Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:

PROJEKTSTAND

• Das Grundstück wurde im März 2020 angekauft.
• Die Eigentumsübertragung fand im November 2021 statt.
• Der Bauantrag wurde im November 2021 gestellt. Die Genehmigung wird kurzfristig erwartet. Der Bau soll in unmittelbarem Anschluss beginnen.
• Der Verkaufsvertrag wurde im Dezember 2021 geschlossen.
• Dem Generalunternehmer liegen bereits die einseitig unterschriebenen Verträge vor.
• Der Mietvertrag für die Kita wird für April 2022 geplant.
• Die Fertigstellung des Projekts ist für Juni 2024 angesetzt.
• Die vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeit ist für Dezember 2023 angesetzt.
• Die spätestmögliche Rückzahlung ist im Juni 2024
• Die Übergabe an den Käufer ist für April 2024 geplant.

Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen

Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:

• Vorlage des Grundstückskaufvertrags UR O 748/2020 vom 11.03.2020 des Notars Dr. Felix Odersky; UR O 749/2020 vom 11.03.2020 des Notars Dr. Felix Odersky; Nachtrag UR 842/ 2020 S vom 13.03.2020 des Notars Dr. Wolfram Schneeweiß zur Urkunde UR O 748/2020 vom 11.03.2020 des Notars Dr. Felix Odersky sowie außernotarielle Vereinbarung der Vertragsparteien vom 21.10.2020. (Bereits erfüllt)
• Vorlage der projektkonformen Bauantragsunterlagen einschließlich sämtlicher Anlagen und Einreichungsnachweis. (Bereits erfüllt)
• Vorlage des gezeichneten Darlehensvertragsmit der Sparkasse Fürstenfeldbruck in Höhe von maximal 17,250 Mio. €. Aus diesem muss hervorgehen, dass die Bank Kenntnis von der Aufnahme der Zinsbaustein-Mezzanine-Mittel hat oder dass diese Aufnahme nicht ausgeschlossen wird. (Bereits erfüllt)
• Vorlage eines Gesellschafterdarlehensvertrags über ein nachrangiges unbesichertes Gesellschafterdarlehen i.H.v. mind. 450.000 €. Es ist sicherzustellen, dass hierauf keine Zins- und/oder Tilgungszahlungen erfolgen, bevor das Zinsbaustein-Darlehen vollständig inkl. Zinsen und Gebühren zurückgeführt wurde. (Bereits erfüllt)
• Nachweis des Gesellschafterbeschlusses über eine unwiderrufliche Verpflichtung zur bedingten Einzahlung in die Kapitalrücklage i.H.v. 450.000 €. Die tatsächliche Einzahlung dieser Kapitalrücklage ist im Bedarfsfall bei Liquiditätsengpässen zu leisten. (Bereits erfüllt)
• Vorlage der projektkonformen Baugenehmigung, welche die dargestellten Flächen und Maße bestätigt, inklusive aller Nachträge.
• Vorlage des gezeichneten Generalunternehmervertrags, welcher die Sanierung des Bestandsobjekts sowie den Neubau in Holzbauweise inklusive der Tiefgarage, den Kita-Ausbau, die Errichtung im KfW 55 Standard (Neubau) und die Freianlagen zu einem Maximalpreis von 7,2 Mio. € brutto inklusive Bauzeiten- und Zahlungsplan umfasst.
• Nachweis der eingebrachten Eigenmittel durch Kontobelege i.H.v. mind. 450.000 €.
• Vorlage des Jahresabschlusses der Civita Objekt 2 GmbH per 31.12.2020 sowie einer aktuellen, maximal drei Monate alten BWA nebst einer Summen-Saldenliste zum Auszahlungszeitpunkt.
• Vorlage der Antragsbestätigungen verschiedener Förderungskomponenten über ein Fördervolumen von insgesamt mindestens 900.000 €.
• Vorlage eines abstrakten notariellen Schuldanerkenntnisses des Hauptgesellschafters Herrn Matthias Hartung i.H.v. 450.000 € und Vorlage aussagekräftiger Unterlagen zur Beurteilung der Werthaltigkeit.

