ZINSBAUSTEIN.DE ERWEITERT DAS DIGITALE IMMOBILIENINVESTMENT-ANGEBOT MIT GESCHLOSSENEN ALTERNATIVEN INVESTMENTFONDS (AIF) FÜR PRIVATANLEGER

Was ist ein AIF?

Ein Alter­nativer Investment­fonds (AIF) ist ein Ve­hikel für die Geld­an­lage in Sach­werte. Man unter­scheidet zwischen „Publikums­fonds“ für Privat­anleger und „Spezial­fonds“, an denen sich nur semi-pro­fessionelle und pro­fessionelle An­leger be­teiligen dürfen.

Ein Publikums-AIF bietet Privat­an­legern die Möglich­keit, sich an großen Anlage­objekten mit hohen Investitions­kosten zu be­teiligen, ohne diese komplett zu er­werben. Klassischer­weise sind das Gewerbe­immobilien oder Wohn­port­folios, es können unter An­derem aber auch folgende Ob­jekte sein:

• Schiffe, Flug­zeuge oder Züge
• Transport­container
• Solar­parks
• Private Equity-Be­teiligungen

Das Grund­prinzip funktioniert ähnlich dem Crowd­investing: Der AIF sammelt kleinere Summen von vielen An­legern und bün­delt diese. Das läuft in mehreren Schritten ab:

1. Während der Platzierungs­phase können Be­teiligungen/Investments von Anleger/innen ge­zeichnet werden. An­schließend wird der Fonds „ge­schlossen“ – Er nimmt keine neuen Anleger/innen auf. Die Laufzeit eines AIF wird zu Beginn festgelegt. Falls es wirt­schaftlich sinn­voll ist, kann die Lauf­zeit mit Zu­stimmung der Ge­sellschafter ver­längert werden.
2. Im Rahmen einer Investitions­phase wird das Kapital anhand von fest­gelegten Anlage­bedingungen in­vestiert. In der Regel wird der Er­werb eines Anlage­objektes hier­bei durch die Auf­nahme von Bank­dar­lehen ge­hebelt.
3. Die In­vestitions­objekte werden wäh­rend der Lauf­zeit des AIF be­wirtschaftet und der AIF ins­gesamt von einer BaFin-re­gulierten Kapital­verwaltungs­gesellschaft pro­fessionell ver­waltet. Die Miet- und Pach­teinnahmen sowie eventuelle Verkaufs­erlöse fließen ins Ver­mögen der Ge­sellschaft. Meist sind regel­mäßige Aus­zahlungen aus der Ge­sellschaft wäh­rend der Lauf­zeit ge­plant.
4. Gegen Ende der Lauf­zeit werden die Objekte ver­äußert und der AIF ab­ge­wickelt. Die Verkauf­serlöse fließen ins Ver­mögen der Ge­sellschaft, welches nach der Til­gung ver­bleibender Ver­bindlich­keiten und Dar­lehen an die Anleger/innen ver­teilt wird.

Klarer Vor­teil eines AIF ist der ge­ringe Verwaltungs­aufwand. Anleger/innen können sich an einem unter­nehmerischen Vor­haben be­teiligen ohne eigenen Auf­wand beim Ankauf, der laufenden Ver­waltung oder bei der spät­eren Ab­wicklung zu haben.

Ein pro­fessionelles Manage­ment einer Kapital­ver­waltungs­ge­sell­schaft ver­waltet das ein­gez­ahlte Kapi­tal und trifft Ent­scheidungen über die In­vestition dieser Gel­der. Auch um die Instand­haltung und Ver­waltung der Ob­jekte kümmert sich der Fonds- oder Asset-Manager für den Anleger/innen. Die Kapital­verwaltungs­gesell­schaften weisen eine BaFin re­gulierte Qual­ität und Zu­lassung auf.

AIFs sind in ihrer Struktur „unter­nehmerische Be­teiligungen“. Das bedeutet: Anleger/innen sind am unter­nehmerischen Er­folg (oder Misserfolg) be­teiligt, den der AIF bei der Be­wirtschaftung „ihrer“ Anlage­objekte hat. Die prognos­tizierten Aus­zahlungen sind nicht fest ver­einbart oder garan­tiert. Sie können deut­lich höher oder geringer ausfallen als ge­plant oder sogar gänz­lich aus­bleiben.

