Besicherungen und ihre Werthaltigkeit

ARTIKEL 04.05.2020

Der Forderungskauf als Vermögensanlage basiert auf einem Bankdarlehen. Deshalb können bei dieser Besicherungen verwenden werden. Dabei ist es zinsbaustein.de besonders wichtig werthaltige Besicherungen einzusetzen. In diesem Artikel möchten wir Ihnen die verschiedenen Besicherungsvarianten vorstellen und erklären, wie die jeweilige Werthaltigkeit eingeschätzt werden kann.


Selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft

Was ist eine Bürgschaft?

Die Bürgschaft ist eine weitverbreitete Kreditsicherheit, die der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragrafen 765 bis 778 behandelt.


Eine Privatperson oder ein Unternehmen kann zum „Bürgen“ für die Gesellschaft, in der ein Immobilienprojekt entwickelt wird, werden. Der Bürge erklärt sich bereit, die Haftung für Verbindlichkeiten des Kreditnehmers zu übernehmen, wenn dieser seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Er haftet mit seinem ganzen Vermögen und auch seinem Einkommen, das unter Umständen gepfändet werden kann.


Sobald eine Bürgschaft vereinbart wurde, kann der Bürge sie nicht einfach beenden. Sie erlischt erst dann, wenn die Verpflichtungen des Schuldners getilgt sind, der Kreditgeber auf sein Recht verzichtet oder bestimmte im Bürgschaftsvertrag festgelegte Bedingungen erfüllt sind.


Was bedeuten die Begriffe „selbstschuldnerisch“ und „Höchstbetrag“?

Bei einer regulären Bürgschaft kann der Bürge erst dann herangezogen werden, wenn die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners nachgewiesen ist, beispielsweise über eine Pfändung. Das kann deutlichen Mehraufwand für einen Kreditgeber, der einen Bürgen heranziehen will, bedeuten.


Bei einer „selbstschuldnerischen“ Bürgschaft dagegen besteht dieses Problem nicht. Der Kreditgeber kann den Bürgen belangen, wenn der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt – unabhängig davon, ob er noch zahlungsfähig ist oder nicht.


Der Begriff „Höchstbetrag“ bedeutet, dass eine maximale Haftungssumme für den Bürgen festgelegt wird. Bei zinsbaustein.de-Darlehen ist das in der Regel die volle Darlehenssumme zuzüglich der Zinsen für die geplante Laufzeit. Für einen Bürgen bedeutet eine Höchstbetragsbürgschaft die Sicherheit, dass er im Schadensfall nicht über die Darlehenssumme hinaus mit Kosten der Rechtsverfolgung oder Ähnliches belangt wird.


Wovon hängt die Werthaltigkeit einer selbstschuldnerischen Höchstbetragsbürgschaft ab?

Die Werthaltigkeit einer Bürgschaft hängt davon ab, ob der Bürge zum Zeitpunkt des Schadensfalles über genügend Vermögen verfügt, um die Verpflichtung zu bedienen.


Dabei ist wichtig, dass die Vermögensverhältnisse des Bürgen sich über die Zeit ändern können – in manchen Fällen auch ohne sein aktives Zutun.


Beispiele dafür sind:

  • Der lokale Immobilienmarkt entwickelt sich negativ und die privaten Immobilien des Bürgen können nicht für so viel Geld verkauft werden, wie ein Wertgutachten prognostiziert hat.
  • Der Bürge hat ein Aktienportfolio, das durch einen Börsencrash an Wert verliert.
  • Ein Bürge lässt sich scheiden und muss einen Teil seines Vermögens abgegeben.


Auch wenn ein Bürge bei Vertragsschluss mehr als genug Vermögen für die Verpflichtung besitzt, kann also nie zweifelsfrei sichergestellt werden, dass das auch noch beim Eintreten des Schadensfalles noch so ist.



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Wie schätzt zinsbaustein.de die Werthaltigkeit einer Bürgschaft ein?

Um die Werthaltigkeit einer potenziellen Bürgschaft einzuschätzen, fordern wir eine Liste von Unterlagen an. Diese hängt davon ab, ob eine Privatperson oder ein Unternehmen als Bürge angedacht ist.


