Verifort Capital HC1
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Der Markt für Sozial- und Pflegeimmobilien (Healthcare-Immobilien) ist durch anhaltendes Wachstum geprägt.
Die Bundesregierung geht davon aus, dass die Zahl der Pflegefälle in den nächsten 20 Jahren von 2,4 Millionen auf 3,4 Millionen steigen wird. Auch wenn ein großer Teil der alten Menschen von Angehörigen zu Hause versorgt wird, so steigt der Bedarf an stationären Pflegeplätzen.
Aktuell sind 90 % aller Pflegeeinrichtungen in Deutschland belegt. Und Studien zeigen, dass bis 2030 mehr als 300.000 Plätze fehlen werden. Zumal ein erheblicher Anteil der Pflegezimmer nicht mehr zeitgemäß ist: Angesichts des hohen Sanierungsrückstands rechnet die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young in ihrer Analyse damit, dass in absehbarer Zeit rund jedes siebte Pflegeheim in Deutschland vom Markt verschwinden wird und stattdessen in den kommenden zehn Jahren 4.300 Pflegeheime neu gebaut werden müssen.
Verifort Capital sieht in diesem Trend rentable Investitionsmöglichkeiten für Kapitalanleger*innen und nutzt die Expertise seiner Immobilienfachleute, geeignete Beteiligungsmöglichkeiten anzubieten. Dabei differenziert es zwischen den Segmenten „Pflegeimmobilien“, „Betreutes Wohnen“ und „Tagespflege“.
Mit dem vorliegenden Angebot können Kapitalanleger*innen ab 5.000 € von den Möglichkeiten des Pflegemarkts profitieren. Da der Fonds in mehrere Objekte investiert, diversifizieren sie dabei ihren Kapitaleinsatz.
Wesentliche Rahmenbedingungen und Eckdaten des Beteiligungsangebots
- Produktart: Unternehmerische Beteiligung an einem geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIF).
- Anlageziel: Ausschüttungen von 4,75 % p.a. Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss inklusive Eigenkapitalrückzahlung beträgt 149,9 %.1
- Geplanter Ausschüttungsrhythmus: vierteljährlich, zum Quartalsultimo.
- Anlagestrategie: Sachwertinvestitionen in Immobilien in Form von Pflegeeinrichtungen, Betreuten Wohnungen, Tagespflege, Ambulante Pflege. Die Anlage erfolgt in mindestens drei Objekte. Es sollen vollständig errichtete Pflegeimmobilien erworben werden.
- Mindestbeteiligung: 5.000 Euro.
- Geplante Laufzeit: Die Laufzeit des AIF ist bis zum 31.12.2031 begrenzt. Sie kann durch Beschluss der Anleger*innen mit einer einfachen Mehrheit um bis zu fünf Jahre verlängert werden.
- Zielvolumen: Ca. 15,83 Mio. Euro Kommanditkapital.
- Art der Beteiligung an der Fondsgesellschaft: Mittelbar als Treugeber*in über die Treuhandkommanditistin oder als Direktkommanditist*in.
- Steuerliche Betrachtung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (sowie eventuell in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen).
- Zielmarkt: Es werden nur innerhalb Deutschlands liegende Immobilien angekauft.
- Co-Investment: Der Anbieter Verifort Capital beteiligt sich selbst mit 1,6 Mio. € an dem Produkt (zu Beginn und dauerhaft).
STRUKTUR DER BETEILIGUNG
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung an einem geschlossenen Publikums-Investmentvermögen, der Verifort Capital HC1 GmbH & Co. geschlossene Investment KG.
Anleger*innen beteiligen sich mittelbar als Treugeber*in über die Treuhänderin Verifort Capital I Trustee GmbH oder unmittelbar als Direktkommanditist*in mit persönlicher Eintragung in das Handelsregister.
Das Investmentvermögen eignet sich für Anleger*innen, die mittelbar in Pflegeimmobilien investieren wollen und dabei bereit sind, sich an einem langfristigen Investment zu beteiligen, da der AIF grundsätzlich eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2031 hat. Die Laufzeit der Gesellschaft kann maximal bis zu fünf Jahre verlängert werden.
Eine Rücknahme der Anteile ist nach Ablauf der Widerrufsfrist von 14 Tagen grundsätzlich nicht möglich. Ein Verkauf der Anteile auf Zweitmärkten für Kommanditbeteiligungen ist mit Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin, der KVG und der Treuhänderin möglich.
Weitere Informationen zu den Rahmenbedingungen der Beteiligung erhalten Sie auf den Seiten 10 ff. des Verkaufsprospekts.