Ein weiteres Merk­mal von AIFs ist Ihre Lang­fristigkeit. Lauf­zeiten von 8-15 Jahren sind – oft auch aus steuer­lichen Gründen – üb­lich. Meist sind Ver­längerungen über das prognos­tizierte End­datum hinaus ver­traglich mög­lich. Während dieser Zeit müssen Anleger/innen sich nicht um eine Wieder­anlage kümmern – ihnen steht aber auch kein Kündigung­srecht zu, d.h. ihr Geld ist ge­bunden.

Wie sind AIFs strukturiert?

Im Jahr 2013 wurden die ge­setzlichen An­forderungen für die Emission von AIFs (die vormals „geschlossene Fonds“ hießen) verschärft. Seitdem dürfen geschlossene Invest­ments (heute AIF) nur von zu­gelassenen Kapital­verwaltungs­gesellschaften auf den Markt gebracht werden. Die Ver­waltung eines AIF folgt nach strengen ge­setzlichen An­forderungen und unter stän­diger Aufsicht der Bundes­anstalt für Finanz­dienstleistungs­aufsicht (BaFin).

Im Rahmen der Ve­rwaltung eines AIF ist ein vom Port­foli­omanagement ge­trenntes Risiko- und Liquiditäts­management zwing­end fest­gelegt. Auch werden die Kon­ten des AIF und damit die Anleger­gelder über eine Verwahr­stelle kon­trolliert.

Unter anderem sind die fol­genden Par­teien bei der Auflage und Ver­waltung eines AIF be­teiligt:

• Anleger/innen be­teiligen sich direkt oder über einen Treuhänder an einer nvestment­kommandit­ge­sellschaft (AIF),I die als Eigen­tümerin der Investitions­objekte ins Grund­buch ein­getragen wird. Ein Gesellschafts­vertrag re­gelt ihre Rech­te und Pflich­ten.
• Die Kapital­verwaltungs­ge­sellschaft (KVG) trifft die Investitions­ent­scheidungen, unter­zeichnet die Ver­träge und haftet für das Manage­ment. Dabei unter­liegt sie den Vor­gaben aus den Anlage­be­dingungen sowie dem Gesellschafts­vertrag. Die KVG muss außerdem das As­set-Management und beispiels­weise die Risiko­management-Prozesse für den AIF orga­nisieren.
• Eine Bank oder eine ander­weitige unabhängige Verwahr­stelle ü­ber­wacht die Zah­lungs­­flüss­e des AIFs. Sie muss u.a. bei Kredit­aufnahmen un­d dem An­kauf, Ver­kauf sowie der­ Be­lastung von V­ermögens­gegen­ständen zu­stimmen.­
• Ein unabhängige­r Wirtschafts­prüfer erstellt jähr­lich einen Jahres­bericht, der neben der Bi­lanz auch einen um­fasse­nden regu­latorischen Teil ent­hält und die Arbeit der KVG über­prüft.
• Ein ex­terner Bewerter muss für jede Immo­bilie, die ein AIF an­kaufen möchte, ein Wert­gut­achten erstellen, welches in den Jahresa­bschluss ein­fließt.

In der Regel finden einmal jährlich Gesellschafterversammlungen des AIFs statt. Hier können die Anleger/innen über bestimmte Vorschläge der Kapitalverwaltungsgesellschaft abstimmen, wie beispielsweise:

• Die Fest­stellung des Jahres­ab­schlusses des vor­ange­gangenen Jahres
• Die Höhe der Aus­zahlungen
• Eine Ver­längerung der Lauf­zeit
• Eine Än­derung der Anlage­be­dingungen

In welcher Form genau die Vers­ammlungen sowie die Ab­stimmungen stattfinden, ist im Ge­sellschafter­ver­trag des AIF de­tailliert ge­regelt.

Welche Vorteile und Nachteile bietet ein AIF?

Gegen­über klassischen Spar­produkten bietet ein AIF in der Regel deut­lich attraktivere Rendite­chancen, aber auch höhere Verlust­risiken.

Ein AIF hat sehr viele Gemeinsam­keiten mit einem „Direkt­investment“ in Immobilien (Kauf eines Hauses oder einer Eigentums­wohnung). Bei beiden Anlage­formen wird ein Objekt an­gekauft und bewirt­schaftet, sodass die Anleger/Innen an der Wert­schöpfung durch Vermietung/Verpachtung sowie einer mög­lichen Wert­steigerung der Ob­jekte parti­zipieren können.