Bei Privatpersonen:

  • Eine vertrauliche Selbstauskunft einschließlich Vermögensaufstellung
  • Die letzten drei Einkommenssteuer-Erklärungen und Bescheide
  • Unterlagen zum laufenden Einkommen


Bei Unternehmen:

  • Die letzten drei Jahresabschlüsse
  • Die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) nebst Summen- und Saldenliste
  • Gegebenenfalls ergänzende Informationen


Abstraktes notarielles Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Was ist ein abstraktes Schuldanerkenntnis?

Das abstrakte Schuldanerkenntnis als Sicherheit wird im Paragrafen 781 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ausgeführt.


Es handelt sich um einen eigenständigen Vollstreckungstitel, mit dem der Gläubiger das Vermögen des Schuldners heranziehen kann. „Eigenständig“ bedeutet: Wer ein abstraktes Schuldanerkenntnis abgibt, verpflichtet sich unabhängig von einem bis dahin bestehenden Anspruch zu einer Leistung.


Nach der Unterzeichnung kann der Sicherheitengeber ein Schuldanerkenntnis nicht auflösen. Es erlischt erst dann, wenn der Gläubiger die Urkunde nach abgeschlossener Tilgung zurückgibt.


Ein abstraktes Schuldanerkenntnis kann eingesetzt werden, bietet aber zusätzliche Vorteile. Wenn es eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung beinhaltet, ist es sofort vollstreckbar - der Gläubiger erspart sich also ein gerichtliches Mahnverfahren.


Wovon hängt die Werthaltigkeit eines abstrakten Schuldanerkenntnisses ab?

Wie bei einer Bürgschaft hängt die Werthaltigkeit eines abstrakten Schuldanerkenntnisses davon ab, ob der Sicherheitengeber im Schadensfall genug Vermögen besitzt, um den Ausfall zu kompensieren. Auch hier gilt, dass sich seine Bonität über die Zeit ändern kann.


Wie schätzt zinsbaustein.de die Werthaltigkeit eines abstrakten Schuldanerkenntnisses ein?

Bei einem abstrakten Schuldanerkenntnis sehen wir uns, wie bei einer Bürgschaft, die Bonität der Person oder des Unternehmens, das ein Schuldanerkenntnis abgeben möchte, an. Dafür nutzen wir die gleichen Unterlagen.


Bei Privatpersonen:

  • Eine vertrauliche Selbstauskunft einschließlich Vermögensaufstellung
  • Die letzten drei Einkommenssteuer-Erklärungen und Bescheide
  • Unterlagen zum laufenden Einkommen


Bei Unternehmen:

  • Die letzten drei Jahresabschlüsse
  • Die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) nebst Summen- und Saldenliste
  • Gegebenenfalls ergänzende Informationen


Grundschuld

Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld ist ein „dingliches Verwertungsrecht“ an einem Grundstück oder einer Immobilie. Sie sichert dem Gläubiger das Recht, bei einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners das Objekt zu verkaufen und so die offene Forderung zu begleichen.


Sie funktioniert also ähnlich wie eine Hypothek, ist im Gegensatz zu dieser unabhängig von bestehenden Forderungen. Der Gläubiger muss nicht erst nachweisen, dass noch eine offene Restschuld besteht, um die Grundschuld geltend zu machen.


Eine Grundschuld muss notariell beurkundet werden. In der Regel wird sie ins Grundbuch der Immobilie oder des Grundstücks eingetragen, in einzelnen Bundesländern gibt es jedoch abweichende Regelungen.


Es können mehrere Grundschulden auf demselben Objekt eingetragen werden. In der Regel wird dann eine Rangfolge festgelegt, in der die Gläubiger im Schadensfall bedient werden. Erst wenn die Forderungen einer Rangstufe vollständig getilgt wurden, erhalten die Gläubiger auf der nächsten Rangstufe etwas von den Verwertungserlösen.


Eine Grundschuld ist nicht einseitig vom Schuldner kündbar. Sie kann erst gelöscht werden, wenn der Gläubiger seine Bewilligung erteilt hat.


