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Hotel-Apartments als Kapitalanlage

ARTIKEL 05.06.2019

Seit wenigen Jahren werden professionell verwaltete Hotel-Apartments als Renditeobjekte für Privatanleger angeboten. Wie funktioniert eine Investition in Hotel-Apartments und mit welchen Chancen und Risiken geht sie einher?


Wie können Anleger in Hotel-Apartments investieren?

Hotels als Renditeobjekte waren lange Zeit nur für institutionelle Investoren, professionelle Betreiber und allenfalls vermögende Privatpersonen zugänglich.


In den letzten Jahren ist durch die Aufteilung von Hotels in Teileigentum ein Modell entstanden, mit dem sich auch Privatanleger mit begrenztem Budget beteiligen können.


Anleger werden grundbuchliche Eigentümer eines Hotel-Apartments und erwerben gegebenenfalls gleichzeitig einen Teil des Gemeinschaftseigentums (dazu gehören beispielsweise das Restaurant, die Lobby sowie der Wellness- und Fitnessbereich).


Das Apartment wird langfristig an einen Hotelbetreiber vermietet oder verpachtet. Dieser übernimmt die operative Verwaltung, wie beispielsweise die Vermietung an potenzielle Hotelgäste.


Dafür erhalten Anleger regelmäßig fest vereinbarte Miet- oder Pachtzahlungen. Häufig bieten die Betreiber eine Form der Mietgarantie, sodass die Zahlungen unabhängig von der tatsächlichen Vermietung des Apartments geleistet werden.


Wie entwickelt sich der Markt für Hotels?

Nach Einschätzung des Frühjahrsgutachtens 2019 des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. ist Deutschland als Urlaubs- und Geschäftsreiseziel attraktiv. Unter anderem kommt diese Attraktivität von seiner Bedeutung als Messestandort: Zwei Drittel aller Weltleitmessen finden in Deutschland statt.


2018 legten die Übernachtungszahlen deutscher Hotels zum neunten Mal in Folge zu. Sie stiegen im Vergleich zum Vorjahr um ca. 3,9 % auf einen Rekordwert von 477,6 Mio. Übernachtungen.


Die durchschnittliche Bettenauslastung lag bei 46,3 %, das sind 8,5 Prozentpunkte mehr als im Jahr 2008.



Berlin Düsseldorf Frankfurt a. M. Hamburg Köln München Stuttgart
Übernachtungen 2018 32,6 Mio. 5,0 Mio. 10,3 Mio. 14,5 Mio. 6,3 Mio. 17,2 Mio. 3,9 Mio.
Ø jährliche Wachstumsrate 2011-2018 6,3 % 4,0 % 6,6 % 6,5 % 3,8 % 5,7 % 3,6 %


In den nächsten Jahren wird das Angebot an Hotelzimmern durch zahlreiche laufende Hotelentwicklungen merklich steigen. Rund 1,2 Mio. m² werden in den A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entwickelt.


Dem steigenden Angebot steht eine wachsende Nachfrage nach Übernachtungen gegenüber. In den A-Städten zeichnet sich in den nächsten drei Jahren ein Bedarf von rund 40.000 zusätzlichen Hotelzimmern ab.


Wie viel wird auf dem professionellen Hotel-Investment-Markt umgesetzt?

Auf dem deutschen Hotel-Investment-Markt wurden 2018 Hotels und Hotelportfolios im Wert von rund 4 Mrd. € gehandelt (Quelle: Frühjahrsgutachtens 2019). Das ist ein leichter Rückgang zum Jahr 2017 (4,2 Mrd. €.).



Die Nachfrage nach Hotels ist zwar ungebrochen hoch, doch fehlen geeignete Objekte, die zum Kauf verfügbar sind.


Die auf ein Zimmer berechneten Kaufpreise steigen zwar, doch sind sie international gesehen weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Dies macht deutsche Hotels für internationale Investoren attraktiv.



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Welche Vorteile und Chancen bieten Hotel-Apartments als Kapitalanlage?


  • Geringer Verwaltungsaufwand: Der Hotelbetreiber übernimmt Aufgaben wie die Mietersuche und die Instandhaltung des Apartments.
  • Mietausfallabsicherung: Hotelbetreiber setzen oft Mietpools und/oder andere Mietausfallsicherheiten ein, so dass bei Leerstand nicht sofort Mietausfälle drohen.
  • Flexible Mietpreisanpassungen: Durch häufige Mieterwechsel und die derzeitige Ausnahme von der Mietpreisbremse, können die Mieten flexibler an das Marktniveau angepasst werden als im „normalen“ Wohnsegment.


