Marketingmitteilung

Einzelhandel Wietzendorf

Umbau und Erweiterung eines Nahversorgungsmarktes
  • Laufzeit
    12 Monate
  • Fester Zins
    5,25 % p. a.
  • Anlagesumme
    ab 500 €
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Projekt „Einzelhandel Wietzendorf“ im Überblick

Wir freuen uns, Ihnen ein weiteres Projekt unseres Partners „Architektur und Projektentwicklung Bade“ vorzustellen. Dieser hat bereits das Projekt „Fachmarktzentrum Dannenberg“ über zinsbaustein.de finanziert und fristgerecht zurückgezahlt.

In der Stadt Wietzendorf wird ein bestehender Nahversorgungsmarkt umgebaut und erweitert. Die Rückführung des Darlehens erfolgt über die Erlöse aus einem Globalverkauf, der bereits beurkundet ist.

  • Projektumfang: Umbau und Erweiterung eines Nahversorgungsmarktes sowie einer Kleingewerbefläche und 63 Kfz-Stellplätzen.
  • Projektstand: Die Baugenehmigung wird kurzfristig erwartet. Anschließend soll der Bau beginnen. Die Baugenehmigung ist Auszahlungsvoraussetzung für das zinsbaustein.de-Darlehen.
  • Rückzahlungsszenario: Der Globalverkauf an eine Privatperson ist bereits erfolgt.
  • Projektentwickler: Das Unternehmen „Architektur und Projektentwicklung Bade“ wurde 1994 gegründet und hat bereits zahlreiche Einzelhandelsobjekte entwickelt. 2018 hat es über zinsbaustein.de ein vergleichbares Projekt finanziert und die Finanzierung fristgerecht zurückgeführt.
  • Vergabeart: Generalunternehmervertrag. Der Bau erfolgt durch den Generalunternehmer Helmut Kück Bauunternehmung GmbH mit rund 39 Jahren Erfahrung.
  • Betreiber: Ein neuer Mietvertrag mit Netto Marken-Discount AG & Co. KG („Netto“) mit einer Laufzeit von 15 Jahren ist bereits unterzeichnet.
  • Standort: Das Objekt liegt in Wietzendorf im Herzen der Lüneburger Heide. Es ist eine Gemeinde des Landkreises Heidekreis im Land Niedersachsen, in der Mitte des „Städte-Dreiecks“ Hamburg, Hannover und Bremen.

Projektfortschritt (Platzierungszeitpunkt)

Fortschritt Wietzendorf

Dokumente

Im Folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:


März 2021

  • Der Ausbau der Flächen ist fertiggestellt. Der Netto-Markt läuft weiterhin gut
  • Ob die Bäckereifläche wie geplant Ende April 2021 übernommen werden kann ist unklar, da das geplante Kerngeschäft des Bäckers - ein Cafébetrieb - derzeit aufgrund der Corona-Maßnahmen nicht gestattet ist
  • Das Objekt ist global an eine Privatperson verkauft. Der Projektentwickler könnte den Kaufpreis fällig stellen und befindet sich derzeit mit dem Käufer in Abstimmung zur Kaufvertragsabwicklung. Gemäß Aussage des Projektentwicklers ist die Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens ungefährdet

Dezember 2020

  • Der Ausbau der Flächen ist fertig gestellt. Die Übergabe an Netto erfolgte vereinbarungsgemäß am 12.11.2020. Der Markt ist eröffnet und ist sehr gut angelaufen. Die Bäckereifläche soll Ende April 2021 übergeben werden
  • Die Gewährleistungsbürgschaft des Generalunternehmers liegt vor. Seine Rechnung wurde beglichen
  • Das Objekt ist global an eine Privatperson verkauft