Chancen und Risiken - Das Projekt
Chancen	Risiken
Herr Hartung verfügt über ein lang­jähriges Knowhow zur Realisierung von Projekten dieser Art und Größe. Ein bonitätsstarker und erfahrener Generalunternehmer begleitet das Bauvorhaben. Baukostensicherheit durch den Generalunternehmer-­vertrag mit Pauschalpreis (als Auszahlungs­voraussetzung beauflagt). Sehr gute, stadtzentrumsnahe Mikrolage sowie nachgefragte Makrolage im Nordwesten der Metropol­region München. Der Exit wird zu einem markt­gerechten Verkaufs­preis durch einen Forward-­Deal an einen solventen Käufer gesichert. Anteilige Besicherung durch ein notarielles, abstraktes Schuld­anerkenntnis von Herrn Hartung. Eine Verbesserung der Projektrendite ist nach Vereinnahmung von Fördermitteln möglich. Die Vergabe an den Generalunternehmer schafft zusätzliche Spielräume in den kalkulierten Baukosten. Die Baugenehmigung ist als Auszahlungsvoraussetzung beauflagt; durch die Unterbringung eines Kindergartens hat die Stadt Dachau ein großes Interesse an dem Projekt Die Gesamtrendite (rund 6,39 % ohne Förder­komponenten) lässt Spielraum für potenzielle Kostensteigerungen oder Kaufpreissenkungen.	Die Civita Gruppe befindet sich derzeit in der Wachstumsphase und baut Ressourcen für den wachsenden Geschäftsbetrieb auf. Nei dem vorgestellten Projekt handelt es sich um ein Initialprojekt, welches innerhalb der Civita Gruppe realisiert wird. Der Projektentwickler, die künftigen Mieter/­Pächter, der Käufer und/­oder Baupartner können in die Insol­venz ge­raten. Es sind Bau­fehler und Verzögerungen möglich, die zu Kostenerhöhungen führen könnten. Das Erstvermietungsrisiko für Teilflächen des Projektes hat Auswirkungen auf die Kaufpreisfälligkeit. Die Summe möglicher Einbehalte vom Kaufpreis kann die Rückzahlung des ZBS-Darlehens ggfs. verzögern. Es bestehen marktübliche Rücktrittsrechte im Kaufvertrag auf der Käuferseite; im Falle einer eventuellen Rückabwicklung und Vermarktung kann ggf. nicht der geplante Kaufpreis erzielt werden. In Relation zum Projektvolumen niedriger Eigen­mittel­einsatz des Projektentwicklers von unter 2,5 % der Gesamtinvestitionskosten. Der Darlehens­nehmer sowie seine Dienstleister*Innen könnten aufgrund der ak­tuellen (COVID-19) Pandemie und den daraus resul­tierenden Ent­wicklungen sowohl wirt­schaftlich als auch in der Organisations­fähigkeit be­troffen sein. Das kann Aus­wirkungen auf die Geschäfts­tätigkeit des Darlehens­nehmers und seiner Dienst­leister, die Bau­tätigkeit, den Verkaufsprozess sowie Übergaben oder Ab­nahmen haben. Hiervon können sämtliche Einzel­risiken bis zum Maximal­risiko be­troffen sein. Das genaue Aus­maß eines solchen Er­eignisses und die Aus­wirkungen auf die unter­schiedlichen Be­reiche lassen sich aktuell nicht ab­schließend dar­stellen. Politische Krisen und soziale Unruhen auf nationaler und internationaler Ebene, wie z.B. der Ukraine-Krieg und die darauf resultierenden Entwicklungen können sowohl wirtschaftlich auf das Anlageprojekt (z. B. Verteuerung von Energiekosten, Schwierigkeiten bzw. und Verteuerung der Materialbeschaffung) als auch organisatorisch (z.B. Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs durch Einschränkung der Freizügigkeit von Arbeitnehmern) auf den Darlehensnehmer Auswirkungen haben. Es können Einzelrisiken bis zum Maximalrisiko betroffen sein. Das genaue Ausmaß solcher Ereignisse und deren Auswirkungen auf die unterschiedlichen Bereiche lassen sich nicht abschließend darstellen.

