EPPSIDE Hamburg

Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durch­leuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem fünfköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Das Investment-Komitee v.l.n.r.: Dr. Carolin Gabor, Eric Romba, Marc Stilke, Dr. Henrik Medla und Dr. Tilman Engel.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:

Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Die Laufzeit beträgt 18 Monate. Eine vorzeitige Rückzahlung seitens des Projektentwicklers ist nach 12 Monaten möglich, wenn das Projekt gemäß Zeitplan abgeschlossen wird.

PROJEKTSTATUS

• Das Bestandsgebäude wurde angekauft.
• Die Baugenehmigung wurde erteilt.
• Einige Wohneinheiten wurden schon entkernt.
• Die Vermarktung der Wohneinheiten hat Mitte September 2018 begonnen.
• Die Baufertigstellung ist für Mitte 2019 geplant.

Darlehensstruktur und Darlehensvergabe

Darlehensnehmer ist die Conversio 4. Immobilienprojektentwicklungsgesellschaft mbH.

Das zinsbaustein.de-Darlehen dient der Stärkung der Eigenkapitalbasis des Projekts.

Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister secupay verwaltet.

Folgende Vor­aus­setzungen müssen vor der Aus­zahlung an die Darlehens­nehmerin er­füllt sein (✓ - bereits er­füllt):

• Vorlage des Kaufvertrags über den Erwerb des Grundstückes inklusive Bestandsgebäude. ✓
• Vorlage sämtlicher Baugenehmigungen ✓
• Nachweis der Eigenmittel in Höhe von mindestens 0,61 Mio. € (in Form von Gesellschafterdarlehen, die gegenüber dem zinsbaustein.de-Darlehen nachrangig sind).
• Vorlage des gezeichneten Kreditvertrages mit der Hamburger Sparkasse in Höhe von mindestens 6,30 Mio. €. ✓
• Nachweis eines Vergabebestandes von 1,08 Mio. € (50 % der geplanten Baukosten inklusive Baunebenkosten in Höhe von 2,16 Mio. €) durch Vorlage der Verträge. ✓
• Vorlage notarieller Kaufverträge über mindestens 2,82 Mio. € (30 % der kalkulierten Verkaufspreise in Höhe von mindestens 9,40 Mio. €).
• Der Rückbau der Antenne auf dem Dach ist erfolgt bzw. eine schriftliche Bestätigung des Mieters Deutsche Funkturm über die zeitweise Aussetzung des Mietvertrages/Erlaubnis zum Rückbau der Antenne liegt vor. ✓
• Unterschriebener Maklervertrag mit Grossmann & Berger GmbH liegt vor; aus diesem geht hervor, dass keine Innenprovision gezahlt wird. ✓

Rück­zahlungs­strategie

Die Rückzahlung des Darlehens ist über die Verkaufserlöse der Wohnungen und Tiefgaragen-Stellplätze sowie der verbleibenden Gewerbeeinheit geplant. Diese werden im Einzelvertrieb an Kapitalanleger und Eigennutzer veräußert.

• Der Einzelvertrieb wird von der Maklerfirma Grossmann & Berger übernommen. Diese ist seit über 85 Jahren im Hamburger Immobilienmarkt aktiv.
• Die Wohnungen sollen für durchschnittlich 7.109 €/m² veräußert werden, die Gewerbeeinheit für 3.984 €/m².
• Die Tiefgaragen-Stellplätze sollen für jeweils 30.000 € veräußert werden.
• Laut JLL lag der Median für Kaufpreise in Hamburg-Nord bei etwa 5.050 €/m² ( JLL Residential City Profile Hamburg 2. Halbjahr 2017, Feb. 2018). Im Vergleich dazu liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen laut geomap in Eppendorf bei 6.446 €/m².
• Grossmann & Berger bestätigt, dass der geplante Verkaufspreis marktgängig ist.
• Insgesamt sind Verkaufserlöse von 9,40 Mio. € geplant, was einer Marge von 11,09 % entspricht.

