Quartier am Golfplatz 2
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Laufzeit13 Monate
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Fester Zins5,25 % p. a.
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Anlagesummeab 500 €
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Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
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Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Vom Zahlungseingang bis zum Tag der Auszahlung des Darlehens an den Projektentwickler wird das Darlehen mit einer Bereitstellungsgebühr von 1,0 % p.a. verzinst.
Die Laufzeit beträgt rund 13 Monate. Der Entwickler kann das Darlehen bereits nach sieben Monaten zurückzahlen, wenn das Projekt plangemäß verläuft.
PROJEKTSTATUS
- Das Grundstück ist angekauft.
- Die Baugenehmigung ist erteilt.
- Der Baubeginn fand im 2. Quartal 2018 statt.
- Die Fertigstellung ist Mitte 2020 geplant.
- Die Pre-Opening Phase soll bis Ende des 4. Quartals 2020 dauern.
- Nach der Pre-Opening-Phase soll der Kaufpreis fließen.
Darlehensstruktur und Darlehensvergabe
- Darlehensnehmerin ist die Quartier am Golfplatz GmbH & Co. KG, in der die Bauabschnitte 1 und 2 entwickelt werden (Häuser 1-6 und 9).
- Anleger beteiligen sich über den Ankauf von Teilforderungen aus einem Bankdarlehen der Raisin Bank AG.
- Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur kurzfristigen Refinanzierung eines früheren zinsbaustein.de-Darlehens (inklusive Finanzierungskosten des aktuellen Darlehens).
- Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG abgewickelt.
Auszahlungsvoraussetzungen
Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:
- Vorlage des Grundstückskaufvertrags. (Bereits erfüllt)
- Vorlage der Baugenehmigung ggf. inkl. aller Nachträge. (Bereits erfüllt)
- Vorlage gezeichneter Generalunternehmervertrag zu einem Festpreis in Höhe von insgesamt 15,9 Mio. € brutto für die Häuser 1-6; hiervon anteilig rechnerisch rund 10 Mio. € brutto für die Häuser 1-3. (Bereits erfüllt)
- Vorlage gezeichneter Darlehensvertrag inkl. Nachtrag mit der Oldenburgischen Landesbank in Höhe von insgesamt rund 24,5 Mio. €; hiervon anteilig rechnerisch rund 12 Mio. € für die Häuser 1-3. (Bereits erfüllt)
- Nachweis, dass die Eigenmittel in Höhe von mindestens 1.000.000 € durch die beteiligten Unternehmen der Villa Vitalia Gruppe erbracht wurden (Vorlage von Rechnungen); hiervon anteilig rechnerisch rund 770.000 € für die Häuser 1-3. (Bereits erfüllt)
- Vorlage eines gezeichneten Mietvertrages mit dem Pflegedienstbetreiber Convivo über eine vertraglich vereinbarte Jahresnettokaltmiete in Höhe von 786.000 € und einer Laufzeit von 20 Jahren ab Tag der Übergabe des letzten Gebäudes. (Bereits erfüllt)
- Vorlage eines unterzeichneten Kaufvertrages mit INP (Share Deal) über mindestens 27,65 Mio. € für die Häuser 1-6 und 9; hiervon anteilig rechnerisch rund 16,5 Mio. € für die Häuser 1-3. (Bereits erfüllt)
- Vorlage eines unterzeichneten 6. Nachtrages zum Mietvertrag mit dem Pflegedienstbetreiber Convivo, in dem die finalen Fertigstellungs-/und Übergabetermine vereinbart werden.
Rückzahlungsstrategie
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über die Kaufpreiszahlung aus dem Forward Deal mit einem Fonds der INP Holding AG.
- Der volle Kaufpreis soll nach Übergabe der Gebäude sowie dem Ablauf einer anschließenden sechsmonatigen „Pre-Opening-Phase“ gezahlt werden.
- Es liegt ein Kaufvertrag („Share Deal“) über 27,65 Mio. € für 7 Häuser des Quartiers vor. Der Kaufpreis- faktor beträgt rund das 18,6 fache der Jahresnettokaltmiete und die voraussichtliche Projektrendite beträgt rund 7,2 %. Rechnerisch entfallen auf den Finanzierungsgegenstand (Bauabschnitt 1) rd. 16,59 Mio. € des Kaufpreises.
