Immobilienportfolio Deutschland I
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Schon vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie galten Immobilieninvestments bei vielen der Bundesbürger*Innen als sichere und krisenfeste Wertanlage; seit dem Ausbruch hat sich diese Auffassung weiter verstärkt.
Trotz des konjunkturellen Umfelds, das auch 2020 von den Auswirkungen der Pandemie beeinflusst wurde, bringen die Investor*Innen dem deutschen Immobilienmarkt großes Vertrauen entgegen. Entsprechend stabil zeigt sich das Transaktionsvolumen bei Immobilieninvestments, jedoch mit unterschiedlicher Ausprägung in den einzelnen Segmenten.
Besonders gefragt waren und sind Immobilien der Lebensmittel- und Nahversorgung, da sie für die Grundversorgung der Bevölkerung essenziell und damit systemrelevant sind. Allein der Mehrumsatz, der in den Lebensmittelgeschäften und Drogeriemärkten 2020 zusätzlich getätigt wurde, belief sich nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes auf rund 20 Milliarden Euro – ein Zuwachs von elf Prozent.
Mit dem Alternativen Investmentfonds „Immobilienportfolio Deutschland I“ (IPD I) der Dr. Peters Group können sich Anleger*Innen mittelbar an Immobilien der Lebensmittel- und Nahversorgung beteiligen und erhalten so die Möglichkeit, von der Krisenresistenz und positiven Entwicklung dieses Immobiliensegments zu profitieren.
Konzipiert wurde der Dr. Peters Fonds als Blindpool, um in einem kompetitiven Marktumfeld flexibel in Opportunitäten investieren zu können. Trotz der Flexibilität dieses Konzepts hat IPD I einen klaren Investmentfokus auf Immobilien der Lebensmittel- und Nahversorgung. Dabei setzt IPD I wie ein offener Immobilienfonds auf eine breite Diversifikation. Diese wird ermöglicht durch die geplante Anbindung verschiedener Objekte an wirtschaftlich attraktiven Standorten – mit langlaufenden Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern.
Die Akquisition von zwei entsprechenden Immobilien für den Fonds konnte bereits erfolgreich abgeschlossen werden. Das geplante Emissionsvolumen des Immobilienportfolios, für das in diesem und im kommenden Jahr weitere Immobilien angekauft werden sollen, beträgt bis zu 50 Millionen Euro.
Die Dr. Peters Group ist seit mehr als 45 Jahren als Investment- und Asset-Manager im Immobilienbereich aktiv und hat in dieser Zeit viele erfolgreiche Fonds emittiert – vor allem in den Nutzungsklassen Hotel, Pflege und Einzelhandel. Diese langjährige Erfahrung, gepaart mit der Stabilität des Immobilienmarkts, sind die Basis für das „Immobilienportfolio Deutschland I“.
Wesentliche Rahmenbedingungen und Eckdaten des Beteiligungsangebots
- Produktart: Unternehmerische Beteiligung an einem geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIF).
- Anlageziel: Erträge aus der mittelbaren langfristigen Vermietung von mehreren Immobilien sowie deren Veräußerungen. Prognostizierte Auszahlungen von 4,0 % p. a. vor Steuern ab dem Jahr 2022. Die Auszahlungen sollen prognosegemäß halbjährlich vorgenommen werden. Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss inklusive Eigenkapitalrückzahlung soll 145,46 % betragen.1 Es ist eine annuitätische Tilgung von anfänglich 2 % p.a. auf die eingesetzten Bankdarlehen geplant. Hierdurch verringert sich die Restschuld am Ende der Laufzeit.
- Geplanter Ausschüttungsrhythmus: halbjährlich.
- Anlagestrategie: Mittelbare Beteiligung an Gewerbeimmobilien (Typ Lebensmitteleinzelhandel, andere Handelsimmobilien, Hotel, Büro, Sozialimmobilien) über Objektgesellschaften oder andere AIFs. Der Fokus soll auf Fachmarktzentren und Lebensmittel-Einzelhandelsobjekten liegen. Es ist geplant, die Immobilien planmäßig bis zum Ende der Dauer des AIF zu halten und zu vermieten und anschließend zu veräußern.
- Mindestbeteiligung: 5.000 Euro; höhere Beträge müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein.
- Agio: bei zinsbaustein.de kein Ausgabeaufschlag (Agio), sonst bis zu 5 % der gezeichneten Beteiligungssumme
- Geplante Laufzeit: Die Laufzeit des AIF ist bis 31. Dezember 2033 festgelegt (ca. 12 Jahre). Mit Zustimmung der Gesellschafterversammlung kann der Auflösungszeitpunkt zwei Mal um jeweils zwei Jahre verschoben werden.
