Wertsteigerung von Wohnquartieren durch nachhaltige Mobilitätskonzepte

ARTIKEL 21.01.2019

Carsharing-Angebote kommen raus aus dem Nischendasein – Bauherren, Mieter und Eigentümer profitieren bei durchdachten Konzepten gleichermaßen.


Deutschland mit Berlin als Carsharing-Hauptstadt gilt als wichtiger Treiber innovativer Mobilitätskonzepte. Im Januar 2018 konnte der Bundesverband Carsharing (BCS), in dem derzeit 133 von 165 Anbietern organisiert sind, über 1,7 Millionen Carsharing-Nutzer bei deutschen Anbietern registrieren. Das ist eine Steigerung um 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr.


In 677 Städten und Gemeinden wird das Autoteilen angeboten – 80 mehr als noch 2017. Auch für Wohnquartiere gibt es vielversprechende Pilotprojekte. Statt Stellplätze für viele Autos wird Mobilitätsmanagement inklusive gemeinschaftlicher PkW-Nutzung von immer mehr Kommunen gefördert.


Der Trend hin zum Teilen ist eindeutig: Jenseits von Gewinnkalkül überzeugen Kostenersparnis, Transparenz und Wertsteigerung durch nachhaltige Wohnkonzepte, die zugleich die Umwelt schonen, immer mehr Wohnungsanbieter.

Carsharing schhafft mehr Platz für Lebensqualität

In der deutschen Hauptstadt gibt's die mit Abstand weltweit größte Anzahl von Carsharing-Fahrzeugen. Die Angaben schwanken dabei zwischen 2320 (Innoz) und 2900 (Boston Consulting Group BCG) Autos auf Zeit.


Wohnungswirtschaft und stationäres Carsharing als Motor

Buchen per APP, einsteigen und fahren, werben Anbieter des Autoteilens. An verschiedenen Stellen im Stadtgebiet gibt's feste Abholstationen, sei es der freie Parkplatz oder die Tiefgarage, die Annahme kann flexibel auch per Karte und Pin erfolgen. So ist man Schlüsselbesitzer auf Zeit.


Bei BCG geht man davon aus, dass sich die Zahl der weltweiten Carsharing-Nutzer von derzeit rund sechs Millionen bis zum Jahr 2021 auf 35 Millionen erhöhen wird.


Dabei gibt es – was nicht unwesentlich die Diskussion beeinflusst – zwei Varianten des Carsharing:


  • Das sogenannte free-floating ist in nur wenigen Großstädten vorhanden, gilt als flexibler aber dem eigentlichen Ziel der Verkehrs- und somit Umwelt entlastenden Wirkung nicht dienlich.
  • Das stationäre Carsharing an festen Bezugspunkten wird als planbarer und preisgünstiger auch von den Nutzern favorisiert.


Erklärung

Zwei CarSharing-Varianten

Etabliert haben sich zwei Carsharing-Varianten, das stationsbasierte CarSharing und das sogenannte Free Floating. Bei der ersten, meist günstigeren Variante stehen die Autos auf einem festen Parkplatz. Kunden (wie z.B. geförderte) Mieter holen den Wagen in ihrem Quartier ab, nach der Fahrt bringen sie ihn dorthin zurück, oder auch an vereinbarten Plätzen mit Stationen des Anbieters.


Letzteres ist quasi das ans Fee Floating angelehnte flexiblere Variante. Reservierungen sind mehrere Wochen im Voraus möglich. Dies eignet sich besonders für Nutzer, die auf ein eigenes Auto verzichten wollen und trotzdem die Verlässlichkeit eines in ihrer Nähe bereitgestellten Fahrzeugs brauchen. Eine Stunde Kleinwagen fahren in der Stadt kostet nach Angaben des bundesweiten Carsharing-Verbandes etwa 4 bis 8 Euro, Benzin inklusive.


