Pflegezentrum Pro8 Würselen

Im Folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:

Oktober 2020

• Alle 63 Pflegeapartments sind verkauft und notariell beurkundet
• Laut dem Projektentwickler liegt die Belegung des Pflegeheims bei über 97 %
• Alle Käufer sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Alle Kaufpreise sind eingegangen
• Die Bankfinanzierung in Höhe von 6,448 Mio. € wurde bereits vollständig zurückgeführt. Das zinsbaustein.de-Darlehen wird gemäß Projektentwickler zum 30.11.2020 vorzeitig inklusive Zinsen zurückgeführt. Die Rückführung ist nach Aussage des Projektentwicklers ungefährdet

Anmerkung von zinsbaustein.de (26.10.2020):

• Gemäß schriftlicher Aussage des Darlehensnehmers besteht eine Forderung gegenüber der Muttergesellschaft in Höhe von 2,0 Mio. €. Dies stellt einen Liquiditätsabfluss dar, der gemäß vertraglicher Regelung nicht zulässig ist.

August 2020

• Alle 63 Pflegeapartments sind verkauft und notariell beurkundet
• Alle Grundbuchblätter sind angelegt. Es sind alle Auflassungen im Grundbuch eingetragen und bereits 48 von 63 Eigentumsumschreibungen erfolgt
• 86 % der geplanten Kaufpreiszahlungen sind eingegangen. Leider herrscht auf den Ämtern ein Bearbeitungsstau, weshalb die letzten Kaufpreiszahlungen erst Anfang Q4 2020 erwartet werden
• Die Bankverbindlichkeiten und die Vertriebsprovisionen konnten aus den bereits geflossenen Kaufpreisen komplett bedient werden
• Die Belegung des Pflegezentrums liegt laut Entwickler bei ca. 98 %

April 2020 - Außerplanmäßiges Update

• Alle Pflegeapartments sind verkauft und notariell beurkundet. Derzeit arbeitet der Projektentwickler an der Umsetzung der Verkäufe
• Trotz der aktuellen Situation konnten sämtliche Beurkundungen durchgeführt werden
• In der Vergangenheit wurden einzelne Notartermine verschoben, aber nicht abgesagt. Außerdem gehen weiter Anfragen von Interessenten ein
• Die Abwicklung der Verkäufe hat sich vorübergehend verlangsamt, da die Grundbuchämter nicht auf voller Kapazität arbeiten

Januar 2020

• Der Vertrieb verläuft störungsfrei und im Zeitplan. Er wird von MLP für die vereinbarte Provision umgesetzt, sodass es keine Kostenerhöhungen gibt
• Bei den abgeschlossenen Verkäufen konnten die geplanten Preise erzielt werden
• Der derzeitige Verkaufsstand liegt bei knapp 80 %. 50 der 63 Einheiten sind verkauft, für fünf Einheiten sind Beurkundungstermine im Januar vereinbart

Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durch­leuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem vierköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Das Investment-Komitee v.l.n.r.: Marc Stilke, Dr. Henrik Medla, Dr. Tilman Engel und Eric Romba.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:

Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Die Laufzeit beträgt rund 18 Monate. Der Entwickler kann das Darlehen jederzeit zurückführen, wobei er mindestens eine Zinszahlung für 12 Monate Laufzeit leisten muss.

PROJEKTSTATUS

• Die Bankfinanzierung wurde gesichert.
• Das Gebäude wurde angekauft.
• Ein langfristiger Pachtvertrag mit einem erfahrenen Betreiber ist geschlossen.
• Die Aufteilung in Teileigentum ist notariell beurkundet.
• Der Einzelvertrieb der Pflegeeinheiten hat begonnen.

Darlehensstruktur und Darlehensvergabe

• Darlehensnehmerin ist die Wert-Investition Projekt 2 GmbH. In der Gesellschaft wird kein anderes Projekt entwickelt.
• Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur Refinanzierung von Eigenmitteln.
• Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG verwaltet.

