Fünf gängige Irrtümer über Immobilien-Crowdinvesting

ARTIKEL 28.01.2020

In mehr als drei Jahren Firmengeschichte haben wir viel Erfahrung mit dem Crowdinvesting-Markt gesammelt. Dabei stoßen wir auch immer wieder auf weit verbreitete Irrtümer. In diesem Artikel möchten wir Ihnen fünf davon vorstellen.


Die wichtigsten Erfolgsfaktoren sind Lage, Lage und Lage

Welcher Anleger kennt nicht die Weisheit, dass beim Immobilieneigentum die Faktoren Lage, Lage und Lage das Potenzial eines Objekts bestimmen? Der Anlageerfolg eines Eigentümers hängt schließlich davon ab, ob die Immobilie langfristig vermietbar bleibt und im Wert steigt. Ist die Lage attraktiv, kann er mit höherer Nachfrage und dadurch mit größerem Renditepotenzial rechnen.


Crowd-Anleger „kaufen“ jedoch in der Regel nichts. Sie vergeben ein kurzfristiges Projektdarlehen, das meist mit dem erfolgreichen Abschuss des Immobilienprojekts zurückgezahlt wird.


Der Anlageerfolg hängt hier also davon ab, ob das Projekt erfolgreich gebaut und veräußert werden kann. Ob langfristige Mieternachfrage besteht oder das Objekt im Wert steigt, kann den Crowdanlegern egal sein.


Wichtiger als die Lage ist der „Exit“ des Projekts, das heißt der unmittelbare Verkauf des Projekts. Bei Crowdinvesting-Projekten können Anleger direkt betrachten, wie weit dieser fortgeschritten ist.


Vielleicht ist ein Pflegezentrum bereits komplett an einen institutionellen Investor veräußert, obwohl es in einer ostdeutschen Kleinstadt liegt? In diesem Fall ist der Exit des Projekts sicherer als bei einem Mehrfamilienhaus in der besten Wohngegend Münchens, bei dem der Vertrieb noch nicht begonnen hat.


Projekte mit kurzen Laufzeiten sind sicherer

Kurze Laufzeiten sind unter Anlegern beliebt. Das ist auch nachvollziehbar, denn eine längere Laufzeit suggeriert, dass mehr „getan“ werden muss und dabei mehr schiefgehen kann. Natürlich kann sich auch der Immobilienmarkt in drei Jahren stärker verändern als in 18 Monaten, also scheint der Verkaufserfolg bei einem „langlaufenden“ Projekt weniger prognostizierbar.


Doch Vorsicht! Wer die Laufzeit eines Projekts extra knapp kalkuliert, tut den Anlegern trotzdem keinen Gefallen. Auch bei sehr gut geplanten Projekten kann es zu Verzögerungen kommen. Dass beispielsweise wegen Frost einige Zeit lang nicht gebaut werden kann, kann auch der beste Entwickler nicht verhindern.


Erfahrene Projektentwickler und Crowdinvesting-Plattformen kalkulieren deshalb einen Zeitpuffer im Darlehen ein, der die Laufzeit einige Monate länger aussehen lässt. Fehlt er, dann erhöht sich das Risiko, dass der Entwickler zum Rückzahlungszeitpunkt noch mitten in der Bauphase steckt.


Eine derartige Verzögerung muss keine Gefahr für die Rückzahlung sein, ist aber in jedem Fall unangenehm für den Anleger. Schlimmstenfalls kann ein „auf Kante genähtes“ Projekt unter Druck von Käufern und Geldgebern geraten, der schlussendlich zur Schieflage führt.


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Projekte ohne Baugenehmigung sind immer besonders risikoreich

Viele Anleger wissen, dass die Baugenehmigung ein beträchtliches Risiko bei einem Immobilienprojekt darstellen kann. Ist sie noch nicht vorhanden, kann der Genehmigungsprozess sich über viele Monate hinziehen oder sogar scheitern. Hat der Entwickler nur ein unbebautes Grundstück, kann er in dieser Phase kein Geld für die Rückzahlung des Crowd-Darlehens verdienen.