Wesentliche Vertragspartner
U.a. sind folgende Akteure wesentliche Vertragspartner:
- Die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH übernimmt insbesondere die Objektbeschaffung (bestehend aus Objektauswahl, Objektprüfung, Due Diligence und Standortanalyse) sowie den Verkauf der Fondsimmobilien bzw. Objektgesellschaften mit entsprechenden Tätigkeiten (z. B. in Form von Marktanalysen, Verkaufsverhandlungen etc.).
- Die Verwahrstelle Rödl AIF Verwahrstelle GmbH übernimmt diverse Kontrollaufgaben. Unter Anderem stellt sie die Überwachung der Zahlungsströme des AIFs sicher. Dabei hat sie bei der Wahrnehmung ihrer Aufgaben unabhängig und im Interesse der Anleger der Investmentgesellschaft zu handeln.
- Aufgabe des Treuhandkommanditisten Capital I Trustee GmbH ist es, eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft für die einzelnen Anleger*innen treuhänderisch zu halten und zu verwalten.
Weitere Informationen zu den Akteuren der Beteiligung erhalten Sie auf den Seiten 14 ff. des Verkaufsprospekts.
Die Verifort Capital Group ist ein Anbieter von Immobilien-Investitionen für private und semi-professionelle Anleger mit Sitz in Tübingen (Baden-Württemberg). Das Unternehmen betreibt ein eigenes Asset Management, Property Management und ist auf den Kauf, die Weiterentwicklung und anschließenden Verkauf von Gewerbe- und Pflegeimmobilien spezialisiert.
Die Verifort Capital Group verwaltet aktuell die Investitionen von rund 15.000 Kapitalanleger*innen in geschlossenen Immobilienfonds. Die verwalteten Immobilienfonds wurden seinerzeit von der fairvesta Unternehmensgruppe aufgelegt. Aktuell verwaltet die Verifort Capital Group über zwölf geschlossene Immobilienfonds ca. 680 Mio. € in Assets. Von dem gezeichneten und von den Anleger*innen investierten Eigenkapital von ca. 1 Mrd. € wurden bisher 443 Mio. € an die Anleger*innen ausgeschüttet und zurückgezahlt.
Das Portfolio umfasst rund 65 Objekte, hauptsächlich bestehend aus Büro- und Einzelhandelsimmobilien in renditestarken B-Standorten deutscher Städte und Kleinstädte.
Verifort Capital gehört zum Verbund der Activum SG, einem international agierenden Immobilienfondsmanager mit Standorten in Deutschland, Spanien und der Niederlande. Zum starken Verbund der Activum SG gehört auch die Carestone GmbH – der marktführende Projektentwickler in Deutschland für Pflegeimmobilien mit mehr als 20 Jahren Erfahrung im Segment Healthcare.
Das Management von Verifort Capital:
Thomas Heidelberger (COO), Frank M. Huber (CEO), Rauno Gierig (CSO)
ANLAGESTRATEGIE
Die Anlagestrategie des AIF ist – mittelbar über Objektgesellschaften oder unmittelbar – der Erwerb, die Vermietung und die spätere Verwertung von in Deutschland belegenen Pflegeimmobilien.
Es ist beabsichtigt, einen laufenden Cashflow aus der Vermietung der Immobilienobjekte zu erwirtschaften. Hieraus sollen dann die laufenden Ausgaben und Ausschüttungen getragen werden.
Grundsätzlich ist vorgesehen, aus den erzielten Überschüssen vierteljährlich Ausschüttungen an die Anleger vorzunehmen. Reinvestitionen sind nicht vorgesehen. Zum Ende der Fondslaufzeit werden die Immobilienobjekte veräußert. Dadurch soll das Anlageziel, Überschüsse zu generieren und Ausschüttungen/ Entnahmen inklusive Kapitalrückzahlungen an die Anleger vorzunehmen, realisiert werden.
Der AIF beabsichtigt, ein Portfolio aus mindestens drei Pflegeimmobilienobjekten aufzubauen. Mindestens 90 % des investierten Kapitals wird in Pflegeimmobilien und in gemischt genutzten Immobilien angelegt. Die Mieter der Pflegeimmobilien bzw. die Hauptmieter der gemischt genutzten Immobilien sind entweder Betreiber
- einer (teil-)stationären Pflegeeinrichtung
- von betreutem Wohnen/Service-Wohnen/Pflegeapartments o. ä.
- einer Tagespflegeeinrichtung oder
- eines ambulanten Pflegedienstes.
Bei gemischt genutzten Immobilien muss der Anteil der vom Betreiber/(Haupt-) Mieter der oben näher bezeichneten Nutzungsform zu zahlenden Jahresnettokaltmiete mindestens 65 % der gesamten Jahresnettokaltmiete der jeweiligen Immobilie betragen.