Finanzierungs­struktur des Trägers

Die Projektfinanzierung ist durch ein Bankdarlehen gesichert. Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 8,46 Mio. €:
• 6,30 Mio. € werden über ein Bankdarlehen finanziert.
• 0,61 Mio. € werden als Eigenmittel (Gesellschafterdarlehen) zur Verfügung gestellt*.
• 1,55 Mio. € stellt zinsbaustein.de per Crowdinvesting als Nachrangdarlehen bereit.

* Das Gesellschafterdarlehen ist durch eine vertragliche Vereinbarung

nachrangig zu dem von zinsbaustein.de vergebenen Nachrangdarlehen.

Die Risiken

• Der Bau findet in Einzelvergabe statt; die Baukosten könnten durch unvorhergesehene Ereignisse höher ausfallen.
• Verzögerungen in der Fertigstellung könnten zu einer späteren Auszahlung der Kaufpreise und zu Kostensteigerungen führen.
• Falls kein voller Leerstand erreicht werden kann, sinkt die Marge des Projekts.
• Die geplanten Verkaufspreise können möglicherweise nicht realisiert werden.
• Potenzielles Insolvenzrisiko des Projektentwicklers und/oder der Baupartner.
• Totalverlustrisiko für den Anleger durch ein qualifiziertes Nachrangdarlehen ohne Sicherheiten.

Die Chancen

• Attraktive und gut angebundene Lage in der geographischen Mitte Hamburgs.
• Lokal spezialisierter Projektentwickler mit Revitalisierungserfahrung.
• Die Baugenehmigung liegt bereits vor und der Bau hat begonnen.
• 75 % der geplanten Baukosten sind vergeben.
• Erfahrener Vermarktungspartner Grossmann & Berger mit über 85 Jahren Erfahrung im Hamburger Immobilienmarkt.
• Sechs Monate Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Ereignisse in der Darlehenslaufzeit.

EPPSIDE: Revitalisierung und Ausbau eines Wohn- und Geschäftshauses in Hamburg

In Hamburg-Eppendorf, zwischen Alsterufer und dem Universitätsklinikum, befindet sich ein 1973 fertiggestelltes Bestandsgebäude mit 31 Wohn- sowie zwei Gewerbeeinheiten. Es besteht aus sechs Geschossen und ist im für Hamburg typischen Rotklinker-Stil erbaut.

Im Zuge des Projekts „EPPSIDE“ sollen die bestehenden Wohnungen revitalisiert werden; zusätzlich werden durch die Umnutzung einer Gewerbeeinheit sowie den Ausbau des Dachgeschosses drei neue Wohnungen geschaffen.

Anschließend werden die Wohnungen sowie die verbleibende Gewerbeeinheit, welche langfristig an eine Fahrschule vermietet ist, an Kapitalanleger und Eigennutzer veräußert.

Die Bestandswohnungen sind Einzelapartments mit 29-35 m² Wohnfläche. Die neu geschaffenen Wohnungen werden zwei bis drei Zimmer mit 61,5-105 m² Wohnfläche besitzen.

Nach der Revitalisierung werden die Wohneinheiten einen gehobenen Ausstattungsstandard aufweisen. Alle Wohnungen verfügen über einen Balkon oder eine Terrasse. Hinter dem Gebäude befindet sich eine Tiefgarage mit vier Stellplätzen.

Der Bau wird in Einzelvergabe durchgeführt. Aktuell sind ca. 75 % der geplanten Baukosten vergeben.

Für 25 der Wohnungen wurden Aufhebungsverträge geschlossen. Die Conversio Gruppe befindet sich im Dialog mit den verbleibenden Mietern und plant den kompletten Leerstand des Gebäudes bis Ende des Jahres zu erreichen.

Falls mit den sechs verbleibenden Mietern keine Aufhebungsverträge geschlossen werden können, sollen die entsprechenden Wohneinheiten unsaniert und zu einem angepassten Preis verkauft werden. Durch den Wegfall von Sanierungs- und Abfindungskosten wäre auch in diesem Fall eine Gesamt-Projektrendite von über 10 % erzielbar.