- Zielvolumen: 50 Millionen € (Basisszenario). Es kann maximal auf 100 Mio. € erhöht werden.
- Platzierungsgarantie: Bis zu 10 Millionen Euro durch die Dr. Peters GmbH & Co. KG.
- Eigenbeteiligung an den Objekten: Die zur Dr. Peters Group gehörende JS Fondsinvest GmbH hat sich verpflichtet, zu jedem Zeitpunkt mindestens 10,1 % am Pflichtkapital der Objektgesellschaften – und somit am Risiko - zu halten. Dadurch entsteht eine Interessensgleichheit mit den Anleger*Innen.
- Art der Beteiligung an der Fondsgesellschaft: Mittelbar als Treugeber*in über die Treuhandkommanditistin oder als Direktkommanditist*in.
- Einkunftsart und steuerliche Betrachtung: Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung, eventuell zusätzlich Einkünfte aus Kapitalvermögen.
- Zielmarkt: Mindestens 80 % des auf Ebene der Objektgesellschaften investierten Kapitals wird in Immobilien in Deutschland investiert.
STRUKTUR DER BETEILIGUNG
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung an einem geschlossenen inländischen alternativen Publikums-Investmentvermögen (AIF), der Immobilienportfolio Deutschland I GmbH & Co. geschlossene Investment KG.
Anleger beteiligen sich mittelbar als Treugeber*Innen über die Dr. Peters Asset Finance GmbH & Co. KG Kapitalverwaltungsgesellschaft. Die mittelbare Beteiligung kann grundsätzlich jederzeit in eine unmittelbare Beteiligung als Kommanditist umgewandelt werden.
Das Angebot richtet sich an unternehmerisch denkende Anleger*Innen, die durch Teilhabe an laufenden Erträgen aus der mittelbaren langfristigen Vermietung von mehreren Immobilien sowie aus deren Veräußerung anteilig partizipieren möchten und einen langfristigen Anlagehorizont von mehr als zehn Jahren, in jedem Fall für die Laufzeit der Gesellschaft haben.
Ein ordentliches Kündigungsrecht der Beteiligung an der Gesellschaft besteht nicht.
Verkauf der Beteiligung
Ein Verkauf der Beteiligung ist mit Zustimmung der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) möglich. Hierfür existieren u.a. sogenannte „Zweitmarktplattformen“, auf die Verkaufsangebote gestellt werden können. Auch in das Zweitmarktportal der Dr. Peters Group können Angebote zum Verkauf einer Beteiligung eingestellt werden. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass ein Verkauf am Zweitmarkt lediglich ein relativ geringes Handelsvolumen aufweist, sodass die Beteiligung möglicherweise nicht zum gewünschten Preis oder im gewünschten Zeitraum veräußert werden kann.
Weitere Informationen zu den Rahmenbedingungen der Beteiligung erhalten Sie auf den Seiten 11 ff. des Verkaufsprospekts.
Wesentliche Vertragspartner
Unter anderem sind folgende Akteure wesentliche Vertragspartner:
- Die Kapitalverwaltungsgesellschaft Dr. Peters Asset Finance GmbH & Co. KG ist u.a. für die Portfolioplanung, die Portfoliorealisation und die Portfoliokontrolle zuständig. Des Weiteren übernimmt sie das Risikomanagement und die administrative Verwaltung der Fondsgesellschaft.
- Die Verwahrstelle CACEIS Bank S.A., Germany Branch überwacht die Vermögenswerte und Zahlungsströme des AIFs. Sie stellt sicher, dass die Erträge der Gesellschaft nach Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), den einschlägigen Anlagebedingungen und dem Gesellschaftsvertrag der Gesellschaft verwendet werden.
- Die zur Dr. Peters Group gehörende JS Fondsinvest GmbH hat sich verpflichtet, zu jedem Zeitpunkt mindestens 10,1 % am Pflichtkapital der Objektgesellschaften - und somit am Risiko – zu halten.
Weitere Informationen zu den Akteuren der Beteiligung erhalten Sie auf den Seiten 54 ff. des Verkaufsprospekts.