Bei der Auswahl sollen u.a. folgende Anlagegrundsätze berücksichtigt werden, deren Beurteilung und Gewichtung im unternehmerischen Ermessen der Kapitalverwaltungsgesellschaft liegt:
- Sämtliche Immobilien sind in Deutschland belegen.
- Sämtliche Immobilien haben bei Erwerb einen Verkehrswert von mindestens 0,5 Mio. €. Die maximale Investitionshöhe je Einzelobjekt beträgt 15 Mio. €.
- Der Einkaufsfaktor des gesamten Immobilienportfolios, d. h. der Quotient aus den Kaufpreisen sämtlicher Objekte und der Gesamt-Jahresnettokaltmiete sämtlicher Objekte, übersteigt nicht den Wert 22,5.
Bereits angekaufte Objekte
| Objekt | Standort | Nutzungsart | |
 |
Haus „Leni“ (Teil des Senioren-Wohnquartiers „Leben im Lönspark“) | Dörpen (Niedersachsen) | Betreute Seniorenwohngemeinschaft |
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Haus „Frida“ (Teil des Senioren-Wohnquartiers „Leben im Lönspark“) | Dörpen (Niedersachsen) | Betreute Seniorenwohngemeinschaft, Tagespflege |
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Haus „Sonne“ | Merseburg (Sachsen-Anhalt) | Ambulant betreute Wohngruppe mit Intensivpflege |
GEPLANTE LAUFZEIT UND AUSSCHÜTTUNGEN
Die Fondslaufzeit ist auf den 31. Dezember 2031 befristet und kann mit hierfür vorgesehener Stimmenmehrheit (im Rahmen der Gesellschafterversammlung) einmalig oder in mehreren Schritten um insgesamt fünf Jahre verlängert werden.
Die von dem AIF angestrebten vierteljährlichen Ausschüttungen (vor Steuern) belaufen sich auf 4,75 % p.a. bemessen auf das gezeichnete Kommanditkapital, den Anlagebetrag des Anlegers, ohne Ausgabeaufschlag, beginnend ab dem Jahr 2021.
Zusammen mit dem Erlös aus der Liquidation beträgt der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss inkl. Eigenkapitalrückzahlung 149,9 % (vor Steuern) bezogen auf den Anlagebetrag des Anlegers ohne Ausgabeaufschlag und einer Fondslaufzeit bis zum 31. Dezember 2031.
Der Ausgabeaufschlag beträgt 5 % der Kommanditeinlage der Anleger*innen. Bei einer Zeichnung über zinsbaustein.de erlassen wir Ihnen diesen Aufschlag.
Nettoinventarwert
Ein Nettoinventarwert zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung oder für frühere Zeitpunkte ist noch nicht sinnvoll ermittelbar bzw. während der Platzierungsphase des Zeichnungskapitals in seiner Aussagekraft stark eingeschränkt.
Der tatsächliche Nettoinventarwert des AIF wird regelmäßig zum 31. Dezember eines Geschäftsjahres ermittelt und im Jahresbericht zum 30. Juni des folgenden Geschäftsjahres veröffentlicht.
Mittelherkunft (Prognose)
| Mittelherkunft | Wert in T€ | In % des Fondsvolumens | in % des Eigenkapitals (inkl. Ausgabeaufschlag) |
| Fremdkapital | 19.344 | 53,8 | 116,4 |
| Eigenkapital (inkl. 5 % Ausgabeaufschlag), davon | 16.619 | 46,2 | 100,0 |
| a) Gründungskommanditkapital | 2 | 0,0 | 0,0 |
| b) Einzuwerbendes Kommanditkapital (Emissionskapital) | 15.825 | 44,0 | 95,2 |
| Kommanditkapital | 15.827 | 44,0 | 95,2 |
| c) Ausgabeaufschlag* | 792 | 2,2 | 4,8 |
| Fondsvolumen | 35.963 | 100,0 | 100,0 |
| * Bei 5 % Ausgabeaufschlag auf das einzuwerbende Kommanditkapital (Emissionskapital), rechnerische Abweichungen resultieren aus Rundungsdifferenzen. | |||
Mittelverwendung (Prognose)
| Mittelverwendung – Prognose in T€ | Wert in T€ | in % des Fondsvolumens | in % des Eigenkapitals (inkl. Ausgabeaufschlag) |
| Anschaffungskosten Immobilien | 30.000 | 83,4 | 180,5 |
| Objektbezogene Kosten, davon | 3.487 | 9,7 % | 21,0 % |
| a) Grunderwerbsteuer | 1.650 | 4,6 | 9,9 |
