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Wie funktioniert der Hotel-Investment-Markt?

ARTIKEL 26.02.2018

Wer kauft Hotelimmobilien? Wo findet man Vergleichspreise, mit denen sich ein Projekt einschätzen lässt? Wie bewerten Experten die Erfolgschancen eines Hotelprojektes? In einer zweiteiligen Serie stellen wir den Hotelimmobilienmarkt in Deutschland vor und beantworten die wichtigsten Fragen.


Wer kauft Hotelimmobilien?

Hotels werden von verschiedenen Investorengruppen als Renditeobjekte gekauft, gehalten und veräußert.


Nach einer Aufstellung von Colliers waren 2016 offene Immobilienfonds die aktivste Käufergruppe auf dem deutschen Hotelmarkt - sie waren für ca. 30 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Daneben sind noch Hotelgruppen, Private Equity-Fonds, Vermögensverwalter, Versicherungen, Family Offices und Real Estate Investment Trusts (REITs) auf dem Markt präsent.1


Wie wird der Kaufpreis eines Hotels bestimmt?

Nach dem Erwerb einer Hotelimmobilie bzw. nach Fertigstellung einer Hotelprojektentwicklung wird das Objekt an einen Hotelbetreiber vermietet oder verpachtet.


Damit Investoren eine Einschätzung der Rentabilität bei einem potenziellen Verkauf der Immobilie geben können, werden bestimmte Kennzahlen hinzugezogen. Hotelimmobilien werden nicht auf Quadratmeterpreise gerechnet. Vielmehr ziehen Investoren als Bezugsgröße Renditen oder sogenannte Kaufpreisfaktoren hinzu.


Kaufpreisfaktor
Durch den Kaufpreisfaktor, welcher in Relation zu dem Kaufpreis der Immobilie und der Jahresnettokaltmiete steht, lässt sich ein potenzieller Verkaufspreis eines Objektes ermitteln.


Formel:
Kaufpreis der Immobilie / erzielte Jahresnettokaltmiete = Faktor X
Beispiel: 450.000 € (Kaufpreis) / 30.000 € (Jahresnettokaltmiete) = 15 X


Die Aussage, dass ein Objekt zum „Faktor 15“ verkauft wurde bedeutet beispielsweise, dass der Käufer das 15-fache der Jahresnettokaltmieten der Immobilie als Kaufpreis bezahlt hat.


Die üblichen Kaufpreisfaktoren für Hotels sind vom Standort und von der Marktentwicklung abhängig. Aktuelle Referenzwerte finden sich in den meist frei erhältlichen Marktreports der großen Immobilienberatungen und Maklerhäuser. Die Datenbank von Thomas Daily bietet eine bequeme Übersicht der Reports, die zum Thema „Hotelmarkt“ herausgegeben werden.


In diesen Berichten werden übliche Kaufpreisfaktoren (oder auch Cap Rate genannt) nach Standort angegeben. Dies ermöglicht es jedem Interessenten selbstständig, grobe Rückschlüsse auf den erreichbaren Kaufpreis einer Hotelentwicklung zu ziehen.


Die Aussage, dass ein Objekt zum „Faktor 15“ verkauft wurde bedeutet beispielsweise, dass der Käufer das 15-fache der Jahresnettokaltmieten der Immobilie als Kaufpreis bezahlt hat.


Im speziellen Fall von Hotelimmobilien kann sich die Jahresnettokaltmiete aus verschiedenen Komponenten zusammensetzen. Häufig ist es üblich, dass zusätzlich zur Pacht Umsatzbeteiligungen am Hotelbetrieb Teil des Pachtvertrags sind. Je nach Vertrag kann der Pachtzins auch eine reine Umsatzpacht sein, die sich alleine als prozentualer Anteil des Umsatzes bestimmt.


