Wir freuen uns, Ihnen mit „ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus“ (ICD-10) erstmalig ein Investment mittels eines geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIF) zu vermitteln.
Über einen Treuhandkommanditisten werden die Anleger mittelbare Gesellschafter einer Gesellschaft, die Immobilien ankauft, revitalisiert und veräußert. Sie profitieren von Mieteinnahmen sowie den Veräußerungsgewinnen der Objekte.
Fotoquelle: Primus Valor; Beispielobjekte aus dem Fonds „ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus“
Das Angebot wurde von unserem Partner, der Primus Valor Gruppe, strukturiert. Die Primus Valor Gruppe ist seit 2007 tätig. Sie hat insgesamt mehr als 800 Mio. € Anlagevermögen investiert. Die unternehmenseigene Hausverwaltungsgesellschaft betreut mehr als 3.500 Wohneinheiten.
Bisher hat Primus Valor neun „ImmoChance“-Angebote aufgelegt, von denen drei bereits erfolgreich abgeschlossen wurden. Ihre Rückflüsse entsprachen den Prognosewerten oder übertrafen sie.
Das Angebot im Überblick
- Beteiligungsform: Geschlossener Alternativer Investmentfonds (AIF)
- Anlagestrategie: Erwerb von Wohnimmobilien, ergänzt durch einzelne Gewerbeeinheiten. Diese werden gezielt aufgewertet und erweitert, sodass sie mit potenziellen Gewinnen veräußert werden können.
- Risikostreuung: Das Investment wird über mehrere Objekte und Mieter an unterschiedlichen Standorten gestreut.
- Investitionsobjekte: Die Objekte werden in einer rund 18-monatigen Investitionsphase ausgewählt und erworben. Der Fokus liegt auf renditestarken Mittel- und Oberzentren im gesamten Bundesgebiet.
- Markt: Seit zehn Jahren erfährt der deutsche Wohnimmobilienmarkt einen dynamischen Aufschwung. Mittel- und Oberzentren mit guter Infrastruktur und einem intakten Arbeitsmarkt bieten noch günstige Investitionsmöglichkeiten mit attraktiven Renditechancen.
- Platzierungsgarantie: Die Primus Valor AG verpflichtet sich, den Teil des Kommanditkapitals, der bei Platzierungsende nicht gezeichnet wurde, selbst zu zeichnen und einzuzahlen.
Dokumente
Anlagestrategie
Im Zentrum der Anlagestrategie steht der Ankauf von Wohnimmobilien in deutschen Ober- und Mittelzentren. Die Preise dort sind in der Regel niedriger als in den Metropolregionen und bieten noch entsprechende Wertsteigerungspotenziale.
Die „Renovation Plus“-Fondsreihe fokussiert sich auf Objekte, bei denen durch gezielte Renovierung, Erneuerung sowie Aus- und Umbauten das Renditepotenzial der Liegenschaften oftmals noch gesteigert werden kann, sogar unabhängig von der allgemeinen Marktentwicklung.
Beispielhafte Visualisierung aus einem früheren Angebot: Vor und nach der Revitalisierung
Die entsprechenden Maßnahmen schaffen eine „Win-Win-Win“-Situation: Die Mieter profitieren von geringeren Nebenkosten, die Vermieter von einem höheren Mietzins und die Umwelt von einem niedrigeren Energieverbrauch.
Relevante Rahmendaten zur Anlagestrategie
- Wohnimmobilien im Fokus (mind. 75 % des investierten Kapitals), ergänzt durch einzelne Gewerbeeinheiten
- Investitionen in renditestarke Ober- und Mittelzentren an verschiedenen Standorten in Deutschland
- Breite Streuung auf zahlreiche Einzelmieter und Einzelimmobilien
- Systematische Aufwertung der Objekte in Bezug auf vermietbare Fläche, Energieeffizienz, Barrierefreiheit und Wohnkomfort
- Zum Zeitpunkt der Verkaufsprospektaufstellung stehen die Investitionsobjekte noch nicht vollumfänglich fest. Sie werden in einer rund 18-monatigen Investitionsphase nach Vertriebsbeginn angekauft.