Chancen und Risiken - Anlageform
Chancen	Risiken
Alle Projekte bei zinsbaustein.de durchlaufen einen strengen Auswahlprozess durch erfahrene Experten. Feste Ver­zinsung, welche nicht an die Pro­fite des Immobilien­projekts ge­koppelt ist. Durch die Finanz­ierung über einen Forderungs­ankauf ist es mög­lich, in die­sem Pro­jekt ein abstraktes, notar­ielles Schuld­anerkenntnis des geschäfts­führenden Gesell­schafters Matthias Hartung ein­zusetzen.	Im Falle einer Insol­venz des Darlehens­nehmers wird aus der Insolvenz­masse zu­erst der Fremd­kapital­geber (Bank) be­dient. Die Besicherung über ein abstraktes, notarielles Schuldanerkenntnis kann im Schadensfall möglicherweise nicht die volle Investitionssumme der Anleger*innen kompensieren. Dies kann zum Totalverlust führen.

Die Gruppe wurde 2018 von Herrn Matthias Hartung gegründet und befindet sich derzeit im Aufbau. Das Team besteht neben Herrn Hartung als Geschäftsführer aus zwei Senior Projektmanagern und zwei weiteren Projektmanagern. Neben der hier vorgestellten Projektierung befindet sich die Civita-Gruppe bei zwei weiteren Projekten in der exklusiven Beplanung.

Der Fokus der Civita Gruppe liegt auf dem Ankauf, der Projektierung und Entwicklung sowie dem Verkauf von Bestandsimmobilien (Wohnen und Gewerbe). Dabei sind sie vorrangig im Großraum München und Frankfurt in den Investmentkategorien von core(+) bis opportunistic tätig.

Weiterhin befindet sich die Civita-Gruppe im Laufe des Geschäftsjahres 2022 in einem Umfirmierungsprozess und wird künftig unter der Firmierung „Trinity Estates Gruppe“ auftreten. Eine Umbenennung der SPV Civita Objekt 2 GmbH wird jedoch bis zur Projektfertigstellung nicht erfolgen.

Matthias Hartung
Geschäftsführender Gesellschafter

Gründer und Geschäftsführer der Civita Gruppe ist der Immobilienökonom und Architekt Matthias Hartung.

Herr Hartung ist bereits seit rund 15 Jahren im Bereich der Projektentwicklung, dem Transaktions- und Immobilienmanagement und -controlling tätig.

Unternehmensstruktur

Unternehmensstruktur nach Umfirmierung

Auswahl von Referenzprojekten aus früheren Tätigkeiten von Herrn Hartung

Projekt	Standort	Projektumfang	Gesamtinvest­itionskosten (GIK)
Südstadtpark	Erlangen	Entwicklungs­maßnahme – Neubau und ener­getische Moderni­sierung im Süd­stadt­park	305 Mio. €
"Am Dülferanger"	München	Quartiers­entwicklung mit ener­getischer Sanierung des Bestandes und Neubau	195 Mio. €
"Kleverquartier"	Frankfurt am Main, Gallus Viertel	Ankauf und Quartiers­entwicklung	606 Mio. €
Gewerbe­immobilie in Perlach	München	Ankauf einer Gewerbe­immobilie in Perlach als Refurbishment / Development	64 Mio. €

Referenzprojekte der Civita Gruppe / Trinity Estates Gruppe

Projekt	Standort	Projektumfang	Gesamtinvest­itionskosten (GIK)
Entwicklung Bestandsquartier Wohnen und Gewerbe	München	Bestands­entwicklung von leerstehenden Dach­geschoss­flächen	25 Mio. €
Quartiersentwicklung in Germering	Germering	Refurbishment und Aufstockung von Bestands­objekten	38 Mio. €

Referenzprojekte des Generalunternehmers (Auswahl)

