Kommentar: Zwischen Sondierungsergebnis und Koalitionspapier

ARTIKEL 19.10.2021

Weniger als einen Monat nach Auszählung der Bundestagswahl haben sich die SPD, die Grünen und die FDP auf ein Grundsatzpapier geeinigt. Welche Implikationen es für die Immobilienwirtschaft hat und warum es als solide Arbeitsgrundlage angesehen werden kann, hat unser Head of Real Estate Markus Kreuter analysiert.


Markus Kreuter


Das Grundsatzpapier stellt die Ergebnisse der Sondierungsgespräche dar, die die Grundlage für nun anstehende Koalitionsverhandlungen bilden.


Wenngleich die Aussagen noch wenig detailliert sind, ergeben sich konkrete Handlungspunkte für die Immobilienbranche, die im Falle einer Übernahme in den Koalitionsvertrag Einfluss auf das Tagesgeschäft nehmen können. Nachfolgend möchte ich eine Einordnung vornehmen.


Der Klimaschutz bringt neue Herausforderungen im Aufteilergeschäft

Das Thema Klimaschutz wird für die kommende Regierung ein zentrales Thema sein. Im Sondierungspapier rangiert es an zweiter Stelle hinter dem Bereich „Moderner Staat und digitaler Aufbruch“. Die Einrichtung eines eigenen Klima-Ministeriums wäre insofern keine Überraschung.


Ausdrücklich formuliert wird von den Parteien der Anspruch, dass alle gewerblichen Neubauten verpflichtend die Technik für Solarenergie auf Dächern installieren müssen. Für private Eigenheime soll dies die Regel sein. Es ist daher damit zu rechnen, dass ein Verzicht darauf im jeweiligen Bauantrag begründet werden muss. Bauträger im Aufteilergeschäft stehen damit vor der Herausforderung, das Eigentum und den Betrieb der Anlagen in den WEG-Verträgen zum Gemeinschaftseigentum frühzeitig zu regeln.


Die „Offensive für bezahlbares und nachhaltiges Bauen und Wohnen“ fordert 400.000 neue Wohnungen pro Jahr

Im eigenen Kapitel 7 beschreiben die drei Parteien ihre „Offensive für bezahlbares und nachhaltiges Bauen und Wohnen“. Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, von denen 100.000 als geförderte Wohneinheiten ausgewiesen werden, soll auf Einladung der neuen Regierung in einem „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ mit den Akteuren besprochen werden.


Die Absenkung der Herstellungskosten ist als Inhalt ebenso formuliert wie die energetische Sanierung im Bestand. Ein bundesweiter Mietendeckel wird im Sondierungspapier nicht erwähnt. Die geltenden Mieterschutzregelungen werden jedoch evaluiert und verlängert.


Grunderwerbssteuer: Absenkung für Eigennutzer & Einschränkung von Share Deals?

Die unter Länderhoheit stehende Grunderwerbsteuer wird auch weiterhin in jedem Bundesland einzeln bestimmt werden. Hier sollen flexiblere Modelle ermöglicht werden zur Förderung von selbst genutztem Wohneigentum. Es steht zu vermuten, dass dies eine Senkung der GrESt für Eigennutzer zur Folge hat.


Bemerkenswert ist hier jedoch die Refinanzierungsquelle für diese reduzierten Steuereinnahmen in Form der Schließung steuerlicher Schlupflöcher beim Immobilienerwerb. Es steht damit in Aussicht, dass die explizit genannten Share Deals Ziel einer Veränderung sein werden.


Bereits heute müssen über 10 % der Gesellschaftsanteile in der Sphäre des Verkäufers einer Immobilie verbleiben, damit die GrESt. nicht ausgelöst wird. Im Falle einer Abschaffung der Regelung bzw. weiteren Erhöhung der Hürde auf zum Beispiel 25 % Anteilsverbleib stehen erhöhte Transaktionskosten von zwischen 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises im Raum, je nachdem in welchem Land die Immobilie belegen ist.


Die große Frage: Wie soll das finanziert werden?

Die große und größtenteils unbeantwortete Frage in der Bewertung des Sondierungspapiers ist die Finanzierung der identifizierten Maßnahmen.


Die im Grundgesetz verankerte Schuldenbremse wird ausdrücklich beibehalten. Neue Besteuerungsformen und die Erhöhung der bestehenden Besteuerung werden ausgeschlossen.


Im Gegenteil werden sogenannte „Superabschreibungen“ auf Investitionen in Klimaschutz und Digitalisierung die Einnahmen aus Unternehmenssteuern eher reduzieren.


Es ist bereits erkennbar, dass die im Papier angesprochenen Einsparungen der öffentlichen Hand keine vollständige Refinanzierung gewährleisten werden. Jedoch sollen Kapitalsammelstellen leichter im Bereich der Zukunftstechnologien investieren dürfen.


In den Kommentierungen zum Sondierungspapier werden ferner Investitionsgesellschaften des Bundes genannt, die außerhalb des Bundeshaushaltes Mittel zur Vorhabensrealisierung generieren. In den sich abzeichnenden Koalitionsverhandlungen wird das Thema Finanzierung einen großen Raum einnehmen.


Fazit: Eine solide Grundlage, die neue Anreize für Entwickler bieten könnte

Die Geschwindigkeit, mit der die drei Parteien sich zu den vorgenannten Punkten verständigt haben, birgt die Aussicht, dass ein Koalitionsvertrag als inhaltliche Grundlage einer künftigen Bundesregierung ebenso zügig erarbeitet werden wird. Gleichwohl steckt der berühmte Teufel nun doch im Detail und die Konkretisierung wird die Kompromissfähigkeit der Vertragsparteien doch deutlich strapazieren.


Für mich ist klar erkennbar, dass die Zukunftsfähigkeit des Landes nicht durch ein vollständiges Umkehren bisheriger Leitlinien angegangen werden soll, sondern eine behutsame Änderung der Schwerpunktsetzung erfolgt. Für die Immobilienbranche und die Kunden von zinsbaustein.de bieten die in Aussicht stehenden Förderungen im Bereich des Klimaschutzes zusätzliche Anreize im bestehenden Geschäftsmodell.


Alles in allem darf das Sondierungspapier der sich abzeichnenden Ampel-Koalition daher als solide Arbeitsgrundlage angesehen werden.


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