LINN25

Chancen und Risiken - Das Projekt

Risikofelder

• Bis zur Fertigstellung könnten Kostensteigerungen auftreten.
• Es besteht ein potenzielles Insolvenzrisiko der Kreditnehmerin der ECSP-Kredite, der Unternehmen der Einzelgewerke oder Handwerker, des Architekten und/oder der Käufer bestehen.
• Die Kaufverträge könnten durch Verzögerungen und/oder Schlechtleistung nicht umgesetzt werden.
• Der Projektentwickler könnte die im Kaufvertrag geschlossene Vermietungsgarantie in den Verkaufsverträgen nicht erfüllen.
• In Teilen ungesicherter Exit: Die Rückführungen der über zinsbaustein.de vermittelten Kredite sollen aus den Verkaufserlösen der Wohneinheiten erfolgen, die noch nicht vollständig vertraglich gesichert sind.
• Die Sicherheiten können sich im Verwertungsfall als wertlos erweisen und nicht zu einer ersatzweisen Befriedigung der Hauptforderung beitragen. Die persönlichen Vermögensverhältnisse des Garantiegebers wurden von diesem übermittelt und nicht anhand von Einzelnachweisen plausibilisiert.
• Es besteht das Risiko, dass die Kredite nicht oder nur teilweise zurückgezahlt werden können. Im schlimmsten Fall kann dies auch zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen. Bei einer Fremdfinanzierung der Investitionssumme kann dies dazu führen, dass die aufgenommenen Mittel nicht fristgerecht zurückgeführt werden können.
• Die Kreditnehmerin sowie ihre Dienstleister könnten aufgrund weltwirtschaftlicher oder pandemischer Ereignisse (z. B. COVID-19) und den daraus resultierenden Entwicklungen sowohl wirtschaftlich als auch in der Organisationsfähigkeit betroffen sein. Das kann Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Kreditnehmerin und ihrer Dienstleister, Genehmigungsprozesse, Vergaben, Bautätigkeit, den Vermietungs- und Verkaufsprozess sowie Übergaben oder Abnahmen haben. Hiervon können sämtliche Einzelrisiken bis zum Maximalrisiko betroffen sein. Das genaue Ausmaß eines solchen Ereignisses und die Auswirkungen auf die unterschiedlichen Bereiche lassen sich aktuell nicht abschließend darstellen.
• Die Projektgesellschaft kann auf Basis einer korrekten Anwendung der ordnungsgemäßen Buchführung rechnerisch im Projektverlauf eine Überschuldung aufweisen.
• Politische Krisen und soziale Unruhen auf nationaler und internationaler Ebene, wie z. B. der Ukraine-Krieg und die daraus resultierenden Entwicklungen, können sowohl wirtschaftlich auf das Anlageprojekt (z. B. Verteuerung von Energiekosten, Zinserhöhungen, Schwierigkeiten bzw. Verteuerung der Materialbeschaffung) als auch organisatorisch (z. B. Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs durch Einschränkung der Freizügigkeit von Arbeitnehmer*innen) auf die Emittentin Auswirkungen haben. Es können Einzelrisiken bis zum Maximalrisiko betroffen sein. Das genaue Ausmaß solcher Ereignisse und deren Auswirkungen auf die unterschiedlichen Bereiche lassen sich nicht abschließend darstellen.

Risikomitigierung

• Der Projektentwickler und die Gesellschafter haben in der Vergangenheit bereits zahlreiche ähnliche Projekte umgesetzt.
• Die geplante Teil-Generalunternehmervergabe reduziert den Aufwand des Projektentwicklers zur Koordination durchzuführender Bauarbeiten und bietet höhere Kostensicherheit.
• Die Baugenehmigung liegt vor.
• Die geplante Fertigstellung im Juni 2027 sowie die späteste Rückzahlung im 1. Quartal 2028 lassen Spielraum für künftige Verkaufsaktivitäten.
• Die Besicherung erfolgt über ein notarielles abstraktes Schuldanerkenntnis der Better Real Estate GmbH.
• Eine rechnerische Überschuldung der Projektgesellschaft kann das Ergebnis einer dennoch stets korrekten Anwendung von Buchführungsgrundlagen nach dem HGB sein. Hier wirken Aktivierungsverbote belastend auf das Jahresergebnis und in Folge auf das rechnerische Eigenkapital. Zusätzliche, meist in Form von nachrangigen Gesellschaftermitteln eingebrachte Liquidität ist gegebenenfalls zu berücksichtigen. Weiterhin maßgeblich für die Ausräumung eines gesetzlich verpflichtend abzuwendenden insolvenzrechtlichen Tatbestands der bilanziellen Überschuldung ist insbesondere die Bewertung des Gesamterfolges des Projektes bei Fortführung. Mit Blick auf eine -nicht zwingend schriftlich dokumentierte- positive Fortführungsprognose kann die Geschäftsführung der Projektgesellschaft nachweisen, dass insolvenzrechtliche Tatbestände nicht eingetreten sind. Der Gesamterfolg des Projektes wurde anhand der vorliegenden Informationen plausibilisiert.
• Die Gesamtrendite lässt Spielraum für potentielle Kostensteigerungen oder Kaufpreissenkungen.