Beim Free-Floating stehen die Autos irgendwo in der Stadt, frei geparkt. Nutzer orten und buchen sie über das Smartphone. Nach der Fahrt stellen sie den Wagen irgendwo innerhalb des Nutzungsgebiets wieder ab. Diese Variante ist nur in einigen großen Städten zu finden. Reservierungen im Voraus sind nicht möglich. Das Modell wird von Carsharing-Experten als eher nicht zielführend bewertet, da dadurch nicht mehr Fahrzeuge überflüssig werden, ganz im Gegenteil die Autonutzung insgesamt noch steige.


Die Deutsche Bahn betreibt den bundesweit aktiven Carsharing-Dienst Flinkster, der nach Stadtmobil und Cambio zu den größten stationsbasierten Anbietern gehört.


Laut dem Berliner Carsharing-Verband BCS gilt die Faustregel, dass wer weniger als 10.000 Kilometer im Jahr mit dem Auto zurücklegt, mit Carsharing bares Geld spart.


Insbesondere die Wohnungswirtschaft wird als Multiplikator gesehen. „Sowohl im Bestand als auch bei Neubauprojekten können Wohnungswirtschaft und Carsharing nachhaltig voneinander profitieren,“ meint BCS-Geschäftsführer Willi Loose. Denn die Unternehmen könnten so den Wohnwert steigern und Baukosten senken, Anbieter neue Zielgruppen erschließen.


GdW erstellt Leitfaden zum Carsharing

Häufig ist es eine Frage des Standortes, des politischen Wollens und entsprechender Mehrheiten. Für René Waßmer, der beim Verkehrsclub Deutschland (VCD) in Berlin das Projekt „Wohnen leitet Mobilität“ leitet, herrscht am Markt für Carsharing-Angebote ein ziemlicher Wildwuchs. Es gäbe viele gute und hoffnungsvolle „Good-Practice-Beispiele“, Leuchttürme in der ganzheitlichen Umsetzung von Mobilitätskonzepten, aber keine einheitliche Linie.


Die herzustellen, scheitere schon an unterschiedlichen rechtlichen Auffassungen. Carsharing sei eben nur so stark wie die jeweilige Kommune es zulässt, meint Loose.


Gesetzeslage

Carsharing-Gesetz nur erster Schritt

Seit dem 1. September 2017 ist das Carsharing-Gesetz der Bundesregierung in Kraft getreten. Es soll sowohl stationsbasiertes als auch free-floating Carsharing fördern, vor allem durch Sonderrechte beim Parken der Fahrzeuge. Es gewährt Privilegien u.a. beim Parken wie reservierte Parkplätze oder die Befreiung von Parkgebühren.


Bisher war es vor allem für Carsharing-Anbieter mit einem stationären Modell beinahe unmöglich, die Autos im öffentlichen Verkehrsraum abzustellen. Stationäre Anbieter mussten deshalb oft notgedrungen private Fuhrparks betreiben oder Parkplätze in Tiefgaragen mieten.


Das verabschiedete Gesetz ermöglicht bspw. auch Carsharing an Bundesstraßen, für innerstädtisches Carsharing ist jedoch die jeweilige Kommune mit mehr oder weniger überzeugenden Verkehrskonzepten zuständig.


Immerhin sei mit dem Gesetz ein erster Schritt getan, um das Teilen von Autos zu fördern und auch sichtbarer zu machen, so der Bundeverband Carsharing BCS in Berlin. So soll es zum Beispiel auch Änderungen in der Straßenverkehrsordnung geben, um Carsharing entsprechend besser kennzeichnen zu können.

Die nach Auffassung von Waßmer sehr affine Wohnungswirtschaft stehe bei den Rahmenbedingungen häufig noch auf verlorenem Posten. Im Dreieck zwischen Mieter, Wohnungsgesellschaft und Carsharing-Anbieter gebe es beispielsweise zu Haftungsfragen noch viel Unsicherheit.


