Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Von links nach rechts: Nils Hübener, Dr. Tilman Engel, Eric Romba.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:

PROJEKTSTAND

• Das Grundstück wurde im März 2020 angekauft.
• Die Eigentumsübertragung fand im November 2021 statt.
• Der Bauantrag wurde im November 2021 gestellt. Die Genehmigung wird kurzfristig erwartet. Der Bau soll in unmittelbarem Anschluss beginnen.
• Der Verkaufsvertrag wurde im Dezember 2021 geschlossen.
• Dem Generalunternehmer liegen bereits die einseitig unterschriebenen Verträge vor.
• Der Mietvertrag für die Kita wird für April 2022 geplant.
• Die Fertigstellung des Projekts ist für Juni 2024 angesetzt.
• Die vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeit ist für Dezember 2023 angesetzt.
• Die spätestmögliche Rückzahlung ist im Juni 2024
• Die Übergabe an den Käufer ist für April 2024 geplant.

Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen

Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:

• Vorlage des Grundstückskaufvertrags UR O 748/2020 vom 11.03.2020 des Notars Dr. Felix Odersky; UR O 749/2020 vom 11.03.2020 des Notars Dr. Felix Odersky; Nachtrag UR 842/ 2020 S vom 13.03.2020 des Notars Dr. Wolfram Schneeweiß zur Urkunde UR O 748/2020 vom 11.03.2020 des Notars Dr. Felix Odersky sowie außernotarielle Vereinbarung der Vertragsparteien vom 21.10.2020. (Bereits erfüllt)
• Vorlage der projektkonformen Bauantragsunterlagen einschließlich sämtlicher Anlagen und Einreichungsnachweis. (Bereits erfüllt)
• Vorlage des gezeichneten Darlehensvertragsmit der Sparkasse Fürstenfeldbruck in Höhe von maximal 17,250 Mio. €. Aus diesem muss hervorgehen, dass die Bank Kenntnis von der Aufnahme der Zinsbaustein-Mezzanine-Mittel hat oder dass diese Aufnahme nicht ausgeschlossen wird. (Bereits erfüllt)
• Vorlage eines Gesellschafterdarlehensvertrags über ein nachrangiges unbesichertes Gesellschafterdarlehen i.H.v. mind. 450.000 €. Es ist sicherzustellen, dass hierauf keine Zins- und/oder Tilgungszahlungen erfolgen, bevor das Zinsbaustein-Darlehen vollständig inkl. Zinsen und Gebühren zurückgeführt wurde. (Bereits erfüllt)
• Nachweis des Gesellschafterbeschlusses über eine unwiderrufliche Verpflichtung zur bedingten Einzahlung in die Kapitalrücklage i.H.v. 450.000 €. Die tatsächliche Einzahlung dieser Kapitalrücklage ist im Bedarfsfall bei Liquiditätsengpässen zu leisten. (Bereits erfüllt)
• Vorlage der projektkonformen Baugenehmigung, welche die dargestellten Flächen und Maße bestätigt, inklusive aller Nachträge.
• Vorlage des gezeichneten Generalunternehmervertrags, welcher die Sanierung des Bestandsobjekts sowie den Neubau in Holzbauweise inklusive der Tiefgarage, den Kita-Ausbau, die Errichtung im KfW 55 Standard (Neubau) und die Freianlagen zu einem Maximalpreis von 7,2 Mio. € brutto inklusive Bauzeiten- und Zahlungsplan umfasst.
• Nachweis der eingebrachten Eigenmittel durch Kontobelege i.H.v. mind. 450.000 €.
• Vorlage des Jahresabschlusses der Civita Objekt 2 GmbH per 31.12.2020 sowie einer aktuellen, maximal drei Monate alten BWA nebst einer Summen-Saldenliste zum Auszahlungszeitpunkt.
• Vorlage der Antragsbestätigungen verschiedener Förderungskomponenten über ein Fördervolumen von insgesamt mindestens 900.000 €.
• Vorlage eines abstrakten notariellen Schuldanerkenntnisses des Hauptgesellschafters Herrn Matthias Hartung i.H.v. 450.000 € und Vorlage aussagekräftiger Unterlagen zur Beurteilung der Werthaltigkeit.