Projekt	Standort	Projektumfang	Gesamtinvest­itions­kosten (GIK)
Wohnanlage Hans-­Döllgast-­Straße 3-7	München	Neubau von 73 Wohneinheiten in drei Häusern mit Tiefgarage	Nicht bekannt
Wohnanlage Mainter Straße 6-8 / Rheinstraße 14-18	München	Modernisierung von 65 Wohnein­heiten im Bestand und Neubau von zehn Wohnungen durch Aufstückung	Nicht bekannt
Wohnanlage Hanauer Straße 25	München	Aufstockung eines Hoch­hauses um zwei Penthouse-­Wohnungen sowie Neubau von sechs Mikro-Apartments einschließlich Moderni­sierung und Sanierung von 54 Wohn­einheiten im Bestand	606 Mio. €

"Wohnen an der Altstadt Dachau": Neubau und Bestandsrenovierung für Wohnen und Gewerbe

Konzept des Projektes

Die vorliegende Finanzierung begleitet den Neubau eines Wohnhauses mit einer Kita-Nutzung im Erdgeschoss sowie die Bestandsrenovierung eines Wohn- und Geschäftshauses in zentraler Lage in Dachau.

Das Bauvorhaben ist als eine sich harmonisch einfügende Nachverdichtung in unmittelbarer Angliederung an das Bestandsgebäude konzipiert. Es erfolgt der Abriss einer Autohalle, um darauf eine Wohnanlage mit 18 Wohneinheiten und einer vermietbaren Wohnfläche von ca. 1.242 m² sowie eine Gewerbeeinheit für eine Kindertagesstätte mit rund 636 m² zu errichten.

• Das Untergeschoss sowie das Erdgeschoss werden in Massivbauweise hergestellt. Der Neubau wird ab dem Obergeschoss als Holzbau realisiert.
• Sämtliche Wohnungen verfügen über eine Dachterrasse, Loggia oder einen Balkon. Darüber hinaus werden die Wohnungen jeweils mit einer Einbauküche inklusive Elektrogeräten ausgestattet.
• Das Gebäude wird mit einem Personenaufzug ausgestattet.
• Das Objekt verfügt über 28 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage, vier Außenstellplätze sowie 16 Fahrrad-Stellplätze.
• Geplant ist ein gehobener Bau- und Ausstattungsstandard.



Das ursprünglich als Auto- und Bürohaus geplante Bestandsobjekt aus dem Jahr 1996 wird aktuell als Gewerbe-, Praxis-, Kita- und Wohnhaus genutzt und gliedert sich in ein Vorder- sowie Quergebäude. Mit einer Renovierung und dem Umbau soll folgende Nutzung erfolgen:




• Fünf Bestands-Wohneinheiten mit einer vermietbaren Wohnfläche von 438 m² (der bauliche Zustand bleibt unverändert).
• Sieben neu geplante Umbau-Wohneinheiten mit einer neu vermietbaren Wohnfläche von 455 m² (im Vordergebäude werden sich zwei der Wohneinheiten befinden, im Querbau drei neue Wohneinheiten auf ehemaligen Gewerbeflächen sowie zwei Wohnungen durch einen Dachgeschossausbau).
• Drei Gewerbeeinheiten mit einer insgesamt vermietbaren Gewerbefläche von 683 m² (eine Bestandseinheit im ersten Obergeschoss wird an eine Zahnarztpraxis vermietet; zwei weitere Gewerbeeinheiten mit insgesamt 550 m² werden durch den Käufer neu vermietet).
• Die derzeit im Gebäude untergebrachte Kindertagesstätte zieht nach der Fertigstellung des Baus in das Neubauvorhaben.
• Weiterhin wird es eine Tiefgarage mit zehn PKW-Stellplätzen sowie zehn Fahrrad-Stellplätzen geben.
• Geplant ist ein mittlerer bis gehobener Bau- und Ausstattungsstandard.

Grundstück

Das Grundstück wurde im März 2020 von der Civita Objekt2 GmbH erworben. Der Eigentumsübergang erfolgte im November 2021.

Planung des Bauvorhabens

Der Bauantrag wurde Ende November 2021 beim Bauamt der Stadt Dachau eingereicht. Aufgrund der Kita-Nutzung im Gebäude und des bestehenden Mangels von Kita-Plätzen in Dachau, hat die Stadt ein hohes Eigeninteresse an der Projektrealisierung. Die entsprechende Baugenehmigung wird kurzfristig innerhalb der nächsten Wochen erwartet.