Die Bauarbeiten haben bereits begonnen und die freistehenden Wohneinheiten wurden entkernt. Die gesamte Baufertigstellung ist Mitte 2019 geplant.

Makrolage: Hamburg – „eine der lebens­wertesten Städte der Welt“

Hamburg ist die zweit­größte Stadt Deutsch­lands und acht­größte Stadt Europas. Die Hanse­stadt ist ein eigenes Bundes­land sowie der Dreh- und Angel­punkt Nord­deutschl­ands.

Die Stadt verfügt über einen hohen Wohl­stand. Im „Vermögens­barometer 2017“ des Deutschen Spar­kassen- und Giro­verbands lag das durch­schnitt­liche Brutto­gehalt mit 48.000 € deut­lich über dem deutschen Durch­schnitts­wert von 41.000 € und war das höchste im Länder­vergleich.¹

Im Kauf­kraftkraft­index 2018 der GfK weist das Bundes­land Hamburg eine um 9,8 % höhere Kauf­kraft pro Ein­wohner auf als der Bundes­durch­schnitt und liegt da­mit vor Bayern auf Platz 1.²

Im August 2018 lag die Arbeitslosenquote bei 6,5 %. Das ist rund 1 Prozentpunkt weniger als im August 2015.³

In Ran­kings von Maga­zinen und Beratungs­gesell­schaften sichert sich Hamburg regel­mäßig einen Platz unter den lebens­wertesten Städten der Welt. Beispiels­weise er­zielte es Platz 19 im Quality of Living-Ranking 2018 von Mercer⁴ und Platz 10 im von The Economist heraus­gegebenen Global Liveability Report 2017.⁵

Mit 1.460 staat­lichen Park­anlagen gehört die Elb­metropole zu den grünsten Groß­städten Europas. Ein reiches Kultur­leben mit zahl­reichen Museen, welt­bekannten Bühnenshows, inter­nationalen Festivals sowie Clubs und Szene­bars tragen eben­falls zum hohen Lebens­standard bei.

Aufgrund ihrer Attraktivität erfährt die Stadt ein starkes Wachs­tum durch Zu­wanderung. Ende 2016 verkündete die Stadt einen Einwohner­rekord, als erstmals 1,86 Mio. Menschen im Melde­register ver­zeichnet waren.⁶ In der Prognose zur Bevölkerungs­entwicklung geht die Stadt von einem Einwohner­wachstum von bis zu 6,6 % zwischen 2015 und 2035 aus.⁷

Dem­entsprechend ent­wickelt sich der Immobilien­markt dynamisch. 2017 wurde rund 1 Mrd. € auf dem Wohn­investment­markt in Hamburg um­gesetzt – ca. 56 % mehr als im Jahr davor.⁸

Mikrolage: Wohngebiet in der Mitte Hamburgs

Eppendorf liegt geografisch in der Mitte Hamburgs. Mit seinem Altbaubestand, den zahlreichen Grünflächen und einer guten Versorgungsstruktur ist es ein beliebtes Wohnviertel in der gehobenen Preisklasse.⁹

Neben Familien erfreut sich Eppendorf auch unter Singles hoher Beliebtheit - Ende 2016 waren 62,1 % aller Haushalte Einpersonenhaushalte.¹⁰

Nach dem Immobilienmarktatlas 2018 der LBS sind die Preise für Bestandswohnungen im Stadtteil Hamburg-Eppendorf im letzten Jahr um 13,8 % und von 2013-2018 um 41,1 % gestiegen.¹¹

Die Tarpenbekstraße bietet mehrere Restaurants, Cafés und Einzelhandelsgeschäfte sowie zwei Kindertagesstätten und eine Grundschule.

Der Nahe Umkreis bietet zahlreiche Ausgeh- und Shoppingmöglichkeiten, darunter die Traditionsgaststätte Café Borchers, das Kulturhaus Eppendorf, das Alma Hoppes Lustspielhaus sowie ein Einkaufszentrum in der nahegelegenen Kümmelstraße. Der Hayns Park und das Alsterurfer sind in acht Gehminuten zu erreichen.

