Wie bewerten Experten ein Hotelprojekt?

ARTIKEL 01.03.2018

Aufgrund der vergleichsweise hohen Renditen und langen Mietverträge sind Hotels aktuell hochinteressant für professionelle Investoren. Projektentwickler reagieren auf den Nachfrageanstieg und beginnen, sich zunehmend für Entwicklungen in dieser Asset-Klasse zu interessieren. Mittlerweile werden die ersten Hotelprojekte auch per Crowdinvesting als Investitionschance für Privatanleger angeboten.


Aber wie erkennt man, ob eine Hotelentwicklung aussichtsreich ist oder nicht? In diesem Artikel erläutern wir die fünf wichtigsten Bewertungskriterien für die Immobilienklasse „Hotel“, die von Experten eingesetzt werden. Eine Erläuterung dieser Kennzahlen finden Sie in dem beigefügten Glossarteil.


Dieser Artikel ist Teil unserer Serie über den Hotelimmobilienmarkt in Deutschland. Im vorherigen Teil lernen Sie den Hotel-Investment-Markt und die Kaufpreisbestimmung für Hotelimmobilien kennen.


1. Faktor: Standort und Lage

Wie bei jeder Immobilie ist der Standort einer der wichtigsten Faktoren bei der Wertbestimmung des Objektes. Bei einem Hotel ist es zudem wichtig, die Passung des jeweiligen Hoteltypus mit der angestrebten Zielgruppe und dem jeweiligen Makro- bzw. Mikrostandort zu kontrollieren.


  • Dabei werden zunächst demografische und wirtschaftliche Kennzahlen wie das Bevölkerungswachstum und die Kaufkraftkennzahlen zur Beurteilung der Makrolage herangezogen.
  • Darüber hinaus ist die Erreichbarkeit durch regionale Infrastruktur und deren Entwicklung ebenfalls ein entscheidender Faktor für die Beurteilung eines Hotelprojekts. Hotels zeichnen sich meist dadurch aus, dass sie auf ein bestimmtes Klientel zugeschnitten sind. Standortfaktoren dürfen daher niemals isoliert vom jeweiligen Hoteltypen betrachtet werden. Ein Hotel, das beispielsweise für Messe- und Konferenzbesucher ausgelegt ist, gewinnt an Attraktivität, wenn es eine gute Autobahnanbindung und ggf. Flughafen- bzw. Bahnhofnähe besitzt. Bei Ressort- und Sporthotels ist meist das Gegenteil der Fall, weil die Bewohner lieber ruhig und naturnah wohnen möchten.
  • Ebenfalls von großer Wichtigkeit für die Attraktivität eines Hotelstandorts sind die touristischen Rahmenbedingungen wie Sehenswürdigkeiten, Einkaufsmöglichkeiten und Großveranstaltungen aller Art im unmittelbaren Umfeld. Ob aus den Bereichen Sport, Kultur oder Wirtschaft - insbesondere Großveranstaltungen steigern Besucherzahlen und damit auch Übernachtungszahlen.
  • Auch die Stadtplanungssituation kann von Bedeutung sein und sollte geprüft werden, da sie Möglichkeiten der Weiterentwicklung der Hotelimmobilie und der näheren Umgebung erkennen lässt. Städtebauliche Veränderungen können neue Chancen und Risiken für ein Hotel erzeugen.


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2. Faktor: Angebot und Wettbewerb auf dem Hotelmarkt

Das bestehende Konkurrenzangebot am Makrostandort des geplanten Hotelprojekts ist ebenfalls entscheidend für den Erfolg. Hier geht es darum herauszufinden, ob das Hotel eine Marktlücke bedient oder mit vielen gleichartigen Angeboten konkurriert.


