Der Bauträger als Drohnenpilot

ARTIKEL 29.01.2021

Von der Ver­marktung bis zur Doku­mentation: Flug­drohnen bieten zahl­reiche Potenziale für Bau­träger. Welche Anwendungs­fälle gibt es, wie viel kostet eine Drohne und was gilt es zu be­achten?


Immobilien­fotos für Über­flieger - Foto­profis sorgen für den beson­deren Effekt in der Ver­marktung

Die Auf­nahmen aus der Luft geben einen eindrucks­vollen Über­blick über das Ein­familien­haus, die Gewerbe­immobilie oder eine Wohn­an­lage und können bspw. das Makler-Exposé zu­sätz­lich auf­werten. Das Alles geht mit dem Ein­satz einer Drohne, die Immo­bilien auch aus der Vogel­per­spektive zeigen – sei es mit einem Luft­bild oder einem Vi­deo.


Doch dafür sind tech­nisches Ge­schick, recht­liches Wissen und ge­rade in Groß­städten einige Be­scheinigungen un­er­lässlich. Wenige pro­fessionelle Foto­graf*innen haben auch die Ex­per­tise für Luft­bilder und sind bundes­weit immer häu­figer ge­fragt.


Mit einer Drohne lassen sich Immo­bilien auch aus der Vogel­per­spektive zeigen, das An­wesen wird in seiner ganzen Pracht und Aus­maßen ab­ge­lichtet. Um Fotos oder ein Video von weit oben als Drohnen­pilot*in zu er­stellen, braucht es tech­nisches Ge­schick, recht­liches Wissen und vor allem in Groß­städten das Wissen um Flug­verbots­zonen und welche Re­geln und offi­zielle Behörden­geneh­migungen nö­tig sind, um über­haupt in die Luft gehen zu dür­fen.


Hintergrund

Achtung Drohnen­verordnung

Welche An­forder­ungen ge­nau er­füllt werden müssen, ist seit April 2017 mit der „Ver­ordnung zur Rege­lung des Be­triebs von un­bemannten Flug­ge­räten“, kurz Drohnen­verordnung, nun noch detaillier­ter ge­regelt. Daran sind die wich­tigsten Pflich­ten wie z.B. eine aus­reichende Haft­pflicht­versicherung auf­geführt. Stürzt die Droh­ne über be­wohnten Ge­bieten ab, kann es für Pilot*innen schnell empfind­lich teuer wer­den.


Gesetz­lich ge­fordert ist eine Mindest­deckungs­summe für Per­sonen- und Sach­schäden von 750.000 Euro, man­che Ver­sicherer bieten aber auch Deckungs­summen von zehn Millionen Eu­ro. Beim Ab­schluss der Haft­pflicht­versicherung muss im Ver­sicherungs­antrag die ge­werbliche Nutz­ung oder die Nutz­ung für Foto- und Film­auf­nahmen ex­plizit ge­nannt sein. Nach Aus­sagen von Drohnen­pilot*innen ist die ge­werbliche Haft­pflicht­ver­sicherung teurer als eine pri­vate. Bei einer Versicherungs­summe von zwei Mio. Euro kos­tet das ca. 300 Euro jähr­lich.


Übersicht Drohnenverordnung
Die neue Drohnen-Ver­ordnung ist seit 2017 das Maß der Dinge. Quelle: BMVI



„Mit unserer Droh­ne fliegen wir das Grund­stück, die Um­gebung und die Bau­stelle ab. So können wir Interes­senten eindrucks­voll zeigen, wie schön die Lage ist und wie es vor­angeht mit dem Objekt ihres Interesses. Die un­ge­wohnte Per­spektive eröffnet ungeahnte Mög­lich­keiten“, verspricht Frick Immo­bilien GmbH aus Essen seinen Kund*innen.