- Der Käufer hat darum gebeten, einen neuen Kaufvertrag in Form eines „Asset Deals“ abzuschließen. Dadurch wären für ihn langfristige Kosteneinsparungen möglich. Verhandelt wird über einen Kaufpreis von 28,25 Mio. € (Kaufpreisfaktor rund 19,0-fache Jahresnettokaltmiete, voraussichtliche Projektrendite 9,5 %). Rechnerisch entfallen dann rd. 16,94 Mio. € auf den Bauabschnitt
- Ein neuer Kaufvertrag wird vom Darlehensnehmer nur akzeptiert, wenn hinsichtlich des Kaufpreises keine Verschlechterung eintritt.
Finanzierungsstruktur des Projektes
- Das Projekt wird über ein Bankdarlehen finanziert.
- Das Gesamtinvestitionsvolumen des Bauabschnittes 1
beläuft sich auf rund 15,48 Mio. €:
- rund 12,21 Mio. € werden über Fremdkapital (Bankdarlehen) finanziert.
- 2,50 Mio. € stellt zinsbaustein.de als sonstige Vermögensanlage (Forderungsankauf) bereit.*
- Rund 0,77 Mio. € stellt der Projektentwickler als Eigenmittel bereit.
* Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen bis zu 2.550.000 € umfassen.
Chancen und Risiken - Das Projekt
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Chancen und Risiken - Anlageform
Chancen | Risiken |
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Der Projektentwickler
Der Projektentwickler Dr. Wolfgang Röhr ist seit 1978 in verschiedenen Positionen in der Immobilienbranche tätig und für die Prüfung, Beratung und Entwicklung von Immobilienprojekten verantwortlich. Er beschäftigte sich mit der Entwicklung von Einkaufscentern, Wohnund Gesundheitsimmobilien und war u.a. für den Sparkassenverband, die Allianz und die Swisscare tätig.
Vor etwa 15 Jahren begann Herr Dr. Röhr, sich zunehmend auf Projekte im Gesundheitsbereich zu konzentrieren. 2010 gründete er die auf Pflegeimmobilien spezialisierte Villa Vitalia Gruppe und entwickelte u.a. das Hospiz Schloss Bernstorf.
Dr. Wolfgang Röhr
Geschäftsführer
Dr. Röhrs Anspruch ist es, sozial-ethisch nachhaltige Projekte zu realisieren, die einen Mehrwert für die Gesellschaft schaffen und für die Menschen Lebensqualität in allen Lebenslagen ermöglichen. Die Motivation dazu entstand unter anderem aus persönlichen Erfahrungen mit einem Pflegefall in Dr. Röhrs Umfeld und dem daraus resultierenden Wunsch, die gängigen Praktiken mehr an die Bedürfnisse der Betroffenen anzupassen.
Sein Team setzt sich insbesondere für die Rettung wertvoller Kulturdenkmäler sowie für ein nachhaltiges und selbstbestimmtes Leben der älteren Generation auf dem Lande ein.
Gesellschaftsstruktur
Ausgewählte Referenzen von Herrn Dr. Röhr
Hospiz Schloss Bernstorf
Revitalisierung; 2014
Revitalisierung einer Schlossruine zu Deutschlands erstem Hospiz im historischen Denkmal
Intensivpflege Soest
Umbau und Revitalisierung; 2018
Umbau und Revitalisierung einer Intensivpflege Wohngemeinschaft
Wohnpark an den Eichen
Revitalisierung und Neubau ab 2020
Sanierung der Bestandsimmobilie „Wohnpark an den Eichen“ in Boizenburg und Neubau einer stationären Pflege
Landhaus Lebrade
Revitalisierung; 2014
Revitalisierung der ersten Senioren Wohngemeinschaft in Schleswig-Holstein
„Quartier am Golfplatz 2“: Neubau eines Mehrgenerationenwohnquartiers
Direkt neben dem Golfplatz der Stadt Fredenbeck entsteht ein Mehrgenerationenwohnquartier mit Pflegevillen und betreuten Wohngemeinschaften, einer Tagespflegeeinrichtung, einer Kindertagesstätte sowie einem Restaurant und Wohnvillen. Das Projekt wurde in einer Kooperation mit der Gemeindeverwaltung Fredenbeck und dem Projektentwickler ausgearbeitet.
