Wie funktioniert Crowdfunding in Immobilien?

ARTIKEL 10.04.2019

Der Finanzmarkt hat ein neues Diskussionsthema: immer häufiger ist von Crowdfunding in Immobilien die Rede. „Die Crowd ist scharf auf Immobilien“ titelte beispielsweise die FAZ, von „Großer Rendite für kleines Geld - aber mit Risikoaufschlag“ sprach der Tagesspiegel.


Trotzdem ist Crowdfunding als Anlageklasse noch jung, und bei vielen Anlegern besteht Erklärungsbedarf: Wie funktioniert diese Geldanlageform genau? Warum nutzen Projektentwickler nicht einfach Banken zur Immobilienfinanzierung? Und welches Risiko besteht für Investoren? Die wichtigsten Antworten und Fakten finden sich hier.


Was ist Crowdfunding?

“Crowdfunding" oder “Schwarmfinanzierung" ist eine Form der Projektfinanzierung, die auf einem einfachen Prinzip beruht: Ein “Schwarm" von Einzelpersonen legt kleine Beträge zusammen, um ein großes Projekt zu finanzieren. Obwohl der Begriff selbst kaum älter als ein Jahrzehnt ist, ist es die Grundidee dahinter nicht. Historische Beispiele reichen hunderte Jahre zurück.


Beispielsweise ins Jahr 1885, als die Stadt New York vor einem peinlichen Problem stand. Als Geschenk an das amerikanische Volk hatten die Franzosen ihr ein ganz besonderes Monument angeboten: die Freiheitsstatue. Die Stadt fühlte sich geehrt, konnte aufgrund eines Börsenkrachs aber weder ein Sockel noch den Aufbau der Statue bezahlen.


Die rettende Idee kam vom Zeitungsmagnaten Joseph Pulitzer, der in seiner “New York World" alle Bürger der Stadt zum Spenden aufrief. Obwohl die meisten nicht viel entbehren konnten, funktionierte es: in 5 Monaten kamen rund 10.000 Dollar von über 160.000 Sponsoren zusammen. Einen ähnlichen Weg nutzte auch Mozart, als er 3 Konzerte in Wien vorfinanzierte und allen Spendern ein Notenmanuskript der Konzerte versprach.


Seinen wirklichen Aufstieg erlebte Crowdfunding jedoch erst im Zeitalter des Internets. Plötzlich konnten Millionen Menschen mit wenig Aufwand erreicht werden - und Kreative aus verschiedensten Disziplinen nutzen diese Reichweite, um finanzielle Mittel für Ihre Projekte zu sammeln. Als Gegenleistung boten sie meist kleine “Dankeschöns" mit ideellem Charakter, wie beispielsweise eine namentliche Erwähnung. Bald entstanden die ersten Online-Plattformen, die den Crowdfunding-Prozess professionalisierten.



Die Entstehung des Crowdinvestings

Es dauerte nicht lange, bis findige Unternehmer das Prinzip der “Schwarmfinanzierung" auf den Investmentbereich übertrugen. Statt kreativer Projekte boten sie den Geldgebern die Möglichkeit, sich an Geldanlagen mit handfesten Renditechancen zu beteiligen - beispielsweise in Form von Risikokapital für junge Unternehmen.


Diese Form des Crowdfundings, bei dem die Investoren einen monetären Gewinn erwarten, wird auch häufig als “Crowdinvesting" oder “Equity-based Crowdfunding" bezeichnet.


Seit einigen Jahren konzentriert sich die Crowdinvesting-Branche jedoch auf ein neues Thema, das rapide an Bedeutung gewinnt: Immobilienprojekte.


Wie funktioniert Crowdinvesting in Immobilien?

Der Crowdfunding-Ansatz für Immobilieninvestitionen mag neu und modern scheinen, doch im Grunde bietet es Investoren es eine konservative Anlagemöglichkeit: Baudarlehen.


In Niedrigzinszeiten boomt der Immobilienmarkt und bietet zahlreiche Chancen für Projektentwickler. Gleichzeitig benötigen diese mehr Kapital, da die Grundstücks- und Baudienstleistungskosten steigen. Die höheren Kosten einfach mit größeren Bankdarlehen zu finanzieren, ist meist nicht möglich. Aufgrund regulatorischer Vorgaben finanzieren Banken die meisten Immobilienprojekte nur teilweise.