Der Verkehrsexperte gibt zugleich einen Lichtblick, der das Thema Wohnen und Mobilität weiter befeuern könnte. Als neues Mitglied einer Arbeitsgruppe zum Thema sei nun mit dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. und seinen rund 3.000 gemeinnütziger und privater Mitgliedsunternehmen ein Partner tätig, der an einem übergreifenden Handlungspapier arbeite.


Cordula Fay, Referatsleiterin Stadtentwicklung, Wohnungsbau beim GdW, organisiert aktuell tragfähige Netzwerke, um dann 2019 mit einem neu formierten Kompetenzzentrum zum Thema „Wohnen und Mobilität“ an den Start zu gehen. Man sei bereits aus der Pilotphase heraus, langfristig stünden schon allein im Sinne der Kundenzufriedenheit der Mieter Mobilitätskonzepte und die Abkehr vom Auto inklusive Stellplatz auf der Agenda.


Diese Entwicklung ergebe sich schlicht aus der zunehmenden Verknappung der Parkflächen. Berlin sei schon heute zu vollgestopft mit Autos. Hier müsse man auch ein Stück raus aus der Komfortzone und zugleich private Eigeninitiativen für das Carsharing mobilisieren.


Als Wohnungsverband, der sich schon seit langem für ökologisch nachhaltiges Wohnen und E-Mobilität stark mache, sei neben Fragen auf der technischen und rechtlichen Ebene nun vereinbart worden, Wohnen und Mobilität mit einer integrativen Herangehensweise mehr in die Köpfe der Unternehmen und der Kunden zu platzieren, erzählt Fay.


Dafür soll ein Maßnahmenbündel aus Veranstaltungen und Mieterinformationen – auch mit Forschungsmitteln unterfüttert – in Zusammenarbeit mit dem VCD ab nächstem Jahr starten.

Fay hat vielfältige Erfahrungen als Stadtteil – und Quartiermanagerin in der Berliner Wohnungswirtschaft und legt einen deutlichen Fokus auf die jüngere Generation, „die schon heute selbstverständlich per APP Fahrrad, Taxi, ÖPNV und Autos je nach Bedarf kombiniert“. Das sei eine wichtige Zielgruppe von Morgen.


„Good Practice“ mit Wertsteigerung

Der Deutsche Verkehrsplanungspreis 2018, zum fünften Mal ausgelobt von der Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung (SRL) e.V., ging in diesem Jahr an Darmstadt mit dem multimodal und nachhaltig gemanagten Quartier „Lincoln-Siedlung“.


Ausgezeichnet werden wohnungs- und quartierbezogene Konzepte, bei denen der PkW-Besitz und dessen Nutzung durch Carsharing, Leihräder, ÖV-Tickets und Mobilitätsmanagement beispielhaft sind.


Die BVD New Living GmbH & Co. KG, eine Tochtergesellschaft der Bauverein AG, hat vor geraumer Zeit die „Lincoln-Siedlung“ von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) erworben. Unter der Regie des Unternehmens soll auf dem 244.000 qm großen Konversionsareal ein modernes urbanes Quartier mit innovativem Energie- und Mobilitätskonzept für rund 3.000 Menschen entstehen.


Der Wohnungsanbieter schafft im Rahmen seiner Philosophie des Klima- und Umweltschutzes sowie der Schaffung bezahlbaren Wohnraums (ca. 44 Prozent ist öffentlich geförderter Wohnraum) auch Mieter-Anreize zur Nutzung von Carsharing.


Unter dem Namen „mein lincoln mobil“ stehen den Bewohnern bspw. drei Elektroautos vier Stunden pro Woche oder 16 Stunden pro Kalendermonat gratis zur Verfügung.


Prämiertes Mixed use -Konzept in Darmstadt

Gisela Stete, Chefin der Darmstädter Steteplanung, hat das Quartierkonzept mit ihrem Team ausgearbeitet. Die Verkehrsplanerin setzt auf einen Mix bei neuen Quartieren, wo Wohnen, Arbeiten und Freizeit sinnvoll kombiniert wird.


