- ✓ Unternehmerische Beteiligung an Immobilien
- ✓ Geplante regelmäßige Auszahlungen
- ✓ PROFESSIONELL GEMANAGTE IMMOBILIE(N) DURCH REGULIERTE KAPITALVERWALTUNGSGESELLSCHAFTEN
- ✓ PARTIZIPATION AN DER WERTENTWICKUNG ALS GESELLSCHAFTER
ZINSBAUSTEIN.DE ERWEITERT DAS DIGITALE IMMOBILIENINVESTMENT-ANGEBOT MIT GESCHLOSSENEN ALTERNATIVEN INVESTMENTFONDS (AIF) FÜR PRIVATANLEGER
Ab sofort können Sie neben den bekannten Crowd-Investments in Immobilien-Neubau-Projekte auch in langfristige Anlagen mit Bestandsimmobilien investieren. Mit AIFs beteiligen Sie sich langfristig unternehmerisch an professionell verwalteten Immobilien.
Hierbei partizipieren Sie neben der laufenden Wertschöpfung aus Miet-/Pachtverträgen an der möglichen Wertentwicklung bei Verkauf der Immobilien am Ende der Laufzeit.
Wie gewohnt setzt zinsbaustein.de auch bei diesen neuen Anlageprodukten auf erfahrene Partner und eine sorgfältige Produktauswahl.
MIT ZINSBAUSTEIN.DE BEQUEM BETEILIGUNGSPRODUKTE ZEICHNEN
Sie erhalten die Möglichkeit, sich auf unserer Plattform online über ausgewählte Geschlossene Alternative Investmentfonds (AIFs) zu informieren und sie bequem von zu Hause zu zeichnen.
Auch bei diesen Produkten halten wir an unserem Qualitätsversprechen fest. Bei der Auswahl legen wir besonders viel Wert auf die Leistungsbilanzen der Partner und die Prognoserechnungen der Produkte.
Erfahren Sie frühzeitig von neuen Produkten.
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Was die Kapitalanlage auszeichnet
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Investition in Eigentum
Sie beteiligen sich bei einem AIF an einer Gesellschaft, die Immobilien unmittelbar oder über eine Objektgesellschaft erwirbt, verwaltet und abschließend verkauft.
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GEPLANTE REGELMÄSSIGE AUSZAHLUNGEN
Durch die prognostizierten Mietzahlungen sollen je nach AIF quartalsweise oder jährliche Auszahlungen erfolgen.
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Hohe Transparenz
Die AIF-Verkaufsprospekte geben einen umfassenden Überblick über die Anlageprodukte und die Struktur der Beteiligung. Sie werden regelmäßig über Ihre Investitionen von dem jeweiligen Partner informiert.
So funktioniert es:
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Informieren
Informieren Sie sich ausführlich und zeichnen Sie in wenigen Schritten und direkt online.
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Anlegen
Aus Ihrem Anlagebetrag werden die Konzeption, Strukturierung, der Ankauf der Immobilie/n, der Vertrieb und der Geschäftsbetrieb des AIF finanziert.
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Auszahlungen
Die Immobilie/n sollen Mieteinnahmen erwirtschaften und es sind regelmäßige Auszahlungen geplant.
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Rückzahlungen
Es ist geplant, am Laufzeitende die Immobilien zu veräußern und bestehende Darlehen zu tilgen. Anleger partizipieren bei verbleibender Liquidität (abzgl. möglicher Veräußerungskosten und Provisionen) an der Wertsteigerung der Immobilie.
Was ist ein AIF?
Ein Alternativer Investmentfonds (AIF) ist ein Vehikel für die Geldanlage in Sachwerte. Man unterscheidet zwischen „Publikumsfonds“ für Privatanleger und „Spezialfonds“, an denen sich nur semi-professionelle und professionelle Anleger beteiligen dürfen.
Ein Publikums-AIF bietet Privatanlegern die Möglichkeit, sich an großen Anlageobjekten mit hohen Investitionskosten zu beteiligen, ohne diese komplett zu erwerben. Klassischerweise sind das Gewerbeimmobilien oder Wohnportfolios, es können unter Anderem aber auch folgende Objekte sein:
- Schiffe, Flugzeuge oder Züge
- Transportcontainer
- Solarparks
- Private Equity-Beteiligungen
Das Grundprinzip funktioniert ähnlich dem Crowdinvesting: Der AIF sammelt kleinere Summen von vielen Anlegern und bündelt diese. Das läuft in mehreren Schritten ab:
- Während der Platzierungsphase können Beteiligungen/Investments von Anleger/innen gezeichnet werden. Anschließend wird der Fonds „geschlossen“ – er nimmt keine neuen Anleger/innen auf. Die Laufzeit eines AIF wird zu Beginn festgelegt. Falls es wirtschaftlich sinnvoll ist, kann die Laufzeit mit Zustimmung der Gesellschafter verlängert werden.
