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Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: Vorteile und Risiken

ARTIKEL 31.05.2017

Auf dem Immobilienmarkt hat sich eine neue Anlageform aufgetan: Pflegeimmobilien. Während Pflegeeinrichtungen früher meist komplett an Fonds oder Versicherungen veräußert wurden, werden sie heute immer häufiger in Apartments aufgeteilt und für Privatanleger angeboten. Experten zufolge ist die Nachfrage groß - aber was macht diese Investition so beliebt? Und was bestimmt die Qualität eines Objekts? Erfahren Sie mehr über die Vorteile, Risiken und Erfolgskriterien einer Geldanlage in Pflegewohnungen.



Was bezeichnet der Begriff „Pflegeimmobilie“ genau?


Mit dem Begriff “Pflegeimmobilien" werden meist einzelne Apartments bezeichnet, die an eine Pflegeeinrichtung angeschlossen sind. Dabei kann es sich um ein stationäres Pflegeheim, aber auch um ein Wohnheim mit angeschlossenem Pflegeservice oder um eine Mischform aus Pflegeheim und betreutem Wohnen handeln. Als Privatanleger können Sie diese Apartments wie eine Eigentumswohnung kaufen und erhalten dann Mieterträge. In der Regel besteht der Mietvertrag jedoch nicht mit dem Einwohner des Zimmers, sondern mit dem Betreiber der Einrichtung. Dieser kümmert sich um den gesamten Mieterkontakt und übernimmt die meisten Instandhaltungsarbeiten, so dass weniger Verwaltungsaufwand entsteht als bei einer vermieteten Eigentumswohnung.



Die Marktsituation


Experten sind sich weitgehend einig: Pflegeimmobilien gelten als starker Wachstumsmarkt. Der Grund dafür ist der demografische Wandel, der den Bedarf an Pflegeeinrichtungen stark erhöhen wird. Insbesondere in den Jahren 2020-2060 wird ein enormer Nachfrageschub erwartet, da dann die geburtenstarke Generation der „Baby Boomer“ ins Rentenalter eintritt. Nach einer Studie im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie wird es bis 2030 rund 3,5 Millionen Pflegebedürftige in Deutschland geben - ein Anstieg von rund 33%. Die Beratungsgesellschaft Accenture prognostiziert deshalb, dass in diesem Zeitraum 371.000 zusätzliche Pflegeplätze geschaffen werden müssen. Dafür sind Investitionssummen von schätzungsweise 54 bis 73 Milliarden Euro nötig.


Da öffentliche Träger nicht annähernd über diese Mittel verfügen, ist bereits jetzt eine starke Verschiebung auf dem Pflegemarkt zu sehen. Die Zahl der öffentlich-rechtlichen Pflegeplätze schrumpft, während die Anzahl privat betriebener Pflegeplätze sich seit der Jahrtausendwende nahezu verdoppelt hat. Diese Entwicklung hat dazu beigetragen, dass der Markt sich geöffnet hat und zunehmend mehr Pflegeapartements als Kapitalanlage an Privatinvestoren verkauft werden.


Obwohl der demografische Wandel sich im gesamten Bundesgebiet abspielt, wird es regionale Unterschiede in der Nachfrage nach zusätzliche Pflegeplätzen geben. Nach dem Pflegeheim-Atlas 2016 der Beratungsgesellschaften Wüest & Partner und OTTENSTÖER sind die Bundesländer Rheinland-Pfalz, Thüringen und Saarland bereits jetzt relativ gut mit Pflegeplätzen versorgt, während in vielen Kreisen in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig Holstein großer Zusatzbedarf besteht.


Viel nachholen müssen auch die Millionenstädte: Dort müssen bis 2030 jeweils tausende Pflegeplätze entstehen, um die steigende Zahl an Senioren zu versorgen. Der absolute Spitzenreiter ist Berlin mit einem prognostizierten Zusatzbedarf von 11.800 Plätzen.




Welche Vorteile bieten Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?


  • Solide Renditen: In der Regel wird mit Renditen von 4-6% p.a. auf den Kaufpreis gerechnet.
  • Mietsicherheit: Bei Pflegeimmobilie besteht der Mietvertrag meist nicht mit dem Bewohner, sondern mit dem Betreiber. Dieser pachtet die ganze Einrichtung für rund 20 Jahre und zahlt auch dann Miete, wenn das Apartment nicht belegt ist.
  • Geringer Verwaltungsaufwand: Der Betreiber kümmert sich um die Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie. Als Besitzer müssen Sie selten mehr tun, als zur Eigentümerversammlung zu erscheinen.
  • Geringe Konjunkturabhängigkeit: Da die Nachfrage nach Pflegeplätzen stark steigen wird, sind Pflegeimmobilien weniger konjunkturabhängig als Wohn- und Gewerbeimmobilien.
  • Exklusives Belegrecht: Häufig erhalten Sie als Käufer das exklusive Recht, ohne Warteliste in das entsprechende Pflegeheim einzuziehen. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, sich einen Pflegeplatz in Ihrer Heimatregion zu sichern.
  • Steuervorteile: Sie können die Immobilie und das Inventar abschreiben und die Finanzierungszinsen absetzen. Wie bei anderen Immobilien ist nach 10 Jahren ein steuerfreier Verkauf möglich.
  • Grundbucheintrag: Wie eine Eigentumswohnung können Sie eine Pflegeimmobilie jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken. Ihr Kapital ist nicht fest gebunden, wenn Sie es dringend brauchen.



Welche Nachteile und Risiken gibt es?