In der Planung sind beim Pilotprojekt in Darmstadt daher weniger Kfz-Stellplätze vorgesehen als es in anderen Quartieren üblich ist. Die Parkplätze werden überwiegend zentral in Sammelgaragen gebündelt, die maximal 300 Meter von den Wohngebäuden entfernt sind und damit fußläufig gut zu erreichen sind.


Geplant ist, die Stellplätze an den Hauseingängen für mobilitätseingeschränkte Personen und gemeinschaftlich genutzte Fahrzeuge zu reservieren. Selbstverständlich ist es zudem möglich, die Häuser zum Be- und Entladen direkt anzufahren. Weitere (kostenpflichtige) Stellplätze für Besucher sind entlang der Quartierstraßen vorgesehen.


Weiterer Vorteil dieses Modells ist laut Stete mehr Kostentransparenz für Mieter. „Die ökonomische Trennung von Wohnung und Stellplatz (nur wer einen Stellplatz braucht, soll dafür bezahlen) unterstützt eine faire Kostenverteilung individueller Mobilitätskosten und damit eine urbane Mobilitätsstrategie mit dem Ziel einer Reduzierung von Lärm- und Abgasbelastung.“


Dass die Diskussion um Carsharing in Teilen ambivalent verläuft, ist nach den Worten von Stete erklärbar. Viele Investoren und Entwickler seien noch dem traditionellen Denken verpflichtet, wonach Wohnungen ohne Stellplatz nur schwer vermittelbar sind.


Stete weiß aber auch von zahllosen Projekten mit Vorbildcharakter, wo genau das Carsharing-Modell auf die Wohn- und Lebenssituation individuell angepasst sehr gut funktioniere.


Hier kann wiederum die Stadt oder Kommune Signale setzen. Loose: „Einige Landesbauordnungen und daraus abgeleitete kommunale Stellplatzsatzungen sehen mittlerweile die Möglichkeit vor, durch Integration von Carsharing-Angeboten ins Baukonzept die Zahl der zu erstellenden Parkplätze bei Neubauvorhaben zu reduzieren.


Für Bauherren ist das eine attraktive Alternative zur Zahlung einer Stellplatz-Ablöse oder der baulichen Errichtung der Stellplätze. Denn die Investition in ein Mobilitätskonzept ist eine wertsteigernde Maßnahme, die den Mietern und Eigentümern der Immobilie direkt zugute kommt.“


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Carsharing-Station in Saarbrücken


Frankfurter Wohnungsgesellschaft beteiligt sich

Bereits Ende 2011 startete der Carsharing-Anbieter book-n-drive in Frankfurt eine bis dato einmalige Kooperation zwischen einem Wohnungsunternehmen und einem Carsharing-Anbieter.


Das kommunale Unternehmen ABG Frankfurt Holding erwarb 33 Prozent am Carsharing-Unternehmen, der zugleich größter Anbieter im Rhein-Main Gebiet ist. Damit gewann der regionale Anbieter (cityFlitzer) Zugang zu neuen Kundengruppen und akquirierte frisches Geld für seine Wachstumsstrategie.


Mieter können sich zu Vorzugskonditionen in den Service-Centern der Wohnungsgesellschaft anmelden und erhalten regelmäßig Informationen zu den Carsharing-Angeboten vor Ort. Zusätzlich stellt ABG Frankfurt reservierte Carsharing-Stellplätze auf eigenen, wohnungsnahen Grundstücken zur Verfügung.