- Der AIF ist berechtigt Bankdarlehen aufzunehmen. Die Bedingungen der Darlehensaufnahme müssen marktüblich sein.
Weitere Informationen zur Anlagestrategie erhalten Sie auf den Seiten 5 ff. sowie 80 ff. des Verkaufsprospekts.
Prognostizierte Auszahlungen
Die Laufzeit der Gesellschaft ist auf acht Jahre nach Ende der Platzierungsfrist befristet. Sie kann im Rahmen einer Gesellschafterversammlung mit einfacher Mehrheit um bis zu drei Jahre verlängert werden. Nach Ablauf der Laufzeit wird die Gesellschaft aufgelöst und liquidiert.
| Prognostizierte Auszahlungen während der Laufzeit (vor Steuer):2 | |
|---|---|
| Jahre | Prozent |
| 2020 | 3,0 % |
| 2021 | 4,0 % |
| 2022 | 5,0 % |
| 2023 | 5,0 % |
| 2024 | 5,0 % |
| 2025 | 5,0 % |
| 2026 | 5,0 % |
| 2027 | 113,62 % |
| 2 Bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio. Pro rata temporis bezogen auf das Jahr, in dem der Auszahlungsanspruch entsteht. Die dargestellte(n) Laufzeit und Auszahlungen sind Prognosewerte laut Verkaufsprospekt. Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Die tatsächliche(n) Laufzeit und Auszahlungen können hiervon nach oben und unten abweichen. | |
Die Auszahlungen sollen jährlich erfolgen.
Die Anleger sind Mitunternehmer im Sinne des § 15 EStG und erzielen aus der Beteiligung Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Es findet kein Quellensteuerabzug statt. Bitte beachten Sie hierzu: Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des Anlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein.
Die Mindestbeteiligungssumme beträgt 10.000 €; höhere Beträge sollen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein.
Das Agio für das Produkt ist mit 3 % veranschlagt. Es entfällt bei einer Investition über zinsbaustein.de.
Nettoinventarwert
Der Wert des AIF wird gemäß § 168 Abs. 1 KAGB aufgrund aller Verkehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten von der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) ermittelt.
| Stand per | Nettoinventarwert | Anteilwert3 | kumuliert3 |
| 31.01.2020 | 42.225,70 € | 102,99 % | 102,99 % |
| 29.02.2020 | 4.008.102,19 € | 99,93 % | 99,93 % |
| 31.03.2020 | 7.522.247,50 € | 94,48 % | 94,48 % |
| 30.04.2020 | 9.896.622,39 € | 91,75 % | 91,75 % |
| 31.05.2020 | 12.716.935,57 € | 92,74 % | 92,74 % |
| 30.06.2020 | 16.566.389,46 € | 92,07 % | 92,07 % |
| 31.07.2020 | 20.560.498,14 € | 89,58 % | 89,58 % |
| 3 Die Aussagekraft des Nettoinventarwertes ist während der Beitritts- und Investitionsphase eingeschränkt aufgrund laufenden Einzahlungen von Anlegern, Investitionstätigkeiten und ggf. Aufnahme von Fremdkapital. | |||
Bereits angekaufte Objekte (Stand 21.09.2020)
| Bilder | Standort | Nutzfläche | Geplante Optimierungsmaßnahmen | Gesamtinvestitionskosten | Stand der Fertigstellung | Prognostizierte4 Mietrendite (netto) nach Abschluss aller geplanten Sanierungsmaßnahmen5 |
 |
Detmold | 1.285 m² | - Einbau Heizungsanlage - lfd. Wohnungssanierungen - Haustüren/Klingeltableau |
1.347.000 € | In Planung | Circa 6,4 % |
 |
Portfolio Duisburg | 6.589 m² | - Sanierung Whg (Rohbau) - Treppenhäuser - Prüfung Heiztechnik/Dämmung/Keller - lfd. Wohnungssanierungen |
8.385.000 € | In Planung | Circa 6,1 % |
 |
Neukirchen-Vluyn | 1.872 m² | - WDVS Instandsetzung - Brandschutzertüchtigung Elektro - Prüfung Dämmung - lfd. Wohnungssanierungen |