- Im Rahmen einer Investitionsphase wird das Kapital anhand von festgelegten Anlagebedingungen investiert. In der Regel wird der Erwerb eines Anlageobjektes hierbei durch die Aufnahme von Bankdarlehen gehebelt.
- Die Investitionsobjekte werden während der Laufzeit des AIF bewirtschaftet und der AIF insgesamt von einer durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht regulierten Kapitalverwaltungsgesellschaft professionell verwaltet. Die Miet- und Pachteinnahmen sowie eventuelle Verkaufserlöse fließen ins Vermögen der Gesellschaft. Meist sind regelmäßige Auszahlungen aus der Gesellschaft während der Laufzeit geplant.
- Gegen Ende der Laufzeit werden die Objekte veräußert und der AIF abgewickelt. Die Verkaufserlöse fließen ins Vermögen der Gesellschaft, welches nach der Tilgung verbleibender Verbindlichkeiten und Darlehen an die Anleger/innen verteilt wird.
Klarer Vorteil eines AIF ist der geringe Verwaltungsaufwand. Anleger/innen können sich an einem unternehmerischen Vorhaben beteiligen ohne eigenen Aufwand beim Ankauf, der laufenden Verwaltung oder bei der späteren Abwicklung zu haben.
Ein professionelles Management einer Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet das eingezahlte Kapital und trifft Entscheidungen über die Investition dieser Gelder. Auch um die Instandhaltung und Verwaltung der Objekte kümmert sich der Fonds- oder Asset-Manager für den Anleger/innen.
AIFs sind in ihrer Struktur „unternehmerische Beteiligungen“. Das bedeutet: Anleger/innen sind am unternehmerischen Erfolg (oder Misserfolg) beteiligt, den der AIF bei der Bewirtschaftung „ihrer“ Anlageobjekte hat. Die prognostizierten Auszahlungen sind nicht fest vereinbart oder garantiert. Sie können deutlich höher oder geringer ausfallen als geplant oder sogar gänzlich ausbleiben.
Ein weiteres Merkmal von AIFs ist ihre Langfristigkeit. Laufzeiten von 8-15 Jahren sind – oft auch aus steuerlichen Gründen – üblich. Meist sind Verlängerungen über das prognostizierte Enddatum hinaus vertraglich möglich. Während dieser Zeit müssen Anleger/innen sich nicht um eine Wiederanlage kümmern – ihnen steht aber auch kein Kündigungsrecht zu, d. h. ihr Geld ist gebunden.
Wie sind AIFs strukturiert?
Im Jahr 2013 wurden die gesetzlichen Anforderungen für die Emission von AIFs (die vormals „geschlossene Fonds“ hießen) verschärft. Seitdem dürfen geschlossene Investments (heute AIF) nur von zugelassenen Kapitalverwaltungsgesellschaften auf den Markt gebracht werden. Die Verwaltung eines AIF folgt nach strengen gesetzlichen Anforderungen und unter ständiger Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
Im Rahmen der Verwaltung eines AIF ist ein vom Portfoliomanagement getrenntes Risiko- und Liquiditätsmanagement zwingend festgelegt. Auch werden die Konten des AIF und damit die Anlegergelder über eine Verwahrstelle kontrolliert.
Unter anderem sind die folgenden Parteien bei der Auflage und Verwaltung eines AIF beteiligt:
- Anleger/innen beteiligen sich direkt oder über einen Treuhänder an einer Investmentkommanditgesellschaft (AIF), die als Eigentümerin der Investitionsobjekte ins Grundbuch eingetragen wird. Ein Gesellschaftsvertrag regelt ihre Rechte und Pflichten.
- Die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) trifft die Investitionsentscheidungen, unterzeichnet die Verträge und haftet für das Management. Dabei unterliegt sie den Vorgaben aus den Anlagebedingungen sowie dem Gesellschaftsvertrag. Die KVG muss außerdem das Asset-Management und beispielsweise die Risikomanagement-Prozesse für den AIF organisieren.
- Eine Bank oder eine anderweitige unabhängige Verwahrstelle überwacht die Zahlungsflüsse des AIF. Sie muss u. a. bei Kreditaufnahmen und dem Ankauf, Verkauf sowie der Belastung von Vermögensgegenständen zustimmen.
- Ein unabhängiger Wirtschaftsprüfer erstellt jährlich einen Jahresbericht, der neben der Bilanz auch einen umfassenden regulatorischen Teil enthält und die Arbeit der KVG überprüft.
- Ein externer Bewerter muss für jede Immobilie, die ein AIF ankaufen möchte, ein Wertgutachten erstellen, welches in den Jahresabschluss einfließt.
In der Regel finden einmal jährlich Gesellschafterversammlungen des AIF statt. Hier können die Anleger/innen über bestimmte Vorschläge der Kapitalverwaltungsgesellschaft abstimmen, wie beispielsweise:
- Die Feststellung des Jahresabschlusses des vorangegangenen Jahres
- Die Höhe der Auszahlungen
- Eine Verlängerung der Laufzeit
- Eine Änderung der Anlagebedingungen
In welcher Form genau die Versammlungen sowie die Abstimmungen stattfinden, ist im Gesellschaftervertrag des AIF detailliert geregelt.