Archi­tekten, Immobilien­makler, Land­schafts­gärtner nutzen eben­falls diese kosten­günstige Art von Luft­auf­nahmen. Denn sie bietet neue Mög­lich­keiten, nicht nur in der Präsen­tation und Ver­marktung, sondern auch in der Doku­mentation.


Baudokumentation per Drohne

Mitten in Berlin: Foto­graf Thomas Rosenthal setzt seine Drohne für die Doku­mentation der Bau­fort­schritte ein. Quelle: Rosenthal


Inspektion aus der Luft

„Korrekt müsste es eigent­lich Multi­copter hei­ßen“, sagt Fotograf Christof Haake, denn Droh­nen seien ja eher milit­ärische Flug­geräte, aber es klingt so halt griff­iger. Haake hat knapp 2.000 Euro in­vestiert in ein leich­teres Flug­gerät (plus 2 Akkus) bis 250 Gramm, das bis zu 100 Meter Flug­höhe erreicht, „wodurch auch die gesetz­lich ein­zuh­altenden Vor­gaben überschau­barer bleiben“. Gerade habe er in Bad Schwartau eine Luf­tbild­aufnahme eines grö­ßeren An­wesens ge­macht, inklu­sive aller orga­nisatorischen Ar­beit drum herum. Dazu zählt laut Haacke zum Bei­spiel, auch die Er­laubnis der be­troffenen Nachbar­schaft ein­zu­holen.


Der Hamburger Foto­graf hat sich mit den Drohnen­auf­nahmen ein weiteres kleines Stand­bein in der Ni­sche auf­gebaut, inkl. pro­fessio­neller Bild­bearbeitung und hat schlicht auch als Hobby­pilot Lust zum Fliegen per Joy­stick. Auch für Inspektions­fahrten in der Luft bspw. bei Schorn­stein­sanierungen (die man nur auf­wändig direkt err­eicht) oder bei der Unter­suchung von Schadens­fällen bei Ge­bäuden für Ver­sicherer ist Haake nach seiner Er­zählung dabei. Seine Drohne sei zudem extrem leise mit nur etwa 4 De­zibel.


Größere Droh­nen, größere recht­liche Vor­gaben

Recht ver­nünftige Flug­geräte mit einer 4K-Kamera gibt es ab ca. 800 Euro, das 4K bei der Ka­mera steht für eine vier­fache HD-Auf­lösung von rund acht Millionen Pixel. Für eine gute Bild­qualität ist dies nach Aus­sagen von Luft­bild­fotografen für die meisten Ein­sätze oft aus­reichend. Die Steuer­ung einer Droh­ne lasse sich laut Haake recht ein­fach selbst er­lernen, vor je­dem Flug­einsatz sollte man aber seine Flug­kennt­nisse auf­frischen. Das Prinzip: Der linke Steuer­knüppel wird zum Auf- oder Ab­steigen benutzt, drückt man ihn zur Seite, dreht sich die Droh­ne zu der Stelle. Der rechte Knüppel ist für die hori­zontale Be­wegung, um nach links, rechts, vor oder zurück zu flie­gen.


Der Wolfsburger Fotograf Tim Dahlheim ist viel für die Industrie und auch Architektur­büros im Ein­satz. Da er bei seiner Drohne eine eigene Spiegel­reflex­kamera im Mittel- bzw. Groß­format install­iert hat, musste das Flug­gerät auch als Hexa­copter größer und sta­biler sein. Bei einer Drohne von über 5 kg sind allerdings plötz­lich auch neue ge­setzliche Vor­schriften ein­zu­halten, die, wenn man sie ernst nimmt, laut Dahlheim den Auf­wand im Ver­gleich zum Er­trag kaum mehr recht­fertigten. Seit 2017 und neuer Be­stimmungen zur Ein­haltung der Daten­schutz­verordnung (DSVGO) sei das Foto­grafieren per Droh­ne nicht ein­facher ge­worden, meint Dahlheim.