2.343.000 € | In Planung | Circa 5,8 % |
 |
Portfolio Leipzig | 4.689 m² | - Brandschutzmaßnahmen - Aufwertung der Außenanlage - Leerwohnungssanierung - Austausch Heizungen |
8.757.000 € | In Planung | Circa 4,3 % |
 |
Kehl | 3.152 m² | - Brandschutzmaßnahmen - Instandsetzung der Außenanlage - Fassadenarbeiten - Austausch Heizungen - Leerwohnungssanierung |
3.052.000 € | In Planung | Circa 6,0 % |
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Lünen | 2.448 m² | - Leerwohnungssanierung - Zentralisierung der Elektrik - Instandsetzung der Außenanlage - Garagen, Hof, Fenster, Eingangstüren, Balkone |
6.109.000 € | In Planung | Circa 5,5 % |
|
4 Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung 5 Bezogen auf den geplanten Gesamtaufwand nach Fertigstellung |
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Anbieter: Die Primus Valor Gruppe
Die Gründung des Emissionshauses Primus Valor AG erfolgte 2007. Mittlerweile hat es mehr als 800 Mio. € Anlagevermögen investiert. Die unternehmenseigene Hausverwaltungsgesellschaft betreut mehr als 3.500 Wohneinheiten.
Bislang hat Primus Valor neun Angebote der „ImmoChancen“-Serie aufgelegt, von denen fünf nach dem „Renovation Plus“-Konzept gestaltet sind.
Einen Performance-Überblick der bisherigen Angebote finden Sie im folgenden PDF-Dokument
Struktur der Beteiligung
Bei dem Angebot handelt es sich um einen Geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIF), der risikogemischt ist. Er soll Anlegern ermöglichen, von den Mietzahlungen und eventuellen Wertsteigerungen von Wohn- und Gewerbeimmobilien zu profitieren. Die Immobilien werden professionell bewirtschaftet und im Sinne des Anlegers verwaltet.
Anleger werden mittelbar als Treugeber über die Officium Treuhand GmbH Gesellschafter der Kommanditgesellschaft ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG. Letztere Gesellschaft wird mehrheitliche Gesellschafterin von Objektgesellschaften, in denen die Investitionsobjekte gehalten werden.
Aus den Miet-/ Pachteinnahmen, eventuellen Veräußerungserlösen sowie der Liquiditätsreserve sind jährliche Auszahlungen an die Anleger geplant. Diese sollen schrittweise von 3,0 % auf 5,0 % p.a. (ab 2022) erhöht werden (bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio).
Am Laufzeitende (planmäßig acht Jahre nach Ende der Platzierungsfrist) sollen die verbleibenden Immobilien veräußert und bestehende Darlehen getilgt werden. Durch einen Gesellschafterbeschluss kann die Laufzeit um bis zu drei Jahre verlängert werden, wenn dadurch nachhaltig höhere Erträge erwartet werden oder es aus wirtschaftlichen bzw. rechtlichen Gründen geboten ist. Die Anleger stimmen hierüber ab und müssen die Verlängerung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen bestätigen.
Nach Auflösung der Gesellschaft wird die verbleibende Liquidität (nach Abzug möglicher Veräußerungskosten) an die Anleger ausgezahlt.
Weitere Informationen zu den Konditionen der Beteiligung erhalten Sie auf den Seiten 6 ff. des Verkaufsprospekts.
Wesentliche Vertragspartner
U. a. sind folgende Akteure wesentliche Vertragspartner des AIF:
- Als Kapitalverwaltungsgesellschaft übernimmt die Alpha Ordinatum GmbH die kollektive Vermögensverwaltung der Gesellschaft. Das umfasst u. a. die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement und administrative Tätigkeiten.