Bei unseren Angeboten vereinbaren wir die Grundschuld meist in Höhe des Gesamtdarlehens zuzüglich Zinsen und Nebenleistungen.


Wovon hängt die Werthaltigkeit einer Grundschuld ab?

Über die Werthaltigkeit entscheidet die Frage: Ist der Wert des Objekts hoch genug, um die Forderung zu kompensieren? Bei teilfertiggestellten oder nur schwer drittverwendbaren Objekten muss hier mit Abschlägen gerechnet werden.


Sehr wichtig ist auch die Frage, ob andere Grundschulden im Rang vor der eigenen Grundschuld stehen. Dann muss der Wert des Objekts die Summe dieser Grundschulden übersteigen, denn ansonsten kann die eigene Grundschuld im Schadensfall wahrscheinlich nicht bedient werden.


Wie schätzt zinsbaustein.de die Werthaltigkeit einer Grundschuld ein?

Unsere Einschätzung bauen wir auf eine Wertermittlung mit dem Sach- oder Ertragswertverfahren auf. Den Wert (und eventuelle Abschläge) gleichen wir mit unserer Darlehenssumme inkl. Zinsen und Nebenleistungen sowie ggf. den Forderungen aus weiteren Grundschulden ab.


In der Regel erhalten wir ein Wertgutachten eines zertifizierten Gutachters. Wir haben jedoch auch intern die Expertise, um den Wert eines Objekts selbst zu berechnen und nachzuvollziehen.


Des Weiteren ist es für uns wichtig, die Sicherungszweckerklärung genau zu prüfen. Diese legt unter anderem fest, wann und unter welchen Umständen der Gläubiger sein Recht an der Immobilie geltend machen kann und die Verwertung durchgeführt wird. Falls sie unklare oder ungünstige Formulierungen beinhaltet, können dadurch Fallstricke für die Verwertung der Grundschuld entstehen.


Harte Patronatserklärung

Was ist eine harte Patronatserklärung?

Eine Patronatserklärung ist eine formfreie, gesetzlich nicht festgelegte schuldrechtliche Erklärung. Ein Unternehmen will dafür sorgen, dass eine kreditnehmende Tochtergesellschaft Ihre Kreditverpflichtungen erfüllt.


Der Zusatz „hart“ bedeutet, dass das Unternehmen sich dazu verpflichtet, seine Tochter finanziell so auszustatten, dass sie ihre finanziellen Verbindlichkeiten gegenüber dem Gläubiger erfüllen kann.


Daraus lassen sich im Schadensfall konkrete Erfüllungs- und Schadensersatzansprüche herleiten, die der Gläubiger vom Patron einfordern kann.


Wovon hängt die Werthaltigkeit einer harten Patronatserklärung ab?

Die Werthaltigkeit einer harten Patronatserklärung hängt von der Bonität der Gesellschaft ab, die der Patron werden soll. Ist diese im Schadensfall selbst nicht zahlungsfähig, kann sie den Ausfall nicht kompensieren.


Auch hier gilt: Die Bonität des Patrons kann sich über die Zeit ändern, wenn sich seine wirtschaftliche Situation ändert.


Wie schätzt zinsbaustein.de die Werthaltigkeit einer harten Patronatserklärung ein?

Um die Werthaltigkeit einer harten Patronatserklärung zu beurteilen, sehen wir uns Unterlagen zur Bonität des Patrons an.

  • Die letzten drei Jahresabschlüsse
  • Die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) nebst Summen- und Saldenliste
  • Eine Aufstellung über Eventualverbindlichkeiten, die der Patron hat


Zusätzliches Werkzeug für Crowdinvestoren: Immobilienprojekte mit Stresstests analysieren

In Zusammenarbeit mit unseren Immobilienexperten haben wir ein Werkzeug erarbeitet, das ihnen bei der eigenen Prüfung von Crowdinvesting-Immobilienprojekten hilft. Laden Sie sich eine simple Excel-Vorlage und ein Handbuch herunter, mit denen Sie einfach und schnell einen sogenannten "Stresstest" für ein Immobilienprojekt durchführen können.


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