Netto Markt Wietzendorf Außenansicht


Netto Markt Wietzendorf


September 2020

  • Die Zimmer- und Dachdeckerarbeiten wurden begonnen. Auch die Arbeiten an der Klinkerfassade sind gestartet
  • Das Regenauffangbecken (Rigole) im Bereich der Anlieferungsrampe wird hergestellt
  • Die Fliesenarbeiten werden in Kürze fertig gestellt. Die neue Heizungsanlage wurde eingebaut
  • Das Projekt befindet sich im Zeit- und Kostenplan, Nach aktuellem Stand kann die Übergabe mit dem Mieter Netto wie geplant im November 2020 erfolgen. Als verbindlicher Übergabetermin wurde der 13.11.2020 mit dem Mieter vereinbart
  • Für den Imbissbereich wird derzeit ein Mietvertrag mit einem Bäcker endverhandelt. Die Übergabe soll Anfang 2021 stattfinden
  • Wie vertraglich vereinbart wurden Gesellschafterdarlehen i.H.v. rd. 850.000 € zurückgeführt
  • Das Objekt ist global an eine Privatperson verkauft

Anbau Einzelhandel Wietzendorf


Außengerüst Einzelhandel Wietzendorf


Dach Einzelhandel Wietzendorf


Einfahrt Einzelhandel Wietzendorf


Innenbereich Einzelhandel Wietzendorf


Juni 2020

  • Am 25.06.2020 wurde das Darlehen an den Projektentwickler ausgezahlt.

„Einzelhandel Wietzendorf“: Umbau und Erweiterung eines Nahversorgungsmarktes

Grundstück

Das Grundstück wurde bereits 2018 vom Projektentwickler aus Eigenmitteln erworben. Es handelt sich um ein erschlossenes und ebenes Baugrundstück mit einem Bestandsgebäude, in welchem ein Penny-Markt und ein Schlecker-Markt angesiedelt waren.

Für das Grundstück sind keine Baulasten im Baulastenverzeichnis von Wietzendorf eingetragen. Altlasten sind ebenfalls nicht bekannt.

Bauvorhaben

Im Rahmen der Baumaßnahme werden die Gesamtflächen des Bestandsgebäude entkernt und anschließend neu aufgeteilt. Zu der neuen Verkaufsfläche kommen noch eine neue Kühlzeile, ein Teil der Backvorbereitung sowie ein Pfandlager.

Die Verkaufsfläche des Nahversorgungsmarktes wird vergrößert, indem die Fläche des ehemaligen Drogerie-Marktes integriert wird. Außerdem entstehen zusätzliche Anbauten an der Nordseite und der Südostseite des Gebäudes. Das fertige Objekte wird Platz für den Nahversorgungsmarkt und ein kleines Imbiss- oder Einzelhandelsgeschäft bieten.

Insgesamt werden 63 Außenstellplätze vorhanden sein. Diese sind für den Nahversorger und den Imbiss-Betreiber zur gemeinschaftlichen Nutzung vorgesehen.

Planungsstand

Der Bauantrag ist bereits gestellt und die Baugenehmigung wird kurzfristig erwartet. Anschließend sollen die Entkernungsarbeiten beginnen. Vorbereitende Arbeiten laufen bereits.

Für die Bauzeit sind rund fünf Monate eingeplant. Es liegt ein Generalunternehmervertrag zum Festpreis mit der mit Firma Helmut Kück Bauunternehmung GmbH vor. Diese ist ein 1981 gegründetes Familienunternehmen mit 45 Mitarbeitern, welches bereits mehrere Nahversorger-Märkte erstellt hat. Der Projektentwickler hat bereits mehrere Bauprojekte mit der Firma Helmut Kück Bauunternehmen GmbH erfolgreich realisiert.

Vermietungsstand

Die Nahversorgerfläche und sämtliche Außenstellplätze sind bereits an die Netto Marken-Discount AG & Co. KG vermietet. Der Mietvertrag läuft über 15 Jahre zuzüglich dreimaliger Verlängerungsoption um je fünf Jahre. Die Stellplätze werden auch den Besuchern der kleinen Gewerbefläche zur Verfügung stehen.