  • Die Analyse des bestehenden Angebots sollte den Zustand, die Sternekategorien und Typen der bestehenden Hotels am Standort beinhalten
  • Auch die Anzahl der verfügbaren Zimmer und Konferenzräume sowie die projizierte Entwicklung des Hotelzimmerangebots stellen einen wichtigen Faktor dar.
  • Ferner ist die Zufriedenheit der Kunden mit dem bestehenden Angebot und deren Einbindung in das neue Hotelprojekt als Faktor zu berücksichtigen. Hierzu finden sich zahlreiche Hotelbewertungen im Internet.


3. Nachfrage und Entwicklung des Markts

Zur Wertbestimmung des Projekts ist es von großer Wichtigkeit, die Entwicklung am Standort richtig zu beurteilen. Relevant sind insbesondere zwei unterschiedliche Nachfragefaktoren: Die Übernachtungsnachfrage von Reisenden und das Interesse von potenziellen Investoren.


Wenn kein Bedarf nach Übernachtungen am Standort besteht, wird das Hotel nicht erfolgreich wirtschaften können. Wenn professionelle Investoren nicht am Standort investieren möchten, wird das Hotel dagegen schwer einem Käufer finden.


  • Hierbei können zunächst aktuelle Marktforschungsberichte herangezogen werden. Diese unterstützen bei der Beurteilung durch die Bereitstellung von Informationen zur bestehenden Nachfrage und geben einen Ausblick auf die Entwicklung des Nachfragewachstums am Standort. Im Hinblick auf die Nachfrage kann darüber hinaus zwischen nationaler und internationaler Nachfrage unterschieden werden. Die Entwicklung der Nachfrage ist der des Angebots gegenüber zu stellen, um eine möglichst genaue Einschätzung des Erfolgs des neuen Konzepts zu gewinnen.
  • Wichtige Kennzahlen zur Beurteilung der Nachfrage und des Potentials eines neuen Hotelprojekts sind die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von Hotelgästen sowie die Auslastung der bestehenden Zimmer. Im Hinblick auf diese Kennzahlen ist das Preisniveau ebenfalls ein relevanter Parameter. Um solche besser verstehen zu können haben wir Ihnen die wichtigsten Kennzahlen im Glossar zur Verfügung gestellt.
  • Als Benchmark für die Attraktivität eines Investments im lokalen Hotelmarkt dienen auch das Transaktionsvolumen sowie Renditen und deren Entwicklung am geplanten Makrostandort. Das Transaktionsvolumen kann sowohl als Gesamtvolumen als auch in Bezug auf die Hotelkategorie betrachtet und sollte in Vergleich mit anderen Standorten gesetzt werden.
  • Ebenfalls von Interesse in Bezug auf die Nachfrage am Markt sind potentielle Käufergruppen für das Projekt.


4. Wirtschaftlichkeit und Performance

Die Wirtschaftlichkeit des Projekts ist von signifikanter Bedeutung, da Hotels wie andere Immobilienklassen auf der Grundlage ihres künftigen Einkommenspotenzials erworben werden.


  • Die wichtigsten Parameter stellen hierbei die Belegungsraten und der durchschnittliche Zimmererlös, wobei zwischen der Average Room Rate (ARR) und Revenue per Available Room (RevPAR) unterschieden wird. Ferner zu berücksichtigen ist die Kostenseite, hier können als Effizienzparameter die Kosten pro belegtem Zimmer (Cost Per Occupied Room CPOR) zur Beurteilung dienen.
  • Bei bestehenden Hotels ist zusätzlich das Betriebsergebnis der letzten Jahre ein Schlüsselfaktor. Branchenübliche Vergleichswerte können hierbei zur Beurteilung herangezogen werden (Benchmarking).


5. Einschätzung des Betriebskonzepts

Bei der Bewertung der Wirtschaftlichkeit des Objekts sind der Reifegrad des zugrundliegenden Betriebskonzeptes und der Bekanntheitsgrad der Hotelmarke wichtige Faktoren. Über sie lässt sich prognostizieren, wie attraktiv das Hotel für die am Standort vorhandenen Zielgruppen sein wird.


