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Immobilienblase: Welches Risiko besteht für Crowdanleger in Deutschland?

ARTIKEL 08.04.2019

Die Preise klettern, die Experten streiten, dem Anleger ist mulmig. Schon seit einigen Jahren tobt eine Diskussion, ob in Deutschland eine Immobilienblase wächst oder nicht. Als Anbieter von Immobilien-Investments sind wir immer wieder mit dem Thema konfrontiert - manch Kleinanleger stellt sich die Frage, wie sicher “Betongold" als Geldanlage noch ist.


Aus diesem Grund haben wir uns entschieden, dieses Thema aufzuarbeiten - und dabei auch auf die Situation für Sie als Anleger einzugehen. Im ersten Teil dieses Blog Posts haben wir die wichtigsten Argumente zusammengetragen, die für und gegen die Existenz einer Immobilienblase sprechen. Anschließend gehen wir auf die potenziellen Risiken ein, die eine Immobilienblase für Crowdinvestoren darstellt.


Gibt es die Blase? Die Pro-Argumente der Befürworter


Niedrige Zinsen heizen den Markt auf

Eines der wichtigsten Argumente, das von warnenden Stimmen genannt wird, bezieht sich auf die aktuelle Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Hier lässt sich ein historischer Vergleich ziehen: Die großen Immobilienblasen der Geschichte begannen immer mit einer Absenkung der Leitzinsen durch die Zentralbank, die die Rendite vieler Geldanlagen in den Keller trieb.


Der Grund ist einfach: Bei Niedrigzinsen suchen Anleger nach alternativen Investitionsmöglichkeiten, die noch Wachstums- und Renditepotenzial bieten. Immobilien bietet sich gerade dann an: Wenn die Kreditzinsen sinken, werden auch Bau- und Immobilienfinanzierungen günstig und attraktiv. Dementsprechend strömt immer mehr Geld in den Immobilienmarkt, die Nachfrage steigt und es kommt zu starken Preisschüben nach oben.


Diese Entwicklung sehen Befürworter auch in Deutschland: Die Wohnungspreise in Großstädten wachsen seit Jahren rapide - nach Daten des Immobilienverbandes IV lag der Anstieg bei Neubauwohnungen allein 2018 bei durchschnittlich 7,7 % in den Top 7-Städten, 2017 waren es sogar 14,3 %.


Nicht nur die Preissteigerungen gelten als Problem, sondern auch potenzielle Marktverzerrungen durch den Nachfrageüberhang. Anfang 2019 konstatierte Jörg Krämer, Chefvolkswirt der Commerzbank, dass trotz Wohungsmangels in Metropolen „Häuser gebaut werden können, die niemand braucht“. Wenn die Finanzierungszinsen wieder steigen und Immobilien an Attraktivität verlieren, drohen Preiseinbrüche.


Es gibt Indizien für Spekulationskäufe

Zusätzlich sehen viele Experten - wie beispielsweise der Ökonom Karl-Werner Hansmann - einen weiteren Faktor als besorgniserregend: Die Entkopplung von Miet- und Kaufpreisen. Nach Immobilienscout-Daten stiegen von 2007 bis 2016 die Mieten in Deutschland durchschnittlich um 29 Prozent, während die Kaufpreise um ca. 60% in die Höhe kletterten.


Mahnende Stimmen sehen dies als Indiz für Spekulationskäufe. Ihr Argument: Wenn die Kaufpreise schneller steigen als die Mietpreise, schrumpft langsam aber sicher die Mietrendite. In dieser Situation macht der Kauf einer Immobilie als Geldanlage nur Sinn, wenn der Investor auf zukünftige Miet- oder Kaufpreissteigerungen setzt.


Wenn sich das als Irrtum entpuppt, so die Befürchtungen, könnte das zu einem Einbruch des gesamten Marktes führen. Befeuert wurde diese Diskussion vor allem durch das Frühjahresgutachten des Zentralen Immobilienausschusses, das im Februar veröffentlicht wurde. Es konstatierte Preisübertreibungen von 50-75% in den Top-Städten und prognostizierte, dass es dort in den nächsten Jahren zu einem Trendbruch bei den Kaufpreisen kommen könnte.


Was gegen eine Immobilienblase spricht: Die Kontra-Argumente


Die Preisentwicklung ist bedarfsgetrieben

Trotz dieser Punkte gibt es viele Experten, die die Existenz einer Blase in Deutschland anfechten. Das wichtigste Gegenargument: Die Immobilienpreise in Metropolen werden nicht rein durch Spekulationen getrieben, sondern durch eine enorme Nachfrage nach Wohnraum.