Ein Dilemma für die Bauträger: Um Bankfinanzierungen zu erhalten, müssen Sie hohe Eigenkapitalsummen einsetzen. Wenn sie zu viel Eigenkapital in einem Projekt binden, verlieren Sie jedoch einen essentiellen Vorteil gegenüber Mitbewerbern: Liquidität. Um zu expandieren, müssen Sie schnell das Kapital für Grundstücksauktionen und Projektangebote aufbringen können. Als Ausweg greifen viele Firmen auf sogenannte “Mezzanine-Darlehen" von Drittparteien zurück, die von der Bank zum Eigenkapital gezählt werden.


Kleinanleger dagegen würden gerne in den Immobilienmarkt investieren, haben aber nur begrenzte Möglichkeiten. Wer wirklich profitieren will, muss direkt in Bauprojekte oder Immobilien an Wachstumsstandorten anlegen. Dafür braucht man jedoch fünf- bis sechsstellige Summen, die nur wenige Privatanleger haben. Crowdinvesting-Plattformen lösen dieses Problem: Sie bündeln kleine Beträge von vielen Investoren, um genug Kapital für ein renditestarken Mezzanine-Darlehen zu sammeln.


Dieser Prozess wird projektbezogen abgewickelt. Die Investoren bekommen konkrete Bauvorhaben präsentiert und und können selbst entscheiden, in was für eine Immobilie sie investieren möchten. Dieser Prozess funktioniert wie folgt:


1. Projektakquise durch die Crowdinvesting-Plattform

Projektentwickler kontaktieren die Crowdinvesting-Plattform mit Projektvorschlägen oder die Plattform spricht proaktiv Baufirmen an.


2. Selektionsprozess

Die Crowdinvesting-Plattform fordert Unterlagen zum Projekt und zum Projektentwickler an, wie beispielweise Kostenkalkulationen und Genehmigungsunterlagen. Basierend darauf entscheidet sie, welche Projekte zum Crowdinvesting angeboten werden. Wie strikt dieser Aufwahlprozess ist, variiert von Plattform zu Plattform.


3. Funding-Phase

Die Crowdinvesting-Plattform präsentiert das Projekt auf Ihrer Homepage und sammelt Investitionen von Anlegern. Zusätzlich betreibt Sie Werbung auf verschiedenen Kanälen, um möglichst viele potenzielle Investoren aufmerksam zu machen. Der dadurch entstehende Werbeeffekte ist häufig genau so interessant für Projektentwickler wie das zusätzliche Kapital.


4. Projektentwicklungsphase

Der Projektentwickler erhält das gesammelte Geld als Nachrangdarlehen und setzt damit das Projekt um.


4. Rückzahlung

Sobald das Projekt erfolgreich abgeschlossen ist, erhalten die Anleger ihr Investment mit den angegebenen Zinsen zurückgezahlt.


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Die Vorteile für Anleger

Warum Crowdinvesting in Immobilien aktuell so boomt, ist nicht schwer nachzuvollziehen. Insbesondere in Niedrigzinszeiten bietet es mehrere Vorteile, die nicht nur für Kleinanleger interessant sind:


  • In der Regel Renditen über 5%
  • Kurze Kapitalbindungsfristen von 12-36 Monaten
  • Keine Kosten für Anleger, da der Projektentwickler die Gebühren zahlt
  • Niedrige Mindestsummen von wenigen hundert Euro
  • Hohe Transparenz, da Anleger sich direkt über Projekte informieren können
  • Kein laufender Aufwand, da Anleger nicht kontinuierlich den Markt beobachten müssen


Die Vorteile für Baufirmen

In der Finanzwelt gibt es die Regel: “Eigenkapital ist teurer als Fremdkapital". Für Projektentwickler lohnt es sich aus den oben dargestellten Gründen generell, eine Zweitfinanzierung aufzunehmen, statt viel Eigenkapital in einem Projekt zu binden.