  • Die Attraktivität eines Hotels für Kunden steigert sich mit dem Bekanntheitsgrad und der Reputation des Hotelbetreibers. Das Konzept sollte daher nicht isoliert vom Betreiber betrachtet werden, sondern als Gesamtkonzept gesehen werden. In diesem Zusammenhang sind Erfahrungswerte des Betreibers im Geschäftsbereich des entsprechenden Hoteltypen ebenfalls in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit und Vermarktung des Hotelprodukts zu berücksichtigen.
  • Eine Abstimmung auf die Zielgruppe und Lage des Hotels ist unumgänglich, um die Marktgängigkeit des Konzeptes zu garantieren. Zugleich sollten die Größe des Gesamtkonzepts und die Qualität der Ausstattung des Hotels hierauf entsprechend abgestimmt sein.
  • Bei der Bewertung des Betriebskonzepts ist zudem zu beachten, ob es sich von Konkurrenzangeboten am Mikrostandort abgrenzt und somit nicht im direkten Wettkampf steht.
  • Des Weiteren ist die sogenannte „Drittverwendbarkeit“ ein wichtiger Faktor, d.h. das Hotel sollte auch von einem anderen Betreiber und mit einer anderen Marke geführt werden können. Das gibt Investoren zusätzliche Sicherheit, wenn die Betreibergruppe insolvent geht oder den Mietvertrag nicht verlängern möchte.


Zusammenfassung: Welche Fragen kann ein Crowdanleger stellen?

Die professionelle Prüfung eines Hotelprojektes durch ein Due Diligence-Team kann Wochen bis Monate dauern. Die meisten Crowdanleger haben jedoch weder die Zeit noch die Informationen, um ein Hotelprojekt in diesem Detailgrad zu analysieren.


Für Sie stellen sich einige grundlegende Fragen, die sich mit relativ wenig Recherchearbeit beantworten lassen:


  • Gibt es am Standort eine nennenswerte Nachfrage nach Übernachtungen? Wie hat die Nachfrage sich über die letzten Jahre entwickelt?
  • Hat das Hotel ein Betreiberkonzept, die auf eine bestimmte Zielgruppe am Standort abgestimmt ist?
  • Steht eine große Betreiberkette mit bekannter Marke hinter dem Hotel? (Das macht das Objekt attraktiver für potenzielle Käufer.)
  • Ist der geplante Verkaufspreis angemessen? Mehr über die Kaufpreisbestimmung bei Hotels erfahren Sie im ersten Artikel unserer Serie zum Hotelimmobilienmarkt.


Glossar

ARR


Average Room Rate oder Average Daily Rate (durchschnittlicher Zimmererlös): Nettogesamterlös aus der Beherbergung dividiert durch die Anzahl der belegten Zimmer.


Auslastung (OCC)


Die Zimmerauslastung zeigt den Anteil der belegten Zimmer an der Gesamtzahl der vermietbaren Zimmer.

Des Weiteren wird von den statistischen Landesämtern die Bettenauslastung erfasst, die im Gegensatz zur OCC den Anteil der belegten Betten an der Gesamtzahl der verfügbaren Betten aufzeigt. Diese Daten sind i.d.R. auf den Webseiten der statistischen Landesämter verfügbar.


CPOR


Cost per Occupied Room (Kosten pro belegtem Zimmer): Gesamtkosten dividiert durch die Anzahl der belegten Zimmer.


F&B


Food & Beverage: Umsätze aus Speisen und Getränke im Gastronomiebereich werden meist getrennt von dem Zimmerumsatz ausgewiesen.


FF&E
Fixture, Furniture & Equipment: loses Groß- und Kleininventar.


RevPAR
Revenue Per Available Room (Erlös pro verfügbarem Zimmer): Nettogesamterlös aus der Beherbergung dividiert durch die Anzahl der verfügbaren Zimmer (oder durchschnittliche Zimmerrate x Auslastung).


Quelle: Xotels.com


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