Welche Nachteile und Risiken besitzen sie?


  • Insolvenzrisiko des Betreibers: Kann der Betreiber das Hotel nicht rentabel führen, kann er in eine finanzielle Schieflage geraten und nicht mehr die vereinbarten Mietzahlungen an Anleger leisten. Das kann beispielsweise passieren, wenn nicht genügend Gästenachfrage vorhanden ist.
  • Keine kurzfristigen Gewinne möglich: Es dauert einige Zeit, bis sich die Kaufnebenkosten amortisiert haben. Der Kauf eines Hotel-Apartments lohnt sich deshalb nur mit jahrzehntelangem Anlagehorizont.
  • Nachfragerisiko: Ob Deutschland langfristig ein attraktives Urlaubs- und Geschäftsreiseziel bleibt, kann nicht sicher prognostiziert werden.
  • Standortrisiken: Innerhalb Deutschlands sollte auf eine entsprechend gute Lage geachtet werden. Auch ist es möglich, dass das Hotel durch Änderungen in seinem direkten Umfeld an Attraktivität verliert – beispielsweise, wenn mehrere neue Hotels am Standort gebaut werden oder eine Baustelle direkt neben dem Hotel entsteht.
  • Eingeschränkte Drittverwendbarkeit: Hotelzimmer sind in der Regel auf die Unterbringung von Personen spezialisiert und entsprechen den Standards einer bestimmten Hotelmarke. Funktioniert die Hotelbewirtschaftung nicht, können sie nicht so leicht für andere Zwecke umgenutzt werden wie beispielsweise Bürogebäude.


Welche Faktoren sprechen für die Qualität eines Hotel-Apartments?


  • Attraktive Mikrolage: Feriengäste schätzen Ruhe, eine gute ÖPNV-Anbindung und den Zugang zu Freizeitmöglichkeiten.
  • Positive Entwicklung der Übernachtungszahlen: Daten zur Entwicklung der Übernachtungszahlen am Standort geben bereits jetzt Hinweise darauf, wie sich die lokale Nachfrage entwickeln wird.
  • Etablierter Betreiber: Die Sicherheit der Mietzahlungen hängt in erster Linie vom unternehmerischen Geschick und der Bonität des Hotelbetreibers ab. Große und etablierte Betreiber haben generell ein geringeres Insolvenzrisiko, da Sie erfahrener und finanzstärker sind.
  • Erfahrener Projektentwickler: Falls die Immobilie sich im Bau befindet oder erst wenige Jahre alt ist, kann sich ein Blick auf die Referenzen des Projektentwicklers lohnen. Er ist die erste Instanz, die den lokalen Bedarf prüft und das Konzept des Hotels ausarbeitet. Ein spezialisiertes und erfahrenes Unternehmen kann den Markt zuverlässiger einschätzen als ein „Newcomer“.
  • Qualität der Einrichtungsgegenstände: Der Apartment-Besitzer muss eventuell für die Instandhaltung der Einrichtungsgegenstände aufkommen. Solide, mindestens zehn Jahre haltbare Möbel reduzieren diesen Kostenfaktor.


Fazit

Hotel-Apartments als Teileigentum sind eine junge Anlageklasse, die ein anderes Chancen-Risiken-Profil als Eigentumswohnungen bietet. Als Betreiberimmobilien sind sie eher mit Pflegeimmobilien und Studentenapartments vergleichbar.


Wie bei allen Immobilien-Investments gibt es Risiken und viele Faktoren, die Interessenten in Betracht ziehen müssen. Um ein solides Anlageobjekt auszuwählen, sind vor allem zwei Dinge nötig: viel Recherchearbeit und professionelle Beratung.


Alternativen: Wie können Anleger noch in Hotelimmobilien investieren?


  • Geschlossene Beteiligungen bieten Anlegern die Möglichkeit, sich zusammen mit anderen an einem oder mehreren Hotels zu beteiligen.
  • Offene Immobilienfonds nehmen häufig Hotels in ihr Portfolio auf. Vereinzelt gibt es auch offene Publikumsfonds, die auf Hotels spezialisiert sind.
  • Hotelbetreiber-Aktien geben Anlegern die Möglichkeit, indirekt an der Entwicklung des Marktes teilzuhaben.
  • Crowdinvesting in Immobilien ermöglicht Anlegern, mit überschaubaren Summen in den Bau einzelner Hotels zu investieren.


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