Mittlerweile werden viele verschiedene Fälle über Crowdinvesting finanziert. Bei unserem ausfinanzierten Projekt „Office Oberhaching“ verfügt der Entwickler beispielsweise über ein voll vermietetes Bestandsgebäude und möchte eine Revitalisierung mit Flächenaufstockung projektieren. Nach Erteilung der Baugenehmigung will er sich refinanzieren und das Crowd-Darlehen zurückzahlen.


Die geplante Baugenehmigung ist also noch nicht vorhanden - und trotzdem gibt es bei dem Projekt viele Risiken, die Projekte in der Bauphase haben, nicht. Es sind keine Bauarbeiten geplant, die schief gehen können und es gibt auch kein Risiko von Baukostenerhöhungen.


Verzögert sich bei „Office Oberhaching“ die Baugenehmigung, nimmt er trotzdem Mieten ein und kann das Gebäude höchstwahrscheinlich bei der Bank refinanzieren.


Die wichtigste Frage ist in diesem Fall also nicht „gibt es eine Baugenehmigung?“, sondern „was kann der Entwickler tun, wenn er keine Baugenehmigung erhält und welche anderen Risiken gibt es?“


Wer in mehrere Projekte investiert, streut automatisch sein Risiko

Die Streuung über mehrere Projekte ist essenziell für ein funktionierendes Risikomanagement beim Immobilien-Crowdinvesting. Jedoch können Anleger selbst dann noch Klumpenrisiken eingehen, wenn sie ihre Investments aktiv verteilen.


Beispielsweise finanzieren Crowdinvesting-Plattformen gern mehrere Projekte desselben Entwicklers oder sogar mehrfach dieselbe Objektgesellschaft. Das ist zunächst legitim und sinnvoll - wenn ein Entwickler sich als zuverlässig erwiesen hat, liegt es nahe, seine Projekte auch weiteren Investoren anzubieten.


Haben Investoren mehrere laufende Projekte eines Entwicklers in ihrem Portfolio, erhöht sich ihr Risiko jedoch. Selbst gute Unternehmen können durch unvorhergesehene Umstände in Schieflage geraten. Dass dann alle und nicht nur ausgewählte Projekte betroffen sind, ist wahrscheinlich.


Gewerbeprojekte sind risikoreicher als Wohnprojekte

Immer wieder stellen wir fest, dass Gewerbeprojekte bei Anlegern als risikoreicher gelten als Projekte, die sich im Bereich Wohnen bewegen. Die Begründung dreht sich immer um den „Exit“.


So wird angeführt, dass Unternehmen konjunkturabhängigere Mieter sind als Privatpersonen. Letztere verschwinden schließlich nicht vom Markt, wenn Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten, sondern müssen trotzdem noch Wohnen. Außerdem kennt fast jeder ein Beispiel für ein luxuriöses Büro, das mit viel Aufwand gebaut wurde und nun leer steht.


Aber verkaufen Gewerbeobjekte sich deshalb schlecht? Nein, empirische Daten erzählen eine andere Geschichte. Große Maklerhäuser, die mittlerweile regelmäßig Reports und Ausblicke für den Gewerbeimmobilienmarkt veröffentlichen, sprechen von einer enormen Kaufnachfrage von institutionellen Investoren.


Das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien wächst zwar nicht besonders stark, doch das liegt daran, dass alle attraktiven Objekte auf dem Markt aufgekauft sind und nur wenige Investoren ihre Objekte verkaufen wollen.


Und was ist mit der Gefahr einer „Blase“? Die Preise auf dem deutschen Markt haben zwar angezogen, aber ist im internationalen Vergleich nicht sonderlich teuer. Auch wenn die Renditen für Gewerbeobjekte sinken, bleiben Sie trotzdem ein interessantes Asset für institutionelle Anleger – denn wenn diese ihr Geld in Banken und sicheren Staatsanleihen deponieren, sind ihre Renditen negativ.


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