Direkte Abstimmung unter den Mietern

Auf der Beteiligungsplattform mein.berlin.de des Berliner Senats konnten BewohnerInnen der GEWOBAG bis Ende Januar 2018 ihre Lieblingsstandorte für Fahrradboxen und Carsharing-Stationen angeben und die anderen Vorschläge bewerten. Snezana Michaelis, Vorstandsmitglied der Gewobag, ergänzt: „Die bestehenden Carsharing-Plätze im Kiez erfreuen sich großer Beliebtheit. Wir möchten dieses Angebot weiter ausbauen. Die Meinung unserer Mieterinnen und Mieter ist uns sehr wichtig, damit wir auf den individuellen Bedarf noch besser eingehen können.“


Carsharing-Stellplatz in Berlin

Carsharing-Stellplatz in Berlin


München plant ganzheitlich ein Pilotprojekt

Neubauten der Wogeno eG werden konsequent mit Mobilitätsangeboten ausgestattet, um den Hausgemeinschaften Alternativen zum eigenen Auto anzubieten. Diese Projekte verstehen sich als Bausteine einer nachhaltigen und lebendigen Quartiersentwicklung.


Allen Bewohnerinnen und Bewohnern des Domagkparks stehen an der ersten Münchner E-Sharing-Station am Wogeno-Haus seit rund zwei Jahren verschiedene Fahrzeuge zum Ausleihen zur Verfügung, von E-Rädern über Lastenräder, Roller bis hin zu (E.-)Autos.


Wir stellen den Bewohnerinnen und Bewohnern Mobilitätsmittel zur Verfügung, die je nach Bedarf flexibel genutzt werden können. Das Konzept wurde in enger Zusammenarbeit zwischen den Wohnungsgesellschaften und Investoren, Bewohnerinnen und Bewohnern, Mobilitätsanbietern und städtischen Referaten gemeinsam entwickelt,“ erklärt Vorstand Christian Stupka. Er beziffert das tatsächlich verfügbare Einsparpotenzial auf rund 10.000 Euro pro nicht gebauten Stellplatz. Das Pilotprojekt soll demnach Schritt für Schritt erweitert und verbessert werden..


Eröffnung der E-Sharing-Station

Eröffnung der ersten Münchner E-Sharing-Station


Stellplätze sind das Riesenthema

Doch nicht aus jedem Blickwinkel der Marktakteure wird applaudiert. Während in Städten mit notorischen Parkplatz- und Verkehrsproblemen der Weg zum Teilen und damit einsparen vom Autos schon konsequent nachhaltig erscheint, sorgen sich anderenorts Verkäufer um ihr Geschäft.


Antje S. Hiller, geschäftsführende Gesellschafterin der Rohrer Hausverwaltung in Berlin, nennt ihr Beispiel aus dem Berufsalltag, wo die baurechtlich begrenzte Zahl von Pkw-Stellplätzen noch zu niedrig erscheint. „Die Nachfrage bei möblierten Mikroappartements mit Stellplätzen ist in Berlin sehr groß.


Appartements, die keinen Stellplatz anbieten können, werden schlecht vermietet. Die meisten Mieter dieser Mikroappartements sind Handwerker, Vertriebsmitarbeiter und Führungskräfte, die immer mit dem Auto unterwegs sind. Hier brauchen wir dringend die Möglichkeit, mehr Stellplätze bauen und anbieten zu können.“


Kultureller Wandel weg vom Auto

Während öffentliche und genossenschaftlich strukturierte Wohnungsanbieter mit Neubau-Konzepten erste Erfolge vorweisen, ist in Teilen der privaten Wohnungswirtschaft noch etliches an Überzeugungsarbeit zu leisten, sagen Verkehrsplaner unisono. Es herrsche dort häufig noch die „alte Denke“, wonach Wohnung und Stellplatz eine Einheit bilden.


Dabei führe die Entkoppelung nicht allein zu mehr ransparenz bei den Kosten, was bedeutet, dass nur der Mieter zahlt, der auch einen Stellplatz wünscht.


Es könnten ja die Kosten durch Senkung der Stellplätze einerseits gesenkt werden, andererseits durch ganzheitliche Mobilitätskonzepte zu denen das Carsharing zählt, das Quartier insgesamt aufgewertet werden. Über allem stehe das Thema CO2-Reduzierung und die Gesundheit jedes Einzelnen, sagt Gisela Stete vom Darmstädter Stadt- und Verkehrsplanungsbüro Steteplanung.