- Als unabhängige Verwahrstelle verwahrt die M.M. Warburg & CO (AG & Co.) KGaA die Vermögensgegenstände der Gesellschaft und stellt sicher, dass die Erträge der Gesellschaft gemäß den Anlagebedingungen und dem Gesellschaftervertrag verwendet werden.
- Als Treuhänderin hält die Officium Treuhand GmbH nach Maßgabe des Treuhandvertrages die Kommanditanteile für Rechnung der Treugeber und wird als Kommanditistin in das Handelsregister eingetragen.
- Die Primus Valor AG gibt eine Platzierungsgarantie ab. Falls bis zum Platzierungsende weniger als 6.000.000 € an Kommanditbeteiligungen gezeichnet werden, wird sie den Fehlbetrag bis zu einer Höhe von 6.000.000 € auffüllen.
Weitere Informationen zu den Akteuren der Beteiligung erhalten Sie auf den Seiten 15 ff. des Verkaufsprospekts.
Mittelherkunft und Verwendung (Prognose)
| Mittelverwendung | in Euro | in % des Gesamtkapitals | in % des Eigenkapitals | |
| Erwerbskosten Immobilien | Investition in Ankauf | 46.100.000 | 65,78 % | 153,67 % |
| Notargebühren/ Grunderwerbsteuer |
3.457.500 | 4,93 % | 11,53 % | |
| Renovierung/ Sanierung |
9.220.000 | 13,16 % | 30,73 % | |
| Due Diligence/ externe Geschäftsbesorgung/ Akquisitionsgebühr |
3.963.678 | 5,66 % | 13,21 % | |
| Fondsinduzierter Aufwand | Initialgebühr KVG | 600.000 | 0,86 % | 2,00 % |
| Marketing | 300.000 | 0,43 % | 1,00 % | |
| Eigenkapitalvermittlung (inkl. Agio) |
3.750.000 | 5,35 % | 12,50 % | |
| Platzierungsgarantie | 120.000 | 0,17 % | 0,40 % | |
| Finanzierungskosten | Fremdkapitalvermittlung | 783.700 | 1,12 % | 2,61 % |
| Liquiditätsreserve | 1.790.122 | 2,55 % | 5,97 % | |
| 70.085.000 | 100,00 % | 233,62 % | ||
| Mittelherkunft | in Euro | in % des Gesamtkapitals | in % des Eigenkapitals |
| Kommanditkapital | 30.000.000 | 42,81 % | 100,00 % |
| Ausgabeaufschlag | 900.000 | 1,28 % | 3,00 % |
| Fremdkapital | |||
| a) Bankfinanzierung | 29.965.000 | 42,76 % | 99,88 % |
| b) Kfw-Finanzierung | 9.220.000 | 13,16 % | 30,73 % |
| 70.085.000 | 100,00 % | 233,62 % | |
Weitere Informationen sowie eine Liquiditätsplanung erhalten Sie auf den Seiten 30 ff. des Verkaufsprospektes.
Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Das bedeutet: Der Anlageerfolg hängt vom unternehmerischen Erfolg der Bewirtschaftung der Objekte sowie weiteren Einflussfaktoren ab. Entwickeln diese sich sehr gut, sind höhere Auszahlungen als prognostiziert möglich. Entwickeln sie sich schlechter als geplant, ist eine Verschlechterung des Gesamtergebnisses (bis hin zum Totalverlust) möglich.
Im Folgenden finden Sie wesentliche Chancen und Risiken des Angebots. Bitte beachten Sie, dass es darüber hinaus weitere wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Risiken gibt. Umfangreiche Informationen dazu finden Sie im Verkaufsprospekt, u. a. auf den Seiten 48-59.
Die Chancen
Wachstum Wohnimmobilienmarkt
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt befindet sich seit ca. zehn Jahren auf einem dynamischen Wachstumskurs. Die Anzahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen befindet sich unter der Zielvorgabe, die sie erreichen müsste, um der zunehmenden Nachfrage zu entsprechen. Im europäischen Vergleich zeichnet sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt durch robuste Rahmenbedingungen mit attraktiven Investitionsmöglichkeiten aus.