Die kleine Gewerbefläche ist mit 54 m² gut für einen Imbiss, eine Bäckerei oder ein Klein- gewerbe aus dem Non-Food-Bereich geeignet. Die Vermietung soll nach der Fertigstellung durch den Projektentwickler erfolgen.

Exit-Szenario

Der Globalverkauf an eine Privatperson ist bereits beurkundet. Der Kaufpreis fließt, nachdem der Hauptmieter („Netto“) das Objekt übernommen und eine erste volle Monatsmiete entrichtet hat (sowie weitere übliche Fälligkeitsbedingungen erfüllt sind). Aus den Kaufpreisen wird das zinsbaustein.de-Darlehen inkl. Zinsen zurückgeführt.


Makro- und Mikrolage

Wietzendorf ist eine niedersächsische Gemeinde im Landkreis Heidekreis. Am 01.05.2020 verzeichnete sie 4.227 Einwohner.1

Geographisch liegt Wietzendorf zwischen Hamburg, Hannover und Bremen inmitten der Lüneburger Heide. Wietzendorf selbst ist von mehreren kleinen Ortschaften umgeben, die keine eigenen Einkaufsmöglichkeiten haben. Die nächstgelegene Stadt ist Soltau (ca. 14,5 km).

Das Projektgrundstück liegt in einem Wohn- und Gewerbegebiet. Zwei Autominuten entfernt befindet sich ein Getränkemarkt. Ca. drei Autominuten entfernt liegt eine große Camping-Anlage.

Die Straße „Über die Brücke“, in der das Gebäude steht, mündet in die Hauptstraße von Wietzendorf, so dass das Objekt von allen Ortsteilen aus gut zu erreichen ist. Die Fahrt zur nächsten Autobahnauffahrt an der B3 dauert rund fünf Minuten.

Nach Daten der Beratungsgesellschaft MB Research hatten die Einwohner des Landkreises Heidekreis 2019 durchschnittlich rund 91,5 % der Kaufkraft des Bundesdurschnittes. Im Vergleich zum Vorjahr ist die lokale Kaufkraft um 2,8 % gewachsen.2

Der Investmentmarkt für Fachmärkte und Fachmarktzentren in Deutschland

Fachmarkt


In den letzten zehn Jahren zeigt der Investmentmarkt für Fachmärkte in Deutschland eine hohe Dynamik. 2018 und 2019 ging das Transaktionsvolumen zwar leicht zurück, was jedoch u. a. auf ein unzureichendes Angebot von verfügbaren Objekten zurückgeführt werden kann. Die Kaufpreise befanden sich auf einem Höchststand.3,4

Laut der Beratungsgesellschaft CBRE wurden 2019 insgesamt 10,1 Milliarden € in Einzelhandelsimmobilien investiert. Damit bleibt der Einzelhandel die drittbeliebteste Immobilienklasse nach Wohnimmobilien und Büros. Fachmärkte und Fachmarktzentren waren mit einem Anteil von rund 44 % das stärkste Segment.4

Durch die hohen Kaufpreise müssen Investoren neue Konzepte zur Wertsteigerung bei ihren Objekten finden, um sinkende Renditen zu vermeiden. Die Centermanagement-Gesellschaft MEC geht davon aus, dass in umfassenden Modernisierungen und Revitalisierungen das größte Potenzial dazu liegt.3

Nach einer Einschätzung der Beratungsgesellschaft bulwiengesa zeigen sich Fachmarktzentren in der aktuellen Corona-Situation robust. Sie sind generell weniger frequentiert als Shopping-Center, sodass große Menschenansammlungen vermieden werden können. Außerdem profitieren sie von ihrer guten PKW-Erreichbarkeit.5

Quellen

1. Gemeine Wietzendorf: Einwohnerzahl
2. MB Research: Kaufkraft 2019 - Kreise und kreisfreie Städte (PDF)
3. MEC: Fachmarktzentren in Deutschland 2019
4. CBRE: Einzelhandelsinvestmentmarkt 2019: Transaktionsvolumen erreicht Zehn-Milliarden-Marke
5. Bulwiengesa: Corona-Krise: 10 Experten-Statements

