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Eigentumswohnungen als Kapitalanlage: Chancen und Risiken

ARTIKEL 05.04.2019

Kaum eine Kapitalanlage genießt so viel Vertrauen wie das „Betongold“. Doch wie alle Kapitalanlagen haben Eigentumswohnungen sowohl Chancen als auch Risiken. Dieser Artikel erklärt, welche das sind.


Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage nutzen – wie funktioniert das?

Kauft ein Anleger eine Eigentumswohnung, kann er sie vermieten und so als Kapitalanlage nutzen.


Er erhält die Mieteinnahmen und zahlt regelmäßige Kosten für die Wohnung. Einen Teil der Kosten kann er im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben, einen Teil nicht.


Der Anleger kann die Wohnung jederzeit verkaufen und profitiert dabei von möglichen Wertsteigerungen während der Halteperiode.


Wohnungen bringen Verbindlichkeiten mit sich

Wichtig ist: Wohnungen sind keine reinen „Renditemaschinen“, sondern gehen auch mit – teilweise erheblichen – finanziellen Verbindlichkeiten sowie Risiken einher. Wenn die Miete ausfällt oder größere Sanierungen / Reparaturen anstehen, kann eine Wohnung vorübergehend zum Nullsummenspiel werden oder Geldnachschüsse erfordern.


Nach einer Studie des Instituts für Wirtschaft Köln verloren im Jahr 2015 mehr als 7 % der privaten Vermieter Geld mit ihren Objekten, 47,3 % verdienten 5000 € oder mehr an Mieteinnahmen im Jahr.


Das liegt nach Ansicht der Autoren nicht nur an Kosten, sondern auch an Versäumnissen der privaten Vermieter. Diese erhöhen häufig Mieten nicht regelmäßig und legen Kosten nicht konsequent auf den Mieter um. Für optimale Renditen ist also unternehmerischer Aufwand sowie eine gut durchdachte Investitionsentscheidung nötig.


Immobilien gelten als langfristiges Investment

Eigentumswohnungen gelten als Investment, das sich meist nur mit langfristigem Anlagehorizont rentiert. Dafür gibt es mehrere Gründe:


  • Die Anschaffungskosten müssen erst einmal durch Einnahmen kompensiert werden.
  • Der Gesetzgeber besteuert einen baldigen Verkauf, weil er kurzfristigen Spekulationshandel mit Immobilien verhindern möchte. Wird eine Eigentumswohnung vor dem Ablauf von zehn Jahren Haltefrist verkauft, müssen eventuelle Verkaufsgewinne versteuert werden.
  • Viele Anleger gehen für die Immobilienfinanzierung langfristige Darlehen ein und müssen eventuell Vorfälligkeitsentschädigungen leisten, wenn sie diese vorzeitig tilgen wollen.


Welche Kosten fallen bei einer Kapitalanlage in Eigentumswohnungen an?


Anschaffungskosten:

  • Kaufpreis der Wohnung: Der Kaufpreis selbst ist meist der größte Kostenpunkt.
  • Sanierungskosten: Falls eine Wohnung vor der Vermietung saniert oder modernisiert werden soll, trägt der Käufer die Kosten dafür.
  • Grunderwerbssteuer: Diese beträgt je nach Bundesland 3,5 - 6,5 % des Kaufpreises.
  • Notarkosten: Diese liegen meist bei 1,5 - 2 % des Kaufpreises.
  • Maklercourtage: Wird die Wohnung über einen Makler vermittelt, erhebt dieser meist 3 - 7 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer als Courtage.


