­risiko	Es be­steht das Risiko von Bau­fehlern und/ oder Ver­zögerungen Das Be­stands­ge­bäude ist ab­ge­rissen Es gibt keine Alt­lasten Ein General­unternehmer­ver­trag mit einem er­fahrenen Unter­nehmen wurde ver­ein­bart
Kosten­risiko	Bau mit General­unternehmer­vertrag zum Festpreis

Die Risiken

• Die Baukosten könnten durch unvorhergesehene Ereignisse höher ausfallen
• Verzögerungen in der Fertigstellung könnten zu einer späteren Auszahlung des Kaufpreises führen
• Der geplante Verkaufspreis kann möglicherweise nicht realisiert werden, wenn der angestrebte Globalverkauf nicht abgeschlossen wird
• Potenzielles Insolvenzrisiko des Projektentwicklers und des Generalunternehmers
• Totalverlustrisiko für den Anleger durch ein qualifiziertes Nachrangdarlehen ohne Sicherheiten

Die Chancen

• Attraktive und gut angebundene Lage im Hamburger Norden
• Lokal spezialisierter Projektentwickler mit Erfahrung im Wohnungsbau
• Die Baugenehmigung liegt bereits vor und der Bau hat begonnen
• Generalunternehmer zum Festpreis und mit über 100 Jahren Erfahrung
• Drei Monate Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Ereignisse in der Darlehenslaufzeit
• Der Kaufvertrag für einen Globalverkauf wird derzeit verhandelt und soll zeitnah unterzeichnet werden
• Starke Nachfrage nach Objekten auf dem Hamburger Immobilienmarkt

Langenhorner Chaussee: Modernes Mehr­familien­haus mit Gewerbe­ein­heiten in Hamburg

Im Hamburger Stadt­teil Langen­horn ent­steht nahe der Bus- und U-Bahn-Station „Ochsenzoll“ ein vier­geschossiges Wohn- und Geschäft­shaus mit 48 Wohn­ein­heiten und sieben Gewerbe­ein­heiten.

Die Wohn­ein­heiten be­sitzen jeweils eine Größe von 40-120 m² und sind jew­eils mit einem Balkon, einer Loggia und/oder einer Te­rrasse aus­gestattet. Alle Wohnungen erhalten eine (raum­weise) individuell steuer­bare Fuß­boden­heizung und hoch­wertige Design­belag­fußböden.

Die Gewerbe­fläche im Erd­geschoss kann als Gesamt­fläche ge­nutzt oder flexibel in bis zu sieben ab­getrennte Ein­heiten auf­geteilt werden. Ak­tuell finden Ver­handlungen mit einer großen Bio-Super­markt­kette über die An­mietung von rund der Hälfte der Fläche statt. Ein regio­naler Bäcker ist eben­falls an einem Teil der Flächen inter­essiert.

Im Keller­geschoss ent­steht eine Tief­garage mit 26 Stell­plätzen. Zu­sätzlich werden Lager- und Abstell­flächen vor­handen sein.

Die schlüssel­fertige Her­stellung des Ge­bäudes wurde mit dem seit über 100 Jahren familien­geführten Bau­unternehmen Adolf Lupp GmbH + Co KG zu einem Fest­preis ver­einbart. Die Adolf Lupp GmbH + Co KG er­zielt jährlich ca. 250 Mio. € Um­satz und ko­operiert be­reits seit 10 Jahren erfolg­reich mit dem geschäfts­führenden Gesell­schafter der HIPE - Hamburger Immobilien-, Projekt- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Herrn Peter Karshüning.

Das ehe­mals auf dem Grund­stück be­findliche Bestands­gebäude wurde be­reits ab­gerissen und es liegen zu­dem keine Alt­lasten vor. Der Neu­bau hat plan­mäßig im Juni 2018 be­gonnen.

Ein vom Bau­sach­ver­ständigen­verband Bau.Expert zer­tifizierter Bau­sach­ver­ständiger über­nimmt die un­abhängige, bau­begleitende Qualitäts­sicherung und Bau­überwachung des Pro­jektes „LC 680“.

Nach einer rund 16-monatigen Bau­phase ist die Fertig­stellung des Projektes für das 4. Quartal 2019 angesetzt.

Relevante Fakten
Stand­ort	Langenhorner Chaussee 672-680/ Stockflethweg 1, 22419 Hamburg
Grund­stücksfläche	2.588 m²
Wohn­fläche	3.666 m²
Gewerbe­fläche	1.106 m²
Tief­garage und Lager­flächen	1.028 m²
Gesamt­nutz­flächen (Wohn- und Gewerbefläche)	4.772 m²
Wohn­einheiten ins­gesamt	48
Gewerbe­ein­heiten ins­gesamt	7
Tief­garagen-Stell­plätze	26

Makrolage: Hamburg – „eine der lebens­wertesten Städte der Welt“

Hamburg ist die zweit­größte Stadt Deutsch­lands und acht­größte Stadt Europas. Die Hanse­stadt ist ein eigenes Bundes­land sowie der Dreh- und Angel­punkt Nord­deutschl­ands.