Karte

Über der Brücke
29649 Wietzendorf

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Projektentwickler

Architektur und Projektentwicklung Bade

Das Unternehmen „Architektur und Projektentwicklung Bade“ wurde im Jahr 1994 vom Architekten und Bauingenieur Willi Bade gegründet und ist seitdem im Bereich der Projektentwicklung sowohl von Wohn- als auch Gewerbeimmobilien erfolgreich tätig. Das Unternehmen spezialisiert sich auf die architektonische Entwicklung, Planung sowie den Bau von Wohn-, Gewerbe- und Industrieanlagen.

In den vergangenen Jahren hat Herr Bade mit seinem Projektteam unter anderem zahlreiche gewerbliche Projekte entwickelt und umgesetzt, insbesondere die Projektierung von Einzelhandelsmärkten und Fachmarktzentren. Beispielsweise hat das Team den ersten Lidl- Markt mit Niedrigenergiestandard entwickelt und errichtet. 2018 hat er das Projekt „Fachmarktzentrum Dannenberg“ über zinsbaustein.de finanziert und inzwischen fristgerecht zurückgezahlt.

Die Vermarktung der Immobilien übernimmt die gelernte Immobilienkauffrau Ingrid Bade mit ihrer Firma Bade Immobilien. Darüber hinaus sind fünfzehn Personen angestellt.

Das Darlehen erhält die Objektgesellschaft Bade Estate Capital 2 GmbH & Co. KG, welche Eigentümerin des Grundstücks ist.

Gesellschaftsstruktur

Gesellschafterstruktur Wietzendorf


Ausgewählte Referenzen

    Wolfsburg

    Neubau eines Nahversorgungers

    Wolfsburg, Mörser Straße 53

    Fertigstellung: 2013

    Volumen: ca. 8.500.000

    Kassel

    Neubau von Gewerbegebäuden

    Kassel, Heiligenröder Straße 55

    Fertigstellung: 2012

    Volumen: ca. 7.000.000

    St. Michaelisdonn

    Neubau eines Nahversorgungers

    St. Michaelisdonn, Burger Straße 24

    Fertigstellung: 2015

    Volumen: ca. 2.500.000

    Heidewinkel

    Neubau eines Mehrparteienhauses

    Hamburg, Heidewinkel 16

    Fertigstellung: 2018

    Volumen: ca. 3.500.000

    Dannenberg, An den Ratswiesen

    Umbau eines Fachmarktzentrums

    Dannenberg, An den Ratswiesen

    Dannenberg, An den Ratswiesen

    Volumen: ca. 12.500.000 €

Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Vom Zahlungseingang bis zum Tag der Auszahlung des Darlehens an den Projektentwickler wird das Darlehen mit einer Bereitstellungsgebühr von 1,0 % p.a. verzinst.

Die Laufzeit beträgt rund 12 Monate. Der Entwickler kann das Darlehen bereits nach acht Monaten zurückzahlen, wenn das Projekt plangemäß verläuft.

PROJEKTSTATUS

  • Das Grundstück wurde 2018 angekauft.
  • Der Bauantrag wurde Anfang 2020 eingereicht.
  • Ein Globalverkauf wurde Anfang 2020 beurkundet.
  • Ein Angebot für einen Generalunternehmervertrag liegt vor.
  • Die Baugenehmigung wird kurzfristig erwartet.
  • Der Baubeginn ist zeitnah nach Erteilung der Baugenehmigung angesetzt.
  • Die Fertigstellung ist im vierten Quartal 2020 geplant.