Jährlich zieht es tausende Menschen in Deutschlands Top 7-Städte - nach amtlichen Daten wuchs Berlin im Jahr 2015 um 48.000 Personen, Hamburg um 24.600 und München um 26.000 Einwohner. Dazu trägt auch die gestiegene Zuwanderung durch die "Flüchtlingskrise" bei, die nach einer Studie des Deutschen Institutes für Wirtschaft (IW) deutschlandweit rund 66.000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr nötig macht. Der Leerstand ist bereits extrem gering - nach einem Report des Immobilienspezialisten Vonovia liegt er in allen Top-Städten bei weniger als 3% und damit unter der Fluktuationsreserve, die Experten für einen funktionierenden Wohnungsmarkt als wichtig erachten.


Und eine Entspannung der Situation ist nicht absehbar. Die Bauaktivitäten sind aktuell so hoch wie noch nie, jedoch decken die Neubauten den tatsächlichen Bedarf nicht annähernd ab. Nach der genannten Studie des Institutes für Wirtschaft wurden von 2011 bis 2015 durchschnittlich nur 53% des Wohnraumes geschaffen, der tatsächlich benötigt wird. In den nächsten Jahren könnte sich der Trend sogar noch verstärken: Die Studie geht auch davon aus, dass der Baubedarf in Top-Städten bis 2020 noch deutlich wachsen wird.

Bauland in Großstädten ist jedoch ein knappes und teures gut, so dass die Zahl der möglichen Neubauprojekte begrenzt ist. Selbst wenn die Zinsen wieder steigen, ist es also wahrscheinlich, dass die Nachfrage nach Immobilien konstant hoch bleiben wird.


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Die Vergabe von Immobiliendarlehen bleibt konservativ

Zusätzlich fehlt laut einiger Experten in Deutschland ein Faktor, der alle früheren Immobilienblasen maßgeblich mitverursacht hat: eine fahrlässige Darlehenspolitik bei Immobilienkrediten.


Nicht umsonst wurde der Immobiliencrash in den USA maßgeblich durch den Ausfall riskanter “Subprime"-Kredite verursacht, die an Personen ohne ausreichende Bonität vergeben worden waren. Zur Erinnerung: In den Jahren vor der Krise boomten Immobiliendarlehen an sogenannte „Ninja“-Schuldner („No Income, no Job, no Assets“), die kein Einkommen, keinen Job und kein Vermögen vorweisen konnten. Von 2001 bis 2006 wuchs das jährliche Ausgabevolumen dieser hochproblematischen Darlehen von 201 auf 600 Milliarden Dollar.


Noch kritischer wurde die Situation durch die Tatsache, dass ein Großteil dieser Kredite ohne Zinsbindung vergeben wurde. Sobald die Darlehenszinsen stiegen, konnten viele Schuldner Ihre Darlehen schlagartig nicht mehr bedienen. Große Massen von Immobilien mussten gleichzeitig zwangsverkauft werden, was zu einem raschen Einbruch des Marktes führte.


In Deutschland schätzen Fachleute die Lage dagegen beruhigender ein. Nach einer Mitteilung der Europäischen Zentralbank stieg die Vergabe von privaten Immobilienkrediten 2016 gerade einmal um 2,9%.


Und dazu kommt noch, dass die Finanzierungskriterien bei deutschen Banken konservativer sind als in den USA oder Spanien zu Vorkrisenzeiten. Beispielsweise hat eine Studie des IW Köln untersucht, ob sich eine Zunahme von Immobilienkrediten an Risikogruppen abzeichnet. Das Ergebnis: Von 2012 bis 2014 wurde die Mehrzahl aller Wohnimmobilien in Deutschland von gut qualifizierten und einkommensstarken Personen gekauft, einen sichtbaren Anstieg bei Wohnungskäufen von bonitätsschwachen Gruppen gab es nicht. Zudem hatten fast die Hälfte aller im ersten Quartal 2016 vergebenen Immobilienkredite eine Zinsbindungsfrist von mehr als 11 Jahren. Ein deutlicher Anteil von Krediten, die bei einem Zinsanstieg sofort vom Ausfall bedroht sind, ist anhand dieser Daten also nicht sichtbar.


Die Preise steigen nicht überall

Ein letztes Argument, das häufig genannt wird, ist der Unterschied zwischen urbanen und ländlichen Regionen: Auf dem Land steigen die Preise kaum. So sah auch das Frühjahresgutachten des Zentralen Immobilienausschusses trotz seiner Warnung vor den Top-Städten keine Blasengefahr für das ganze Bundesgebiet. In den meisten Regionen, so das Gutachten, sind allenfalls leichte Überbewertungen bei den Immobilienpreisen sichtbar, die durch das Niedrigzinsumfeld und einen "Aufholeffekt" der Kaufpreise zu den früher stark gestiegenen Mieten erklärbar sind.


Zwischenfazit: Gibt es eine Immobilienblase?

