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Studentenapartments als Kapitalanlage: Chancen und Risiken

ARTIKEL 03.05.2018

In vielen deutschen Städten herrscht Wohnungs­not - ganz besonders unter Studierenden, die häufig spezielle Anforderungen an Wohnraum besitzen. Die Sinn­haftigkeit von Studenten­apartments leuchtet daher ein - aber welche Chancen und Risiken bringen sie als Immobilien­klasse für Anleger mit sich?


Im Winter­semester 2017/18 hat die Zahl der Studierenden in Deutschland mit ca. 2,85 Mio. einen neuen Höchststand erreicht. Das stellt insbesondere für den angespannten Wohnungsmarkt in Großstädten eine Herausforderung dar. Das Studentenwerk Frankfurt spricht von “katastrophalen Zuständen" und auch kleinere Städte sind betroffen - so musste in Göttingen ein Hotel als Notunterkunft angemietet werden.

Projektentwickler und Betreiberfirmen sehen die Situation als Chance, um mit privat betriebenen Wohnheimen vom Nachfrageüberhang zu profitieren. Da diese Projekte auch privat finanziert sind, entsteht ein zunehmendes Angebot an Kapitalanlagen im Bereich „Studentisches Wohnen“.


Was bezeichnen die Begriffe “Studentenapartment" und “Studentisches Wohnen"?

Unter Investment-Experten wird „Studentisches Wohnen“ mittlerweile als eigene Immobilienklasse angesehen. Sie umfasst privat finanzierte und verwaltete Studentenwohnheime, die als Kapitalanlage an Investoren verkauft werden.


Neben dem professionellen Markt, auf dem ganze Wohnheime oder Wohnheimportfolios gehandelt werden, etabliert sich aktuell ein “Privatanlegermarkt", auf dem Projektentwickler einzelne Apartments aus Studentenwohnheimen als Renditeobjekte verkaufen.


Dem Bild der klassischen „Wohngemeinschaften“ aus öffentlichen Heimen entsprechen die Objekte nur selten. Meist handelt es sich um komfortable Einzelapartments mit einer Größe von etwa 18 m² bis 20 m², die ein eigenes Bad und eine Küchenzeile besitzen.


Zusätzlich bieten private Wohnheime ihren Mietern häufig Gemeinschaftsflächen wie Fitnessstudios, Sportplätze oder Waschcenter. Anleger, die ein Apartment kaufen, können auch an diesen Flächen anteilig beteiligt sein.


Die Apartments stehen in der Regel unter der Verwaltung eines Wohnheimbetreibers, der die unter anderem die Instandhaltung übernimmt. Häufig haben Besitzer die Option, auch die gesamte Mietersuche und -verwaltung gegen eine Gebühr an den Betreiber abzugeben.


Obwohl Wohnheime meist “zweckgebunden" sind und nur an festgelegte Personengruppen vermietet werden, müssen sie nicht exklusiv für Studenten bestimmt sein. Einige Betreiber weiten ihr Konzept mittlerweile auf Berufseinsteiger, Pendler, Projektmitarbeiter und „Expatriates“ aus, da diese Gruppen ebenfalls kleinen und kurzfristigen Wohnraum suchen.



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Wie entwickelt sich der Markt für studentisches Wohnen?

In den letzten Jahren wuchs der studentische Wohnraumbedarf rasant. Das Ergebnis einer Untersuchung des Analysehauses bulwiengesa, in der 56 Hochschulstandorte betrachtet wurden, zeigt zwischen 2008 und 2016 einen Anstieg der Studierendenzahlen um durchschnittlich 34 %. Einzelne Standorte wie Düsseldorf, Heilbronn und Erlangen konnten sogar Zuwächse um bis zu 105 % verzeichnen.


Savills weist darauf hin, dass das Wachstum zunehmend von ausländischen Studierenden ausgeht. Da ein Studium in Deutschland im internationalen Vergleich sehr kostengünstig ist und ein vermehrt englischsprachiges Angebot an Studiengängen besteht, besitzt die deutsche Hochschullandschaft internationale Anziehungskraft.


Durch das nur marginale Wachstum des studentischen Wohnangebots entstand, dank des rasanten Anstiegs der Studierendenzahl, ein deutliches Unterangebot am Markt. Obwohl ein Rückgang des Studierendenwachstums erwartet wird, wird das Angebot an Wohnheimplätzen die Nachfrage in den kommenden Jahren weiterhin nicht decken können.


Das Ergebnis einer Studie des Maklerhauses JLL bestätigt dies. Demnach gehen 80 % der Experten für Studentisches Wohnen von einem langfristigen Nachfrageüberhang aus und halten einen Ausbau des Angebots für sinnvoll.


Deutschlandweit deckt das Angebot an Wohnheimsplätzen nur den Bedarf von rund 11 % der Studierenden, in sechs der Top 7-Städten liegt die Versorgungsquote noch deutlich niedriger.



Insbesondere in großen Städten drängen Studierende gezwungenermaßen auf das kostengünstige Segment des freien Wohnungsmarktes, das bereits sehr angespannt ist.


Nach Schätzungen von Savills wird es zwischen 2010 und 2020 voraussichtlich zu einer Verfünffachung der angebotenen Plätze kommen. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass Studierendenwerke bisher der größte Anbieter von studentischem Wohnen sind und private Studentenwohnheime lange nur eine Randerscheinung in Deutschland waren.


Bleiben die Studierendenzahlen konstant, so wird sich die Versorgungsquote durch die neuen Kapazitäten < nur auf durchschnittlich 13 % erhöhen.


Wie viel wird auf dem professionellen Investment-Markt umgesetzt?

Der deutsche Investment-Markt für private Studentenwohnheime befindet sich noch in einem frühen Stadium. Nach Daten von Savills nahm dieser 2016 erstmals deutlich an Fahrt auf. Das Transaktionsvolumen betrug in diesem Jahr rund 741 Mio. € - und somit mehr als in den Jahren 2009 bis 2015 zusammen.


2017 folgte ein erneutes Hoch, als zum ersten Mal Studentenwohnheime im Wert von mehr als einer Mrd. Euro umgesetzt wurden.


Mit einem Anteil von fast 60 % des Transaktionsvolumens sind Versicherungen und Spezialfonds derzeit die aktivsten Käufer.



Professionelle Investoren zeigen zunehmendes Interesse an der neuen Asset-Klasse, die auch Privatanlegern ein interessantes Chancen-Risiken-Profil bietet.


Welche Vorteile und Chancen bieten Studentenapartments als Kapitalanlage?

  • Mietausfallabsicherung: Wohnheimverwaltungen setzen oft Mietpools und/oder andere Mietausfallsicherheiten ein, so dass bei Leerstand nicht sofort Mietausfälle drohen.
  • Flexible Mietpreisanpassungen: Durch häufige Mieterwechsel und die derzeitige Ausnahme von der Mietpreisbremse können die Mieten flexibler an das Marktniveau angepasst werden als im „normalen“ Wohnsegment.
  • Geringer Aufwand: Meistens besteht die Option, die Miet- und Gebäudeverwaltung an einen professionellen Betreiber abzugeben.
  • Wachstumsmarkt: Aktuell besteht eine Unterversorgung an studentischem Wohnraum in Deutschland und das Investitionsvolumen wächst.
  • Grundbucheintrag: Wie eine Eigentumswohnung können Sie ein Studentenapartment jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken. Ihr Kapital ist nicht fest gebunden, wenn Sie es dringend brauchen.
  • Steuervorteile: Sie können die Immobilie und das Inventar abschreiben und die Finanzierungszinsen absetzen. Wie bei anderen Immobilien ist nach 10 Jahren ein steuerfreier Verkauf möglich.



Welche Nachteile und Risiken gibt es?

  • Keine kurzfristigen Gewinne möglich: Es dauert einige Zeit, bis die Kaufnebenkosten sich amortisiert haben. Der Kauf eines Studentenapartments lohnt sich deshalb nur mit jahrzehntelangem Anlagehorizont.
  • Nachfragerisiko:: Ob die Mietnachfrage im Angesicht sinkender Studierendenzahlen und zunehmender Bauaktivität langfristig konstant bleiben wird, ist umstritten.
  • Wiederverkauf: Da die Wohnungen i.d.R. nur an bestimmte Personen vermietet werden dürfen, kann der spätere Weiterverkauf schwieriger als bei einer Eigentumswohnung sein.
  • Höhere Kosten als bei Eigentumswohnungen: Durch den Betreiber und die Instandhaltungskosten der Möbel entstehen meist zusätzliche Kosten, die bei der Renditerechnung berücksichtigt werden müssen.
  • Standortrisiken: Es ist möglich, dass das Umfeld der Immobilie an Attraktivität verliert - beispielsweise wenn ein benachbarter Campus verlegt wird. Das kann zu Auslastungsproblemen führen.

Wenn Sie keine Immobilienexpertise besitzen, kann eine professionelle Beratung eine wertvolle Entscheidungshilfe sein, um diese Risiken zu verringern und ein zukunftssicheres Objekt auszuwählen. Folgende Punkte können ebenfalls etwas Orientierung bei der Einschätzung von Objekten bieten:



Welche Faktoren sprechen für die Qualität eines Studentenapartments?

  • Makrolage: Die Lage in einer Großstadt bietet auch bei sinkenden Studierendenzahlen mehr Nachfragepotenzial als eine Kleinstadt - nicht zuletzt durch alternative Zielgruppen wie Expatriates oder Berufseinsteiger.
  • Mikrolage: Studenten schätzen Campusnähe, eine gute ÖPNV-Anbindung und den Zugang zu Ausgehmöglichkeiten
  • Entwicklung der Studierendenzahlen: Prognosen über die zukünftige Entwicklung der Studierendenzahlen am Standort geben bereits jetzt Hinweise darauf, wie sich die lokale Nachfrage entwickeln wird.
  • Etablierter Betreiber: Die Sicherheit der Mietzahlungen hängt in erster Linie vom unternehmerischen Geschick und der Bonität des Betreibers ab. Große und etablierte Betreiber haben generell ein geringeres Insolvenzrisiko, da Sie erfahrener und finanzstärker sind.
  • Erfahrener Projektentwickler: Falls die Immobilie sich im Bau befindet oder erst wenige Jahre alt ist, kann sich ein Blick auf die Referenzen des Projektentwicklers lohnen. Er ist die erste Instanz, die den lokalen Bedarf prüft und das Konzept des Wohnheims ausarbeitet. Ein spezialisiertes und erfahrenes Unternehmen kann den Markt zuverlässiger einschätzen als ein „Newcomer“.
  • Qualität der Einrichtungsgegenstände: Der Apartment-Besitzer muss meist für die Instandhaltung der Einrichtungsgegenstände aufkommen. Solide, mindestens 10 Jahre haltbare Möbel reduzieren diesen Kostenfaktor.
  • Mietpreis: Wenn mehr Wohnheime gebaut werden und/oder die Studierendenzahlen sinken, wird der aktuelle Nachfrageüberhang vermindert. Apartments aus dem günstigen und mittleren Preissegment werden dann tendenziell attraktiver sein als Apartments aus dem hochpreisigen Segment (mehr als 500 € Warmmiete/Monat).
  • Gesamtkonzept: Insbesondere bei Objekten im hochpreisigen Segment stellt sich die Frage: Bedient das Gesamtkonzept des Wohnheims die Ansprüche nach Internationalität, Austausch und Komfort, die wohlhabende Studierende meist besitzen?



Fazit

„Studentisches Wohnen“ ist aktuell eine sehr nachfragestarke Immobilienklasse, was vor allem auf das starke Unterangebot an spezialisiertem Wohnraum zurückzuführen ist.


Da häufig eine Zweckbindung und ein Wohnheimbetreiber im Spiel sind, bieten Studentenapartments ein anderes Chancen-Risiken-Profil als Eigentumswohnungen.


Wie bei allen Immobilien-Investments gibt es Risiken und viele Faktoren, die Interessenten in Betracht ziehen müssen. Um ein solides Anlageobjekt auszuwählen, sind vor allem zwei Dinge nötig: viel Recherchearbeit und professionelle Beratung.

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