Die Gruppe wurde 2018 von Herrn Matthias Hartung gegründet und befindet sich derzeit im Aufbau. Das Team besteht neben Herrn Hartung als Geschäftsführer aus zwei Senior Projektmanagern und zwei weiteren Projektmanagern. Neben der hier vorgestellten Projektierung befindet sich die Civita-Gruppe bei zwei weiteren Projekten in der exklusiven Beplanung.

Der Fokus der Civita Gruppe liegt auf dem Ankauf, der Projektierung und Entwicklung sowie dem Verkauf von Bestandsimmobilien (Wohnen und Gewerbe). Dabei sind sie vorrangig im Großraum München und Frankfurt in den Investmentkategorien von core(+) bis opportunistic tätig.

Weiterhin befindet sich die Civita-Gruppe im Laufe des Geschäftsjahres 2022 in einem Umfirmierungsprozess und wird künftig unter der Firmierung „Trinity Estates Gruppe“ auftreten. Eine Umbenennung der SPV Civita Objekt 2 GmbH wird jedoch bis zur Projektfertigstellung nicht erfolgen.

Matthias Hartung
Geschäftsführender Gesellschafter

Gründer und Geschäftsführer der Civita Gruppe ist der Immobilienökonom und Architekt Matthias Hartung.

Herr Hartung ist bereits seit rund 15 Jahren im Bereich der Projektentwicklung, dem Transaktions- und Immobilienmanagement und -controlling tätig.

Unternehmensstruktur

Unternehmensstruktur nach Umfirmierung

Auswahl von Referenzprojekten aus früheren Tätigkeiten von Herrn Hartung

Referenzprojekte der Civita Gruppe / Trinity Estates Gruppe

Referenzprojekte des Generalunternehmers (Auswahl)

"Wohnen an der Altstadt Dachau": Neubau und Bestandsrenovierung für Wohnen und Gewerbe

Konzept des Projektes

Die vorliegende Finanzierung begleitet den Neubau eines Wohnhauses mit einer Kita-Nutzung im Erdgeschoss sowie die Bestandsrenovierung eines Wohn- und Geschäftshauses in zentraler Lage in Dachau.

Das Bauvorhaben ist als eine sich harmonisch einfügende Nachverdichtung in unmittelbarer Angliederung an das Bestandsgebäude konzipiert. Es erfolgt der Abriss einer Autohalle, um darauf eine Wohnanlage mit 18 Wohneinheiten und einer vermietbaren Wohnfläche von ca. 1.242 m² sowie eine Gewerbeeinheit für eine Kindertagesstätte mit rund 636 m² zu errichten.

• Das Untergeschoss sowie das Erdgeschoss werden in Massivbauweise hergestellt. Der Neubau wird ab dem Obergeschoss als Holzbau realisiert.
• Sämtliche Wohnungen verfügen über eine Dachterrasse, Loggia oder einen Balkon. Darüber hinaus werden die Wohnungen jeweils mit einer Einbauküche inklusive Elektrogeräten ausgestattet.
• Das Gebäude wird mit einem Personenaufzug ausgestattet.
• Das Objekt verfügt über 28 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage, vier Außenstellplätze sowie 16 Fahrrad-Stellplätze.
• Geplant ist ein gehobener Bau- und Ausstattungsstandard.



Das ursprünglich als Auto- und Bürohaus geplante Bestandsobjekt aus dem Jahr 1996 wird aktuell als Gewerbe-, Praxis-, Kita- und Wohnhaus genutzt und gliedert sich in ein Vorder- sowie Quergebäude. Mit einer Renovierung und dem Umbau soll folgende Nutzung erfolgen:




• Fünf Bestands-Wohneinheiten mit einer vermietbaren Wohnfläche von 438 m² (der bauliche Zustand bleibt unverändert).
• Sieben neu geplante Umbau-Wohneinheiten mit einer neu vermietbaren Wohnfläche von 455 m² (im Vordergebäude werden sich zwei der Wohneinheiten befinden, im Querbau drei neue Wohneinheiten auf ehemaligen Gewerbeflächen sowie zwei Wohnungen durch einen Dachgeschossausbau).
• Drei Gewerbeeinheiten mit einer insgesamt vermietbaren Gewerbefläche von 683 m² (eine Bestandseinheit im ersten Obergeschoss wird an eine Zahnarztpraxis vermietet; zwei weitere Gewerbeeinheiten mit insgesamt 550 m² werden durch den Käufer neu vermietet).
• Die derzeit im Gebäude untergebrachte Kindertagesstätte zieht nach der Fertigstellung des Baus in das Neubauvorhaben.
• Weiterhin wird es eine Tiefgarage mit zehn PKW-Stellplätzen sowie zehn Fahrrad-Stellplätzen geben.
• Geplant ist ein mittlerer bis gehobener Bau- und Ausstattungsstandard.

Grundstück

Das Grundstück wurde im März 2020 von der Civita Objekt2 GmbH erworben. Der Eigentumsübergang erfolgte im November 2021.

Planung des Bauvorhabens

Der Bauantrag wurde Ende November 2021 beim Bauamt der Stadt Dachau eingereicht. Aufgrund der Kita-Nutzung im Gebäude und des bestehenden Mangels von Kita-Plätzen in Dachau, hat die Stadt ein hohes Eigeninteresse an der Projektrealisierung. Die entsprechende Baugenehmigung wird kurzfristig innerhalb der nächsten Wochen erwartet.

Die Verträge mit dem Gerenalunternehmer sind gezeichnet. Nach Aussage des Projektentwicklers war die Zusammenarbeit in früheren Projekten sehr vertrauensvoll.

Die Fertigstellung des Bauvorhabens ist nach dem aktuellen Planungsstand für das zweite Quartal 2023 geplant.

Exit-Szenario

Die zinsbaustein.de-Finanzierung soll aus den endfälligen Verkaufserlösen des bereits vertraglich gesicherten Exits durch einen Globalverkauf per Forward-Deal an einen institutionellen Investor erfolgen. Der vertraglich vereinbarte, vorläufige Kaufpreis beträgt 20,95 Mio. €. Käuferin ist ein Spezial-Sondervermögen eines Asset-Managers.

Unter Berücksichtigung des vorläufigen Kaufpreises und während der Projektlaufzeit zufließenden Mieteinnahmen aus dem Bestandsgebäude erzielt das Projekt eine Rendite von rund 6,39 %. Unter Berücksichtigung von Fördermitteln in Höhe von maximal 930.000 € kann sich die Projektrendite auf bis zu 11,0 % erhöhen. Die Fördermittel für das Bauvorhaben wurden fristgerecht eingereicht und sind vorbehaltlich entsprechender förderfähiger Kostennachweise zugesagt.

Dachau – Attraktiver Wohnort in der Metropolregion München

Dachau ist eine große Kreisstadt mit ca. 47.000 Einwohner*innen und bildet das Zentrum des gleichnamigen Landkreises, in dem rund 155.000 Menschen leben. ¹ Die Kreisstadt liegt im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und befindet sich im Nordwesten der Metropolregion München, welche rund 6,1 Millionen Menschen in 33 Landkreisen und kreisfreien Städten beherbergt. Bis 2036 soll der Landkreis um 15,5 % auf rund 174.000 Einwohner*innen wachsen, was dem höchsten prognostizierte relativen Wachstum aller bayerischen Landkreise entspricht und die Attraktivität der Makrolage verdeutlicht.²

Der Landkreis Dachau besitzt eine starke und vielfältige Unternehmenslandschaft, die von mittelständischen Automotive- und IT-Firmen geprägt ist. 2019 wurde ein BIP € 4,67 Mrd. erzielt, was einer Steigerung von rund 4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. ³

2019 lag die mittlere monatliche Kaufkraft je Haushalt im Landkreis Dachau bei 5.215 € und damit deutlich über dem Durchschnitt von Bayern (4.350 €).⁴ Im November 2021 gab es eine Arbeitslosenquote von nur 2,1 % (Durchschnitt in Bayern: 2,9%), was zudem 0,2 % weniger sind als im Vorjahreszeitraum. ⁵

Mikrolage: Augsburger Straße 38, 85221 Dachau

Das Objekt ist Teil eines Wohn- und Gewerbegebiets in unmittelbarer Nähe zur Altstadt von Dachau. Im Umkreis von fünf Gehminuten gibt es zahlreiche Restaurants, Bäckereien und Cafés. Die nächste Einkaufsmöglichkeit ist ein Regionalmarkt, der ebenfalls in rund fünf Minuten zu Fuß erreichbar ist.