Die Stadt verfügt über einen hohen Wohl­stand. Im „Vermögens­barometer 2017“ des Deutschen Spar­kassen- und Giro­verbands lag das durch­schnitt­liche Brutto­gehalt mit 48.000 € deut­lich über dem deutschen Durch­schnitts­wert von 41.000 € und war das höchste im Länder­vergleich.¹

Im Kauf­kraftkraft­index 2018 der Gfk weist das Bundes­land Hamburg eine um 9,8 % höhere Kauf­kraft pro Ein­wohner auf als der Bundes­durch­schnitt und liegt da­mit vor Bayern auf Platz 1.²

Im Mai 2018 lag die Arbeits­losen­quote bei 6,2 %. Das sind rund 1,3 Prozent­punkte weniger als im Mai 2015. ³

In Ran­kings von Maga­zinen und Beratungs­gesell­schaften sichert sich Hamburg regel­mäßig einen Platz unter den lebens­wertesten Städten der Welt. Beispiels­weise er­zielte es Platz 19 im Quality of Living-Ranking 2018 von Mercer⁴ und Platz 10 im von The Economist heraus­gegebenen Global Liveability Report 2017.⁵

Mit 1.460 staat­lichen Park­anlagen gehört die Elb­metropole zu den grünsten Groß­städten Europas. Ein reiches Kultur­leben mit zahl­reichen Museen, welt­bekannten Bühnenshows, inter­nationalen Festivals sowie Clubs und Szene­bars tragen eben­falls zum hohen Lebens­standard bei.

Aufgrund ihrer Attraktivität erfährt die Stadt ein starkes Wachs­tum durch Zu­wanderung. Ende 2016 verkündete die Stadt einen Einwohner­rekord, als erstmals 1,86 Mio. Menschen im Melde­register ver­zeichnet waren.⁶ In der Prognose zur Bevölkerungs­entwicklung geht die Stadt von einem Einwohner­wachstum von bis zu 6,6 % zwischen 2015 und 2035 aus.⁷

Dem­entsprechend ent­wickelt sich der Immobilien­markt dynamisch. 2017 wurde rund 1 Mrd. € auf dem Wohn­investment­markt in Hamburg um­gesetzt – ca. 56 % mehr als im Jahr davor.⁸

Nach dem Immobilien­markt­atlas 2017 der LBS sind die Preise für Neu­bau­wohnungen im Stadt­teil Hamburg-Langenhorn von 2012-2017 um 52,5 % ge­stiegen.⁹

Mikrolage: Wohn­gebiet mit erst­klassiger Anbindung

Das Objekt befindet sich inner­halb eines Wohngebiets im Stadtteil Langenhorn. Im Um­kreis von 500 m befinden sich drei Super­märkte, ein Drogerie­markt, mehrere Arzt­praxen, zwei Fitness­studios, eine Apo­theke sowie mehrere Restaurants und Cafés. Ein großes Shopping-Center er­reichen die An­wohner in ca. 15 Geh­minuten.

Im nahen Umkreis des Ge­ländes gibt es mehrere Grün­flächen. Weniger als 500 m ent­fernt beginnt ein Park mit einem Erlebnis­bad, in rund 15 Geh­minuten sind mehrere Sport­vereine zu er­reichen.

Vom Grund­stück aus­gehend ist die Bus- und U-Bahn-Station Ochsen­zoll in zwei Geh­minuten zu er­reichen, von welcher das Pendeln in die Innen­stadt be­quem möglich ist. Eine direkte U-Bahn-Ver­bindung führt in ca. 34 Minuten zur zentralen Station Jungfern­stieg.

In einem 700 m ent­fernten Büro-Gewerbe­gebiet siedelten sich u.a. der Wind­kraft­anlagen­hersteller Nordex Energy, das Software­unter­nehmen MCS, der Maschinen­her­steller MAKINO, der Nahrungs­mittel­her­steller Gebr. Jancke und das Arznei­mittel­forschungs­unter­nehmen Evotec an.

Der inter­nationale Flu­ghafen Hamburg (HAM) lässt sich mit der U-Bahn in 22 Minuten und mit dem Auto in 10 Minuten er­reichen. Zum Haupt­bahn­hof Hamburg gelangt man mit der U-Bahn in rund 40 Minuten und mit dem Auto in rund 35 Minuten.

Quellen

1. Finanzgruppe Deutscher Sparkassen- und Giroverband: Vermögensbarometer 2017
2. Gfk: Kaufkraft Deutschland 2018
3. Arbeitsagentur: Bundesland Hamburg – Arbeitsmarkt im Überblick
4. Mercer: Quality of Living Ranking 2018
5. The Economist: The Global Liveability Report 2017
6. Hamburger Abendblatt: 1,86 Millionen – Hamburg meldet Einwohner-Rekord
7. Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein: Bevölkerungsprognose für Hamburg
8. Immobilien Zeitung: Wohninvestmentmarkt - Viel Geld für Projekte
9. LBS: Immobilienmarktatlas 2017 Hamburg und Umland

Karte

Im Folgenden finden Sie Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:

Update: Der Entwickler hat die vorzeitige Rückzahlung zum 14.02.2020 angekündigt.