Auszahlungsvoraussetzungen

Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:

• Vorlage des Kaufvertrags über den Erwerb der Pflegeeinrichtung. (bereits erfüllt)
• Vorlage der Teilungserklärung. (bereits erfüllt)
• Vorlage gezeichneter Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank in Höhe von maximal 6.448.000 €. (bereits erfüllt)
• Nachweis des eingebrachten Eigenkapitals durch Einzahlung in die Kapitalrücklage in Höhe von mind. 1.939.950 €. (bereits erfüllt)
• Nachweis der eingebrachten Eigenmittel in Höhe von mindestens 2.753.000 € (Gesellschafterdarlehen). (bereits erfüllt)
• Vorlage eines gezeichneten langfristigen Pachtvertrages (> 15 Jahre) mit einem Pflegedienstbetreiber zu einer jährlichen Gesamtpacht in Höhe von mindestens 590.000 €. (bereits erfüllt)
• Vorlage notarieller, unwiderruflicher Kaufverträge über mindestens 2.951.000 € (20 % der kalkulierten Verkaufspreise in Höhe von insgesamt 14.758.000 €).

Rück­zahlungs­strategie

Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über die Erlöse aus dem Einzelverkauf der Pflegeeinheiten (inklusive Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum).

• Die Pflegeeinheiten werden für durchschnittlich 4.061 €/m² verkauft (Mietpreisfaktor 25).
• Die geplanten Gesamterlöse liegen bei 14,76 Mio. €.
• Der Vertrieb wird von der MLP AG übernommen.
• Alle Pflegeeinheiten sind bereits reserviert.
• Die geplante Projektrendite aus den Verkäufen beträgt 9,77 %.
• Werden die Pachterträge für ein Jahr in Höhe von 590.000 € mit einberechnet, erhöht sich die geplante Rendite auf 14,16 %.

Finanzierungsstruktur des Projektes

• Das Projekt wird über ein Bankdarlehen finanziert.
• Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 13,44 Mio. €.
  • 6,45 Mio. € werden über ein Bankdarlehen finanziert
  • 1,94 Mio. € werden mit Eigenkapital finanziert
  • 2,75 Mio. € werden mit Eigenmitteln (Gesellschafterdarlehen) finanziert*
  • 2,30 Mio. € stellt zinsbaustein.de als Nachrangdarlehen über Crowdinvesting bereit.**

* Das Gesellschafterdarlehen ist gleichrangig zum zinsbaustein.de-Darlehen. ** Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen bis zu 2.323.000 € betragen.

Chancen und Risiken - Das Projekt

Chancen und Risiken - Anlageform

Seit 1992 entwickelt die Wert-Investition-Gruppe Immobilien in den verschiedensten Anlageklassen: Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen, hochwertig sanierte Altbauten, Stadtvillen sowie Senioren- und Pflegeimmobilien. Sie hat mehr als 3.000 Immobilienverkäufe abgewickelt und hat aktuell elf Mitarbeiter.

Neben Neubauprojekten in Niedersachsen und diversen Denkmal- und Sanierungsobjekten hat die Wert-Investition-Gruppe fast 20 Pflege- und Seniorenimmobilien entwickelt.

Die Geschäftsführer der Wert-Investition-Holding sind Herr Werner Ströer, Jahrgang 1956 und Herr Heinz Gorsler, Jahrgang 1946. Beide sind Gründungsgesellschafter und begleiten ihr Unternehmen seit mehr als einem Vierteljahrhundert.

Werner Ströer und Heinz Gorsler

Gesellschaftsstruktur

„Pflegezentrum Pro8 Würselen“: Aufteilung und Einzelverkauf eines Pflegezentrums

Das Pflegezentrum besteht aus insgesamt 63 Einheiten, davon 56 Einzelzimmer sowie sieben Doppelzimmer. Die Gesamtfläche beträgt rund 3.634 m².

Die voll ausgestatteten Apartments mit 22 – 31 m² Wohnfläche verfügen jeweils über einen Fernseh- und Telefonanschluss sowie ein voll eingerichtetes barrierefreies Badezimmer mit WC und ebenerdiger Dusche.

Für das Pflegezentrum besteht ein langfristiger Pachtvertrag (bis 2038 mit Verlängerungsoption von 2 x 5 Jahren) mit einem erfahrenen Betreiber. Eine ordentliche Kündigung wird bis zum 31.12.2038 ausgeschlossen.