Welche Schlussfolgerungen lassen sich ziehen? Eine Tatsache ist unumstritten: In deutschen Großstädten herrscht Preisdruck - wer in Berlin oder München in den eigenen vier Wänden wohnen will, braucht mehr als ein solides Durchschnittsgehalt.


Trotzdem gibt es gute Argumente dagegen, dass sich eine wirkliche “Blase" in Deutschland gebildet hat. Der Markt mag an einzelnen Standorten überhitzt sein - doch dass mittelfristig ein allgemeiner Preisverfall droht, scheint trotzdem unwahrscheinlich. Auch bei steigenden Zinsen wird es noch starken Wohnungsbedarf geben, der die Nachfrage hoch halten wird. Die Gefahr, dass es zu massiven Kreditausfällen und zu einer “Überschwemmung" des Marktes durch Zwangsverkäufe kommen könnte, besteht nach Einschätzung der meisten Experten nicht.


Welches Risiko stellt die Entwicklung für Crowdinvesting-Anleger dar?

Trotzdem bleibt natürlich die Frage, die unsere Anleger am meisten beschäftigt: Wie bedroht ist ein Crowd-Investment, wenn es tatsächlich zu Preiskorrekturen auf dem Immobilienmarkt kommt? Darauf möchten wir hier eine skizzenhafte Antwort geben, um die Situation etwas klarer zu machen.

Grundsätzlich stellt ein überbewerteter Immobilienmarkt ein Risiko für Immobilien-Crowdinvestoren dar. Die gesammelten Investments werden als Nachrangdarlehen an Immobilienfirmen vergeben, was letzten Endes bedeutet: Es gibt ein Ausfallrisiko. Wenn eine Projektgesellschaft starke Verluste mit Ihrem Immobilienprojekt macht und Insolvent geht, können die Anleger ihr Geld verlieren... Und falls die Immobilienpreise vor Ort einbrechen, erhöht sich dieses Risiko natürlich.


Das heisst jedoch nicht, dass lokale Preisanpassungen auf dem Immobilienmartk automatisch zum Ausfall eines Crowdinvesting-Projektes führen. Ob die Immobilie noch rentabel verkauft werden kann oder nicht, hängt letztendlich von ihrer Nutzungsart und dem vom Projektentwickler geplanten Preisniveau ab. Außerdem möchten wir auf mehrere Faktoren hinweisen, die das Risiko für unsere Anleger verringern:


  • Kurze Projektlaufzeiten: Ein über Crowdinvesting finanziertes Projekt dauert meist zwei Jahre, die geschaffenen Wohn- und Gewerbeeinheiten werden schon früh in der Bauphase verkauft. Damit eine Gefahr für die Anleger entsteht, müsste es also schon sehr kurzfristig zu Preiskorrekturen kommen. Diese sind zwar möglich - durch unseren Auswahlprozess versuchen wir jedoch vorzubeugen, dass eines unserer Projekte betroffen sein wird.
  • Unser Auswahlprozess: Vor jedem Crowdinvesting auf zinsbaustein.de führen wir erst einmal eine rigiden Auswahl durch, bei der sich Immobilien- und Investmentexperten das Projekt genau ansehen. Dabei prüfen wir auch, wie der lokale Markt sich entwickelt hat - und ob der Projektentwickler die Verkaufspreise zu ambitioniert einschätzt. Falls wir das Projekte oder die Lage als überbewertet ansehen, sortieren wir bereits an dieser Stelle aus.
  • Solide Projektkalkulationen: Auf zinsbaustein.de machen wir nur Projekte verfügbar, bei denen der Bauträger Eigenmittel einbringt und eine gute Baumarge in Aussicht steht (in der Regel rund 20%). Wenn ein Projektentwickler seine Objekte nicht zum erwarteten Verkaufspreis realiseren kann, wirken diese Faktoren erst einmal als “Puffer", bevor es zu Verlusten bei den Crowd-Anlegern kommt.


Fazit

Ein Zusammenbruch des Immobilienmarktes wäre prinzipiell riskant für Crowdinvestoren, da sie Ihr Geld verlieren können, wenn das Investitionsprojekt keinen Käufer findet. Aufgrund der kurzen Laufzeiten müssen die Immobilienpreise jedoch in relativ kurzer Zeit stark einbrechen - und das scheint nicht absehbar.


Zusätzlich gibt es einen strikten Auswahlprozess bei zinsbaustein.de, bei dem wir uns unter anderem auch ansehen, ob sich bei einem Projekt Preisüberteibungen abzeichnen.


Wichtig ist: Es handelt sich bei den oben genannten Punkten nur um eine Einschätzung unseres Teams, keine umfassende Finanzanalyse oder Anlagestrategieempfehlung. Experten sind sich uneins darüber, ob es eine Blase gibt und wie groß ihre Folgen sein werden - dementsprechend können auch wir keine unfehlbaren Prognosen bieten.


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