Hintergrund

Der Drohnen­führer­schein

Wiegt die Drohne mehr als zwei Kilo­gramm oder fliegt auf einer Flug­höhe von über 100 Metern über dem Bo­den, be­nötigen Drohnen­piloten seit dem 01.10.2017 einen Drohnen­führer­schein gemäß §21a Bas. 4 LuftVO. Sobald eine Droh­ne ein Abflug­gewicht von mehr als 250 Gramm hat, müssen Drohnen­piloten eine Pla­kette mit ihrem Namen und ihrer Adresse anbringen. In einigen be­sonderen Fällen, wenn z.B. die Droh­ne über 5 Kilo Ge­wicht hat oder aber in Flug­verbots­zonen brauchen Piloten grund­sätzlich die Er­laubnis ihrer jeweiligen Landes­luft­fahrt­behörde.


Für Thomas Rosenthal ist das gäng­ige Praxis: In Berlin sei das ge­samte Stadt­gebiet und gerade des ganze süd­liche Gebiet rund um den Flug­hafen Schöne­feld davon be­troffen. „Über 50 Meter Flug­höhe muss immer eine Ge­nehmigung bei der Deutschen Flug­sicherung be­antragt werden und der Flug kurz vor dem Start tele­fonisch an­gemeldet, sowie nach Lan­dung wieder ab­gemeldet werden.“ In der Praxis sollten aber Flug­höhen unter 50 Metern für Immobilien­an­sichten aus­reichen.


Bauträger mit hauseigenem Drohnenpiloten

Bau­träger Jürgen Schomacker aus dem nieder­sächsischen Dörpen setzt seit ge­raumer Zeit eine Firmen­drohne für aus­ge­suchte Projekt­ent­wicklungen ein. Das sind nach seinen Wor­ten im Rahmen von Stadt­ent­wicklungs­projekten meist größere ab­zu­lichtende Grund­stücks­areale, das klassische Einfamilien- oder Mehr­familien­haus recht­fertige den Drohnen­auf­wand in der Re­gel für seine Vor­haben nicht.


Drohnenbild Bürogebäude

Ein Bürogebäude der Deutsche Rentenversicherung, Stadt Brandenburg a.d. Havel, aufgenommen per Drohne. Quelle: Schomaker Bauträger


Bei auf­wendigen Bau­ent­wicklungen helfe die Drohnen­foto­grafie aber, immer den aktuellen Bauten­stand optimal im Blick zu ha­ben. Ein Mit­ar­beiter im Hause sei außer­dem mit dem Flug­gerät bes­tens vertraut. Jüngster Ein­satz: Für ein Mehr­generationen­wohnen „Hochhaus Pottkamp“ in Münster wurde die Drohnen- Dienst­leistung im Rahmen einer Mängel­doku­mentation ge­nutzt (s.Foto).


Ständiger Aus­tausch mit der Luft­behörde

Mit dem Ein­satz einer Foto­drohne sind Per­spektiven er­reichbar, die dem Be­trachter sonst eben nicht mög­lich sind. Von schlecht ein­seh­baren Gebäude­be­reichen bis hin zu spannenden Land­schafts­auf­nahmen, die die Ein­bettung der Immo­bilie in ihre Um­gebung demon­strieren. „Nicht selten werden kün­ftige Per­spektiven aus noch nicht exis­tierenden Ge­bäuden oder Geschoss­höhen be­nötigt. Hier kann auf den Meter genau ein Fenster­blick erstellt und in die CAD-Entwürfe ge­rendert werden, noch bevor der Grund­stein gelegt wurde“, sagt Thomas Rosenthal aus Berlin.


Der Berufs­fotograf hat unter anderem große inter­nationale Gewerbe­makler als Kundschaft, die Wert auf Qualität und All­round-An­gebote legten. Also neben der pro­fessionellen Architektur- und Innen­raum­fotografie im Groß­format und High End, immer mal wieder bei Be­darf Bilder aus der Luft plus Videos. Bis zu 30 Prozent seiner Auf­träge rea­lisiert Rosenthal in­zwischen bundes­weit per Droh­ne, sagt er, etwa einmal pro Mo­nat sei er im Aus­tausch mit der zu­ständigen Luft­fahrt­be­hörde.