Darlehensstruktur und Darlehensvergabe

  • Darlehensnehmerin ist die Objektgesellschaft Bade Estate Capital 2 GmbH & Co. KG.
  • Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur Refinanzierung von Eigenmitteln.
  • In der Objektgesellschaft befindet sich ein weiteres Objekt in Bremen, das derzeit an Netto Marken-Discount AG & Co. KG, eine Bäckerei sowie eine Taxizentrale vermietet ist. Das Bestandsobjekt wurde komplett mit Eigenmitteln finanziert, die erzielten Mieteinnahmen sind nicht in der Projektkalkulation berücksichtigt. Das Gebäude soll nach Abschluss des Projekts „Einzelhandel Wietzendorf“ weiterentwickelt werden. Der Projektentwickler verpflichtet sich, mit den Maßnahmen erst nach der vollständigen Rückführung des zinsbaustein-Darlehens zu beginnen.
  • Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG abgewickelt.

Auszahlungsvoraussetzungen

Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:

  • Nachweis der eingebrachten Eigenmittel (qualifiziert nachrangige partiarische Gesellschafterdarlehen) durch Vorlage zweier Darlehensverträge in Höhe von insgesamt mind. 2,9 Mio. € (partiarische Darlehen vom 14.12.2018 und 17.12.2018) und entsprechende Kontoauszüge. (bereits erfüllt)
  • Vorlage gezeichneter Pachtvertrag inkl. aller Nachträge mit Fa. Netto Marken-Discount AG & Co. KG über rund 1.400 m2 Retailfläche, einer Mindestlaufzeit von 15 Jahren und einer vertraglich vereinbarten Monatsnettokaltmiete in Höhe von mindestens 17.500 €. (Bereits erfüllt)
  • Vorlage des vollständigen, notariellen, unwiderruflichen Verkaufsvertrags inkl. sämtlicher Anlagen (Urkunde vom 28.01.2020 mit Nr. 25 der Urkundenrolle 2020) über mindestens 3,845 Mio. € für den Globalverkauf. (Bereits erfüllt)
  • Vorlage des vollständigen Grundstückskaufvertrags (Urkunde vom 26.11.2018 mit Nr. 594 der Urkundenrolle 2018) inkl. aller Anlagen.
  • Vorlage der Baugenehmigung inkl. aller Nachträge und Ergänzungen, die die Umsetzung des Bauvorhabens gemäß vorliegender Gesamtkostenkalkulation vom 28.04.2020 erlaubt.
  • Vorlage gezeichneter GU-Vertrag mit der Fa. Helmut Kück Bauunternehmung GmbH zu einem Maximalpreis von 1.630.000 € netto inkl. Bauzeiten- und Zahlungsplan.
  • Vorlage gezeichneter Darlehensvertrag mit der Kreissparkasse Syke in Höhe von maximal 1.800.000 € mit einer Mindestlaufzeit bis 31.03.2021.
  • Nachweis über Altlastenfreiheit, alternativ Verpflichtung zur Einbringung weiterer Eigenmittel für den Fall, dass durch eine notwendige Altlastenbeseitigung Mehrkosten entstehen. Es sind Eigenmittel in Höhe der entstandenen Kosten einzubringen.
  • Vorlage einer Bestätigung des Steuerberaters, dass für die Darlehensnehmerin aktuell kein Überschuldungstatbestand vorliegt.

Rück­zahlungs­strategie

Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über den Kaufpreis aus einem Globalverkauf, welcher an eine Privatperson erfolgt ist.

  • Der vorläufige Verkaufspreis beträgt rund 3,85 Mio. €, was einer geplanten Projektrendite von 15,23 % entspricht.
  • Falls die Kleingewerbefläche nicht vermietet wird reduziert sich der Verkaufspreis, die geplante Projektrendite beträgt dann rund 10,13 %.
  • Die Kaufpreisfälligkeit tritt ein, sobald die Fläche an den Mieter „Netto“ übergeben wurde und dieser mindestens eine volle monatliche Nettokaltmiete entrichtet hat. Es gelten weitere übliche Fälligkeitsvoraussetzungen (wie z.B. die Eintragung der Auflassungsvormerkung).
  • Wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen bis zum 30.06.2021 nicht erfüllt sind, besteht ein Rücktrittsrecht des Käufers.

