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Online Geld anlegen: Was ist Crowdinvesting in Immobilien?

ARTIKEL 10.09.2018

In diesem Artikel unserer Serie „Online Geld anlegen“ stellen wir Ihnen die Anlageform „Crowdinvesting in Immobilien“ vor. Erfahren Sie, warum durch das Internet neue Immobilien-Investmentmöglichkeiten für Kleinanleger entstanden sind und mit welchen Chancen und Risiken diese einhergehen.


Was ist Crowdinvesting in Immobilien?

Die Anlageform „Crowdinvesting in Immobilien“ ermöglicht Anlegern, sich mit kleinen Beträgen an Immobilien-Projektentwicklungen zu beteiligen. In der Regel werden keine Immobilien gekauft, sondern Darlehen für Bauprojekte vergeben.


Immobilien sind in Niedrigzinszeiten eine beliebte Anlageklasse. Für Kleinanleger war es bisher jedoch schwierig, an den besonders renditestarken Möglichkeiten teilzuhaben.


Eigentumswohnungen binden große Eigenkapitalsummen und haben sich an vielen Standorten in Relation zu den Mieten merklich verteuert, sodass die Renditen sinken. Das wirkt sich auch auf die Ausschüttungen von Immobilienfonds aus, die zusätzlich Management-Kosten erheben.


Mancher Boom findet im Verborgenen statt. Rund 46 Millionen Euro haben deutsche Anleger im ersten Halbjahr über das Internet in kleinen Beträgen in Immobilien gesteckt, mehr als im gesamten Vorjahr und zweieinhalbmal so viel wie 2015. (Faz.net, 24.07.2017)


Am meisten Wert wird in der Regel während der Projektentwicklungsphase generiert, d.h. während Planung und Bau eines Gebäudes. Wer sich an der Finanzierung einer Projektentwicklung beteiligen möchte, benötigt jedoch mindestens sechsstellige Summen und Immobilien-Expertise, um nicht unwissend in hochriskante Projekte zu investieren.


Crowdinvesting-Plattformen schlagen hier eine Brücke zwischen Anleger und Projektentwickler. Sie nehmen Kontakt zu Projektentwicklern auf und wählen gezielt Projekte aus, um sie den Anlegern zu präsentieren.


Diese können sich über jedes Projekt einzeln mit Projektbeschreibung, Lageplan etc. informieren und in die Angebote investieren, die sie persönlich überzeugen.


Genau wie beim Crowdinvesting in Startups können sich Anleger bereits mit geringen Beträgen beteiligen, die dann zu großen Summen gebündelt werden. Das macht auch für Kleinanleger eine Diversifizierung der Anlage über unterschiedliche Projekte möglich.


Warum nutzen Projektentwickler Crowdinvesting?

Nach einer Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien von Banken sind Vollfinanzierungen für Immobilienprojekte selten geworden. Auch bei Projekten mit sehr guten Aussichten muss ein Entwickler oft 10-20 % Eigenmittel einbringen.


Finanziert der Entwickler diesen Anteil komplett mit Eigenkapital, muss er möglicherweise auf Chancen verzichten, die der Markt aktuell bietet. Ihm fehlt liquides Kapital, mit der er weitere Grundstücke kaufen oder Projekte anstoßen kann.


Deshalb greifen zahlreiche Entwickler auf sogenannte „Mezzanine-Darlehen“ von Drittparteien wie bspw. Crowdinvesting-Plattformen zurück. Diese Darlehen treten im Liquidations- oder Insolvenzfall hinter die Forderungen der Bank zurück und werden deshalb als Eigenmittel akzeptiert. Ein Projektentwickler kann Sie also nutzen, um die Eigenmittelbasis eines Projekts zu ergänzen oder um vorhandene Eigenmittel aus einem Projekt herauszufinanzieren.


Mezzanine-Darlehen als Finanzierungsform sind in der Baubranche bereits bewährt. Durch die oftmals hohen Finanzierungssummen war diese Anlageklasse bisher nur institutionellen und semi-professionellen Investoren vorbehalten. Crowdinvesting bietet Privatanlegern nun die Möglichkeit, sich erstmal ebenfalls direkt an dieser lukrativen Anlageklasse zu beteiligen.