Ohne be­hördliche Gen­ehmigungen geht kaum was, steht das Zeit­fenster müsse zu­dem das Wetter mit­spielen. Wenn nicht, müsse neu be­antragt werden. Rosenthal hat sein jüngstes Er­lebnis in der Nähe einer vier­spurigen Bundes­straße in München in Er­innerung, wo das Wohn­quartier an­grenzte und er alle „Register ziehen musste“, um die passenden Fotos zeit­nah im Kasten zu haben. So mancher „Wut­bürger“ der sich ver­folgt fühle, müsse außer­dem durch die richtigen Er­klärungen wieder ein­ge­fangen wer­den, nimmt’s Rosenthal mit Hu­mor.


„Sendung mit der Maus“ von der Groß­bau­stelle

Bau­doku­mentationen sind auch Teil seines Ge­schäftes, „in dem sich die Möglich­keiten kon­ventioneller Reportage-Foto­grafie und der Ar­beit mit der Drohne wunder­bar er­gänzen“, weiß Rosenthal. Flug­positionen können nach seiner Er­klärung heut­zu­tage mit der programmier­baren Drohne re­lativ identisch auto­matisiert und be­liebig oft für zeit­raffer­ähn­liche Se­quenzen an­ge­steuert werden. Die Ar­beit hinter den Kulissen von (Groß-)Bau­stellen biete spannende Ein­blicke und auch für einen er­fahrenen Foto­grafen immer wieder neue Mo­tive.


„Sen­dung mit der Maus“ für Er­wachsene, nennt der Berliner Rosenthal das. Bis 100 Meter Höhe sei das in der Regel un­problematisch, muss höher ge­flogen werden, weil der Foto­winkel nicht aus­reicht, gilt es Sonder­ge­nehmigungen ein­zu­holen. Mit Drohnen ab 5 kg könnten zwar auch schwer­ere Spiegel­reflex­kameras mon­tiert werden mit gu­ten Objektiv­brenn­weiten – aller­dings dann wieder­um mit mehr gesetz­lichen Vor­gaben für den Ein­satz dieses Flug­gerätes.


Gerade in den Immobilien­metro­polen wie Berlin wimmelt es nur so vor Flug­verboten. Dazu zählen auch Wohn­gebiete. Wer dennoch im Wohn­gebiet fliegen will, kann das nur mit dem Okay vom Grundstücks­eigen­tümer sowie gegebenen­falls der Zu­stimmung weiterer be­teiligter Personen wie Mieter*innen oder Nachbar*innen. Un­ab­hängig vom „Piloten­schein“ für die „schweren“ Droh­nen sollte also vor jedem Ein­satz recht­liche Sicher­heit herr­schen. Mit der euro­päischen Drohnen­ver­ordnung wird ab 2022 mit einer Er­leichterung gerechnet.


Hintergrund

Hier darf grundsätzlich nicht geflogen werden

Ein Über­flug­ver­bot gilt für Natur­schutz­ge­biete und andere Arten von Schutz­gebieten, Wohn­grund­stücke, wenn die Droh­ne mehr als 250 Gramm wiegt oder optische, akus­tische oder Funk­signale empf­angen, über­tragen oder auf­zeichnen kann.


Flug­ver­bots-Be­reiche, bei denen zu­sätzlich ein seit­licher Ab­stand von 100 Me­tern ein­ge­halten werden muss, sind zum Bei­spiel Menschen­an­sammlungen, Industrie­an­lagen, Bundes­ferns­traßen, Kontroll­zonen von Flug­plätzen, Be­hörden oder Kranken­häuser.