Laufende Kosten:

  • Finanzierungszinsen: In der Regel wird der Kauf einer Eigentumswohnung finanziert. Dafür fallen Zinsen an. Wenn die Zinsbindung eines Darlehens endet, können die Finanzierungszinsen und damit die monatlich zu leistende Summe auch steigen.
  • Hausgeld: Dieses wird von der Eigentümergemeinschaft erhoben und umfasst die Kosten für Bewirtschaftung und Pflege des Gebäudes sowie Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage. Ein Teil der Kosten kann auf den Mieter umgelegt werden.
  • Sonderumlagen: Falls teure Reparaturen oder Sanierungen durchgeführt werden und die Instandhaltungsrücklagen nicht ausreichen, müssen die Eigentümer ggf. im Rahmen einer Sonderumlage anteilig den Differenzbetrag nachschießen.
  • Instandhaltungen: Für Reparaturen und Sanierungen in der Wohnung selbst muss der Eigentümer die Kosten tragen. Die Ausnahme sind grob fahrlässig verursachte Schäden und kleinere Reparaturen bis 100 €, wenn das im Mietvertrag festgelegt wurde.
  • Mietausfallrücklagen: Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder die Wohnung nach einer Kündigung nicht sofort neuvermietet werden kann, fallen viele Kosten weiter an. Banker empfehlen häufig, dafür rund 20 % der Nettokaltmiete zurückzulegen.
  • Grundsteuer: Die Grundsteuer wird meist quartalsweise von den Gemeinden erhoben. Sie wird aus mehreren Faktoren berechnet, weshalb sich die Höhe nicht pauschalisieren lässt. Sie darf auf den Mieter umgelegt werden.
  • Einkommenssteuer: Mieteinnahmen müssen mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert werden. Dafür kann der Eigentümer diverse Kosten steuerlich geltend machen (siehe unten).


Zeitaufwand / Verwaltungsaufwand:

Wer eine Wohnung weitervermietet, muss neben den finanziellen Kosten auch mit zeitlichem Aufwand rechnen, beispielsweise für:

  • Kontrolle der Hausverwaltung und der Verwaltungsgebühren
  • Buchhaltung und Nebenkostenabrechnung
  • Reparaturen organisieren und kontrollieren
  • Sanierungen organisieren und kontrollieren


Wo können Anleger Eigentumswohnungen kaufen?


  • Immobilienmakler übernehmen die Suche nach passenden Objekten für ihre Kunden.
  • Immobilienportale wie ImmobilienScout24 und Immowelt listen zahlreiche Wohnungsangebote auf und geben Anlegern die Möglichkeit, selbst nach Objekten zu suchen.
  • Bauträger verkaufen projektierte Wohnungen teilweise direkt und provisionsfrei, beispielsweise über die eigene Website.
  • Anzeigenportale und -magazine wie Ebay Kleinanzeigen haben häufig eine Immobiliensektion, in welcher Eigentumswohnungen inseriert werden.
  • Hausbanken haben teilweise ein Sortiment an Immobilien im Angebot und stellen diese ihre Kunden auf Nachfrage hin vor.
  • Zwangsversteigerungsportale wie das Portal der Landesjustizverwaltungen bieten die Möglichkeit, sich über kommende Zwansversteigerungen von Wohnungen zu informieren.
Tipp

Bereits vermietete Objekte sind beim Kauf oft günstiger. Das hat zwei Gründe:

  • Es besteht weniger Konkurrenz. Für viele Eigennutzer sind vermietete Wohnungen nicht interessant, weil eine Eigenbedarfskündigung sehr aufwändig sein kann.
  • Käufer müssen die Konditionen des bestehenden Mietvertrags akzeptieren und sind dadurch in der Ausgestaltung des Mietverhältnisses eingeschränkt. Eventuell können sie dadurch nicht die marktgerechte Miete erzielen.


Wohnungskäufer werden Teil einer Eigentümergemeinschaft

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, wird Teil einer Eigentümergemeinschaft. Diese bezahlt gemeinsam die Kosten für die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten des Gebäudes, wählt einen Verwalter und stimmt über Sanierungen ab.


In der Regel hat der einzelne Eigentümer kein Vetorecht gegen Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Die Einsicht in die Politik und zukünftige Pläne einer Eigentümergemeinschaft ist jedoch für potenzielle Käufer beschränkt. Eine „passende“ Gemeinschaft zu finden, ist in der Praxis nur schwer möglich.