Die Verträge mit dem Gerenalunternehmer sind gezeichnet. Nach Aussage des Projektentwicklers war die Zusammenarbeit in früheren Projekten sehr vertrauensvoll.

Die Fertigstellung des Bauvorhabens ist nach dem aktuellen Planungsstand für das zweite Quartal 2023 geplant.

Exit-Szenario

Die zinsbaustein.de-Finanzierung soll aus den endfälligen Verkaufserlösen des bereits vertraglich gesicherten Exits durch einen Globalverkauf per Forward-Deal an einen institutionellen Investor erfolgen. Der vertraglich vereinbarte, vorläufige Kaufpreis beträgt 20,95 Mio. €. Käuferin ist ein Spezial-Sondervermögen eines Asset-Managers.

Unter Berücksichtigung des vorläufigen Kaufpreises und während der Projektlaufzeit zufließenden Mieteinnahmen aus dem Bestandsgebäude erzielt das Projekt eine Rendite von rund 6,39 %. Unter Berücksichtigung von Fördermitteln in Höhe von maximal 930.000 € kann sich die Projektrendite auf bis zu 11,0 % erhöhen. Die Fördermittel für das Bauvorhaben wurden fristgerecht eingereicht und sind vorbehaltlich entsprechender förderfähiger Kostennachweise zugesagt.

Relevante Fakten (nach Fertigstellung)
Stand­ort	Augsburger Straße 38, 85221 Dachau
Gesamtfläche	1.926 m2
Vermietbare Fläche	Insgesamt ca. 3.450 m²; ca. 1.877 m² Neubau, ca. 1.576 m² Bestand,
Wohneinheiten	30 Einheiten (Gesamt) 18 Einheiten (Neubau) 12 Einheiten (Bestand)
Stellplätze	38 Tiefgaragenstellplätze 4 Stellplätze

Dachau – Attraktiver Wohnort in der Metropolregion München

Dachau ist eine große Kreisstadt mit ca. 47.000 Einwohner*innen und bildet das Zentrum des gleichnamigen Landkreises, in dem rund 155.000 Menschen leben. ¹ Die Kreisstadt liegt im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und befindet sich im Nordwesten der Metropolregion München, welche rund 6,1 Millionen Menschen in 33 Landkreisen und kreisfreien Städten beherbergt. Bis 2036 soll der Landkreis um 15,5 % auf rund 174.000 Einwohner*innen wachsen, was dem höchsten prognostizierte relativen Wachstum aller bayerischen Landkreise entspricht und die Attraktivität der Makrolage verdeutlicht.²

Der Landkreis Dachau besitzt eine starke und vielfältige Unternehmenslandschaft, die von mittelständischen Automotive- und IT-Firmen geprägt ist. 2019 wurde ein BIP € 4,67 Mrd. erzielt, was einer Steigerung von rund 4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. ³

2019 lag die mittlere monatliche Kaufkraft je Haushalt im Landkreis Dachau bei 5.215 € und damit deutlich über dem Durchschnitt von Bayern (4.350 €).⁴ Im November 2021 gab es eine Arbeitslosenquote von nur 2,1 % (Durchschnitt in Bayern: 2,9%), was zudem 0,2 % weniger sind als im Vorjahreszeitraum. ⁵

Mikrolage: Augsburger Straße 38, 85221 Dachau

Das Objekt ist Teil eines Wohn- und Gewerbegebiets in unmittelbarer Nähe zur Altstadt von Dachau. Im Umkreis von fünf Gehminuten gibt es zahlreiche Restaurants, Bäckereien und Cafés. Die nächste Einkaufsmöglichkeit ist ein Regionalmarkt, der ebenfalls in rund fünf Minuten zu Fuß erreichbar ist.

Der Laufweg zur nächsten Apotheke dauert drei Minuten. Ein Hausarzt ist sechs Laufminuten entfernt, ein Zahnarzt befindet sich mit seiner Praxis direkt im Gebäude. Im Umkreis von zehn Gehminuten befinden sich eine Grundschule sowie weitere Kindergärten. Die nächste weiterführende Schule ist in rund 20 Minuten mit dem Bus erreichbar.