Das Quartier entsteht in drei Bauabschnitten. Investitionsgegenstand dieses Angebotes ist der Bauabschnitt 1, in dem drei Gebäude mit 5.893 m2 Nutzfläche auf einem Grundstück von 11.285 m2 entstehen. Er wurde bereits im Februar 2018 über zinsbaustein.de im Rahmen des Angebots „Quartier am Golfplatz“ mitfinanziert.
Im Rahmen des aktuellen Investitionsangebots wird das Darlehen an die Quartier am Golfplatz Projektgesellschaft mbH inkl. der Finanzierungskosten für dieses Darlehen refinanziert, bis die letzten Bauarbeiten sowie die sechsmonatige „Pre-Opening-Phase“ abgeschlossen sind. Anschließend fließt der komplette Kaufpreis vom Globalkäufer, mit welchem auch das zinsbaustein.de-Darlehen zurückgeführt wird.
Das Hauptgebäude des Bauabschnittes 1 beinhaltet eine Tagespflegeeinrichtung, eine Kindertagesstätte, eine Wohngemeinschaft mit zwölf Einheiten, sieben Serviceapartments und ein Restaurant. Die beiden anderen Gebäude sind Pflegevillen, die jeweils 31 Pflegeapartments enthalten. Diese sind pro Pflegevilla auf zwei Wohngemeinschaften mit jeweils 12 Einheiten und 7 Pflegeapartments verteilt. Zusätzlich entstehen 64 Stellplätze.
Die Kindertagesstätte ist bereits fertiggestellt und soll nach Ende der aktuellen Ausgangsbeschränkungen an die Gemeinde Fredenbeck übergeben werden. Die restlichen Einrichtungen befinden sich in der finalen Innenausbauphase. Der geplante Übergabetermin mit dem Mieter Convivo ist im Juni 2020.
Der gesamte Komplex zeichnet sich durch eine moderne, parkähnliche Quartierarchitektur aus. Die Pflege folgt einem zeitgemäßen Konzept, bei dem die Bewohner ambulante Pflegeleistungen nach Bedarf buchen können. Das ermöglicht mehr Selbstbestimmtheit und deutlich niedrigere Kosten als in einem klassischen Pflegeheim.
Für die Pflegeeinrichtungen wurde bereits ein Mietvertrag mit der Convivo Unternehmensgruppe über 20 Jahre zzgl. Verlängerungsoption von zwei mal fünf Jahren abgeschlossen. Convivo verwaltet 37 Seniorenwohn- und Pflegeeinrichtungen, 11 Tagespflegen, 4 Wohngemeinschaften, 16 Service-Wohnlagen und 13 ambulante Dienste in Deutschland und verzeichnete 2018 ein Umsatzvolumen von über 9 Mio. €.
Ebenfalls unterzeichnet wurde ein Mietvertrag für die Kindertagesstätte mit der Gemeinde Fredenbeck. Die Laufzeit beträgt 25 Jahre zzgl. Verlängerungsoption und sieht 60 Kitaplätze vor; eine Erweiterung auf 80 Plätze ist möglich.
Im Rahmen eines „Forward Deals“ sind sieben der neun Häuser des Quartiers, darunter alle drei Häuser des hier zu finanzierenden Bauabschnitts 1, bereits an die INP Holding AG (INP) verkauft. Der Globalkäufer hat darum gebeten, einen neuen Vertrag mit veränderter Struktur („Asset Deal“ statt „Share Deal“) zu schließen. Der Grund sind langfristige Kostenersparnisse bei der Wirtschaftsprüfung und Gutachtenerstellung. Im Gegenzug wird über einen höheren Kaufpreis verhandelt. Ein neuer Kaufvertrag wird vom Darlehensnehmer nur akzeptiert, wenn hinsichtlich des Kaufpreises keine Verschlechterung eintritt.
Der Bau wird zum Festpreis von dem auf Pflegeeinrichtungen spezialisierten Generalunternehmer H. Hesemann GmbH umgesetzt. Das Unternehmen ist seit fast 100 Jahren aktiv und hat bereits mehrfach mit dem Projektentwickler zusammengearbeitet.
Makrolage: Fredenbeck – wohnliche Naherholungsstadt in der Metropolregion Hamburg
Die Gemeinde Fredenbeck liegt im Speckgürtel Hamburgs und befindet sich mitten im „Stader Geest“, einem schönen Naturschutz- und Erholungsgebiet.
