Qualifizierte Nachrangigkeit

GLOSSAR

„Wer in Immobilien-Crowdinvesting investieren möchte, sollte mit dem Konzept der „qualifizierten Nachrangigkeit“ vertraut sein, denn qualifizierte Nachrangdarlehen sind die bevorzugte Beteiligungsform der meisten Crowdinvesting-Plattformen.


Erfahren Sie, was „qualifizierte Nachrangigkeit“ bedeutet und welche Folgen diese für Sie als Anleger hat.


Warum setzen Crowdinvesting-Plattformen bevorzugt Qualifizierte Nachrangdarlehen ein?

Öffentliche Angebote für Vermögensanlagen in Deutschland unterliegen in der Regel der Prospektpflicht und dürfen nicht ohne Emissionsprospekt angeboten werden. Die Erstellung eines Emissionsprospektes ist jedoch kostenintensiv und zeitaufwändig, sodass sie eine Herausforderung für das Geschäftsmodell von Crowdinvesting-Plattformen darstellt.


Für qualifizierte Nachrangdarlehen besteht eine Ausnahme von der Prospektpflicht, so dass Crowdinvesting-Plattformen ohne Emissionsprospekt bis zu 2,5 Mio. € an Kapital für Projekte eines Emittenten vermitteln können.


Was bedeutet „nachrangig“?

Der Begriff „nachrangig“ bezieht sich auf die Reihenfolge, in der Gläubiger im Falle einer Insolvenz des Darlehensnehmers bedient werden.


Kann eine Projektgesellschaft Ihre Forderungen nicht mehr bedienen, muss sie einen Insolvenzantrag stellen. Ein Insolvenzverwalter prüft, ob das Projekt weitergeführt werden kann.


Ist das nicht möglich, wird in der Regel ein Insolvenzverfahren eröffnet. Die Vermögenswerte der Gesellschaft werden liquidiert und anhand der Insolvenzrangfolge verteilt.


Eine typische Insolvenzreihenfolge bei einem Immobilienprojekt lautet:

  • Fremdkapital (Bankdarlehen)
  • Unbesicherte Verbindlichkeiten (z.B. Handwerkerrechnungen)
  • Nachrangdarlehen
  • Eigenkapital


Erst wenn die Ansprüche einer Rangstufe vollständig befriedigt wurden, werden Gläubiger auf der nächsten Stufe bedient. Auf nachrangige Darlehen entfällt also in der Regel kein Teil der Insolvenzmasse, bis Fremdkapitalgeber und andere Fremdkapitalgeber bedient wurden.


Was bedeutet „qualifiziert nachrangig?“

Wichtig ist: Die Ausnahme von der Prospektpflicht besteht nur für qualifiziert nachrangige Darlehen. Der Zusatz „qualifiziert“ bedeutet, dass ein Darlehensnehmer die Forderung nicht bedienen muss, solange die Rückzahlung einen Insolvenzgrund herbeiführen würde.


Gerät ein Projekt in Schieflage, kann die Rückzahlung des Darlehens auf unbestimmte Zeit verzögert werden. Ist das eingebrachte Eigenkapital eines Projekts aufgebraucht, übernehmen nachrangige Darlehen eine unternehmerische Haftungsfunktion. Es besteht ein Totalverlustrisiko für das eingesetzte Vermögen.


Wie geht zinsbaustein.de mit dem dadurch entstehenden Risiko um?

Um Anleger vor den potenziellen Folgen eines Insolvenzfalles zu schützen, müssen Crowdinvesting-Plattformen wirksame Anlegerschutzmaßnahmen entwickeln.


Wir nutzen keine Besicherungen, weil diese aus unserer Sicht kein werthaltiges Instrument zum Anlegerschutz darstellen.


Der im Vermögensanlagegesetz definierte Rahmen erlaubt beim Crowdinvesting keine Maßnahmen, die den qualifizierten Nachrang-Charakter der Vermögensanlage aushebeln. Besicherungen werden deshalb meist nur nachrangig vereinbart, d.h. sie können in der Regel nur dann verwertet werden, wenn zum Zeitpunkt der Fälligkeit ohnehin genügend Geld zur Rückzahlung des Darlehens vorhanden ist.


Nach unserer Überzeugung ist die effektivste Sicherung präventiver Natur: Eine strenge Auswahl, bei der zu risikobehaftete Projekte ausgeschlossen werden. Wir unterteilen Projekte deshalb bewusst nicht in “Risikoklassen" mit unterschiedlich hohen Zinssätzen, sondern stellen Ihnen ausschließlich Projekte mit erstklassigen Fundamentaldaten zur Verfügung.


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