Mit öffentlichen Verkehrsmitteln besteht außerdem eine gute Anbindung an München. Der Weg zum Hauptbahnhof München dauert rund eine halbe Stunde. Die Anfahrt zum Flughafen München dauert mit dem ÖPNV eine Stunde und eine halbe Stunde mit dem PKW.

Quellen

1. Landkreis Dachau: Gemeinen & Einwohnerzahlen
2. Landkreis Dachau: Bevölkerungs-Entwicklung
3. Statistische Ämter der Länder: Bruttoinlandsprodukt, Bruttowertschöpfung in den kreisfreien Städten und Landkreisen der Bundesrepublik Deutschland 1992 und 1994 bis 2019
4. Landkreis Dachau: Sozialraumanalyse für den Landkreis Dachau 2017 - 2019 (PDF)
5. Agentur für Arbeit: Arbeitsmarkt im Überblick – Dachau

Karte

Im Folgenden finden Sie Informationen des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:

August 2023

Projektfortschritt

• Das Projekt schreitet voran. Die Planung ist weitestgehend abgeschlossen. Für die Ausführung ist noch eine begleitende Detailplanung und die Prüfung durch die entsprechenden Prüfer notwendig. Die Ausbauplanung für die Gewerbeflächen erfolgt entsprechend der Vermietung parallel zur Ausführung. Die Werkstattplanung für den Holzbau ist weitestgehend abgeschlossen. Hier werden lediglich noch Details fortgeschrieben.
• Im Rahmen der Bauarbeiten erfolgen weiterhin die Ausbauarbeiten in den Leerflächen im Dachgeschoss sowie den Gewerbeflächen im Erdgeschoss des Bestandsobjekts. Aktuell sieht der Projektentwickler keine Risiken im Bauablauf.
• In dem bestehenden Objekt in der Augsburger Straße 38 in Dachau sind aktuell keine Instandhaltungen angefallen.

Zeit- und Kostenplan

• Die Gesamtfertigstellung als Voraussetzung für die Übergabe an den Erwerber ist im Juni 2024 geplant.
• Der Vergabestand beläuft sich auf 100 %. Aktuell wurden weiterhin 72 % der Gewerke abgerechnet.
• Die Projektkosten befinden sich weiterhin im Budget und es bestehen keine Liquiditätsprobleme. Nach aktuellen Angaben des Projektentwicklers konnte der im letzten Reporting erwähnte erhöhte Reservepuffer des Projekts beibehalten werden.

Vermietung

• Das Stand der Vermietung ist unverändert zum vergangenen Reporting. Die Mietpreisangebote sind jedoch gegenüber dem Start des Projekts um 10 % gestiegen.
• Die Umsetzung von Photovoltaikanlagen und ELT-Contracting kommen nach Prüfung der Angebote nicht zur Ausführung.

Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens

• Derzeit zieht der Projektentwickler in Betracht, das zinsbaustein.de-Darlehen vorzeitig abzulösen.

Mai 2023

Projektfortschritt

• Es hat eine Veränderung in der Position des Nachunternehmers stattgefunden. Von nun an wird der Nachunternehmer „Simply Timer Solutions Holzbau GmbH“ den bisherigen Nachunternehmer „Anton Ambros GmbH“ ablösen. Laut Angaben des Projektentwicklers ist aufgrund dessen mit keinen Mehrkosten oder Verzögerungen zu rechnen.
• Die Arbeiten zum Verbau und der Baugrube sind abgeschlossen. Somit konnte bereits mit den Rohbauarbeiten und der Produktion für den Neubau in Holzbau begonnen werden. Zudem werden im Bestandsobjekt aktuell die Ausbauarbeiten in den Leerflächen im Dachgeschoss sowie in der Gewerbefläche im Erdgeschoss durchgeführt.