Die Einrichtung spezialisiert sich auf die vollstationäre Pflege von Bewohnern mit mittelschwerer bis schwerer Demenz. Die durchschnittliche Auslastung lag in den letzten Jahren bei:

Der Name „Pro8“ steht für eine besondere Architektur, welche Menschen mit Demenz mehr Lebensqualität bietet als übliche Pflegezentren.

Weil das Gebäude in Form einer liegenden Acht gebaut ist, wird es dem Bewegungsdrang von demenzkranken Menschen besonders gerecht. Breite, lichtdurchflutete Flure, großzügige Aufenthaltsflächen und der zum Verweilen einladende Dorfplatz in der Mitte erlauben es den Bewohnern, sich überall in der Einrichtung frei und sicher zu bewegen.

Makrolage: Würselen in der Stadtregion Aachen

Würselen befindet sich direkt im Nordrhein-Westfälischen Dreiländereck, nur wenige Autominuten von der niederländischen und der belgischen Grenze entfernt.

Im August 2019 hatte die Stadt 39.675 Einwohner, das sind rund 7 % mehr als im Jahr 2011.¹ Das verfügbare Einkommen pro Einwohner in Würselen lag 2016 bei 20.352 € und damit leicht unter dem Durchschnitt des Bundeslandes NRW (21.614 €).²

In der Region ist ein steigender Bedarf nach Pflegeplätzen absehbar. Von 2012-2030 soll die Anzahl der über 80-jährigen in Würselen um 56,9 % wachsen. Im Jahr 2012 waren 35,2 % der Bewohner über 65 Jahre alt, 2030 sollen es 51,5 % sein.³

Nach Prognosen der Beratungsgesellschaft Wüest Partner wird das Bundesland Nordrhein-Westfalen zukünftig den höchsten Zusatzbedarf an Pflegeplätzen in Deutschland haben. von 2018 – 2030 sollen rund 30.800 neue Plätze nötig sein, um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden.⁴

Mikrolage: Ruhiges, grünes Wohngebiet

Das Pflegezentrum liegt in einem stark begrünten Wohngebiet am nördlichen Ende von Würselen.

Direkt neben dem Gebäude befindet sich eine Hausarztpraxis, eine Kirche ist in zwei Gehminuten zu erreichen und ein Supermarkt in sechs Minuten. Der Laufweg zum nächsten Park dauert rund fünf Minuten.

Eine Gehminute vom Gebäude entfernt befindet sich eine Bushaltestelle, von welcher aus ein Bus in rund 12 Minuten ins Zentrum von Würselen mit Lebensmittelmärkten, Bäckereien, Apotheken und Ärzten fährt.

Quellen

1. Stadt Würselen: Zahlen und Fakten
2. Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen: Standortprofil für Würselen (PDF)
3. Bertelsmann Stiftung: Wegweiser Kommune
4. Wüest Partner: Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018

Karte

Projekt „Pflegezentrum Pro8 Würselen“ im Überblick

Im Rahmen des Projekts wird ein bestehendes Pflegezentrum in Teileigentum aufgeteilt. Anschließend werden die Pflegeapartments im Einzelvertrieb an Kapitalanleger veräußert. Das Pflegezentrum ist langfristig an einen erfahrenen Betreiber verpachtet und nahezu vollständig belegt.

• Projektumfang: Aufteilung eines bestehenden Pflegezentrums und Einzelverkauf der 63 Pflegeapartments.
• Projektstand: Die Immobilie wurde angekauft und die Teilungserklärung liegt vor. Der Vertrieb der einzelnen Apartments hat Anfang August 2019 begonnen.
• Projektentwickler: Die Wert-Investition-Gruppe ist seit 1992 als Projektentwickler tätig. Seitdem wurden mehr als 3.000 Immobilienverkäufe abgewickelt.
• Vertriebsstand: Alle Pflegeeinheiten sind bereits reserviert. Eine Vorvertriebsquote von 20 % der kalkulierten Verkaufspreise ist Auszahlungsvoraussetzung für das zinsbaustein.de-Darlehen.
• Rückzahlungsszenario: Das zinsbaustein.de-Darlehen zzgl. Zinsen wird aus Erlösen aus dem Verkauf der Pflegeapartments zurückgezahlt.
• Standort: Die Stadt Würselen liegt bei Aachen (NRW), unmittelbar im Dreiländereck Belgien-Deutschland-Niederlande.

Projektfortschritt (Platzierungszeitpunkt)