Seit 1975 strukturiert und managt die Dr. Peters Group Sachwertinvestments für Privatanleger und institutionelle Investoren. Die ersten Produkte waren Immobilienfonds, mit denen Privatanleger erfolgreich in deutsche Pflegeimmobilien und Hotels investiert haben. Insgesamt hat die Dr. Peters Group seit ihrer Gründung 146 Fonds aufgelegt – mit mehr als 95.000 Beteiligungen und einem Investitionsvolumen von über 7 Mrd. €. Damit gehört die Dr. Peters Group zu den führenden Sachwertspezialisten im deutschen Markt.
Als Investmentmanager mit integriertem Asset-Management verfügt die Dr. Peters Group über hochqualifizierte Mitarbeiter mit ausgeprägtem Know-how, um komplette Lebenszyklen von Immobilien professionell zu managen. Dies erstreckt sich von der Auswahl der Immobilien über das Akquirieren erfahrener Partner bis hin zur umfangreichen und laufenden Überwachung der Betriebsphase. Damit steigert die Dr. Peters Group die Erfolgsaussichten der Beteiligungen für ihre privaten und institutionellen Investoren. Aktuell werden 26 Immobilien von Dr. Peters verwaltet – vorrangig aus den Nutzungsklassen Einzelhandel, Wohnen im Alter und Hotel.
Das Management der Dr. Peters Group
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Holding-Geschäftsführerin |
Holding-Geschäftsführer |
Holding-Geschäftsführer |
ANLAGESTRATEGIE
Als Anlageziel der Gesellschaft werden Erträge aus der mittelbaren langfristigen Vermietung von Immobilien sowie aus deren Veräußerung angestrebt.
Nach Sicherstellung einer Liquiditätsreserve wird die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) freie Liquidität entsprechend der Vorgaben des Gesellschaftsvertrags an die Gesellschafter*innen halbjährlich auszahlen.
Die Gesellschaft plant, in mindestens drei Immobilien und/oder in eine Immobilie, die unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise eine Risikomischung aufweist, zu investieren. Der Fokus soll auf Immobilien im Bereich „Lebensmittel-Einzelhandel“ liegen.
Hierbei erfolgt eine Investition entweder mittelbar über Beteiligungen an Immobilien-Objektgesellschaften oder über die Beteiligung an anderen AIFs („Zielfonds“), die in Immobilien investieren.
Hierbei gelten folgende Vorgaben aus den Anlagebedingungen des AIF:
- Mindestens 75 % des investierten Kapitals wird in Objektgesellschaften investiert.
- Mindestens 80 % des auf Ebene der Objektgesellschaften investierten Kapitals wird in Gewerbeimmobilien in Deutschland investiert.
- Die Beteiligungshöhe der Gesellschaft an den Objektgesellschaften beträgt mindestens 80 %.
- Der Verkehrswert der jeweiligen Immobilie beträgt mindestens 2 Millionen Euro.
Bei Investitionsentscheidungen über Zielfonds ist zu berücksichtigen:
- Bis zu 25 % des investierten Kapitals darf in Zielfonds investiert werden.
- Als Zielfonds kommen nur geschlossene inländische Publikums-AIFs in Betracht, die schwerpunktmäßig in Immobilien in Deutschland investieren und den Grundsatz der Risikomischung einhalten.
- Die Zielfonds müssen mindestens ein geplantes Zielvolumen von 20 Millionen Euro aufweisen.
Bereits angekaufte Objekte
| Objekt | Standort | Baujahr | Verkaufsfläche | Mieter | Kaufpreis | Kommanditkapital | Jährliche Nettokaltmieten | Prognostizierte Auszahlungen aus der Objektgesellschaft | |
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Nahversorgungszentrum Bestwig | 59909 Bestwig, direkt an der Bundesstraße B 7 | 1998 und 2000 / Sanierung und Erweiterung 2008 und 2021 | Rund 6.130 m² | Rewe, Tedi, KiK, Centershop (ab Ende 2021/Anfang 2022) und Sparkasse Hochsauerland | Rund 11,35 Mio. € | Rund 7,3 Mio. € | Rund 643 T€ | 4,8 % p.a. an Investmentgesellschaft* |
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Lebensmitteleinzelhandelsobjekt Wietzendorf | Über der Brücke 13a, 29649 Wietzendorf | 2005, Sanierung und Erweiterung 2008 und 2020 | Rund 1.534 m² | Netto Marken-Discount AG & Co. KG, Gastronomie in Planung | Rund 4,142 Mio. € | Rund 2,28 Mio. € | Rund 228 T€ | 5,15 % p.a. an Investmentgesellschaft* |
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Nahversorgungszentrum Thedinghausen | Mühlenstr. 3 + 5, 27321 Thedinghausen | 2004; das Gebäude des Lebensmitteldiscounters wurde 2018 erweitert inkl. Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen | Rund 1.048 m² + 396 m² | Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG, HOL`AB! Getränkemarkt GmbH | 3,57 Mio. € | Rund 2,25 Mio. € | Rund 219 T€ | 5,2 % p.a. an Investmentgesellschaft* |
| * Vergangenheitswerte und Prognosen sind keine verlässlichen Indikatoren für die zukünftige Entwicklung. | |||||||||
Der Markt für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland
Einzelhandelsimmobilien verfügen über eine große Bandbreite an unterschiedlichen Betriebsformen. Darunter fallen beispielsweise Fachgeschäfte/-märkte, Discounter, Shopping-Center und Warenhäuser.
