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Denkmalimmobilien als Kapitalanlage: Chancen und Risiken

ARTIKEL 06.12.2017

„Massive Steuervorteile, hohe Mietrenditen“ - Kaum eine Kapitalanlage wird so euphorisch beworben wie die denkmalgeschützte Immobilie. Doch ist das Lob verdient, oder gibt es Fallstricke?


Was sind Denkmalimmobilien?

„Denkmalimmobilien“ oder „Baudenkmäler“ sind Gebäude, die in einer amtlichen Denkmalliste verzeichnet sind. In der Regel handelt es sich um Objekte, die einen zeittypischen Stil repräsentieren und deshalb als besonders schützenswert eingestuft werden.


Da diese Immobilien als kulturelles Erbe gelten, wird der Erhalt ihres historischen Gesamtbildes durch den Staat gefördert. Sanierungsmaßnahmen an einer Denkmalimmobilie werden mit Steuervorteilen unterstützt. Diese sind an strenge Auflagen des Denkmalamtes gebunden.


Der Denkmalschutz von Immobilien in Deutschland wird durch das Denkmalschutzgesetz (DSchG) geregelt, die Aufnahmevoraussetzungen für die Denkmallisten werden auf Länderebene festgelegt. Die Verwaltung der Denkmallisten und die Genehmigung von Sanierungsmaßnahmen werden durch lokalen Denkmalämtern übernommen, die auf Kreis- oder Kommunalebene angesiedelt sind.


Achtung: Denkmalimmobilien werden oft fälschlicherweise mit „Sanierungsimmobilien“ gleichgesetzt.


Die Renovierung einer Sanierungsimmobilie wird mit ähnlichen Steuervorteilen gefördert, doch der Staat bezweckt nicht, ihre historische Bausubstanz zu erhalten. Stattdessen werden „Sanierungsgebiete“ ausgewiesen, um städtebauliche Missstände zu beseitigen. Für Anleger bedeutet das, dass die Renovierung einer Sanierungsimmobilie meist an weniger strenge Vorgaben gebunden ist als die Renovierung eines Baudenkmals.


Was macht Denkmalimmobilien interessant für Kapitalanleger?

Der deutsche Staat hat sich selbst dazu verpflichtet, die Erhaltung von Denkmalimmobilien sicherstellen. Mittels „Denkmal-AFA“ (Absetzung für Abnutzung) werden Anlegern erhebliche Steuerabschreibungen, für die Sanierung einer Denkmalimmobilie ermöglicht.



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Was ist die „Denkmal –AFA“ und wie funktioniert diese?

Die Abkürzung „AfA“ steht für „Absetzung für Abnutzung“ und bezeichnet die steuerrechtliche Möglichkeit, die Anschaffung teurer Wirtschaftsgüter abzusetzen.


Im Falle von gewerblich genutzten oder vermieteten Gebäuden haben Eigentümer das Recht, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihres Objekts linear abzuschreiben.


Die Höhe der Abschreibungen beträgt:


  • Für vor 1925 errichtete Häuser: Jeweils 2,5 % über 40 Jahre.
  • Für nach 1925 errichtete Häuser: Jeweils 2 % über 50 Jahre.


Wer eine amtlich anerkannte Denkmalimmobilie besitzt, erhält die Möglichkeit, Sanierungs- und Renovierungskosten in besonderem Maße steuerlich geltend zu machen. Die Höhe der absetzbaren Kosten hängt davon ab, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage zur Weitervermietung gekauft wird.


  • Kapitalanleger können die kompletten Sanierungskosten abschreiben lassen. Sie können in den ersten acht Jahren nach Kauf jeweils neun Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der Modernisierungs- und Renovierungskosten als Abschreibung ansetzen. Hinzu kommt noch die lineare Abschreibung auf den Anschaffungswert.
  • Eigennutzer haben das Recht, 90 % der Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. Nach dem Kauf können über zehn Jahre jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abgesetzt werden. Eine zusätzliche Inanspruchnahme der linearen AFA ist in diesem Fall jedoch nicht möglich.


