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Immobilien-Crowdinvesting Vergleich: Diese Faktoren sind wichtig

ARTIKEL 05.04.2019

Ein Grund für die Beliebtheit des Immobilien-Crowdinvestings ist die Möglichkeit, Investitionsprojekte selbstständig zu vergleichen und zu entscheiden, in welches Vorhaben man investieren möchte. Die Vielzahl der angebotenen Informationen kann einen Vergleich jedoch schwierig und verwirrend machen.


Dieser Artikel hilft Anlegern: In wenigen Absätzen stellt er prägnant die wichtigsten Faktoren dar, die einen Einfluss auf die Erfolgschancen eines Projekts haben. Zusätzlich klärt er einige gängige Missverständnisse, die beim Vergleich von Immobilien-Crowdinvesting Projekten vorherrschen.


Ein sogfältiger Vergleich von Immobilien-Crowdinvesting-Angeboten bezieht mehrere Ebenen mit ein:


Die Crowdinvesting-Plattform

Crowd-Anleger müssen nicht nur einem einzelnen Bauvorhaben, sondern auch der vermittelnden Crowdinvesting-Plattform vertrauen. Diese führt eine Vorauswahl der Projekte durch und entscheidet, welche Informationen über die Chancen und Risiken eines Projekts veröffentlicht werden.


Nur wenn eine Plattform die Projektangebote sorgfältig analysiert und mit Risikofaktoren transparent umgeht, können Anleger selbstbestimmt entscheiden, ob das Chancen/Risiko-Profil eines Angebots ihnen zusagt oder nicht.


Folgende Fragen helfen dabei, Crowdinvesting-Plattformen zu vergleichen:


  • Wie viel Anlagekapital hat die Plattform bereits vermittelt und wie viel wurde an die Anleger zurückgezahlt?
  • Was sagen Kundenbewertungen, z.B. bei kritische-Anleger.de? Haben Anleger bereits negative Erfahrungen mit dem Anbieter gemacht?
  • Werden die Projektauswahlkriterien transparent dargestellt? Alle Plattformen behaupten, eine besonders strenge „Due Diligence“ zu betreiben. Mit etwas Recherchearbeit lässt sich die Behauptung auf ihre Glaubwürdigkeit hin überprüfen. Wie detailliert ist die Beschreibung des Due Diligence-Prozesses? Gibt es widersprüchliche Angaben? Finden sich Informationen darüber, welche Personen für die Projektauswahl verantwortlich sind?
  • Sind die Informationen zum Projekt ausreichend und sinnvoll aufbereitet? Eine bloße „Informationsflut“ reicht nicht – Anleger sollten anhand der Unterlagen verstehen, in welches Vorhaben genau investiert wird und aus welchen Mitteln die Investments zurückgezahlt werden sollen.
  • Hat die Plattform ihren Sitz im Ausland? Im Ernstfall wird es dadurch schwieriger für Anleger, ihre Ansprüche durchzusetzen.


Die Rendite

Wie bei allen Anlageformen gilt beim Crowdinvesting die Faustformel: ist die Rendite höher als bei vergleichbaren Angeboten, ist das Risiko es auch.


Achtung: Der Umkehrschluss von stimmt nicht notwendigerweise – ein Angebot mit niedrigen Zinsen sind nicht immer besonders „sicher“. Es ist möglich, dass eine Plattform ein Projekt nicht risikoadäquat bepreist oder einen großen Teil des Risikoaufschlags einbehält.


Info

Der Zinszahlungsrhythmus

Regelmäßige Zinszahlungen während der Laufzeit schaffen ein Gefühl von Sicherheit, können aber objektiv gesehen einen Risikofaktor für laufende Projektentwicklungen darstellen. Der Entwickler muss ggf. schon Kapital aus dem Projekt entnehmen, wenn es noch keine oder nur geringe Einnahmen erzielt. Diese Mittel könnten sonst als Puffer für vorübergehende Liquiditätsengpässe fungieren.


Die Laufzeit

Kurze Laufzeiten sind beliebt, aber sie sind nicht zwingend ein Indikator für mehr Sicherheit. Wenn der Projektplan sehr eng getaktet wurde, erhöht dass das Risiko von Problemen und Verzögerungen.


Im besten Fall gibt es einen Zeitpuffer in der Darlehenslaufzeit. Diesen erkennen Anleger an einer vorzeitigen Rückzahlungsoption für den Projektentwickler.


Projektentwickler und Baupartner

Die Kompetenz und Erfahrung des Projektentwicklers sind zwei der wichtigsten Faktoren für den Erfolg eines Immobilienprojekts. Der Entwickler muss das Projekt sauber planen, die zahlreichen Beteiligten koordinieren und – da nicht immer alles genau nach Plan läuft - flexibel auf Probleme reagieren können.