Die Gemeinde bietet ein breites Spektrum an Freizeitangeboten, die es Senioren möglich machen, einen aktiven Lebensabend im Grünen zu verbringen. Unter anderen bieten sich ein Golfplatz, ein Angelteich und mehrere Sportvereine an.
Zahlreiche Bushaltestellen und ein Bahnhof ermöglichen es den Bewohnern, sich bequem durch die Stadt zu bewegen und in umliegende Ortschaften zu pendeln.
Zusätzlich zeichnet sich die Region durch einen hohen Pflegeplatzbedarf aus, insbesondere an ambulanten Plätzen. Von 2015-2017 ist die Zahl der ambulanten Pflegebedürftigen in Niedersachsen um 22 % gewachsen.1 Laut Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018 benötigt Niedersachsen daher bis 2035 zwischen 28.000 und 37.000 neue Pflegeplätze.2
Auch in Fredenbeck selbst ist ein hoher Bedarf absehbar. Nach einer Prognose der Bertelsmann Stiftung wird der Anteil der über 65-jährigen in der Gemeinde Fredenbeck von 30,8 % (2012) auf 57,8 % im Jahr 2030 steigen. Dementsprechend geht der Report davon aus, dass von 2013-2030 die Zahl der ambulant Pflegebedürftigen um 55 % und die Anzahl der stationär Pflegebedürftigen um 63,9 % steigen wird.3
Da das lokale Angebot an Pflegeplätzen den Bedarf nicht annähernd decken wird, hat die Gemeinde das Projekt „Quartier am Golfplatz“ aktiv angestoßen.
Mikrolage: UWohnen zwischen Natur und Ortszentrum
Das Grundstück des „Quartier am Golfplatz“ liegt am Ortsrand von Fredenbeck, direkt neben dem Golfpark „Gut Deinster Mühle“. In nächster Nähe befindet sich ein idyllisches Naturgebiet mit einem Wäldchen, Spazierwegen und einem Angelteich.
In der Umgebung laden ausgedehnte Felder zu Spaziergängen ein. Auch ein Badesee ist vorhanden, welcher kostenlos genutzt werden kann.
500 m entfernt ist eine Bushaltestelle, von welcher die Bewohner schnell in das Zentrum Fredenbecks mit zahlreichen Supermärkten, Bäckereien, Fleischereien, Apotheken und Einzelhandelsläden gelangen.
Einen Kilometer entfernt befindet sich die Hauptstraße von Fredenbeck, an der sich ebenfalls Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants befinden.
Quellen
1. Statistisches Bundesamt:
Pflegestatistik 2017
2. Wüest Partner:
Pflegeheim-Atlas 2018
3. Bertelsmann Stiftung:
Wegweiser Kommune
Karte
Am Golfpark
21717
Fredenbeck
Im Folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:
Juni 2021
- Am 01.07.2021 wurden die Investments inklusive Verzinsung zurückgezahlt
März 2021
- Das Quartier wurde Ende 2020 inklusive der Außenanlagen an den Käufer übergeben
- Bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung sind noch einige wenige Maßnahmen zu erledigen
- Da die Außenanlagen der Kindertagesstätte (im Haus 1) erweitert werden mussten, ist eine Änderung des Bebauungsplans durch die Gemeinde nötig. Diese wird innerhalb der nächsten ein bis zwei Monate erwartet
- Des Weiteren müssen noch eine Restarbeiten erfolgen, die im Zuge der Abnahme vereinbart wurden. Diese sind aktuell im Gange
- Corona-bedingt sind jedoch längere Zeiträume bei den Subunternehmern des General-Unternehmers zur Abarbeitung der Restleistungen und Mängel zu erwarten. Die zeitnahe Erledigung der Arbeiten wird aktiv vom Projektentwickler überwacht
- Aufgrund der Verzögerung der endgültigen Fertigstellung wird die Rückzahlung vertragsgemäß zum 30.06.2021 erfolgen und nicht - wie im Reporting von Ende 2020 avisiert - im ersten Quartal 2021
Dezember 2020
- Die Anlage wurde am 03.12.2020 nunmehr vollständig inklusive der Außenanlagen übergeben. Bis zur Kaufpreiszahlung müssen nur noch kleinere Themen (externes Aufschalten der Brandmeldeanlage, Vorlage einer Gewährleistungsbürgschaft des Generalunternehmers und eine Bebauungsplan-Änderung bezüglich der Ausgleichsflächen in Haus 1) geklärt werden