Anlagerisikofelder

• Im Falle einer Insolvenz der Projektgesellschaft wird zuerst der Fremdkapitalgeber der Projektgesellschaft (Bank) sowie andere Drittgläubiger bedient.
• Im Fall der Insolvenz der Projektgesellschaft kann nicht sichergestellt werden, dass die Aktiva in ausreichender Höhe und unverzüglich liquidiert werden können und Erlöse generieren, die zur anteiligen bzw. vollständigen Rückzahlung der Verpflichtungen ausreichen.

Anlagerisikomitigierung

• Es wurden 8 Monate Sicherheitspuffer zur spätesten Fertigstellung für mögliche Verzögerungen beim Projekt einkalkuliert.
• Feste Verzinsung, welche nicht an die Profite des Immobilienprojekts gekoppelt ist.

Auszahlungsvoraussetzungen

• Vorlage eines aktuellen (nicht älter als sechs Monate zum Zeitpunkt des Fundingbeginns, wie im Kredit- und Treuhandvertrag definiert) Handelsregisterauszugs der Kreditnehmerin. (Bereits erfüllt)
• Kopie des Gesellschaftsvertrags, einschließlich der Gesellschafterlisten der Kreditnehmerin. (Bereits erfüllt)
• Identifikation der als Geschäftsführer handelnden sowie der Zinsbaustein gegenüber auftretenden natürlichen Personen durch eine mit dem „Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetzt- GWG)“ konforme Methode (bspw. POSTIDENT). (Bereits erfüllt)
• Identifikation des ultimativ wirtschaftlich Berechtigten durch Vorlage durch eine mit dem „Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetzt- GWG)“ konforme Methode (bspw. POSTIDENT). (Bereits erfüllt)
• Vorlage des Transparenzregisterauszugs für die Kreditnehmerin (nicht älter als drei Monate zum Zeitpunkt des Fundingbeginns, wie im Kredit- und Treuhandvertrag definiert).
• Vorlage von unterzeichneten Jahresabschlüssen der letzten drei Jahre zum Zeitpunkt des Fundingbeginns (wie im Kredit- und Treuhandvertrag definiert) (bzw. Eröffnungsbilanz bei Neugründung) – alternativ betriebswirtschaftliche Auswertungen nebst Summen- und Saldenliste der noch nicht fertiggestellten Abschlüsse zum jeweiligen Jahresultimo – sowie aktueller betriebswirtschaftlicher Auswertung nebst Summen- und Saldenliste (nicht älter als drei Monate zum Zeitpunkt des Fundingbeginns, wie im Kredit- und Treuhandvertrag definiert) je der BRE 19 GmbH (Kreditnehmerin) sowie der Better Real Estate GmbH (Gesellschafterin der Kreditnehmerin).
• Vorlage des unwiderruflichen Kaufvertrags mit der UR-Nr. K1202/2022 vom 30.05.2022 des Notars Dr. Winfried Kössinger, einschließlich sämtlicher Bezugsurkunden und Anlagen sowie eventueller Nachträge (ggf. unter Nennung der jeweiligen UR-Nummern). (Bereits erfüllt)
• Vorlage aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate zum Zeitpunkt des Fundingbeginns, wie im Kredit- und Treuhandvertrag definiert) als Eigentumsnachweis.
• Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung.
• Vorlage der rechtswirksamen Baugenehmigung für das Projekt des hier zugrundeliegenden Projekts. (Bereits erfüllt)
• Nachweis eines Vergabestands von über 50 % der Baukosten (KG 300/400) in Höhe von 2.190.000 € durch die Vorlage eines gezeichneten Teil-Generalunternehmervertrags und/oder Bauverträge der Einzelvergaben.
• Vorlage eines gezeichneten Darlehensvertrags i. H. v. max. 4.700.000 € zwischen der Kreditnehmerin und einem vorrangig finanzierenden Kreditinstitut. Die Laufzeit hat mindestens bis zum Laufzeitenende des über zinsbaustein.de vermittelten Kredits zu bestehen.
• Bestätigung des Geschäftsführers der Kreditnehmerin, dass er den Seniordarlehensgeber von der Aufnahme des Zinsbaustein-Kredits in Kenntnis gesetzt hat. Die Kreditnehmerin übernimmt die Haftung für die ordentliche Information des Seniordarlehensgebers.
• Vorlage des/der gezeichneten Gesellschafterdarlehensvertrags/-verträge mit, bzw. inklusive Rangrücktritts- und Belassungserklärung über ein nachrangiges Gesellschafterdarlehen i. H. v. mindestens 238.000 €, hierbei ist sicherzustellen, dass Zins- und Rückzahlung auf das Gesellschafterdarlehen erst nach Laufzeitenende des vorliegenden, über zinsbaustein.de vermittelten Kredits inkl. sämtlicher Zinsen und Gebühren erfolgen darf. Bei nicht Erreichen des Maximalbetrags ist jeder Euro unterhalb dieses Volumens durch zusätzliche, nachrangige Gesellschaftermittel mit identischer Nachrang- und Rückzahlungsstruktur zu ersetzen.
• Nachweis bereits eingebrachter Eigenmittel i. H. v. 263.000 € durch Kontoauszüge der Bank sowie einer aktuellen (nicht älter als drei Monate zum Zeitpunkt des Fundingbeginns, wie im Kredit- und Treuhandvertrag definiert) Summen- und Saldenliste.
• Nachweis eines Gesellschafterbeschlusses über eine Verpflichtung zur bedingten Einzahlung in die Kapitalrücklage, ggf. in Höhe von 169.211 €.
• Vorlage notarieller, unwiderruflicher Kaufverträge in einer Höhe, die den Vorverkaufsanforderungen des noch abzuschließenden, vorrangig finanzierenden Kreditinstituts entspricht.
• Vorlage eines notariellen abstrakten Schuldanerkenntnisses der Better Real Estate GmbH in finaler Kredithöhe zzgl. 9,00 % p. a. Zinsen und 5,00 % p. a. Bereitstellungsgebühren.
• Vorlage einer Bestätigung der Kreditnehmerin, dass der Zinsbaustein GmbH sämtliche Informationen zur Verfügung gestellt wurden, die für die Beurteilung der wirtschaftlichen Lage der Kreditnehmerin notwendig sind.