Zeit- und Kostenplan



• Die Gesamtfertigstellung als Voraussetzung für die Übergabe an den Erwerber ist im Mai 2024 geplant. Somit kann der Rückzahlungstermin des zinsbaustein.de-Darlehens im Juni 2024 voraussichtlich eingehalten werden.
• Der Vergabestand der Gewerke beläuft sich aktuell auf 100 %. Aktuell wurden 72 % der Gewerke abgerechnet.
• Die Projektkosten befinden sich im Budget und es bestehen keine Liquiditätsprobleme. Die Vergaben bei den Planungs- und GU-Leistungen konnten mit geringen Ausgaben als kalkuliert durchgeführt werden. Nach aktuellen Angaben des Projektentwicklers konnte der Reservepuffer des Projektes somit um 40 % gesteigert werden.



Vermietung



• Es liegt nun ein Entwurf für den Letter of Intent des Krankenhauses Dachau über die Anmietung von 221,97 m² vor.
• Der Mietvertragsentwurf mit der Kita wird voraussichtlich bis Ende des Monats gezeichnet.
• Für den bereits erwähnten Mietvertragsentwurf im linken Abschnitt des Erdgeschosses wartet der Projektentwickler derzeit auf die Freigabe bzw. Anmerkungen von Seiten des potenziellen Mieters.
• Beim Erwerber des Projektes liegen aktuell noch die Angebote für die Errichtung einer Photovoltaikanlage und ELT-Contracting zur Freigabe. Beide optimieren die Energiekosten des Gebäudebetriebs.

Februar 2023

Projektfortschritt

• Die Ausführungsplanung ist weitestgehend abgeschlossen. Im Bestand wird auf Wunsch des Käufers aktuell noch der Einbau eines Aufzugs geprüft. Auch der Abbruch der Lagerhalle und die Unterfangung der Bestandsgiebelwand zwecks Restaushub des Neubaus sind abgeschlossen
• Die Ausbauarbeiten in den Leerflächen im Dachgeschoss des Bestandsobjekts erfolgen aktuell und der Rückbau der Gewerbefläche im Untergeschoss und Erdgeschoss hat begonnen.
• Die Rohbauarbeiten für das Untergeschoss beginnen im Anschluss an den finalen Aushub der Streifenfundamente. Die Fassadenarbeiten am Bestandsobjekt werden im April 2023 beginnen.

Zeit- und Kostenplan



• Aufgrund der Sicherung von Materialien und Baustoffen durch den Generalunternehmer, über welche wir im vergangenen Reporting bereits berichtet haben, können Lieferengpässe für den weiteren Bauablauf durch den Projektentwickler ausgeschlossen werden.
• Das Projekt befindet sich weiterhin im Kostenplan. Durch die gesenkten Investitionskosten in Verbindung mit dem Verkaufspreis, den Mieteinnahmen und unter Berücksichtigung der Fördermittel kann, nach aktuellem Projektstand, der Reservepuffer bzw. der Projektentwicklergewinn sogar gesteigert werden.

Vermarktungsstand



• Der Projektentwickler befindet sich derzeit mit dem Krankenhaus Dachau in Gesprächen hinsichtlich der Anmietung von Wohnungen im Neubau für seine Mitarbeiter*innen, da das Krankenhaus für diese Wohnungen in der unmittelbaren Nähe sucht.
• Der Mietvertrag für die Kindertagesstätte liegt final zur Unterzeichnung vor und soll demnächst unterzeichnet werden.
• Für die Gewerbefläche im linken Abschnitt des Erdgeschosses liegt dem Interessenten der Entwurf des Mietvertrags vor.