Die folgenden Einschätzungsfragen lassen sich auf den Projektentwickler anwenden, aber auch auf wichtige Partner wie den Generalunternehmer oder den Vermarktungspartner.


  • Wie lange ist das Unternehmen bereits am Markt? Wie lange sind die verantwortlichen Personen bereits in der Baubranche tätig?
  • Kann das Unternehmen erfolgreiche Referenzprojekte aufweisen?
  • Hat das Unternehmen bereits die jeweilige Asset-Klasse geplant/gebaut? Wohnimmobilien, Büros und Shopping-Center haben jeweils unterschiedliche Anforderungen.
  • Hat das Unternehmen Erfahrung mit der geplanten Vertriebsart? Einzel- und Globalverkäufe haben jeweils unterschiedliche Herausforderungen.
  • Hat das Unternehmen bereits Projekte am betreffenden Standort umgesetzt, so dass es den lokalen Markt kennt?
  • War das Unternehmen an einem Projekt beteiligt, welches Insolvenz anmelden musste? Das ist ein negatives Signal.
  • Hat das Unternehmen einen professionellen Webauftritt? Das spricht für seine Qualität.


Projektstand

Am Beginn jedes Immobilienprojekts gibt es zahlreiche Unsicherheiten bezüglich seiner Umsetzbarkeit, wie beispielsweise:


  • Lässt es sich in einem rentablen Budgetrahmen umsetzen?
  • Wird der Entwickler eine Baugenehmigung erhalten?
  • Gibt es genügend Kaufinteressenten?


Mit dem Fortschritt eines Immobilienprojekts können diese Unsicherheiten schrittweise eliminiert werden, wodurch das Risiko für Crowd-Investoren sinkt.


Folgende Meilensteine helfen beim Vergleich des Projektstandes:


  • Ist das Grundstück/Objekt angekauft?
  • Wurde der Vertrag für die Bankfinanzierung unterzeichnet?
  • Liegt die Baugenehmigung vor?
  • Gibt es erste Vertriebserfolge in Form von Reservierungen oder Kaufverträgen?
  • Gibt es einen Generalunternehmervertrag zum Festpreis? Wenn nicht, wie hoch ist der Vergabestand der Bauleistungen? Je mehr Leistungen vergeben sind, desto geringer ist das Risiko von unerwarteten Kostensteigerungen.


Die Sicherheiten

Besicherungen werden oft hervorgehoben, um eine erhöhte Ausfallsicherheit für Anleger zu suggerieren. Wie bei anderen Anlageformen gilt jedoch beim Crowdinvesting, dass es hohe Renditen nicht ohne Risiko gibt – Besicherungen ändern daran nichts.


Für die Werthaltigkeit einer Besicherung ist relevant, ob sie „vorrangig“ oder „nachrangig“ vereinbart wurde. Für nachrangige Besicherungen gilt die Regel, die für Nachrangdarlehen allgemein gilt: Sie kommen frühestens dann zum Zug, wenn die vorrangig finanzierende Bank bedient wurde.


Crowdinvesting mit Summen bis 2,5 Mio. € darf per Gesetz nur qualifiziert nachrangige Darlehen einsetzen, um von der Prospektpflicht ausgenommen zu bleiben. Vereinbarungen, welche den Nachrangcharakter aushebeln, sind nicht zulässig. Das bedeutet: Besicherungen dürfen meist nur nachrangig vereinbart werden.


Mittlerweile setzen Crowdinvesting-Plattformen zwei alternative Anlageformen ein, bei welchen auch vorrangige Besicherungen vereinbart werden können:


  • Beim „Forderungskauf“ vergibt eine Bank ein besichertes Darlehen an einen Projektentwickler. Anschließend werden die Forderungen aus dem Bankdarlehen per Nachrangdarlehen an Anleger „weiterverkauft“.
  • Anleihen fallen nicht in den gesetzlichen Rahmen für Crowdinvesting und können daher besichert werden.


Info

Ob vorrangig oder nachrangig: Die Werthaltigkeit einer Besicherung können Anleger in der Regel nur schwer überprüfen. Besicherungen garantieren nicht, dass Anleger im Schadensfall ihre Einlage zurückerhalten. Je nach Ausgestaltung können sie eventuell nicht einmal garantieren, dass im Schadensfall Geld an die Anleger fließt.