Wie werden Eigentumswohnungen steuerlich behandelt?

Disclaimer

Die enthaltenen Informationen auf dieser Website dienen allgemeinen Informationszwecken und beziehen sich nicht auf die spezielle Situation einer Einzelperson. Sie stellen keine steuerliche Beratung dar und können keine individuelle Beratung durch einen Steuerberater ersetzen.


Für jede Wohnung wird regelmäßig die Grundsteuer von den Gemeinden erhoben. Sie wird aus mehreren Faktoren berechnet, weshalb sich die Höhe nicht pauschalisieren lässt. Wird eine Wohnung vermietet, kann die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden.


Übersteigt das Gesamteinkommen des Vermieters inkl. der vollen Mieteinnahmen (Kaltmiete und Nebenkosten) die steuerlichen Freibeträge, müssen die Mieteinkünfte mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Vermieters versteuert werden. Die Freibeträge liegen bei (Stand 2019):


  • Alleinstehende: 9.168 €
  • Verheiratete Paare: 18.336 €
  • Für Kinder erhalten die Eltern einen zusätzlichen Freibetrag von 2.490 € pro Elternteil angerechnet. Dazu kommt ein Freibetrag für den Betreuungs- und Erziehungs- oder Ausbildungsbedarf (BEA-Freibetrag) von 2.640 €.


Dafür können die nicht umlagefähigen Kosten als „Werbungskosten“ abgesetzt werden. Dazu fallen beispielweise die Finanzierungszinsen sowie Abschreibungen für die Abnutzung der Wohnung

Ein Sonderfall sind denkmalgeschütze Immobilien. Hier besteht die Möglichkeit, besonders hohe Abschreibungssätze zu nutzen.


Wie lässt sich die Eignung einer Wohnung als Kapitalanlage bestimmen?


  • Befindet sich die Wohnung in einer guten Lage? Die Lage spielt eine entscheidende Rolle dabei, ob eine Wohnung langfristig an Wert gewinnt und erfolgreich vermietet werden kann.
  • Ist der Kaufpreis günstig oder teuer? Um das herauszufinden, können Anleger lokale Referenzwerte heranziehen (z.B. den Capital Immobilien-Kompass). Außerdem können sie die Anschaffungskosten durch die prognostizierte Nettokaltjahresmiete teilen. Ist der Faktor bspw. höher als 20, müssen Anleger die Immobilie länger als 20 Jahre lang halten, um den Kaufpreis zu amortisieren. Alternativ müssen sie auf zukünftige Miet- und Wertsteigerungen spekulieren.
  • Wie hoch sind die Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft? Beim Kauf übernimmt der Anleger die bestehende Instandhaltungsrücklage sowie die Zahlungsverpflichtungen für kommende Sanierungen, falls die Rücklagen nicht ausreichen. Falls das Hausgeld in der Vergangenheit sehr niedrig war oder es häufig Nachzahlungen gab, kann das auf weitere Nachzahlungen hindeuten.
  • Gibt es Zahlungsrückstände beim Hausgeld? Hat der Vorbesitzer der Wohnung Zahlungsrückstände, gehen sie möglicherweise der Käufer über (Das hängt von Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ab). Sie sollten dann mit dem Kaufpreis verrechnet werden.
  • Was steht in den Protokollen und Beschlüssen der Eigentümerversammlungen? Mithilfe dieser können sich Anleger einen Überblick über die letzten größeren Sanierungen und die anstehenden Sanierungen verschaffen. Falls diese nicht durch die Instandhaltungsrücklagen gedeckt sind, kann es zu Sonderumlagen kommen. Eventuell lässt sich ein Sanierungsstau erkennen, welcher zu weiteren Problemen führen kann.
  • Wie groß ist die Eigentümergemeinschaft? Je mehr Eigentümer es gibt, desto schwieriger gestaltet sich in der Regel die Entscheidungsfindung.
  • Gibt es einen Mehrheitseigentümer? Das kann vor- oder nachteilhaft sein. Ein Mehrheitseigentümer kann tendenziell seine Politik gegen den Willen der anderen Eigentümer durchsetzen. Er kann jedoch auch verhindern, dass es Streit und Sanierungsstau gibt.
  • Ist die Bausubstanz der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums in gutem Zustand? Falls größere Mängel bestehen, können unvorhergesehene Kosten auf den Käufer zukommen. Die Einschätzung der Bausubstanz ist für Laien oft schwer, kann aber von einem Fachmann übernommen werden.
  • Energieeffizienz: Der Verkäufer ist verpflichtet, Interessenten den Energieausweis des Gebäudes vorzulegen. Dieser Teilt die Energieeffizienz in Klassen von A+ bis H ein. Höhere Energieeffizienzklassen machen ein Objekt potenziell attraktiver, weil geringere Nebenkosten anfallen.
  • Welche gesetzlichen Regelungen gelten vor Ort? Regelungen wie eine Mietpreisbremse können dazu führen, dass ein Eigentümer nicht die Mietsätze erzielen kann, die er plant.