Bilder von der Baustelle

November 2022

Bautenstand

• Der Vertrag mit dem Generalunternehmer für den Neubau wurde im März 2022 geschlossen. Der Vertrag für die Bestandsrenovierung wurde im Juni 2022 geschlossen. Insgesamt sind 100% (Stand 31.10.2022) der Gewerke vergeben.
• Laut Projektentwickler ist der größte Teil der Planung abgeschlossen (85%). Die Abbrucharbeiten haben begonnen. Weiterhin wurde im November 2022 mit den Ausbauarbeiten im Erdgeschoss und Dachgeschoss des Bestandsobjektes begonnen.
• Durch intensivere und länger anhaltende Abstimmungen zwischen dem Projektentwickler und Generalunternehmer ist das Projekt derzeit um vier Monate im Verzug. Die Abstimmungen dienten der Sicherstellung, dass alle Baumaterialien auch lieferbar sind, sodass es nicht zu Stillständen oder Engpässen kommen würde, da diese in der Regel zu Mehrkosten führen würden. Zudem wurde ein Nachtrag zum Verkaufsvertrag abgeschlossen, in dem zum einen der späteste Fertigstellungstermin des Gesamtvorhabens um 7 Monate verlängert wurde. Zum anderen wurde das Datum zur spätesten Erfüllung der Fälligkeitsvoraussetzungen des Verkaufsvertrags um 6 Monate nach hinten verschoben. Gemäß Angaben des Projektentwicklers kann der aktuell bestehende Verzug durch die im Dezember beginnende Vorproduktion des Holzbaus ausgeglichen werden.
• Für das kommende Jahr ist die Installation einer Baustellenkamera geplant, sodass der Baufortschritt nachverfolgt werden kann.

Kosten

• Die Vergabe der Planungsleistungen fiel geringer aus, als zu Beginn veranschlagt, was aussagegemäß durch gute Verhandlungen erreicht wurde. Auch die Baukosten konnten durch die frühzeitige Beteiligung des Generalunternehmers in der Planungsphase gegenüber der Kalkulation gesenkt werden.
• Die Ankaufs- und Finanzierungskosten haben sich im Vergleich zur Kalkulation erhöht.
• Allerdings konnten die Gesamtinvestitionskosten (inklusive der Finanzierung) in Summe erheblich gesenkt werden.

Vermietung

• Die Vermietung der neuen Wohneinheiten im Bestand und Neubau soll ab Februar 2023 beginnen.
• Bei den Bestandsmietern wurde die Stellplatzmiete bereits teilweise erhöht.
• Allerdings konnten die Gesamtinvestitionskosten (inklusive der Finanzierung) in Summe erheblich gesenkt werden.
• Der Mietvertrag für die Kindertagesstätte wird derzeit vom Käufer geprüft.

"Wohnen an der Altstadt Dachau"

Wir freuen uns, Ihnen ein neues Projekt in Bayern anbieten zu können. Im Rahmen des Projekts “Wohnen an der Altstadt Dachau” wird vom Projektentwickler der Neubau eines Wohnungsbaus sowie die Bestandsrenovierung eines Wohn- und Geschäftshauses umgesetzt.

Das Projekt im Überblick

• Projektumfang: Neubau eines Wohnhauses mit 18 Wohneinheiten sowie die Bestandsrenovierung eines Wohn- und Geschäftshauses mit 12 Wohneinheiten und einer Gewerbefläche von insgesamt 3.454 m². Zudem sind 38 Tiefgaragenstellplätze und vier Stellplätze geplant.
• Projektstand: Der Eigentumsübergang des Grundstücks erfolgte im November 2021. Derzeit wird die Baugenehmigung für die Bestandsrenovierung und den Neubau erwartet.
• Vergabeart: Für die Realisierung des Bauvorhabens liegt ein Generalunternehmervertrag mit einem bonitätsstarken und erfahrenen Unternehmen vor.
• Besicherung: Als Zusatzsicherheit wird ein abstraktes, notarielles Schuldanerkenntnis in Höhe von 0,45 Mio. € des geschäftsführenden Gesellschafters Matthias Hartung eingesetzt.
• Rückzahlungsszenario: Das Projekt wurde bereits durch einen Globalverkauf an einen institutionellen Investor per Forward-Deal veräußert. Die vorläufige, endfällige Kaufpreishöhe beträgt 20,95 Mio. €. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist im Dezember 2021 erfolgt. Das zinsbaustein.de-Darlehen wird aus den Verkaufserlösen zurückgezahlt.
• Standort: Das Objekt befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Altstadt von Dachau, einer großen Kreisstadt im Regierungsbezirk Oberbayern, welche im Nordwesten der Metropolregion München liegt.