Zugegeben fällt die Umsetzung in Zeiten höherer Wohnungsnachfrage bei knappen Angeboten manchen schwerer. Cordula Fay verweist auch auf die höheren Hürden im Bestand: „Schwieriger wird es immer dann, wenn man etwas abgeben muss, was aus Gewohnheit schon immer da war.“ Die Trennung vom Auto als Besitz markiert auch einen kulturellen Wandel.


Flinkster und Car2Go

CarSharing-Wagen der Anbieter Flinkster und Car2Go


Über den Tellerrand schauen

Dass zukunftweisend gedacht wird, zeigen ermutigende weitere Projekte in München und im Ruhrgebiet. Dort wird gerade damit begonnen, Fahrradautobahnen zu bauen. Direkt am Main wird für ein Dreivierteljahr eine Straße stillgelegt, von der aus die Menschen ohne Konfrontation mit Autoverkehr direkt bis zur Einkaufsmeile Zeil gelangen.


Zukunftsforscher formulieren heute die Vision der autofreien Innenstädte bis 2030.


FAZIT:

Der Markt des Carsharing ist jung und neben den Startups wollen auch andere Stakeholder der Mobilitätsbranche ein Stück vom Kuchen. Das sind sowohl die klassischen Autovermieter wie Sixt (Drivenow), Europcar (Ubeeqo) oder Avis (Zipcar), aber auch Zulieferer wie Bosch.


„In innenstadtnahen Wohngebieten ersetzt ein Carsharing-Fahrzeug heute bis zu 20 private Pkw“, sagt Willi Loose, Geschäftsführer des Bundesverbands Carsharing (BCS). Vor allem stationsbasiertes Carsharing befreie Städte in erheblichem Umfang von überflüssigen Autos.


Durchschnittlich eine Stunde am Tag werden die bis zu 45 Mio. Fahrzeuge täglich herumstehenden Autos in Deutschland genutzt. Diese „Stehautos“ können ersetzt oder u.a. durch private Initiativen sinnvoll genutzt werden,“ so Cordula Fay vom GdW Bundesverband.


Umweltbewusstsein und kritische Distanz gegenüber dem Individualverkehr nehmen in der Gesamtbevölkerung zu. „Die Integration von Wohnen und Carsharing - wenn sie richtig umgesetzt wird - für Bauherren, Mieter und Eigentümer zunehmend attraktiv,“ sagt Mechthild Stiewe vom ILS Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung.


Richtig ist aber auch, dass es für die Verbindung von Wohnen und Carsharing keine Standardlösung gibt. „Vielmehr muss das Mobilitätskonzept jeweils passgenau auf die Gegebenheiten vor Ort abgestimmt werden,“ so Martin Trillig, Prokurist von book-n-drive CarSharing.


Themen mit höherem Diskussionsbedarf vor der Umsetzung sind:

  • Unterschiede zwischen Mietwohnungen und Wohneigentum,
  • der Anteil von frei finanziertem und gefördertem Wohnungsbau in den Objekten,
  • die räumliche Lage in der Stadt sowie
  • die Zugänglichkeit des Carsharing-Angebots für weitere Kunden außerhalb des jeweiligen Kooperationsobjektes.

Wenn die Kooperationspartner diese Faktoren von Anfang an berücksichtigen, besteht indes gute Aussicht auf eine langjährige erfolgreiche Zusammenarbeit.


Professor Willi Diez, Direktor des Instituts für Automobilwirtschaft (IFA) der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen, erwartet neben dem ökologischen und ökonomischen Nutzen des Carsharings letztlich auch Vorteile für die Automobilwirtschaft. In seiner Einschätzung könne die Automobilindustrie durch Carsharing eben auch neue Zielgruppen erschließen.


Autor: Hans-Jörg Werth @Werth Kommunikation

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