Spekulationssteuer bei Immobilien - So können Privatanleger sie vermeiden

ARTIKEL 20.07.2020

Wer in Immobilien investiert, muss sich mit der „Spekulationssteuer“ auseinandersetzen. Wir haben die wichtigsten Fakten zusammengefasst.


Was ist die Spekulationssteuer?

Bei der Spekulationssteuer handelt es sich um eine umgangssprachliche Bezeichnung für die „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“.


Wichtiger Hinweis

Haftungsausschluss

Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen der jeweiligen Person ab und kann künftigen Änderungen unterworfen sein. Zur Klärung von individuellen steuerlichen Fragen empfehlen wir, den Rat eines steuerlichen Beraters einzuholen. Der Artikel gibt den Stand vom 14.07.20 wieder; für die Korrektheit der Angaben können wir keine Gewähr übernehmen.


Besteuert werden „Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23 EStG also Gewinne beim privaten Verkauf von Objekten, die als Wertanlagen angesehen werden können.


Oft wird die „Spekulationssteuer“ mit Bezug auf Immobiliengeschäfte diskutiert, aber sie greift nicht nur dort. Auch bei anderen wertvollen Handelsgütern wie Oldtimern, Gold, Edelsteinen, Schmuck und Gemälden müssen Verkaufsgewinne unter Umständen versteuert werden. Beim Verkauf von Gegenständen des täglichen Gebrauchs fällt die Steuer dagegen nicht an.


Von der Steuer betroffen sind nur Verkäufe, die innerhalb einer „Spekulationsfrist“ nach dem Erwerb des betreffenden Objekts getätigt werden. Bei den meisten Gütern beträgt die Frist ein Jahr, danach ist der Verkauf Steuerfrei.


Die Ausnahme hiervon sind Objekte aus dem Immobilienbereich wie Grundstücke, Eigentumswohnungen und Häuser. Aufgrund der zunehmenden Wohnraumknappheit in Metropolen hat der Gesetzgeber die Spekulationsfrist hier auf zehn Jahre erhört, damit Wohnraum nicht als reines „Spekulationsobjekt“ gehandelt wird. Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Verkaufserlös steuerfrei. Außerdem gibt es weitere Kriterien, die weiter unten in diesem Artikel dargelegt werden.


Wo der betreffende Gegenstand veräußert wird, ist gleichgültig. Selbst wenn eine in Deutschland steuerpflichtige Privatperson eine Immobilie im Ausland verkauft, muss sie gegebenenfalls die Steuer bezahlen.


Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Versteuert werden müssen die „Einkünfte“, d.h. prinzipiell die Differenz zwischen An- und Verkaufspreis eines Assets. Diese können noch mit diversen Kaufs- und Verkaufsnebenkosten verrechnet werden.


Wurde eine Absetzung für Abnutzung (AFA) für das Objekt steuerlich geltend gemacht (beispielsweise bei Denkmalimmobilien), wird diese auf den Kaufpreis addiert.


Der zu versteuernde Gewinn berechnet sich also wie folgt:


Gewinn = (Veräußerungserlös + AfA – Veräußerungskosten) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen)


Der Steuersatz ist abhängig von der persönlichen Besteuerung der Betroffenen. Der zu versteuernde Gewinn zählt zu ihrem zu versteuernden Einkommen. Damit kann die Spekulationssteuer mehr, aber auch weniger als die pauschale Abgeltungssteuer von 25 % betragen.


Wann fällt eine Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien an?

Damit die Spekulationssteuer für einen Immobilienverkauf anfällt, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:


  • Die Immobilie wird vermietet, gewerblich genutzt oder ist ein nicht rein beruflicher Zweitwohnsitz. Darunter fallen auch Ferienimmobilien. Bei gemischt genutzten Immobilien wird die Steuer anteilig auf den vermieteten/gewerblich genutzten Teil berechnet. Achtung: Ein Arbeitszimmer, das steuerlich geltend gemacht wird, gilt ebenfalls als gewerblich genutzter Teil. Wird eine ehemals vermietete Immobilie selbstgenutzt, entfällt die Spekulationssteuer nach einer Frist von zwei Jahren.
  • Die Immobilie wird innerhalb von zehn Jahren, nachdem die Immobilie in den Besitz der Inhaber übergegangen ist, veräußert. Die Frist beginnt neu, wenn eine Immobilie aus einem Betriebsvermögen entnommen oder einer Person im Rahmen einer Gütertrennung/Scheidung zugesprochen wird. Der Wert zu diesem Zeitpunkt gilt dann als Referenzwert für eventuelle Gewinne. Eine Vererbung führt dagegen nicht zu einem Neubeginn der Frist.


Wie kann die Spekulationssteuer bei Immobilien minimiert werden?

Die naheliegendste Möglichkeit ist, das Ende der „Spekulationsfrist“ abzuwarten und die Steuer dadurch komplett zu umgehen. Alternativ kann eine Immobilie vor dem Verkauf zwei Jahre lang eigengenutzt werden, damit die Spekulationssteuer entfällt.


Ist beides nicht möglich, können diverse Kosten beim Kauf und Verkauf der Immobilien angerechnet werden, um den zu versteuernden Gewinn zu senken. So sind beispielsweise Renovierungskosten in den ersten drei Jahren oder im Rahmen des Verkaufs anrechenbar. Auch Maklerprovisionen können geltend gemacht werden und einen deutlichen Einfluss auf die zu versteuernde Summe haben.


Da die Materie sehr komplex ist, ist das Hinzuziehen eines Steuerberaters ratsam.


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