Drohne über­wacht Instand­haltungs­bedarf und spart Kosten

Weniger ist häufig mehr. Bauträger­kunden nutzen oft auch die Luft­bild­aufnahmen für die Neu­gestaltung der eigenen Home­page oder für hoch­wertige Werbe­pro­spekte. Aber auch für weitere Services wie die In­spektion von PV-Anlagen aus der Luft kommen Droh­nen vermehrt zum Ein­satz. Moderne Drohnen- und Satelliten­tech­nologie macht es möglich, dass die Auf­maße des Daches schnell, kosten­günstig und akku­rat ver­messen werden, heißt es beim An­bieter Roof-Inspector. Der ver­spricht dadurch bis zu 90 Prozent Zeit­er­sparnis.


Dachinspektion per Drohne

Auch Dach­in­spektionen können als Drohnen-Dienst­leistung im Rahmen von Instand­haltungen ein­gesetzt wer­den. Quelle: Airteam/degewo


Damit gehörten die innovativen Dach­inspektoren zu den fünf Fina­listen des „degewo Innovations­preis: Smart Up the City 2018“ und heimsten den ersten Preis des Berliner Wohnungs­unter­nehmens ein. Christoph Beck, degewo-Vorstandsmitglied: „Am Ende konnte uns das Kon­zept von Airteam aufgrund der Mög­lich­keit einer voraus­schauenden Immobilien­be­wirtschaftung über­zeugen. Wir sehen darin nicht nur eine für uns kosten­sparende An­wendung, sondern auch eine inter­essante Lö­sung für unsere Mieter, da so umfang­reiche Instand­haltungs­maßnahmen an den Ge­bäuden, die das Leben vor Ort ein­schränken, ver­mieden werden können. Ins­gesamt kann damit der Wert­erhalt des Immobilien­bestandes für alle Seiten besser ge­sichert wer­den.“


Fazit

Bei Filmen und Fotos von Immo­bilien sind über die zu be­rücksichtigende Luft­verkehrs­ordnung und Be­hörden hinaus die Rechte anderer Be­teiligter betroffen. Das Recht auf Privat­sphäre beispiels­weise, das Recht am eigenen Bild oder das Urheber­recht. Immobilien­makler oder Bau­träger, die mit der Drohne fil­men oder foto­grafieren wollen, müssen in diesen Fällen einigen Auf­wand auf sich nehmen, selbst wenn keine ander­weitigen Flug­verbote bestehen. Auch be­sondere Architektur­gebäude, dessen Archi­tekt noch keine 70 Jahre tot ist, sind urheber­rechtlich ge­schützt.


Bei großen Wohn­anlagen ist es meist eine Abwägungs­sache, da die nötige Recht­sprechung fehlt. Es wäre kompli­ziert, bei 20 und mehr Miets­parteien die Zustimmung aller Einzelnen ein­zu­holen. Daher sollte der Drohnen­ein­satz vorab gut sicht­bar durch einen Aus­hang be­kannt ge­macht wer­den.


Nach einem drei­jährigen Entwicklungs­prozess trat am 11. Juni 2019 die euro­päische Drohnen­ver­ordnung in Kraft. Bis Juli 2020 können Pi­loten noch nach den gel­tenden nationalen Vor­schriften ar­beiten und auch Ge­nehmigungen oder Frei­stellungen auf Grund­lage dieser Vor­schriften be­antragen. Danach können sie bereits er­haltene Ge­nehmigungen noch bis Juli 2022 nutzen. Ab Juli 2022 gelten nur noch die EU- Vor­schriften. Auto­matisierte und auto­nome Flüge werden dann leichter mög­lich sein, ebenso Ein­sätze in städt­ischen Ge­bieten, heißt es.


Für einen allgemeinen Überblick über Regeln beim Überfliegen und Flugverbotszonen in Deutschland sind einige APPS zu empfehlen wie Die Droniq-App, die inter­aktives Karten­material aus amt­lichen Quellen ent­hält.


Autor: Hans-Jörg Werth