| b) Notar-, Grundbuch- und Gerichtskosten | 225 | 0,6 | 1,4 |
| c) Maklerkosten | 1.071 | 3,0 | 6,4 |
| d) Objektprüfungskosten | 294 | 0,8 | 1,8 |
| e) Bankbearbeitungsgebühren | 97 | 0,3 | 0,6 |
| f) Finanzierungsvermittlungskosten | 150 | 0,4 | 0,9 |
| Initialkosten, davon | 2.272 | 6,3 | 13,7 |
| a) Beratungsvergütung Konzeption und Marketing | 688 | 1,9 | 4,1 |
| b) Vertriebsvergütung | 792 | 2,2 | 4,8 |
| c) Ausgabeaufschlag* | 792 | 2,2 | 4,8 |
| Liquiditätsreserve | 204 | 0,6 | 1,2 |
| Fondsvolumen | 35.963 | 100,0 | 216,4 |
| * Bei 5 % Ausgabeaufschlag auf das einzuwerbende Kommanditkapital (Emissionskapital), rechnerische Abweichungen resultieren aus Rundungsdifferenzen. | |||
Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Das bedeutet: Der Anlageerfolg hängt vom unternehmerischen Erfolg der Bewirtschaftung der Objekte sowie weiteren Einflussfaktoren ab. Entwickeln diese sich sehr gut, sind höhere Ausschüttungen als prognostiziert möglich. Entwickeln sie sich schlechter als geplant, ist eine Verschlechterung des Gesamtergebnisses (bis hin zum Totalverlust) möglich.
Im Folgenden finden Sie wesentliche Chancen und Risiken des Angebots. Bitte beachten Sie, dass es darüber hinaus weitere wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Risiken gibt. Umfangreiche Informationen dazu finden Sie im Verkaufsprospekt, u. a. auf den Seiten 80 ff.
Die Chancen
- Sachwert-Investitionen im zukunftsorientierten Markt von Sozialimmobilien.
- Risikomischung hinsichtlich der Standorte, Immobilien und Betreiber (geplant).
- Bis zu fünf laufende, nachhaltige Sozialimmobilien – teilweise KfW-förderfähig (geplant).
- Teilweiser Inflationsschutz durch indexierte Mietverträge mit den Betreiber*innen der Einrichtungen.
- Erfahrene Betreiber*innenpartner (geplant).
- Prognostizierte vierteljährliche Ausschüttungen in Höhe von 4,75 % p. a. (vor Steuern).
- Zinsgünstige Darlehen durch KfW55-Förderung bei Neubauten mit entsprechendem KfW-Standard (geplant).
- Reines Euro-Investment/Keine Fremdwährungsrisiken.
- Mindestens 40 % Eigenkapital in Betriebsphase bzw. nach Platzierungsende.
Die Risiken
- Mieter*innen kommen ihren Pflichten aus dem jeweiligen Mietvertrag nicht oder nicht vollständig nach (Mietausfall-/Mietminderungsrisiko).
- Höhere als prospektierte Aufwendungen für Instandhaltungen und Revitalisierungen.
- Negative Entwicklungen des jeweiligen Mikrostandortes/Auslastungsrisiko.
- Geringere als prospektierte Mietsteigerungen aufgrund niedrigerer als kalkulierter Inflationsrate.
- Höherer als prospektierter Zinssatz.
- Geringere als prospektierte Verkaufserlöse der Immobilien (Wertentwicklungsrisiko).
- Eingeschränkte Fungibilität der Anteile.
- Risiken durch Veränderungen der wirtschaftlichen, steuerlichen und/oder rechtlichen Rahmenbedingungen.
- Totalausfallrisiko, das heißt Totalverlust des eingesetzten Kapitals inkl. Ausgabeaufschlag.
- Blind-Pool-Risiko, das heißt keine Möglichkeit sich ein konkretes Bild über die Anlageobjekte und die zukünftige Entwicklung zu machen.
Dokumente
Hier können Sie alle Dokumente zur Anlage herunterladen.
VCHC1 Wesentliche Anlegerinformationen wAI VCHC1 Verkaufsprospekt inkl. 1. Nachtrag VCHC1 Anlagebedingungen VCHC1 Investitionsbericht Dörpen VCHC1 Widerrufsbelehrung VCHC1 Investitionsbericht Merseburg VCHC1 Zielmarktbestimmungen VCHC1 Information zur Datenverarbeitung VCHC1 Geschäftsbericht 2020 ZBS Interessenkonflikte ZBS AGB ZBS Kosteninformation