Bei vermieten Wohnungen:

  • Wie ist der Vertrag ausgestaltet, welches Mitsteigerungspotenzial gibt es? Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“, d.h. Mietverträge bleiben uneingeschränkt über den Verkauf der Wohnung hinaus gültig. Eigentümer müssen die bestehenden Konditionen akzeptieren.


Bei Neubauwohnungen:

  • Erfahrener Bauträger: Ein Bauträger, welcher bereits viele Projekte umgesetzt hat, produziert potenziell weniger Mängel beim Bau. Außerdem kann er in der Regel zuverlässiger einschätzen, ob die Wohnung dem lokalen Bedarf entspricht.


Vorteile und Nachteile von Eigentumswohnungen im Überblick


Chancen/Vorteile

  • Anleger profitieren von den Mieteinnahmen als zusätzliches Einkommen.
  • Nach 10 Jahren ist ein steuerfreier Verkauf möglich.
  • Potenzieller Inflationsschutz durch den Sachwert der Immobilie.
  • Kapitalaufbau bei Wertsteigerung der Immobilie.


Risiken/Nachteile

  • Die Anschaffungskosten müssen erst einmal wieder erwirtschaftet werden.
  • Falls die Instandhaltungsrücklagen nicht für Reparaturen/Sanierungen ausreichen, müssen die Wohnungseigentümer zusätzliches
  • Es ist Zeit- und Verwaltungsaufwand für die Bewirtschaftung der Wohnung nötig, oder die Aufgaben müssen gegen eine Gebühr an professionelle Dienstleister abgegeben werden.
  • Falls Anleger die Wohnung finanzieren, gehen sie eine Verbindlichkeit ein, welche sie langfristig bedienen müssen. Die zu leistenden Zahlungen können sich nach Ablauf der Zinsbindung erhöhen.
  • Wohnungen können durch Marktveränderungen und unvorhergesehene Ereignisse an Wert verlieren.


Welche Alternativen zur Eigentumswohnung als Kapitalanlage gibt es?

Für Anleger, welche in den Besitz von Immobilien investieren wollen, gibt es mehrere Alternativen zur klassischen Eigentumswohnung:


  • Immobilienfonds sammeln die Gelder vieler Anleger und investieren sie in Immobilienbestände. Nach Abzug der Kosten erhalten Anleger die Erlöse ausgezahlt.
  • Pflegeapartments bieten Anlegern die Chance, eine professionell verwaltete Wohnung zu erwerben. Teilweise erhalten sie zusätzlich das exklusive Recht, ohne Warteliste in das entsprechende Pflegeheim einzuziehen (bevorzugtes Belegrecht).
  • Studentenapartments in privaten Wohnheimen werden in der Regel ebenfalls von professionellen Betreibern verwaltet und erfordern wenig Aufwand vom Eigentümer.


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