Das gilt für verschiedene Formen der Besicherung, wie die folgenden Beispiele zeigen:


  • Beispiel Bürgschaften: Dass ein Bürge zum Zeitpunkt des Projektausfalls genügend Kapital hat, um seinen Bürgschaftsverpflichtungen nachzukommen, lässt sich faktisch nicht sicherstellen.
  • Beispiel Grundschulden auf Drittobjekte: Drittobjekte können als Besicherung für mehrere Projekte verwendet werden. Wenn ein Entwickler in die Krise gerät und mehrere Projekte ausfallen, erhalten Anleger möglicherweise nur einen Teil des Objektwertes oder gehen leer aus.


Die Lage

Eine alte Immobilienweisheit besagt, dass die wichtigsten Faktoren für die Attraktivität einer Immobilie Lage, Lage und Lage sind.


Die Lage hat einen entscheidenden Einfluss darauf, ob der Entwickler sein Projekt erfolgreich abverkaufen und somit genügend Erlöse für die Rückzahlung des Crowd-Darlehens generieren kann.


Folgende Fragen helfen dabei, die Lage eines Projekts einzuschätzen:


  • Entwickelt der Standort sich wirtschaftlich positiv? Das lässt sich aus dem Bruttoinlandsprodukt (BIP), der Kaufkraft pro Einwohner und der Arbeitslosenquote ablesen.
  • Von welcher Entwicklung gehen Demographieprognosen aus? Je nach Asset-Klasse können unterschiedliche Altersgruppen relevant sein. Für ein Pflegezentrum sind Senioren und Pflegebedürftige relevant, für Ein-Zimmer-Apartments sind es eher junge Anwohner.
  • Wie hoch ist die Leerstandsquote in der jeweiligen Asset-Klasse am Standort? Für Studentenwohnheime und Pflegezentren werden meist eigene Versorgungsquoten berechnet. Leerstands- und Versorgungsquoten finden sich in kostenlosen Marktberichten, welche über www.thomas-daily.de/market-reports/ recherchiert werden können.
  • Wie ist die Infrastruktur am Projektgrundstück? Sind Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung und öffentliche Verkehrsmittel bequem erreichbar?
  • Gibt es Störfaktoren rund um das Projektgrundstück, welche potenzielle Käufer abschrecken könnten? Das können beispielsweise eine Chemiefabrik, ein Friedhof oder die Einflugschneise eines Flughafens sein.


Die Finanzkennzahlen

Die Finanzkennzahlen bieten Crowd-Anlegern die Möglichkeit, sich ein grobes Bild von der Wirtschaftlichkeit eines Immobilienprojekts zu machen. Knapp kalkulierte Projekte haben potenziell ein höheres Risiko, in Schieflage zu geraten.


Folgende Fragen helfen bei der Einschätzung der Finanzkennzahlen:


  • Gibt es Eigenmittel in der Finanzierungsstruktur des Projekts? Diese sind eine zusätzliche Motivation für den Entwickler, sein Projekt erfolgreich zum Abschluss zu bringen.
  • Handelt es sich bei den Eigenmitteln um hartes Eigenkapital oder um Gesellschafterdarlehen beziehungsweise Mezzanine-Kapital von Dritten? Eigenkapital wird im Insolvenzfall erst nach dem Crowd-Darlehen bedient. Bei Gesellschafter- oder Mezzanine-Darlehen ist das nicht notwendigerweise der Fall.
  • Sind die geplanten Verkaufspreise marktgerecht? Referenzwerte für Wohnimmobilien finden sich beispielsweise im Capital Immobilien-Kompass. Wie Anleger Referenzpreise für Büros und andere Gewerbeobjekte finden, haben wir in einem anderen Artikel dargelegt.
  • Wie hoch ist die Rendite des Projekts? Diese funktioniert als Puffer für unvorhergesehene Kostensteigerungen oder Senkungen des Verkaufspreises. Crowd-Anleger können mit „Stresstests“ analysieren, welchen Spielraum die Marge eines Projekts bietet. Eine Vorlage dafür stellen wir unten zum Download bereit.

Zusätzliches Werkzeug für Crowdinvestoren: Immobilienprojekte mit Stresstests analysieren

In Zusammenarbeit mit unseren Immobilienexperten haben wir ein Werkzeug erarbeitet, das ihnen bei der eigenen Prüfung von Crowdinvesting-Immobilienprojekten hilft. Laden Sie sich eine simple Excel-Vorlage und ein Handbuch herunter, mit denen Sie einfach und schnell einen sogenannten "Stresstest" für ein Immobilienprojekt durchführen können.


Der Test betrachtet anhand von Szenariorechnungen: Wie weit können sich die Verkaufspreise oder die Investitionskosten eines Projekts verändern, bevor die Einnahmen die Kosten übersteigen?


Laden Sie sich jetzt die Excel-Vorlage und das Handbuch herunter, um selbst Projekte mit Stresstests zu analysieren.


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