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Rendite
Interessanter für Investoren ist jedoch die zu erwirtschaftende Rendite, d.h. der Gewinn, der aus einer Immobilie unter Berücksichtigung der anfallenden Kosten entnommen werden kann. Der Kaufpreisfaktor und die Rendite eines Objektes stehen in einem umgekehrten Verhältnis.


Formel:
(Erzielte Jahresnettokaltmiete – Kosten) / (Kaufpreis der Immobilie – Nebenkosten) x 100 = Rendite

Beispiel:

Jahresnettokaltmiete: 30.000 €
Verwaltungskosten: 800 €
Instandhaltungskosten: 1.200 €
Kaufpreis: 450.000 €
Kaufpreisnebenkosten: 40.000 €


Berechnung: (30.000 € – 2.000 €) / (450.000 € – 40.000 €) x 100 = 6,83 %


In diesem Beispiel würde der Investor 6,83 % Rendite nach Abzug jeglicher Kosten erwirtschaften.


Dies würde ungefähr einem Kaufpreisfaktor von 14,6 entsprechen.


Das Verhältnis von Renditen und Kaufpreisfaktoren

Faktor 15x 16x 17x 20x 25x 30x
Rendite 6.67% 6.25% 5.88% 5.00% 4.00% 3.33%


In sehr nachfragestarken Märkten (i.d.R. Top-Städte) entsteht häufig das Phänomen, dass die Renditen aufgrund von hohen Kaufpreisen merklich sinken. Investoren rechnen mit zukünftigen Miet- und Wertsteigerungen bei stabiler Nachfrage und sind deshalb bereit, höhere Kaufpreisfaktoren in zu akzeptieren. Aktuell sind in solchen Märkten Hotelpreise um das 23-fache der Jahresnettokaltmiete üblich.


An peripheren Standorten werden dagegen meist Preise um das 18-fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Investoren rechnen mit einem etwas erhöhten Mietausfallrisiko und weniger Wertsteigerungspotenzial, profitieren jedoch von im Verhältnis zum Kaufpreis höheren Mieteinnahmen und somit starken Anfangs-Mietrenditen über 5,5 %.


Wie entwickeln sich Nachfrage und Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelimmobilienmarkt?

Die deutschlandweit wachsende Übernachtungsnachfrage, die langfristigen Mietverträge und die im Vergleich zu anderen Immobilienklassen hohen Renditen machen Hotels sehr attraktiv für Investoren.


Dementsprechend erlebt der deutsche Markt schon seit Jahren einen deutlichen Aufwärtstrend.


Im Jahr 2016 wurden 5,16 Milliarden Euro auf dem deutschen Hotelimmobilienmarkt umgesetzt - 15 % mehr als im Vorjahr. In Q1-Q3 2017 wurden 3,07 Mrd. € umgesetzt, was wieder eine Steigerung von 4 % im Vergleich zum Vorjahreswert darstellt. 2 Damit stieg der deutsche Markt erstmalig zum größten Hotelinvestmentmarkt in ganz Europa auf.3


Durch ein schwaches Quartal 4 war das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr 2017 zwar rückläufig, doch handelte es sich um das drittbeste Ergebnis im Zehnjahresvergleich. Der Rückgang ist nicht auf das mangelnde Interesse der Investoren zurückzuführen, sondern ist vielmehr den wenigen verfügbaren Objekten am Markt zuzuschreiben.4



Durch die hohe Konkurrenz um attraktive Objekte geraten Mietrenditen an Top-Standorten unter Druck. CBRE stellte bereits letztes Jahr fest, dass Investoren aufgrund der hohen Preise in Kernmärkten zunehmend auch auf periphere Standorte ausweichen. 5


Wie auf den anderen Segmenten des Gewerbeimmobilienmarktes macht sich auf dem Hotelmarkt also ein zunehmender Mangel an verfügbaren Kaufobjekten bemerkbar, der eine große Chance für neue Hotelprojekte darstellt.6


Quellen

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