Zusicherungen und Verpflichtungen

1. Vorlage vierteljährliches, vordefiniertes Projektreporting, insbesondere die Einreichung der Reportingberichte des TÜV Süd zeitnah nach Fertigstellung.




2.Die Kreditnehmerin wird neben einem vorrangigen Bankdarlehen über maximal 4.700.000 €, den Gesellschafterdarlehen und dem vorliegenden Kredit keine weiteren Darlehens-/Kreditverpflichtungen eingehen, außer diese sind nachrangig zu vorliegenden Kredit und ihre Laufzeit ist nicht kürzer als die des vorliegenden Kredits.




3. Die Kreditnehmerin verpflichtet sich, Gesellschafterdarlehen aufzunehmen, sofern diese eine Rangrücktritts- und Belassungserklärung vereinbart haben und ihre Laufzeit nicht vor dem vorliegenden Kredit endet.




4. Die Kreditnehmerin verpflichtet sich, zu jedem Zeitpunkt der Kreditlaufzeit ein nachrangiges Gesellschafterdarlehen/Eigenkapital i. H. v. mind. 238.000 € und Eigenkapital i. H. v. mindestens 25.000 € im Projekt zu belassen.




5. Es besteht zudem eine unwiderrufliche Verpflichtung zur Einzahlung in die bedingte Kapitalrücklage i. H. v. 169.211 €, welche im Bedarfsfall einzuzahlen ist.




6. Die Kreditnehmerin übernimmt die unbedingte Verpflichtung während des festgelegten Zeitraums den Kredit inklusive Zinsen und Gebühren zurückzuführen und sämtliche im Zusammenhang mit dem Kredit bestehende Gebühren und weiteren Zahlungspflichten fristgerecht zu leisten, auch wenn der Break-even für das Projekt nicht erreicht wird.




7. Die Gesellschafter und Geschäftsführer der Kreditnehmerin verpflichten sich bis zur Erfüllung der Kreditforderung weder Unternehmensanteile der Kreditnehmerin zu veräußern noch eingebrachte Eigenmittel und/oder Gewinne den Konten der Kreditnehmerin zu entnehmen, es sei denn, dies dient unmittelbar der Rückführung des Zinsbaustein-Kredits. Mit Zahlung der Kaufpreise werden zuerst die Bankverpflichtungen und als Nächstes sämtliche noch offene Verbindlichkeiten aus dem vorliegenden Kredit befriedigt, bevor eine Gewinnentnahme durch den Gesellschafter der Kreditnehmerin erfolgen darf.

Informationsbroschüre



Informationsbroschüre zum Projekt „LINN25“

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