Risikomischung
Die Gesellschaft investiert nach dem Grundsatz der Risikomischung mit einem klaren Fokus auf Standorte abseits hochpreisiger Metropolen sowie günstige Wohnimmobilien. Die Mischung aus verschiedenen Standorten und Mietern trägt zur Risikostreuung bei.
Wohnimmobilien-Expertise der Primus Valor Gruppe
Die Primus Valor Gruppe blickt auf rund 13 Jahre Emissionserfahrung zurück. Sie hat bereits neun Fonds emittiert, die sich prognosegemäß entwickeln bzw. bereits erfolgreich aufgelöst werden konnten.
Zinsniveau
Bleibt das Zinsniveau anhaltend niedrig, können Fremdfinanzierungen möglicherweise zu attraktiveren Konditionen abgeschlossen werden als kalkuliert.
Gesetzliche Förderungen
Geplante gesetzliche Neuerungen zur Energieeffizienz von Gebäuden können die Förderquoten für energetische Sanierungen erhöhen und damit einzelne Revitalisierungsmaßnahmen profitabler machen.
Die Risiken
Totalverlust/Maximalrisiko
Im Falle einer negativen Entwicklung besteht das Risiko eines Totalverlustes der geleisteten Kapitaleinlage zuzüglich Agio (letzteres entfällt bei einer Investition über zinsbaustein.de). Durch persönlich auf Ebene des Anlegers entstehende Kosten (zum Beispiel individuelle Anteilsfinanzierung oder Steuerzahlungen) können dem Anleger zusätzliche individuelle Vermögensnachteile entstehen. Dies kann bis hin zur Privatinsolvenz des Anlegers führen (Maximalrisiko).
Ausfallrisiko der Vertragspartner
Es besteht das Risiko, dass Vertragspartner, insbesondere die einzelnen Mieter vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen und ein Ersatz für den jeweiligen Vertragspartner nicht, zeitlich verzögert und/ oder nur zu schlechteren Konditionen gefunden werden kann.
FREMDFINANZIERUNG
Die Gesellschaft finanziert die Anlageobjekte zum Teil durch langfristige Darlehen. Diese sind unabhängig von der Einnahmesituation der Gesellschaft zu bedienen. Durch die Fremdfinanzierung erhöht sich bei planmäßigem Verlauf der Gesellschaft deren Rentabilität. Bei negativem Verlauf führen Zins- und Tilgungszahlungen jedoch dazu, dass das Eigenkapital der Gesellschaft schneller aufgezehrt wird. Es sind noch nicht alle eventuellen Fremdfinanzierungen vereinbart, sodass die tatsächlichen Konditionen ungünstiger ausfallen könnten als kalkuliert. Zudem besteht das Risiko, dass nach Ablauf der Laufzeiten einzelner Immobilienfinanzierungen keine neuen Anschlussfinanzierungen oder diese nur zu schlechteren Konditionen gefunden werden können.
VERÄUßERUNG DER ANLAGEOBJEKTE
Die tatsächlichen Verkaufserlöse können, beispielsweise durch die dann vorliegenden allgemeinen Marktbedingungen, der speziellen Nachfragesituation nach Wohnimmobilien, den Zustand der jeweiligen Immobilie, der jeweiligen Vermietungs-/ Verpachtungssituation und/oder durch einen anderen Verkaufszeitpunkt deutlich negativ von den prognostizierten Verkaufserlösen abweichen.
INSTANDHALTUNGSKOSTEN
Die Instandhaltungskosten für einzelne Objekte können höher ausfallen als geplant; Baumängel könnten erst nach dem Ankauf der Objekte entdeckt werden und so zu ungeplanten Mehrkosten führen.
Weitere Informationen zu den Risiken der Beteiligung erhalten Sie auf den Seiten 48 ff. des Verkaufsprospekts.