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Was heißt "Lage, Lage, Lage" konkret? Ein Interview mit unserer Real Estate-Analystin

ARTIKEL 22.06.2017

Jeder Investor kennt die alte Weisheit, dass drei Kriterien über den Wert einer Immobilie entscheiden: „Lage, Lage und Lage". Aber was bedeutet das in der Praxis? Wie kann man als Laie die Lage einer Immobilie einschätzen, wenn man in ein Immobilien-Crowdinvestingprojekt investieren möchte? Wir haben unsere neue Real Estate-Analystin Helena Brunner gefragt. In diesem Interview erfahren Sie, welche Anhaltspunkte für den Wert von Wohn- und Spezialimmobilien wichtig sind und welche Quellen ein Amateur nutzen kann.


Seit diesem Monat unterstützt Helena den umfangreichen Auswahlprozess, den jeder Projektvorschlag bei zinsbaustein.de durchläuft. Vorher hat sie fast fünf Jahre als Kredit-Analyst bei der Berlin Hyp gearbeitet und dort Finanzierungen für Immobilien betreut und Immobilienmärkte analysiert.



Das Interview: Wie können Laien die Lage einer Immobilie einschätzen?


Helena - vielen Dank, dass du dir Zeit für ein Gespräch nimmst! Man hört immer wieder, dass es bei Immobilien drei Hauptkriterien gibt: “Lage, Lage, Lage". Aber was heißt das konkret? Wo fange ich als Laie an, wenn ich ein Projekt einschätzen will?

Zunächst einmal kann man sich an der groben Einteilung in „Makrolage" und „Mikrolage"orientieren.


Makrolage bedeutet: ich sehe mir die wichtigsten Faktoren des Standortes an. Wie entwickelt sich die Demografie? Wie steht die Wirtschaft da? Welche Verkehrswege gibt es und ist der Ort gut erreichbar?


Bei der Betrachtung der Mikrolage frage ich mich stattdessen: Wie ist es in dem Block, in dem die Immobilie liegt? Wir wissen auch aus Berlin: Es ist nicht egal, an welchem Ende der Straße man etwas finanziert, weil sich in zwei Kilometern Abstand viel am Straßenbild ändern kann.


Gehen wir darauf einmal genauer ein. Was sehe ich mir bei der Makrolage genau an?

Es geht nicht so sehr um Sehenswürdigkeiten, sondern um die Beschaffenheit des Ortes. Ich würde mir immer anschauen, wie es der lokalen Wirtschaft geht. Was sagen die Arbeitslosenzahlen, wie sind die Einkommensverhältnisse? Gibt es Arbeitsplätze und namhafte Unternehmen in der Region? Interessant ist auch, wenn der Ort zu einem besonderen Cluster gehört, der staatlich gefördert wird. Mit den lokalen Kaufpreisen kann man abgleichen, ob die Immobilie überhaupt marktgerecht bepreist ist.


Wichtig ist nicht nur der aktuelle Stand, sondern die Entwicklung. Eine Immobilie finanziert man jetzt, aber sie besteht auch in Zukunft. Deshalb sollte man sich fragen: Ist das ein aufstrebendes Städtchen, oder ist es vom Aussterben bedroht?


Zusätzlich würde ich mir die Bevölkerungsstruktur und die Einwohnerzahl anschauen. Auch die Verkehrsanbindungen sind relevant: Wie gut sind, die ÖPNV-Verbindungen, wo ist der nächste Flughafen, wie weit ist der nächste Bahnhof weg?


Welche Faktoren sonst noch wichtig sind, hängt natürlich immer von der Art der Immobilie ab. Bei Wohnimmobilien gilt beispielsweise: Wenn eine Familie einziehen soll, wird sie Kitas, Schulen und Krankenhäuser in der Nähe haben wollen.


Lass uns darauf später genauer eingehen. Machen wir erst einmal mit der Mikrolage weiter. Welche Kriterien sind da wichtig?

Bei der Mikrolage zoomen wir nahe heran und fragen uns: In was für eine Umgebung ordnet sich das zu finanzierende Gebäude ein? Was befindet sich in der Nachbarschaft und was für Synergieeffekte gibt es möglicherweise?


Welche Faktoren wichtig sind, hängt auch hier stark vom Typ der Immobilie ab. Bewohner eines Pflegeheimes brauchen ein anderes Umfeld als Studenten. Für Gewerbeimmobilien sind wieder andere Faktoren relevant, die bei den anderen Segmenten nicht im Vordergrund stehen.


Bei Wohnimmobilien geht es stark um die Infrastruktur im Umfeld. Gibt es Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, oder muss man dafür einen Kilometer fahren? Gibt es Schulen und Kitas, die man in akzeptabler Zeit erreichen kann? Wichtig ist auch, sich Gedanken über potenziell störende Faktoren zu machen. Ist gegenüber ein Friedhof, ein Krankenhaus oder etwas anderes, das potenzielle Bewohner stören könnte?


Das ist nachvollziehbar. Aber woher weiß ich als Laie, welche Standortmerkmale für einzelne Immobilientypen relevant sind?

Ein Stück weit kann man immer von sich selbst ausgehen - wir alle wohnen und arbeiten irgendwo! Vieles baut auf gesundem Menschenverstand auf.


Man kann sich beispielsweise Fragen: Würde ich hier wohnen wollen? Wenn das Wohnhaus direkt neben einer Hauptverkehrsstraße oder einem Krankenhaus liegt, würde ich mich als Bewohner gestört fühlen.