Die Laufwege zum nächsten Supermarkt und der nächsten Apotheke dauern jeweils ca. vier Minuten. Ein Gymnasium und eine Gesamtschule sind jeweils in zehn Minuten mit dem Bus erreichbar.

Arbeitsmöglichkeiten in Laufreichweite bieten unter anderem das Universitätsklinikum Eppendorf und der Büropark „Quartier am Zeughaus“, in welchem Unternehmen wie die Deutsche Telekom, Porsche Consulting und BUWOG ansässig sind.

Über verschiedene Busverbindungen besteht eine gute Anbindung an den Rest der Stadt. Der Flughafen „Hamburg Airport" ist in 22 Minuten und der Hauptbahnhof Hamburg in 27 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar. Der Weg zur Ausgehmeile Sternschanze dauert 24 Minuten.

Quellen

1. Finanzgruppe Deutscher Sparkassen- und Giroverband: Vermögensbarometer 2017
2. GfK: Kaufkraft Deutschland 2018
3. Arbeitsagentur: Bundesland Hamburg – Arbeitsmarkt im Überblick
4. Mercer: Quality of Living Ranking 2018
5. The Economist: The Global Liveability Report 2017
6. Hamburger Abendblatt: 1,86 Millionen – Hamburg meldet Einwohner-Rekord
7. Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein: Bevölkerungsprognose für Hamburg
8. Immobilien Zeitung: Wohninvestmentmarkt - Viel Geld für Projekte
9. Stadt Hamburg: Eppendorf: Wissens- und Sehenswertes
10. Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein: Struktur der Haushalte in den Hamburger Stadtteilen Ende 2016
11. LBS: Immobilienmarktatlas 2018 Hamburg und Umland

Karte

Im folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben möchten:

März 2020 - Außerplanmäßiges Update

• Der Entwickler hat uns aktuell bestätigt, dass das Projekt EPPSIDE fristgemäß fertiggestellt wird
• Der Vetriebsstand entspricht der Kalkulation und das Darlehen kann wie vorgesehen im Mai 2020 zurückgezahlt werden

Februar 2020

• Mittlerweile ist auch die Wohneinheit im Erdgeschoss (ehemalige Gewerbefläche) vollständig inklusive der Terrassenfläche fertiggestellt
• Sobald die Temperaturen es zulassen, wird der bereits vorbereitete Sichtschutz auf der Straßenseite bepflanzt
• In den Gemeinschaftsflächen sind bis auf wenige kleine Ausbesserungsarbeiten alle Arbeiten abgeschlossen
• Ende Februar 2020 soll die gemeinsame Begehung der Gemeinschaftsflächen nach Fertigstellung zusammen mit dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem dafür bestellten Gutachter stattfinden










November 2019

• Alle Bestandswohnungen, die Dachgeschosswohnungen sowie die Außenanlagen sind final fertiggestellt
• Aktuell finden noch Arbeiten an der ehemaligen Gewerbefläche im Erdgeschoss statt, die zu Wohnraum umgebaut wird
• Diese sollen bis Ende des Monats ebenfalls abgeschlossen sein
• Der erfolgreiche Projektabschluss ist absehbar
• Es stehen noch die letzten Übergabetermine mit den Erwerbern sowie die Vermarktung der verbleibenden Wohneinheiten an
• 30 der 34 Wohneinheiten sowie die Gewerbeeinheit sind notariell verkauft
• Damit konnten 87 % der insgesamt geplanten Erlöse gesichert werden
• Für eine Wohnung ist ein Notartermin in Abstimmung


