Der Laufweg zur nächsten Apotheke dauert drei Minuten. Ein Hausarzt ist sechs Laufminuten entfernt, ein Zahnarzt befindet sich mit seiner Praxis direkt im Gebäude. Im Umkreis von zehn Gehminuten befinden sich eine Grundschule sowie weitere Kindergärten. Die nächste weiterführende Schule ist in rund 20 Minuten mit dem Bus erreichbar.

Mit öffentlichen Verkehrsmitteln besteht außerdem eine gute Anbindung an München. Der Weg zum Hauptbahnhof München dauert rund eine halbe Stunde. Die Anfahrt zum Flughafen München dauert mit dem ÖPNV eine Stunde und eine halbe Stunde mit dem PKW.

Quellen

1. Landkreis Dachau: Gemeinen & Einwohnerzahlen
2. Landkreis Dachau: Bevölkerungs-Entwicklung
3. Statistische Ämter der Länder: Bruttoinlandsprodukt, Bruttowertschöpfung in den kreisfreien Städten und Landkreisen der Bundesrepublik Deutschland 1992 und 1994 bis 2019
4. Landkreis Dachau: Sozialraumanalyse für den Landkreis Dachau 2017 - 2019 (PDF)
5. Agentur für Arbeit: Arbeitsmarkt im Überblick – Dachau

Karte

Im Folgenden finden Sie Informationen des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:

Februar 2022

Projektfortschritt

• Die Ausführungsplanung ist weitestgehend abgeschlossen. Im Bestand wird auf Wunsch des Käufers aktuell noch der Einbau eines Aufzugs geprüft. Auch der Abbruch der Lagerhalle und die Unterfangung der Bestandsgiebelwand zwecks Restaushub des Neubaus sind abgeschlossen
• Die Ausbauarbeiten in den Leerflächen im Dachgeschoss des Bestandsobjekts erfolgen aktuell und der Rückbau der Gewerbefläche im Untergeschoss und Erdgeschoss hat begonnen.
• Die Rohbauarbeiten für das Untergeschoss beginnen im Anschluss an den finalen Aushub der Streifenfundamente. Die Fassadenarbeiten am Bestandsobjekt werden im April 2023 beginnen.

Zeit- und Kostenplan



• Aufgrund der Sicherung von Materialien und Baustoffen durch den Generalunternehmer, über welche wir im vergangenen Reporting bereits berichtet haben, können Lieferengpässe für den weiteren Bauablauf durch den Projektentwickler ausgeschlossen werden.
• Das Projekt befindet sich weiterhin im Kostenplan. Durch die gesenkten Investitionskosten in Verbindung mit dem Verkaufspreis, den Mieteinnahmen und unter Berücksichtigung der Fördermittel kann, nach aktuellem Projektstand, der Reservepuffer bzw. der Projektentwicklergewinn sogar gesteigert werden.

Vermarktungsstand



• Der Projektentwickler befindet sich derzeit mit dem Krankenhaus Dachau in Gesprächen hinsichtlich der Anmietung von Wohnungen im Neubau für seine Mitarbeiter*innen, da das Krankenhaus für diese Wohnungen in der unmittelbaren Nähe sucht.
• Der Mietvertrag für die Kindertagesstätte liegt final zur Unterzeichnung vor und soll demnächst unterzeichnet werden.
• Für die Gewerbefläche im linken Abschnitt des Erdgeschosses liegt dem Interessenten der Entwurf des Mietvertrags vor.