Oder nehmen wir ein Fachmarktzentrum. Auch hier kann man sich überlegen: „Wie will ich so ein Zentrum erreichen, was wäre bequem für mich?" Niemand fährt mit der Straßenbahn zu Ikea, wenn er drei Schränke kaufen muss. Für eine solche Immobilie sind ein Parkplatz und gute Erreichbarkeit essentiell, wenn sie später erfolgreich betrieben werden soll.


Nehmen wir einmal an, ich möchte per Crowdinvesting in ein Gewerbeprojekt investieren und habe keine Ahnung, wie ich die Lagemerkmale einschätzen soll. Gibt es standardisierte Klassifikationssysteme, an denen ich mich orientieren kann?

Ja, gerade für spezielle Bereiche wie Einzelhandels- und Büroimmobilien gibt es mehrere Standardisierungen von unterschiedlichen Gesellschaften. In diesen Handbüchern steht dann: “Man kann von einer sehr guten Lage sprechen, wenn folgende Faktoren gegeben sind…" und danach folgt eine Fülle von Kriterien, die erfüllt sein müssen, damit man von einer „Prime"- oder einer „A-Lage" ausgehen kann.


JLL hat beispielsweise ein Definitionssystem herausgeben, in dem erklärt wird, was eine gute Einzelshandelslage ausmacht. Als Laie kann man sich zumindest an so einem System orientieren, es ist nachvollziehbar. Institute wie JLL, BNP Paribas oder Cushman & Wakefield stellen regelmäßig fundierte Daten zu verschiedenen Immobilien-Segmenten zur Verfügung. Häufig sind Karten dabei, in denen einzelne Städte detailliert analysiert werden. Da sieht man dann auf einen Blick, wie ein bestimmtes Viertel oder eine Einkaufslage von Experten eingeschätzt wird.

Um sich schnell zu informieren, sind diese Reports hervorragend. Die meisten sind sehr gut recherchiert und aktuell, weil sie quartalsweise herausgegeben werden. Häufig sind sie auch frei zugänglich - nur wenn man ein weitergehendes Gutachten oder die Rohdaten haben will, zahlt man dafür.


Für Wohnimmobilien gibt es solche Berichte auch, aber leider nicht so detailliert. In diesem Segment sind wiederum bei Immobilienscout oder Capital sehr viele Daten zu den Marktpreisen an einzelnen Standorten verfügbar.


Machen wir es noch simpler. Gibt es auch einfache Faustregeln für die Lageeinschätzung?

Von Faustregeln halte ich mich eigentlich fern… Und wenn etwas extra groß in der Verkaufsbroschüre gedruckt steht, werde ich skeptisch. Ich würde ganz einfach empfehlen: Nicht alles glauben, sondern einfach mal selbst nachsehen. Heute gibt es ja diverse Möglichkeiten, um sich sehr schnell selbst ein Bild vom Umfeld eines Projekts zu machen. Schon wenn man die Adresse in Google Maps eingibt, erfährt man extrem viel darüber, wie die Infrastruktur und Bebauungsdichte im Umfeld ist, ob es Naherholungsmöglichkeiten gibt und vieles mehr.


Gibt es sonstige Tools oder Webseiten, die bei einer Lageeinschätzung hilfreich sind?

Ich selbst nutze am liebsten die Seite Thomas Daily oder Immobilien Zeitung. Dort bekommt man auch ohne Anmeldung eine umfangreiche Liste von Reports, die es zu einem bestimmten Standort oder zu einem bestimmten Immobilientyp gibt.


Wenn man sich mit Standortdaten auseinandersetzen möchte, bietet sich außerdem Statista an. Dafür muss man aber eine Idee haben, was man wissen will - sonst kann man stundenlang die Datenbank durchsuchen, ohne zu einem Ergebnis zu kommen


Eine weitere Quelle sind lokale Gutachterausschüsse, deren Kontaktdaten man häufig bei der regionalen IHK findet. Diese Ausschüsse wissen die aktuellsten Haus- und Grundstückspreise in ihrem Gebiet und geben manchmal auch Berichte heraus, die weitergehende Analysen enthalten.


Vielen Dank! Brechen wir das Thema zum Schluss doch noch einmal einfach herunter: Was würdest du dir anschauen, wenn du nur 1-2 Stunden über ein Crowdinvesting-Projekt recherchieren möchtest?

Ich an der Stelle würde mir die Basics ansehen, das heißt: Die harten Makro-Fakten. Wie entwickelt sich die Wirtschaft, wie hoch ist die Arbeitslosigkeit, was macht die Demografie am Standort? Auch die Kaufkraft und das BIP sind gute Indikatoren.


Wenn ich dann nöch Zeit hätte, würde ich kurz die Mikrolage ansehen. Dazu würde ich mir die Frage stellen: „Was sollte speziell für dieses Immobiliensegment am Standort geboten sein?" Wie gesagt kann man dabei von sich selbst ausgehen. Was für einen selbst wichtig ist, ist es meistens auch für andere.


Es kann auch nicht schaden, ein wenig hinter die Fassade zu schauen. Ist beispielsweise ein Friedhof vor dem Fenster? Das kann man in Sekundenschnelle nachprüfen. Wenn das Objekt am Fluss liegt, kann man Fragen: Tritt der Fluss wie die Elbe häufig über die Ufer? So etwas findet man mit Google sehr schnell heraus.


Auch die Preise einmal mit dem lokalen Markt abzugleichen, dauert nicht lange. Quellen dafür findet man in wenigen Sekunden. Im heutigen Informationszeitalter sind viele Daten ganz leicht verfügbar, so dass niemand blind am Markt vorbeiinvestieren muss.


Ein schönes Schlusswort. Helena, vielen Dank für das Gespräch!



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