Der Einzelhandel in Deutschland konnte im Jahr 2019 wiederholt steigende Umsätze verzeichnen, und zwar zum zehnten Mal in Folge.
Das Transaktionsvolumen auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt in Deutschland lag 2019 bei 10,1 Milliarden Euro (Vorjahr: 9,8 Milliarden Euro). Damit stellt das Transaktionsvolumen im Jahr 2019 einen Umsatzanteil von 14 % am deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt dar und liegt damit etwa auf Vorjahresniveau.
Im Einzelhandel sind die Auswirkungen der Corona-Krise je nach Branche unterschiedlich. Einen Umsatzschub erleben gegenwärtig der Lebensmitteleinzelhandel und der Drogeriewarenhandel. Auch Fachmarktzentren sowie Bau- und Gartenmärkte zeigen sich bisher noch robust. In Shoppingcentern und in innerstädtischen Fußgängerzonen wird von deutlichen Frequenzrückgängen berichtet. Profitieren wird der Online-Handel.
GEPLANTE LAUFZEIT UND AUSZAHLUNGEN
Die Gesellschaft ist entsprechend dem Gesellschaftsvertrag für die Dauer von ihrer Gründung bis zum Ablauf des 31. Dezember 2033 befristet. Eine Verlängerung ist mit Zustimmung der Anleger*Innen zwei Mal um jeweils zwei Jahre möglich.
Die Gesellschaft prognostiziert aufgrund der aktuellen Investitionen eine Auszahlung von 4 % p.a. vor Steuern ab dem Jahr 2022. Die Auszahlungen werden prognosegemäß halbjährlich vorgenommen, womit ein regelmäßiger Kapitalmittelrückfluss an die Anleger*Innen über das Kalenderjahr erfolgen soll.
Nettoinventarwert
Der Nettoinventarwert des geschlossenen Investmentvermögens wird künftig gemäß der gesetzlichen Vorschriften auf jährlicher Basis ermittelt und regelmäßig auf der Internetseite www.dr-peters.de bzw. im Jahresbericht der IPD KG mitgeteilt.
Mittelherkunft (Prognose) (*)
| Mittelherkunft – Prognose | Wert in EURO | In % vom Volumen |
| Kommanditkapital, davon | 50.000.000 | 95,24 |
| Kapitaleinlagen der Anleger*Innen | 49.980.000 | 95,20 |
| KVG (Geschäftsführende Kommanditistin) | 20.000 | 0,04 |
| Ausgabeaufschlag | 2.499.000 | 4,76 |
| Finanzierungsvolumen | 52.499.000 | 100,0 |
Mittelverwendung (Prognose) (*)
| Mittelverwendung – Prognose | Wert in Euro | in % vom Volumen |
| Beteiligungen an Objektgesellschaften/Zielfonds | 45.348.000 | 86,38 |
| Transaktionskosten | 90.000 | 0,17 |
| Initialkosten, davon | 6.557.800 | 12,49 |
| Vergütung KVG Investitionsphase | 910.000 | 1,73 |
| Vergütung Platzierungsgarantie | 150.000 | 0,29 |
| Vertrieb und Einwerbung Kommanditkapital | 5.497.800 | 10,47 |
| Nicht erstattungsfähige Umsatzsteuer aus Investitionsphase | 17.100 | 0,03 |
| Liquiditätsreserve | 486.100 | 0,93 |
| Investitionsvolumen | 52.499.000 | 100,00 |
Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Das bedeutet: Der Anlageerfolg hängt vom unternehmerischen Erfolg der Bewirtschaftung der Objekte sowie weiteren Einflussfaktoren ab. Entwickeln diese sich sehr gut, sind höhere Auszahlungen als prognostiziert möglich. Entwickeln sie sich schlechter als geplant, ist eine Verschlechterung des Gesamtergebnisses (bis hin zum Totalverlust) möglich
Im Folgenden finden Sie wesentliche Chancen und Risiken des Angebots. Bitte beachten Sie, dass es darüber hinaus weitere wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Risiken gibt. Umfangreiche Informationen dazu finden Sie im Verkaufsprospekt, u. a. auf den Seiten 20 ff.