Crowdinvesting-Darlehen ersetzen also im Regelfall kein Bankdarlehen, sondern ergänzen es. Sie machen es dem Projektentwickler möglich Eigenkapital freizusetzen, welches er beispielsweise für neue Projekte nutzen kann.


Die wichtigsten Fakten auf einen Blick

Mindest­­anlage­­summe

Üblich sind Mindestanlagen von 250 € bis 1000 €. Einzelne Plattformen bieten Mindestsummen ab 10 €.


Renditen

Üblich sind Renditen von 4-7 % p.a.


Ge­­bühren

Die Anlage selbst ist kostenfrei für Anleger. Die Crowdinvesting-Plattformen finanzieren sich über Gebühren von Projektentwicklern.


Lauf­zeiten

Marktüblich sind Laufzeiten von 12-24 Monaten. Vereinzelt gibt es Projekte mit bis zu fünf Jahren Laufzeit.


Sicher­­heiten

Crowdinvestings fallen nicht unter die Europäische Einlagensicherung. Manche Projekte verfügen über grundbuchliche Eintragungen oder persönliche Bürgschaften, deren Werthaltigkeit im Schadensfall jedoch unsicher ist.



Was ist das maximale Risiko für Anleger?

Falls ein Immobilienprojekt insolvent geht, werden aus den Liquidationserlösen zunächst die Forderungen der Bank und offene Rechnungen bedient. Ist abschließend keine weitere Insolvenzmasse vorhanden, droht den Anlegern der Totalverlust ihrer Investition.


Einige Projekte werden mit Besicherungen angeboten, die im Insolvenzfall greifen sollen. Warum deren Wirksamkeit jedoch unsicher ist, legt dieser Artikel dar.


Was sind die Ausfallraten beim Crowdinvesting in Immobilien?

Einen Einblick in die Ausfallraten von Immobilien-Crowdinvestings gibt die sorgfältig gepflegte Datenbank von Crowdinvest.de. Im September 2018 listete diese 278 erfolgreich finanzierte Immobilien-Crowdinvestment-Projekte in Deutschland auf.


  • 28,1 % der Projekte sind erfolgreich an die Anleger zurückgezahlt worden
  • 71,6 % der Investments waren noch aktiv
  • Bei einem Projekt wurde ein Insolvenzverfahren eröffnet.


Damit liegt die Ausfallrate von deutschen Immobilien-Crowdinvestingplattformen bisher bei 0,4 %.


Zusammenfassung: Vorteile und Nachteile


Chancen/Vorteile

  • Renditen von über 5% möglich
  • Keine Gebühren für Anleger
  • Kurze Laufzeiten von i.d.R. 12-24 Monate
  • Durch die relativ geringen Mindestsummen ist eine Diversifikation innerhalb der Anlageklasse für Kleinanleger möglich


Risiken/Nach­teile

  • Totalausfallrisiko bei Insolvenz des Immobilienprojekts
  • Angelegtes Kapital ist nicht liquide; es wird erst zum Laufzeitende zurückgezahlt
  • Investitionen werden i.d.R. endfällig verzinst. Es gibt keinen Zinseszinseffekt


Zum Weiter­lesen: Interessante Artikel & Studien

Frankfurter Allgemeine Zeitung: Immobilien für alle
Warum wächst das in Immobilien-Crowdinvesting angelegte Volumen rasant? Welche Themen beschäftigen die Branche? Die FAZ diskutiert das Phänomen „Immobilien- Crowdinvesting“ mit Vertretern der wichtigsten Plattformen.


Crowdfunding.de: Crowdinvesting Immobilien - Trügerische Sicherheiten
Der Gastartikel beschäftigt sich mit der Werthaltigkeit von Besicherungen bei Crowdinvesting-Projekten.


Kritische-Anleger.de: 10 Lehren aus 12 Monaten Crowdinvesting-Investments
Kritische-Anleger.de betreibt seit Mai 2016 ein transparentes Echtgeld-Portfolio an Crowdinvesting-Projekten und lässt die Leser regelmäßig an allen Neuigkeiten teilhaben. Dieser Artikel fasst die wichtigsten Erkenntnisse zusammen.


Digitale Geldanlage: Per Crowdinvesting in Immobilien investieren

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  • Vorhandene Baugenehmigung
  • Erfahrener Projektentwickler mit nachweislichem Track-Record
  • Klares Rückzahlungsszenario
  • Planbare Baukosten
  • Gesichertes Finanzierungskonzept

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