November 2019

• Der Bautenstand liegt bei 87 %
• Die Fassadenarbeiten sind nahezu vollständig abgeschlossen und das Fassadengerüst ist demontiert
• Im Innenbereich laufen sukzessive die Bodenbelagsarbeiten und die Endmontagen der Haustechnikgewerke. Parallel werden bereits die Außenanlagen hergerichtet
• Die Abnahme mit dem Generalunternehmer ist entsprechend dem Bauzeitenplan für Ende Dezember avisiert
• Das Projekt verläuft weiterhin im Kostenplan
• Der Entwickler geht davon aus, dass das Projekt wie geplant im 4. Quartal 2019 abgeschlossen werden kann














August 2019

• Die Montage der Kunststofffenster ist fertiggestellt
• Im Bereich der Süd- und Westfassade werden die Klinkerriemchen aufgebracht
• Parallel dazu laufen im Innenbereich sukzessive die Fertigstellung der Fußbodenheizung und beginnend die Montage der Sanitärobjekte
• Des Weiteren wurden die Fliesen- und vorbereitenden Malerarbeiten begonnen
• Die Montage der Aufzugsanlagen ist zu 75% abgeschlossen
• Das Projekt befindet sich im Zeitplan und die Fertigstellung ist für das 4. Quartal 2019 angesetzt
• Laut dem Entwickler sind keine witterungsbedingten Verzögerungen mehr zu erwarten
• Wesentliche Nachträge zum Generalunternehmervertrag wurden nicht gestellt, so dass sich das Projekt im Kostenplan befindet












Mai 2019

• Der Rohbau wurde im April 2019 fertiggestellt
• Die Montage der Kunststofffenster ist zu 80 % abgeschlossen
• Derzeit laufen plangemäß die Innenputz- und Trockenbauarbeiten
• Die Rohinstallation der Haustechnikgewerke ist zu 70 % fertig
• Wesentliche Nachträge wurden nicht gestellt, so dass sich das Projekt im Kostenplan befindet
• Der Projektentwickler erwartet keine witterungsbedingten Verzögerungen mehr und geht davon aus, dass das Projekt im 4. Quartal 2019 fertiggestellt werden kann














Januar 2019

• Der Bautenstand liegt bei rund 30 %
• Die Decke über dem zweiten Obergeschoss ist zu 75 % fertiggestellt und die Wände im dritten Obergeschoss sind zu 30 % gestellt
• Aufgrund ungünstiger Witterungsbedingungen besteht eine geringfügige Verzögerung gegenüber dem Bauzeitenplan
• Die Fertigstellung des Objekts ist weiterhin im vierten Quartal 2019 geplant
• Wesentliche Nachträge wurden nicht gestellt, so dass sich das Projekt im Kostenplan befindet









November 2018

• Der Bau­fort­schritt und die Bau­kosten be­finden sich im Plan
• Die Decke über dem Erd­ge­schoss ist fertig­gestellt und die Mauer­werks­arbeiten im 1. OG haben be­gonnen
• Die letzten Verfüllarbeiten der Baugrube sind abgeschlossen und die Decke über dem Erdgeschoss wird derzeit betoniert
• Parallel hat die Schalung der Wände im ersten Obergeschoss begonnen
• Die Außen­wände der Tief­garagen­ein­fahrt wurden ab­schließend ge­stellt
• Das Projekt wurde wie ge­plant als Forward-Deal an ein Fonds­vehikel der Capital Bay ver­äußert. Diese ist ein An­bieter für alter­native In­vest­ments mit rund 2,24 Mrd. Immobilien­ver­mögen unter Ver­waltung

Projekt „LC 680“ in Hamburg im Überblick

• Fort­geschrittener Projekt­stand: Die Bau­genehmigung liegt vor und die Bau­arbeiten haben im Juni 2018 be­gonnen
• Erfahrener Projekt­entwickler: Die HIPE - Hamburger Immobilien-, Projekt- und Entwicklungs­gesellschaft mbH wurde 2010 gegründet und hat bereits mehrere Projekte in der Metropol­region Hamburg um­gesetzt
• Er­fahrener General­unternehmer: Die familien­geführte Adolf Lupp GmbH + Co KG ist seit über 100 Jahren aktiv und ko­operiert be­reits zehn Jahre erfolg­reich mit dem geschäfts­führenden Gesell­schafter der HIPE

Im Hamburger Stadt­teil Langen­horn ent­steht nahe der Bus- und U-Bahn-Station „Ochsen­zoll“ ein vier­geschossiges Wohn- und Geschäft­shaus mit 48 Wohn­einheiten und sieben Gewerbe­einheiten.

Projekt­stand (Platzierungszeitpunkt)