Bilder von der Baustelle

November 2022

Bautenstand

• Der Vertrag mit dem Generalunternehmer für den Neubau wurde im März 2022 geschlossen. Der Vertrag für die Bestandsrenovierung wurde im Juni 2022 geschlossen. Insgesamt sind 100% (Stand 31.10.2022) der Gewerke vergeben.
• Laut Projektentwickler ist der größte Teil der Planung abgeschlossen (85%). Die Abbrucharbeiten haben begonnen. Weiterhin wurde im November 2022 mit den Ausbauarbeiten im Erdgeschoss und Dachgeschoss des Bestandsobjektes begonnen.
• Durch intensivere und länger anhaltende Abstimmungen zwischen dem Projektentwickler und Generalunternehmer ist das Projekt derzeit um vier Monate im Verzug. Die Abstimmungen dienten der Sicherstellung, dass alle Baumaterialien auch lieferbar sind, sodass es nicht zu Stillständen oder Engpässen kommen würde, da diese in der Regel zu Mehrkosten führen würden. Zudem wurde ein Nachtrag zum Verkaufsvertrag abgeschlossen, in dem zum einen der späteste Fertigstellungstermin des Gesamtvorhabens um 7 Monate verlängert wurde. Zum anderen wurde das Datum zur spätesten Erfüllung der Fälligkeitsvoraussetzungen des Verkaufsvertrags um 6 Monate nach hinten verschoben. Gemäß Angaben des Projektentwicklers kann der aktuell bestehende Verzug durch die im Dezember beginnende Vorproduktion des Holzbaus ausgeglichen werden.
• Für das kommende Jahr ist die Installation einer Baustellenkamera geplant, sodass der Baufortschritt nachverfolgt werden kann.

Kosten

• Die Vergabe der Planungsleistungen fiel geringer aus, als zu Beginn veranschlagt, was aussagegemäß durch gute Verhandlungen erreicht wurde. Auch die Baukosten konnten durch die frühzeitige Beteiligung des Generalunternehmers in der Planungsphase gegenüber der Kalkulation gesenkt werden.
• Die Ankaufs- und Finanzierungskosten haben sich im Vergleich zur Kalkulation erhöht.
• Allerdings konnten die Gesamtinvestitionskosten (inklusive der Finanzierung) in Summe erheblich gesenkt werden.

Vermietung

• Die Vermietung der neuen Wohneinheiten im Bestand und Neubau soll ab Februar 2023 beginnen.
• Bei den Bestandsmietern wurde die Stellplatzmiete bereits teilweise erhöht.
• Allerdings konnten die Gesamtinvestitionskosten (inklusive der Finanzierung) in Summe erheblich gesenkt werden.
• Der Mietvertrag für die Kindertagesstätte wird derzeit vom Käufer geprüft.

"Wohnen an der Altstadt Dachau"

Wir freuen uns, Ihnen ein neues Projekt in Bayern anbieten zu können. Im Rahmen des Projekts “Wohnen an der Altstadt Dachau” wird vom Projektentwickler der Neubau eines Wohnungsbaus sowie die Bestandsrenovierung eines Wohn- und Geschäftshauses umgesetzt.

Das Projekt im Überblick

• Projektumfang: Neubau eines Wohnhauses mit 18 Wohneinheiten sowie die Bestandsrenovierung eines Wohn- und Geschäftshauses mit 12 Wohneinheiten und einer Gewerbefläche von insgesamt 3.454 m². Zudem sind 38 Tiefgaragenstellplätze und vier Stellplätze geplant.
• Projektstand: Der Eigentumsübergang des Grundstücks erfolgte im November 2021. Derzeit wird die Baugenehmigung für die Bestandsrenovierung und den Neubau erwartet.
• Vergabeart: Für die Realisierung des Bauvorhabens liegt ein Generalunternehmervertrag mit einem bonitätsstarken und erfahrenen Unternehmen vor.
• Besicherung: Als Zusatzsicherheit wird ein abstraktes, notarielles Schuldanerkenntnis in Höhe von 0,45 Mio. € des geschäftsführenden Gesellschafters Matthias Hartung eingesetzt.
• Rückzahlungsszenario: Das Projekt wurde bereits durch einen Globalverkauf an einen institutionellen Investor per Forward-Deal veräußert. Die vorläufige, endfällige Kaufpreishöhe beträgt 20,95 Mio. €. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist im Dezember 2021 erfolgt. Das zinsbaustein.de-Darlehen wird aus den Verkaufserlösen zurückgezahlt.
• Standort: Das Objekt befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Altstadt von Dachau, einer großen Kreisstadt im Regierungsbezirk Oberbayern, welche im Nordwesten der Metropolregion München liegt.