  • Keine kurzfristigen Gewinne möglich: Es dauert einige Zeit, bis die Kaufnebenkosten sich amortisiert haben. Eine Pflegeimmobilie lohnt sich deshalb nur mit jahrzehntelangem Anlagehorizont.
  • Insolvenzrisiko des Betreibers: Das größte Risiko ist die Insolvenz des Betreibers. Dann kann es zu Mietausfällen kommen, bis ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt.
  • Rechtliche Risiken: Die Politik ändert immer wieder die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Betrieb von Pflegeeinrichtungen. Wenn ein Betreiber nicht mit den neuen Bestimmungen Schritt hält, kann er die Einrichtung eventuell nicht mehr auf voller Kapazität betreiben und in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten.
  • Standortrisiken: Es ist möglich, dass das Umfeld der Immobilie an Attraktivität verliert - beispielsweise wenn eine neue Straße für Lärmbelästigung sorgt. Das kann zu Auslastungsproblemen führen, die das Insolvenzrisiko des Betreibers erhöhen.
  • Zinsrisiko: Wenn Sie einen Finanzierungskredit aufnehmen, besteht das Risiko, dass der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung mit einem höheren Zinssatz fortgeführt wird.

Wenn Sie keine Immobilienexpertise besitzen, kann eine professionelle Beratung eine wertvolle Entscheidungshilfe sein, um diese Risiken zu verringern und ein zukunftssicheres Objekt auszuwählen. Außerdem verweisen Experten häufig auf folgende Punkte, mit denen sich die Qualität einer Pflegewohnung besser einschätzen lässt:



Wie lässt sich die Qualität einer Pflegeimmobilie einschätzen?


  • Lokaler Bedarf nach Pflegeplätzen: Der wichtigste Lagefaktor für eine Pflegeimmobilie ist der lokale Bedarf nach Pflegeplätzen. In der Regel führen Bauträger oder Betreiber Bedarfsanalysen durch, die Sie anfordern und selbst prüfen können. Außerdem gibt es einige Anhaltspunkte, die Ihnen selbst eine grobe Einschätzung ermöglichen. Als einfache Faustregel empfehlen Experten, dass das Einzugsgebiet der Pflegeimmobilie mindestens 25.000 Einwohner umfassen sollte. Ein weiterer Indikator ist der Anteil der Personen über 50 im Einzugsgebiet, da diese meist heimatverbunden sind und einen Pflegeplatz in der Region suchen.
  • Mikrolage: Das unmittelbare Umfeld der Pflegeimmobilie bestimmt maßgeblich, wie attraktiv sie für potenzielle Bewohner ist und wie leicht der Betreiber eine hohe Auslastung sicherstellen kann. Die Umgebung die Bedürfnisse der Pflegebedürftigen erfüllt: Gibt es Ärzte und Apotheken in der Nähe? Können die Bewohner im Umfeld des Heims spazieren gehen? Gibt eine gute Verkehrsanbindung, sodass Angehörige das Heim leicht erreichen können?
  • Etablierter Betreiber: Die Sicherheit der Mietzahlungen hängt in erster Linie vom unternehmerischen Geschick und der Bonität des Betreibers ab. Große und etablierte Träger haben generell ein geringeres Insolvenzrisiko, da Sie erfahrener und finanzstärker sind. Ein von Experten angeführter Indikator für einen starken Betreiber ist, dass er 10 Pflegezentren oder mehr betreut.
  • Erfahrener Bauträger: Falls die Immobilie sich im Bau befindet oder erst wenige Jahre alt ist, sollten Sie sich die Referenzen des Bauträgers ansehen. Ist er auf Pflegeimmobilien spezialisiert und hat er bereits mehrere Projekte umgesetzt? Das ist in zweierlei Hinsicht wichtig: Zum einen stellt es sicher, dass die Immobilie den neuesten gesetzlichen Verordnungen entspricht und damit zukunftssicher ist. Außerdem ist der Bauträger die erste Instanz, die den lokalen Bedarf prüft. Ein erfahrenes Unternehmen kann die Lage zuverlässiger einschätzen als ein „Newcomer“, der erst wenige Jahre am Markt ist.
  • Größe des Pflegezentrums: Die Anzahl der Pflegeplätze beeinflusst, ob das Pflegezentrum auch in Zukunft rentabel betrieben werden kann. Sind es zu wenige, kann der Betreiber unter Kostendruck kommen. Experten halten 80-120 Plätze für optimal.
  • Vertraglich festgelegtes Belegrecht: Wenn Sie sich selbst einen Pflegeplatz sichern möchten, achten Sie darauf, dass ein Belegrecht auch tatsächlich vertraglich festgelegt ist. Ein Hinweis: Größere Betreiber bieten oft ein sogenanntes „erweitertes Belegrecht“, mit dem Sie bevorzugt einen Platz in allen Zentren des Betreibers erhalten. Das gibt Ihnen eventuell die Möglichkeit, auch dann bevorzugt einen Platz in einem Pflegeheim Ihrer Wahl zu erhalten, wenn dort keine Apartements zum Verkauf stehen.
  • KFW-Standards: Achten Sie beim Kauf darauf, dass das Objekt den Energiestandard KfW 40 oder KfW 70 erfüllt. Das ist ein Indikator für die Zukunftssicherheit der Immobilie und bietet Ihnen außerdem die Chance auf zusätzliche Finanzierungsvorteile in Form eines KFW-Kredits.



Fazit


Pflegeimmobilien haben mehrere Vorteile und können eine interessante Asset-Klasse sein, wenn Sie mit einem langfristigen Anlagehorizont investieren möchten. Wie bei allen Immobilien-Investments gibt es jedoch Risiken und viele Faktoren, die Sie in Betracht ziehen müssen. Um ein solides Anlageobjekt auszuwählen, sind vor allem zwei Dinge nötig: viel Recherchearbeit und professionelle Beratung.


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