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Real Estate Investment Trust - REIT

GLOSSAR

Was sind REITs?

REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die ihre Erlöse überwiegend aus der Bewirtschaftung von Immobilien erzielt und für die spezielle strukturelle und steuerliche Bedingungen gelten.


Nach dem Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG), das im März 2007 verabschiedet wurde, umfasst der Unternehmensgegenstand der REIT AG im Wesentlichen den Erwerb, das Halten, die Veräußerung, Vermietung und Verpachtung von direkt und indirekt gehaltenen Immobilien.


REITs sollen ihre Gewinne aus Mieteinnahmen erzielen, der Immobilienhandel ist ihnen nur beschränkt erlaubt.


Auf Unternehmensebene fällt für sie weder Körperschaft- noch Gewerbesteuer an. Das REITG verpflichtet sie aber, mindestens 90 Prozent der Jahresgewinne als Dividende an die Aktionäre auszuschütten, die die Dividenden dann versteuern müssen.


Außerdem gelten für deutsche REITs die folgenden gesetzlichen Voraussetzungen:

  • REITs müssen zwingend an der Börse notiert sein
  • Sie müssen einen anfänglichen Streubesitz von 25 Prozent und fortlaufend von mindestens 15 Prozent aufweisen.
  • Direkte Beteiligungen von 10 Prozent der Stimmrechte oder mehr sind unzulässig.
  • Der Mindestnennbetrag des Grundkapitals muss 15 Mio. Euro betragen.
  • Das Mindesteigenkapital der REIT AG muss bei mind. 45 Prozent liegen.
  • Das Vermögen eines REITS muss zu mindestens 75 Prozent in Immobilien investiert sein.
  • Er muss ymindestens 75 % seiner Erträge aus Mieteinnahmen oder anderen Immobilienquellen erzielen.
  • in Deutschland haben.
  • Deutsche REITs dürfen nicht in Wohnimmobilien investieren, für ausländische REITs gilt das jedoch nicht.


Warum wurden REITs geschaffen?

Wie ein Immobilienfonds ermöglicht ein REIT es Anlegern, mit wenig Kapital in Immobilien zu investieren. Dabei bietet er einen einfachen Zugang zu Objekten, die für Privatanleger unerschwinglich sind, wie beispielweise Shopping Center oder Bürogebäude.


Durch ihre besondere steuerliche Struktur sollen sie Direktinvestments, das heißt dem Kauf von Immobilien, möglichst gleichgestellt werden. Wie ein Wohnungsbesitzer muss ein REIT-Eigentümer nur die Gewinne aus „seinen“ Immobilien besteuern und nicht noch (indirekt) Körperschaftssteuern tragen.


Sind REITs international verbreitet?

REITs oder REIT-ähnliche Strukturen haben sich in 23 Ländern etabliert.


Vorreiter waren die USA im Jahre 1960, es folgten die Niederlande 1969 und Australien 1985. In anderen Ländern wurden REITs meist erst in den letzten Jahren eingeführt; in Deutschland wurde das entsprechende Gesetz nach langer Diskussion im Jahr 2007 verabschiedet. Mit nur fünf REITs ist der deutsche Markt im internationalen Vergleich unterentwickelt.


REIT

Reit
Marktkapitalisierung Mai 2019

alstria office REIT-AG

2.501.573.000 €

Fair Value REIT-AG

117.110.000 €
Hamborner REIT-AG 731.810.000 €
Deutsche Konsum REIT-AG 435.920.000 €
Deutsche Industrie REIT-AG 321.750.000 €

Obwohl sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen in den einzelnen Ländern unterscheiden, sind die Grundstrukturen vergleichbar, wie beispielsweise die weitgehende Steuerbefreiung auf Unternehmensebene in Verbindung mit einer vorgeschriebenen Ausschüttungsquote.


Worin unterscheiden sich REITs von offenen Immobilienfonds?

REITs sind immer börsennotiert, während nicht alle Immobilienfonds an der Börse gehandelt werden. Die Anteile an offenen Immobilienfonds werden teilweise nur von den Fondsgesellschaften ausgegeben und zurückgenommen.


REITs bieten Anlegern also den Vorteil, dass sie jederzeit an der Börse verkauft werden können und es im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds keine Ausgabeaufschläge und keine Halte- und Rückgabefristen gibt. Dabei müssen die Verkäufer jedoch in Kauf nehmen, dass REITs zu einem volatilen Marktwert gehandelt werden. Die Möglichkeit, die Anteile zum Nettoinventarwert an die Gesellschaft zurückzugeben, gibt es bei REITs nicht.


Auch die Besteuerung von offenen Immobilienfonds und REITs unterscheidet sich. Seit 2018 sind deutsche Fonds verpflichtet, 15 % Körperschaftssteuer auf inländische Erträge aus Mieteinnahmen und Verkaufsgewinnen zu entrichten.


Im Gegenzug müssen Anleger je nach Investitionsschwerpunkt ihres offenen Immobilienfonds nur 20-40 % der Ausschüttungen versteuern, während es eine entsprechende Teilfreistellung bei REIT-Dividenden nicht gibt.


Ein weiterer Unterschied liegt in der Anlagepolitik von offenen Fonds und REITs. Offene Immobilienfonds können ihre Strategie darauf ausrichten, mit dem Handel von Immobilien Gewinne zu erzielen. REITs dagegen dürfen nur eingeschränkt Immobilien verkaufen, weil der Gesetzgeber verhindern möchte, dass sie als Spekulationsvehikel genutzt werden.


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