Finanzierungsstruktur des Projektes

  • Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 3,34 Mio. €:
    • rund 1,80 Mio. € werden über Fremdkapital (Bankdarlehen) finanziert.
    • rund 1,00 Mio. € stellt zinsbaustein.de als sonstige Vermögensanlage (Forderungsankauf) bereit.*
    • rund 0,54 Mio. € stellt der Projektentwickler als Eigenmittel bereit.**

* Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen bis zu 1.025.000 € betragen.
** 0,49 Mio. € in Form eines partiarischen Darlehens und 0,05 Mio. € aus Mieteinnahmen vom ehemaligen Mieter Penny.


Finanzierungsstruktur Wietzendorf

Chancen und Risiken - Das Projekt

Chancen Risiken
  • Der Projektentwickler verfügt über langjährige Erfahrung mit der Asset-Klasse „Fachmarkt“ und hat bereits mehrere ähnliche Projekte erfolgreich realisiert.
  • Die geplante Rendite lässt Spielraum für potenzielle Kostensteigerungen und/oder Kaufpreissenkungen.
  • Das Projekt ist bereits global verkauft.
  • Ein langjähriger Mietvertrag mit „Netto“ ist unterzeichnet.
  • Die Bauausführung erfolgt durch einen erfahrenen und renommierten Generalunternehmer zum Festpreis.
  • Die Baugenehmigung wird kurzfristig erwartet und ist Auszahlungs-voraussetzung für das zinsbaustein.de-Darlehen.
  • Die Objektgesellschaft hält ein Bestandsgebäude, welches weitere Mieteinnahmen generiert. Diese sind nicht in die Kalkulation einberechnet.
  • Der Projektentwickler, der Mieter, der Käufer und/oder Baupartner könnten in die Insolvenz geraten.
  • Es sind Baufehler und Verzögerungen möglich, die zu Kostenerhöhungen und/ oder einer späteren Kaufpreiszahlung führen könnten.
  • Netto hat ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag, wenn das Gebäude nicht fristgerecht fertiggestellt wird. In diesem Fall müsste ein alternativer Mieter gefunden werden.
  • Die Kaufpreisfälligkeit tritt nur ein, wenn das Gebäude fristgerecht fertiggestellt wird und die Mietfläche durch den Hauptmieter Netto abgenommen wurde.
  • Der Darlehensnehmer sowie die Mieter/ Pächter könnten aufgrund der aktuellen „Covid 19-Krise“ und den daraus resultierenden Entwicklungen sowohl wirtschaftlich (z.B. Einstellung von Bauarbeiten, Einstellung von Pacht- bzw. Mietzahlungen) als auch in der Organisationsfähigkeit (Geschäftsbetrieb) betroffen sein. Hiervon können sämtliche Einzelrisiken bis zum Maximalrisiko betroffen sein. Das genaue Ausmaß eines solches Ereignisses und die Auswirkungen auf die unterschiedlichen Bereiche lassen sich aktuell nicht abschließend darstellen.


Chancen und Risiken - Anlageform

Chancen Risiken
  • Es wurden vier Monate Sicherheitspuffer für mögliche Verzögerungen beim Projekt in der Darlehenslaufzeit einkalkuliert.
  • Feste Verzinsung, welche nicht an die Profite des Immobilienprojekts gekoppelt ist.
  • Im Falle einer Insolvenz des Darlehensnehmers werden aus der Insolvenzmasse zuerst der Fremdkapitalgeber (Bank) und offene Rechnungen bedient.
  • Es besteht ein Totalverlustrisiko durch ein unbesichertes Darlehen.

Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durch­leuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Prozess qualitaet horizontal

Prozess qualitaet vertikal

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Investmentkomitee

Von links nach rechts: Dr. Albert Tillmann, Dr. TiIman Engel, Eric Romba.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier: