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Offene und geschlossene Immobilienfonds: Chancen und Risiken im Vergleich

ARTIKEL 15.08.2018

Was sind Immobilienfonds?

Als „Immobilienfonds“ werden verschiedene Gesellschaftsformen bezeichnet, die das Geld mehrerer Anleger bündeln und in Immobilien investieren – in der Regel mit dem Kauf von Bürogebäuden, Wohnanlagen, Einkaufszentren oder andere große Immobilien.


Aus den Miet-, Zins- und Veräußerungseinnahmen generiert ein Fonds Erträge, die nach Abzug der Verwaltungskosten an die Anleger ausgeschüttet werden.



Die Welt der Immobilienfonds teilt sich in Deutschland in zwei Produktklassen auf: Sogenannte “offene" und “geschlossene" Fonds. Hinsichtlich der Funktionsweise, der Risiken und der Flexibilität der Anlage besitzen die Klassen deutliche Unterschiede, was sie jeweils für unterschiedliche Anlagestrategien interessant machen kann.


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Was sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds sind „offen“ für Anteilseigner, d.h. nicht auf eine bestimmte Platzierungssumme begrenzt. Prinzipiell können jederzeit neue Anleger Anteile erwerben.


In der Vergangenheit kam es bereits vor, dass einzelne Fonds die Aufnahme neuer Mittel begrenzt haben. Findet ein Fondsmanager keine attraktiven Gewerbe-, Büro- oder Wohnimmobilien, die seiner Anlagestrategie entsprechen, muss über die Liquitätsreserve hinaus Gelder in niedrigverzinslichen Anlagen „parken“. Das lässt die Gesamtrendite des Fonds sinken.


Die “Offenheit" des Fonds bezieht sich auch auf die Rückzahlung des Investments. Offene Fonds besitzen keine festgesetzte Laufzeit. Anteilseigner können auf Wunsch Ihre Anteile die an Fondsgesellschaft zurückgeben, unterliegen hierbei jedoch bestimmten Haltefristen.


Der Preis eines Fondsanteils berechnet sich aus dem Nettoinventarwert des Fonds, d.h. dem Wert aller enthaltenen Objekte (Immobilien) und Barreserven abzüglich der Verbindlichkeiten. Geteilt durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile ergibt er den Rücknahmepreis, zu dem Anteile von der Fondsgesellschaft zurückgekauft werden.


Um dieses Risiko zu mindern, wurden eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten eingeführt. Möchte ein Anteilseigner seinen Anteil an die Fondsgesellschaft zurückgeben, erhält er erst zwölf Monate nach seiner Kündigung seine Rückzahlung zum dann gelten Anteilswert. Dadurch besitzt das Fondsmanagement mehr Zeit, um die Liquiditätsstrategie zu planen und gegebenenfalls Objekte zu veräußern.


Neben der Rückgabe an die Fondsgesellschaft können die Anteile auch kurzfristig an der Börse veräußert werden. Die Preisbildung entsteht auf Basis von Angebot und Nachfrage: Ist die Nachfrage hoch, können Anleger dabei eventuell mehr als den offiziellen Rücknahmepreis erzielen. Ist die Nachfrage niedrig, ist ein Verkauf möglichweise nur mit Abschlägen möglich.


Mindestanlage

Bei vielen offenen Immobilienfonds können Anteile ab 50 Euro erworben werden.


Kosten & Renditen

Kauft ein Anleger Fondsanteile, fallen je nach Anbieter Ausgabeaufschläge von bis zu 5,25 % an. Zusätzlich erheben die Fonds jährliche Verwaltungskosten von 0,5-2 % des Anteilswertes.


Die hohen Summen, die in den letzten Jahren in den Immobilienmarkt geflossen sind, boten nicht nur Vorteile für offene Immobilienfonds. Durch die hohe Nachfrage nach attraktiven Objekten stiegen die Kaufpreise schneller als die Mieten. Nach der Analyse „Offene Immobilienfonds Marktstudie und Ratings 2017“ der Ratingagentur Scope bewegten sich die Renditen offener Immobilienfonds lange Zeit nur bei 2-2,5 % p.a. und steigen erst seit den letzten Jahren wieder langsam.


Vorteile

Immobilienfonds besitzen für Anteilseigner nicht den Verwaltungsaufwand einer Eigentumswohnung. Anleger sparen sich beispielsweise die Mietersuche, das Organisieren von Renovierungsarbeiten und das Eintreiben von Mietschulden.


Die deutlich geringere Mindestanlage als beim Wohnungskauf erlaubt es einem breiteren Kreis von Anlegern, sich Anteile zu kaufen.


Offene Immobilienfonds sind in Deutschland gesetzlich zur Diversifizierung verzichtet. Jeder Fonds muss mindestens zehn Objekte besitzen. Das mindert den Einfluss, den Mietausfälle in einem Objekt auf die Rendite haben.


Risiken/Nachteile

Ein Risiko von offenen Immobilienfonds zeigte sich zu Zeiten der Finanzkrise: Zu viele Anleger wollten ihre Anteile an die Fondsgesellschaften zurückgeben. Die Liquiditätsreserven vieler Fonds waren bald aufgebraucht und die Fondsmanager konnten nicht schnell genug Objekte veräußern. 18 Fonds waren quasi insolvent; sie mussten die Mittel ihrer Anleger “einfrieren" und in die kontrollierte Abwicklung gehen.


Um dieses Risiko zu beheben, wurden eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten eingeführt. Möchte ein Anteilseigner seinen Anteil an die Fondsgesellschaft zurückgeben, erhält er erst zwölf Monate nach seiner Kündigung seine Rückzahlung zum dann gelten Anteilswert.


Was ist ein geschlossener Immobilienfonds?

Das Hauptmerkmal geschlossener Fonds ist, dass eine feststehende Zielsumme eingeworben wird. Hat die Fondsgesellschaft genügend Kapital eingesammelt, wird der Fonds für weitere Anteilsausgaben „geschlossen“.


Anleger können Ihre Anteile nicht beliebig zurückgeben, sondern sind an festgelegte Laufzeiten gebunden. Beteiligungen an geschlossenen Fonds können zwischen drei und 30 Jahren laufen. Nach der Laufzeit werden die Objekte in der Regel verkauft und die Anleger erhalten den aktuellen Gegenwert ihrer Anteile.


In der Regel fließen die Investitionen in wenige Objekte, die bei der Erstellung des Fonds festgelegt werden.


Vereinzelt gibt es sogenannte „Blind Pools Fonds“, deren Anlageobjekt während der Kapitalsammelphase noch nicht feststeht.


Anteile an geschlossenen Fonds sind üblicherweise nicht an der Börse handelbar. Ob der und zu welchem Preis der Verkauf auf einer Zweitmarkt-Plattform möglich ist, hängt von der Nachfrage ab. Eine Beteiligung kann möglicherweise deutlich über dem Ausgabepreis oder nur mit Abschlägen veräußert werden.


Mindestanlage

Die Mindestzeichnungssumme wird vom Initiator vorgegeben und liegt meist bei 5.000 bis 25.000 Euro. Investiert ein Fonds in weniger als drei Objekte, muss die Mindestzeichnungssumme mindestens 20.000 Euro betragen.


Kosten & Renditen

Wichtig für Anleger ist: Sie gehen eine unternehmerische Beteiligung an den Objekten ein, die auch Verlustrisiken mit sich bringt. Es besteht das Risiko, dass Anleger am Ende nicht Ihre volle Einlage zurückerhalten oder im Falle einer Schieflage des Fonds sogar die gesamte Einlage verlieren.


Nach von der Fondsratingagentur Scope an die FAZ weitergegebenen Angaben kann man mit geschlossenen Immobilienfonds derzeit ungefähr 3,5 bis 4 Prozent Rendite im Jahr erzielen.


Auf geschlossene Fonds zahlen bis Anleger in der Regel einen Ausgabeaufschlag von 3-5 % Ihrer Einlage. Zusätzlich fallen „Weichkosten“ an - Kosten, die nicht direkt in Investitionsobjekte fließen, sondern für Vertrieb und Marketing des Fonds, Treuhänder u.Ä. aufgewendet werden. Diese können zu Beginn 15 - 25 % der Investitionssumme betragen.


Vorteile

Genau wie bei offenen Immobilien sparen sich Anleger den Verwaltungsaufwand, der mit einem Wohnungskauf einhergeht.


In der Regel stellen geschlossene Immobilienfonds ihren Anlegern höhere Renditen als offene Immobilienfonds in Aussicht.


Beteiligungen an geschlossene Immobilienfonds können in Einzelfällen mit Steuervorteilen einhergehen. Da dies fallabhängig ist, sollten Anleger sich mit einem Steuerberater absprechen.


Risiken/Nachteile

Die im Vergleich zu offenen Fonds hohen Weichkosten geschlossener Fonds sind ein Nachteil für Anleger. Die Kosten müssen erst einmal wieder erwirtschaftet werden, bevor Anleger Profite machen können.


Es handelt sich um unternehmerische Beteiligungen, was bedeutet: Es sind Ertragsausfälle bis zum Totalverlust möglich, wenn Bewirtschaftung und Verkauf der Objekte nicht so funktionieren wie geplant. Die Anlagestrategie eines Fonds einzuschätzen, obliegt letzten Endes dem Anleger.


Da der Fonds nur in wenige Objekte investiert, kann beispielsweise der Ausfall einzelner Mieter bereits merkliche Auswirkungen auf die Rendite haben.


Je nach Ausgestaltung des Investitionsvehikels können Ausschüttungen zurückgefordert werden, wenn der Fonds in Schieflage gerät. Dies ist insbesondere der Fall, wenn statt Gewinnen teile der Investitionseinlage für Ausschüttungen verwendet werden.


In der Vergangenheit gab es vereinzelt Fonds mit Nachschusspflichten, bei denen Anleger mit ihrem persönlichen Vermögen für die Verbindlichkeiten haften mussten. Seit 2013 dürfen solche Angebote in Deutschland nicht mehr emittiert werden, bei ausländischen Rechtsformen ist jedoch weiter Vorsicht geboten.


Vergleich: Was zeichnet offene und geschlossene Immobilienfonds aus?

Offene wie geschlossene Immobilienfonds sind eine Möglichkeit, sich mit geringeren Beträgen als bei Direktinvestments am Immobilienmarkt zu beteiligen und dabei einen bestimmten Diversifikationsgrad durch mehrere Objekte zu erreichen.


Offene Immobilienfonds zeichnen sich durch die meist niedrigen Mindestanlagesummen aus, die sie einem breiteren Anlegerkreis zugänglich machen. Die Diversifizierung kann potentiell vor hohen Verlusten schützen. Die Haltefristen schränken die Liquidität ein. Eine Veräußerung kann zum jeweiligen Marktwerkt über die Börse vorgenommen werden.


Geschlossene Immobilienfonds bieten sich durch ihren unternehmerischen Beteiligungscharakter vor allem für erfahrene Investoren an, die langfristig investieren möchten. Meist sollen höhere Renditen erreicht werden als bei offenen Fonds. Ob das klappt, hängt von der Anlagestrategie ab.


Zusammenfassung: Offene und geschlossene Immobilienfonds


Offene Fonds Geschlossene Fonds
Investitionsgegenstand
  • Portfolio von vielen Objekten
  • I.d.R. nur eine Handvoll Objekte. Für Fonds mit 1-2 Objekten gelten höhere Mindestanlagen als für Fonds mit mind. 3 Objekten
Laufzeit/Haltefrist
  • Fondsanteile können zu von der Fondsgesellschaft festgelegten Termin gekündigt werden; i.d.R. börsentäglich
  • Kündigungsfrist 12 Monate
  • Mindesthaltefrist 24 Monate
  • Laufzeiten von 10-30 Jahren sind üblich
Renditen
  • Rund 2-2,5 % p.a.
  • Rund 3,5-4 % p.a.
Kosten
  • Ausgabeaufschläge bis zu 5,25 %
  • Verwaltungskosten von 0,5-2 % p.a.
  • Ausgabeaufschläge bis zu 5 %
  • Erfolgsabhängige Vergütungen auf Mehrerträge
  • Weichkosten von 15-25 % am Anfang möglich
Mindestinvestition
  • Meist ab 50 € möglich
  • I.d.R. ab 10.000 €; bei Fonds mit weniger als drei Objekten mind. 20.000 €

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