Es gibt jedoch auch Unter­schiede: Beim AIF fällt kaum Verwaltungs­auf­wand für die Anleger/Innen an und es ist leichter eine Risikostreuung auf Anleger­ebene zu erreichen, da die Einstiegs­summen der meisten AIFs deut­lich unter den Eigen­kapital­anforderungen einer privat erworbenen Ver­mietungs­immobilie liegen. Außerdem haften Anleger/Innen bei AIFs zumeist nur mit Ihrer ein­gebrachten Anlage­summe (dem Kommandit­kapital), während Direkt­investoren zu­sätzlich ein Darlehen auf­nehmen und be­dienen müssen.

Dafür fallen beim AIF diverse Neben­kosten an, die es beim Erwerb privaten Wohnungs­eigen­tums nicht gibt. Außer­dem können Anleger/Innen auf das operative Ge­schäft des AIFs nicht so viel Ein­fluss nehmen wie auf eine eigene Wohnung.

Wovon hängt der Anlageerfolg eines AIFs ab?

Bei den geplanten Auszahlungen eines AIFs handelt es sich um Prognosen. Diese basieren auf einer Reihe von An­nahmen über die Ent­wicklung bestimmter Faktoren und deren Ein­fluss auf den Cash­flow sowie den Erfolg des AIFs.

Der Anlage­erfolg eines AIFs hängt in erster Linie davon ab, ob diese Faktoren sich besser oder schlechter entwickeln als an­ge­nommen. Bei Bestands­immobilien sind das vor allem die Folgenden:

• Die Instand­haltungs­kosten
• Die Miet­einn­ahmen (und eventuelle -ausfälle)
• Der Verkaufs­wert der Immobilie (das bedeutet ins­besondere die zu­künftige Markt­lage und dabei auch der lokale Immobilien­markt am Standort der Immobilie(n))

Auch die Er­fahrung des Fonds­managements kann einen großen Ein­fluss auf den Anlage­erfolg haben. Ein er­fahrenes Management kann ten­den­ziell bessere Investitions­objekte auswählen und souver­äner auf un­vorher­gesehene Ent­wicklungen rea­gieren, die bei der Be­wirtschaftung auf­treten können.

Wie werden Erträge aus AIFs besteuert?

In der Regel sind die Aus­zahlungen aus AIFs nicht abgeltungs­steuer­pflichtig und müssen stat­tdessen in der per­sönlichen Einkommens­steuer­erklärung an­gegeben werden. In welche Kategorie sie fallen, ist produkt­abhängig und kann den Informations­unterlagen zum je­weiligen AIF ent­nommen werden.

Sind AIFs nicht unreguliert und deshalb gefährlich für Anleger?

Das unter dem Namen „Geschlossener Fonds“ bekannte Vorgänger-Konstrukt des AIFs war tat­sächlich fast gänz­lich un­reguliert und wurde des­halb teilweise für un­seriöse An­gebote miss­braucht.

Der recht­liche Rahmen erfuhr deshalb 2013 mit dem Kapital­anlage­gesetzbuch (KAGB) deut­liche Änder­ungen, die jedoch noch nicht all­gemein be­kannt sind. Ein AIF unter­liegt nun strengen Auf­lagen.

Unter anderem muss ein AIF bzw. die Kapital­verwaltungs­ge­sellschaft fol­gende Kriterien er­füllen:

• Eine zu­gelassene und BaFin-regulierte Kapital­verwaltungs­ge­sellschaft muss die Ver­waltung eines AIF über­nehmen.
• Ein vor­definiertes Risiko­management mit Vor­gaben zur Kosten­transparenz, zur Fremd­kapital­quote und zur Ver­meidung von Interessens­konflikten.
• Ein standardisiertes Re­porting mit jähr­lichen Abschluss­be­richten, tes­tiert durch einen un­abhängigen Wirtschaft­sprüfer.
• Eine un­abhängige Verwahr­stelle, die alle Zahlungs­flüsse kon­trolliert, um die zweck­ge­richtete Ver­wendung der Mittel sicher­zu­stellen.

Infolge der neuen Regeln kam es zu einer Markt­be­reinigung. Von ehe­mals ca. 400 An­bietern ge­schlossener Fonds waren im Jahr 2019 nur noch rund 60 Kapital­verwaltungs­gesellschaft zu­gelassen und am Markt tätig, die die stren­gen Voraus­setzungen er­füllen konn­ten oder woll­ten.