- Des Weiteren sind noch einige Verbesserungsarbeiten an den Malerarbeiten nötig und die Außenanlagen müssen noch endgültig fertiggestellt werden. Die erforderlichen Arbeiten sollen zeitnah erledigt werden
- Die Anlage wird sukzessive bezogen. Die Kita zahlt ordnungsgemäß ihre Miete. Der Pflege-Betreiber Convivo hat das Haupthaus und die Häuser 2 und 3 weitgehend bezogen und in Nutzung
- Das Cafe im Haupthaus wird sehr gut angenommen, doch ist aufgrund der derzeitigen Corona-Bestimmungen nur ein Außer-Haus-Verkauf möglich
- Die Rückzahlung soll im ersten Quartal 2021 stattfinden
September 2020
- Alle Gebäude sind übergeben. Derzeit läuft die Pre-Opening-Phase für den Mieter Convivo. Die Nachfrage nach den Pflegewohnungen ist erfreulich gut und die ersten Bewohner sind eingezogen
- Die Kindertagesstätte ist seit Juli 2020 in Betrieb und die Mieteinnahmen fließen bereits. Auch das Restaurant und Bistro sind in Betrieb. Sie werden gut angenommen - auch von „externen“ Besuchern
- Der aktualisierte Kaufvertrag („Asset Deal“ statt wie vorher „Share Deal“) mit dem Käufer INP wurde am 16.09.2020 beurkundet
Juni 2020
- Beim Hauptgebäude ist die formale Abnahme durch den Mieter Convivo erfolgt. Derzeit finden die gewünschten Nachtragsarbeiten und noch kleinere Fliesen- und Malerarbeiten statt. Das Dach und die Außenanlagen werden begrünt
- Die Häuser 2 und 3 sind jeweils zu über 90 % fertiggestellt. Derzeit werden die Fliesen in den Treppenhäusern verlegt und die Elektronik montiert. Der Betreiber Convivo hat mit der Ausstattung begonnen. Die Arbeiten an den Balkonen und den Außenanlagen laufen.
- Alle drei Häuser werden aktuell möbliert
- Die Übergabe der Kita soll bis Ende Juni 2020 erfolgen
- Am 22.05.2020 wurde das Darlehen vom Treuhänder secupay AG an den Projektentwickler ausgezahlt
Mai 2020
Projekt „Quartier am Golfplatz 2“ im Überblick
Wir freuen uns, Ihnen eine weitere Investition in den Mehrgenerationenwohnpark Quartier am Golfplatz anbieten zu können.
Zwischen Hamburg und Bremen entstehen Pflege- und Wohngemeinschaften sowie eine Kindertagesstätte.
Der Projektentwickler refinanziert den weit fortgeschrittenen ersten Bauabschnitt, der bereits von zinsbaustein.de in 2018 finanziert wurde, bis zur Zahlung des Kaufpreises durch den Globalkäufer.
- Projektumfang: Neubau eines Mehrgenerationenwohnparks. Der Neubau ist in drei Abschnitte gegliedert, mit dieser Anlage wird der erste Bauabschnitt (Haus 1-3) finanziert.
- Projektstand: Die Bauarbeiten laufen seit 2018. Alle drei Häuser befinden sich in einer fortgeschrittenen Innenausbauphase.
- Rückzahlungsszenario: Der Globalverkauf an einen Fonds der INP ist bereits erfolgt.
- Projektentwickler: Der Entwickler, Herr Dr. Wolfgang Röhr, ist seit 1978 im Immobilienbereich tätig. Die 2010 gegründete „Villa Vitalia Gruppe“ ist auf Pflegeimmobilien spezialisiert. Der Entwickler hat bereits die Projekte „Pflegen am Golfplatz“, „Wohnen am Golfplatz“ und „Schloss Bernstorf“ über zinsbaustein.de finanziert.
- Vergabeart: Generalunternehmervertrag. Die H. Hesemann GmbH wurde 1918 gegründet und wird in vierter Generation familiengeführt.
- Betreiber: Es ist ein langfristiger Mietvertrag mit der Convivo Unternehmensgruppe abgeschlossen. Für die Kita liegt ebenfalls ein langfristiger Mietvertrag mit der gemeinde Fredenbeck vor.
- Standort: Die Gemeinde Fredenbeck liegt im Speckgürtel der Metropolregion Hamburg.