Die Chancen
- Eine (mittelbare) Investition in Immobilien über einen AIF bietet die Chance, aus laufenden Mieterträgen planbare Auszahlungen zu erhalten, durch indexierte Mietverträge einen Inflationsausgleich zu erzielen und an einer möglichen Wertsteigerung zu partizipieren.
- Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich seit den letzten zehn Jahren auf einem kontinuierlichen Wachstumskurs. Auch während der Pandemie zeigt sich der nationale Immobilieninvestmentmarkt robust.
- Durch die Diversifikation von Betreibern, Standorten und Nutzungsklassen soll eine ausgewogene Risikostreuung erreicht werden.
- Die Dr. Peters Group blickt auf mehr als 45 Jahre Emissionserfahrung zurück und hat rund 640 Mio. € in Immobilienprodukte investiert.
- Die Gesellschaft prognostiziert eine Auszahlung von 4 % p.a. vor Steuern. Die Auszahlungen werden prognosegemäß halbjährlich vorgenommen.1
Die Risiken
- Das Maximalrisiko für die Anleger*Innen besteht aus der Kumulation eines Totalverlusts der geleisteten Kapitaleinlage und etwaiger nicht ausgezahlter Gewinne, der Inanspruchnahme aus einer persönlichen Fremdfinanzierung seines Anteils sowie etwaiger Steuerzahlungen nebst darauf anfallender Zinsen, Sonderwerbungskosten sowie sonstige Kosten aus eigenen Mitteln ohne Ausgleich.
- Durch die Konzeption als „Blind-Pool“ stehen noch nicht alle konkreten Vermögensgegenstände der Gesellschaft fest. Die Anleger*Innen können sich kein genaues Bild von den konkreten Immobilieninvestitionen und den sich hieraus ergebenden individuellen Risiken für die Gesellschaft machen.
- Anleger*Innen können ihre Beteiligung am AIF nicht ordentlich kündigen oder zurückgeben. Für Anteile an dem AIF existiert kein Handelsplatz, der mit einer Wertpapierbörse vergleichbar wäre.
- Der wirtschaftliche Erfolg der Investitionen des AIF und damit auch der Erfolg der Kapitalanlage kann nicht vorhergesehen werden. Weder die KVG noch der AIF können Höhe und Zeitpunkt der Rückflüsse zusichern oder garantieren.
- Die Gesellschaft plant bei der mittelbaren Anbindung von Immobilien die Aufnahme von Fremdkapital. Etwaige Fremdfinanzierungen sind unabhängig von der Einnahmesituation zu bedienen. Bei negativem Verlauf führen die Zins- und Tilgungszahlungen dazu, dass das Eigenkapital der Objektgesellschaften bzw. Zielfonds und damit des AIF schneller aufgezehrt wird.
- Es besteht das Risiko, dass sich die Übernahme eines Vermögensgegenstandes verzögert oder unmöglich wird und dass Finanzierungen für die mittelbaren Investitionen in Immobilien nicht, nicht rechtzeitig oder nur zu schlechteren Konditionen realisiert werden können.
- Die maßgeblichen steuerlichen Gesetze sowie deren Anwendung und Auslegung können sich während der Dauer der Beteiligung ändern. Dadurch kann es zu höheren steuerlichen Belastungen für den AIF und/oder einzelne Anleger*Innen kommen.
Wesentliche Risiken und Chancen entnehmen Sie bitte den Wesentlichen Anlegerinformationen (WAI), eine ausführliche Beschreibung der Risiken finden Sie im Verkaufsprospekt ab Seite 20.
Dokumente
Hier können Sie alle Dokumente zur Anlage herunterladen.
IPD-1 Verkaufsprospekt IPD-1 Investment Report Nr. 1 IPD-1 Investment Report Nr. 2 IPD-1 Investment Report Nr. 3 IPD-1 Widerrufsbelehrung IPD-1 Zielmarktbestimmung ZBS Kosteninformationen ZBS Interessenkonflikte ZBS Allgemeine Geschäftsbedingungen IPD-1 Jahresbericht zum 31.12.2020 IPD-1 Kompakt Fondsportrait IPD-1 Wesentliche Anlegerinformationen IPD-1 NAV zum 31.12.2021 Nachtrag Nr.1 zum Verkaufsprospekt