Das Crowd-Modell zur Immobilienfinanzierung bietet hier mehrere Vorteile, die klassische Großanleger nicht haben:


  • Schnell verfügbare Finanzierung, da der Crowdinvesting-Prozess oft nur wenige Wochen dauert
  • Enorme Aufmerksamkeit für das Projekt, da die Crowdfunding-Plattform aktive Pressearbeit und Online-Marketing betreibt
  • Stille Darlehensgeber - die Anleger nehmen keinen direkten Einfluss auf das Bauvorhaben
  • Weniger Verwaltungsaufwand, da die Crowdinvesting-Plattform die Investorenbetreung übernimmt


Was für eine Anlageklasse ist Immobilien-Crowdinvesting genau?

Beim Immobilien-Crowdfunding wird das gesammelte Kapital meist als ein sogenanntes „Mezzanine-Darlehen“ oder „Nachrangdarlehen“ vergeben. Nur so kann der Projektentwickler einen Teil des Eigenkapitals, das eine Bank bei der Kreditvergabe fordert, ersetzen.


Der Begriff “Mezzanine" bezeichnet in der Architektur ein Zwischengeschoss und leitet sich von der Rangfolge her, in der die Geldgeber im Insolvenzfall bedient werden. Falls der Projektentwickler zahlungsunfähig wird, wird aus der vorhandenen Insolvenzmasse zunächst die Bank bedient. Wenn danach Geld übrig bleibt, erhalten die Anleger Ihre Ansprüche ausgezahlt. Als letztes darf der Projektentwickler das Eigenkapital abziehen, das er in das Projekt investiert hat.


Welches Risiko gibt es für Anleger?

Da das Kapital der Crowdanleger als nachrangiges Darlehen vergeben wird, ist die Rückzahlung nicht garantiert. Falls ein Projektentwickler insolvent geht und die Insolvenzmasse nur für die Forderungen der Bank genügt, können Anleger ihre Ansprüche verlieren. Eine Haftung oder Nachschusspflicht besteht jedoch nicht, sodass maximal der Verlust der eingesetzten Investitionssumme droht. Es kam bisher zu einem Ausfall auf dem deutschsprachigen Crowdinvesting-Markt, bei rund 375 finanzierten Projekten (Stand: April 2019) .


Zusätzlich sollte jeder Anleger sich bewusst sein, dass sein Kapital für die Laufzeit eines Projektes gebunden bleibt. Falls er vor dem Laufzeitende Geld braucht, kann er nicht vorzeitig aussteigen.


Wie können Anleger Immobilien-Crowdinvesting-Projekte vergleichen?

Wir haben eine Reihe von Artikeln veröffentlicht, die Anlegern beim Vergleich von Immobilienprojekten helfen.


Wer investiert in Immobilien-Crowdinvesting?

An diesem Punkt sollte klar sein: Crowdinvesting in Immobilienprojekte ist eine ernsthafte Geldanlagemöglichkeit, die sich gut als renditestarker Posten in einem Portfolio eignet.


Dementsprechend entdecken es immer mehr Anleger für sich. Seit 2012 die ersten Projekte in Deutschland angeboten wurden, haben sich die Anlagevolumina fast jedes Jahr verdoppelt. Eine Datenbank mit einer Übersicht aller deutschen Projekte und deren Status findet sich hier.


Jährliches Investitionsvolument in Deutschland 2014-2018


Aber wer sind die Investoren genau? Wir bei zinsbaustein.de haben 228 unserer Anleger befragt und herausgefunden, dass es sich größtenteils um Personen im fortgeschrittenen Alter handelt, die bereits viel Erfahrung mit dem Thema Geldanlage gesammelt haben.


46,5 88% 61%
Jahre Durchschnittsalter sind männlich haben mehr als
10 Jahre Anlageerfahrung


Fast kein Anleger investiert ausschließlich in Immobilien-Crowdinvesting. Meistens wird es als ein Posten in einem gestreuten Portfolio genutzt. Unsere Anleger gaben an, bereits Erfahrung mit folgenden Anlageklassen gesammelt zu haben:



Im Hinblick auf den sozialen Stand deutet sich an, dass die meisten Investoren aus gehobenen sozialen Schichten stammen. 70% gaben an, Akademiker zu sein.




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Die Mehrzahl aller eingehenden Vorschläge lehnen wir ab, weil Sie nicht unseren Qualitätsstandards entsprechen.


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