Die Nutzung dieser Steuervorteile unterliegt strengen Voraussetzungen. Ein Missachten dieser kann zu einem kompletten Verlust des Abschreibungsanspruchs führen.


Unter welchen Voraussetzungen können Steuervorteile in Anspruch genommen werden?


  • Die Immobilie muss amtlich als Baudenkmal anerkannt, d.h. auf der lokalen Denkmalliste verzeichnet sein.
  • Alle geplanten Sanierungsmaßnahmen müssen durch das örtliche Amt für Denkmalschutz genehmigt werden.
  • Ein notarieller Kaufvertrag muss vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sein.
  • Vor Beginn der Bauarbeiten muss eine steuerrechtliche Vorabbescheinigung vom Denkmalamt eingeholt werden, da nach Sanierungsbeginn keine Bescheinigungen mehr ausgestellt werden dürfen, wodurch der Anspruch auf Abschreibungen verfällt.


Wie sieht der Markt für Denkmalimmobilien aus?

Durch die attraktiven Steuervorteile gibt es schon seit einigen Jahren eine konstante Nachfrage nach Denkmalimmobilien, welche die Anzahl der verfügbaren Objekte reduziert hat.


Experten betonen häufig, dass im Gegensatz zu den neuen Bundesländern im Westen des Landes kaum noch attraktive Denkmalimmobilien verfügbar sind. Die kontinuierlich gleichbleibende Nachfrage sorgt in den alten Bundesländern für einen Preisanstieg bei den noch vorhandenen Objekten.


Was müssen Käufer von Denkmalimmobilien wissen?

Wie für alle Immobilien gilt für das Baudenkmal: Trotz der attraktiven Chancen sollten Anleger einen kritischen Blick bewahren.


Die hohe Nachfrage und die „eingepreisten“ Steuervorteile haben zu Preisaufschlägen geführt, welche die Mietrendite drücken. Hier gilt es besonders genau hinzuschauen. „Schwarze Schafe “ unter den Bauträgern, die Kunden mit unseriösen Renditeberechnungen locken, gilt es genauso zu umgehen wie zu überoptimistisch kalkulierte Sanierungskosten.


Auch bei einem Verkauf gilt es Fristen zu beachten. Im Falle einer vorzeitigen Veräußerung gehen alle verbleibenden Abschreibungsansprüche, da diese dann weder weiter genutzt noch „mitverkauft“ werden können, verloren. Das kann sich auch auf den Wert der Immobilie auswirken, wenn die Steuerersparnisse in den Kaufpreis „eingepreist“ waren. Zusätzlich ist ggf. auf anfallende Vorfälligkeitsentschädigungen (bei vorzeitiger Darlehensrückzahlungen) oder die Spekulationssteuer (bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren) zu achten.


Anleger sollten sämtliche Annahmen und Kalkulationen so weit wie möglich selbst überprüfen oder von unabhängigen Gutachtern überprüfen lassen.


Zusammenfassung: Die Chancen und Risiken von Denkmalimmobilien


Chancen

  • Baudenkmäler gelten als Kapitalanlage zur Steueroptimierung für Besserverdienende
  • Wie bei allen Immobilien ist ein steuerfreier Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist möglich
  • Wertsteigerungspotenziale abseits der steuerlichen Aspekte


Risiken

  • Ein vorzeitiger Verkauf vor Ende der Abschreibungsfrist führt zu Verlusten der beschriebenen Steuerprivilegien
  • Bauträgerrisiko: Eine Denkmalsanierung erfordert Fachkompetenz und Expertenwissen
  • Kostenrisiko: Meist gibt es keine Festpreise für Sanierungen, weshalb die Kosten über dem geplanten Niveau liegen können
  • Ertragsrisiko: unerwartete Mehrausgaben auf Grund der Denkmalstrukturen können zu schlechteren Mietrenditen führen


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