August 2019

• Die Arbeiten am Objekt sind weitestgehend abgeschlossen
• Die ersten neuen Bewohner sind schon in das Haus eingezogen
• Derzeit werden noch zwei Bestandswohnungen saniert
• Das Treppenhaus ist fertiggestellt und der neue Aufzug in Betrieb genommen
• An 85 % aller Wohnungen sind bereits alle Arbeiten abgeschlossen
• Es werden aktuell noch Detailausbesserungen an der Fassade - sowohl auf der Straßenseite, als auch im Hof - vorgenommen
• Die neue Balkonanlage im Hof ist bereits aufgestellt. Hier werden derzeit noch die Austrittsbleche montiert
• Das Gerüst wird zeitnah abgerüstet. Ferner werden nun auch die Außenanlagen wiederhergestellt
• Diese Arbeiten sind voraussichtlich Ende September 2019 beendet
• Bis Ende September 2019 sollen alle Wohnungen sowie die Gemeinschaftsflächen fertiggestellt und an die Käufer übergeben werden
• Der Entwickler teilt uns mit, dass 28 von 34 Wohnungen verkauft und drei Reserviert sind
• Die Gewerbeeinheit ist ebenfalls verkauft










April 2019

• Aktuell sind sämtliche Rohbaumaßnahmen in den beiden neuen Dachgeschosswohnungen abgeschlossen und die Maler beginnen mit den ersten Arbeiten
• Die Duschwannen in den Bädern sollen zeitnah gestellt werden und die Fliesenarbeiten haben begonnen
• Im Anschluss daran sind die Endmontagen für die Gewerke Sanitär, Heizung und Elektrik geplant sowie ab Mai das Verlegen des Parketts. Danach folgt noch ein weiterer Anstrich der Maler und eine Bauendreinigung der beiden Wohnungen
• Derzeit wird die straßenseitige Fassade überarbeitet und versiegelt. Diese Arbeiten sollen zeitnah abgeschlossen sein
• Die Gewerkevergabe liegt aktuell bei 100 % der geplanten Baukosten
• Es sind 14 der 34 Wohneinheiten und die Gewerbeeinheit veräußert








Januar 2019

• Der Bau liegt im Zeitplan
• Die Wasser- und Heizungssteigeleitungen in den Bädern, die elektrischen Leitungen sowie die Fenster wurden erneuert
• Im Dachgeschoss sind die Dacharbeiten sowie die Putz- und Zimmererarbeiten fertiggestellt
• Derzeit werden die Türen erneuert und ein neuer Personenaufzug eingebaut, welcher Ende März 2019 in Betrieb genommen werden soll
• Ab KW 4 sollen die Malerarbeiten in den Untergeschossen sowie der Einbau der neuen Wände im Dachgeschoss beginnen
• Die Fertigstellung des Objekts ist für Juni 2019 geplant
• Die Gewerkevergabe liegt aktuell bei 82 % der geplanten Baukosten
• Sieben Wohneinheiten und die Gewerbeeinheit wurden veräußert. Damit wurden bereits rund 30 % der insgesamt geplanten Erlöse erzielt
• Sieben Einheiten sind verkauft, 27 befinden sich in Vermarktung

Projekt „EPPSIDE“ in Hamburg-Eppendorf im Überblick

• Fort­geschrittener Projekt­stand: Die Arbeiten haben begonnen und mehrere Wohnungen sind bereits entkernt.
• Erfahrener Projekt­entwickler: Der Geschäftsführer der Conversio Gruppe hat bereits ein Projektvolumen von rund 180 Mio. € realisiert.
• Erfahrener Vermarktungspartner: Die mit der Veräußerung der Wohnungen beauftragte Maklerfirma Grossmann & Berger ist seit über 85 Jahren am Hamburger Immobilienmarkt aktiv.

In Hamburg-Eppendorf werden 31 Wohneinheiten eines bestehenden Wohn- und Geschäftshauses revitalisiert und drei neue Wohnungen geschaffen. Eine Gewerbeeinheit, die langfristig an eine Fahrschule vermietet ist, befindet sich im Erdgeschoss.

Nur 10 Gehminuten vom Universitätsklinikum, dem Alsterufer und dem Büropark „Quartier am Zeughaus“ entfernt, sind die Wohneinheiten attraktiv für Kapitalanleger und Selbstnutzer.

Projekt­stand