Welche Vorteile und Nachteile bietet ein AIF?
Gegenüber klassischen Sparprodukten bietet ein AIF in der Regel deutlich attraktivere Renditechancen, aber auch höhere Verlustrisiken.
Ein AIF hat sehr viele Gemeinsamkeiten mit einem „Direktinvestment“ in Immobilien (Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung). Bei beiden Anlageformen wird ein Objekt angekauft und bewirtschaftet, sodass die Anleger/Innen an der Wertschöpfung durch Vermietung/Verpachtung sowie einer möglichen Wertsteigerung der Objekte partizipieren können.
Es gibt jedoch auch Unterschiede: Beim AIF fällt kaum Verwaltungsaufwand für die Anleger/Innen an und es ist leichter eine Risikostreuung auf Anlegerebene zu erreichen, da die Einstiegssummen der meisten AIFs deutlich unter den Eigenkapitalanforderungen einer privat erworbenen Vermietungsimmobilie liegen. Außerdem haften Anleger/Innen bei AIFs zumeist nur mit Ihrer eingebrachten Anlagesumme (dem Kommanditkapital), während Direktinvestoren zusätzlich ein Darlehen aufnehmen und bedienen müssen.
Dafür fallen beim AIF diverse Nebenkosten an, die es beim Erwerb privaten Wohnungseigentums nicht gibt. Außerdem können Anleger/Innen auf das operative Geschäft des AIFs nicht so viel Einfluss nehmen wie auf eine eigene Wohnung.
Wovon hängt der Anlageerfolg eines AIF ab?
Bei den geplanten Auszahlungen eines AIF handelt es sich um Prognosen. Diese basieren auf einer Reihe von Annahmen über die Entwicklung bestimmter Faktoren und deren Einfluss auf den Cashflow sowie den Erfolg des AIFs.
Der Anlageerfolg eines AIFs hängt in erster Linie davon ab, ob diese Faktoren sich besser oder schlechter entwickeln als angenommen. Bei Bestandsimmobilien sind das vor allem die Folgenden:
- Die Instandhaltungskosten
- Die Mieteinnahmen (und eventuelle -ausfälle)
- Der Verkaufswert der Immobilie (das bedeutet insbesondere die zukünftige Marktlage und dabei auch der lokale Immobilienmarkt am Standort der Immobilie(n))
Auch die Erfahrung des Fondsmanagements kann einen großen Einfluss auf den Anlageerfolg haben. Ein erfahrenes Management kann tendenziell bessere Investitionsobjekte auswählen und souveräner auf unvorhergesehene Entwicklungen reagieren, die bei der Bewirtschaftung auftreten können.
Wie werden Erträge aus AIFs besteuert?
In der Regel sind die Auszahlungen aus AIFs nicht abgeltungssteuerpflichtig und müssen stattdessen in der persönlichen Einkommenssteuererklärung angegeben werden. In welche Kategorie sie fallen, ist produktabhängig und kann den Informationsunterlagen zum jeweiligen AIF entnommen werden.
Sind AIFs nicht unreguliert und deshalb gefährlich für Anleger?
Das unter dem Namen „Geschlossener Fonds“ bekannte Vorgänger-Konstrukt des AIF war tatsächlich fast gänzlich unreguliert und wurde deshalb teilweise für unseriöse Angebote missbraucht.
Der rechtliche Rahmen erfuhr deshalb 2013 mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) deutliche Änderungen, die jedoch noch nicht allgemein bekannt sind. Ein AIF unterliegt nun strengen Auflagen.
Unter anderem muss ein AIF bzw. die Kapitalverwaltungsgesellschaft folgende Kriterien erfüllen:
- Eine zugelassene Kapitalverwaltungsgesellschaft muss die Verwaltung eines AIF übernehmen.
- Ein vordefiniertes Risikomanagement mit Vorgaben zur Kostentransparenz, zur Fremdkapitalquote und zur Vermeidung von Interessenskonflikten.
- Ein standardisiertes Reporting mit jährlichen Abschlussberichten, testiert durch einen unabhängigen Wirtschaftsprüfer.
- Eine unabhängige Verwahrstelle, die alle Zahlungsflüsse kontrolliert, um die zweckgerichtete Verwendung der Mittel sicherzustellen.
Infolge der neuen Regeln kam es zu einer Marktbereinigung. Von ehemals ca. 400 Anbietern geschlossener Fonds waren im Jahr 2019 nur noch rund 60 Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen und am Markt tätig, die die strengen Voraussetzungen erfüllen konnten oder wollten.
Gesetzliche Risikohinweise
Bei der Kapitalanlage handelt es sich um eine langfristige und nur eingeschränkt veräußerbare unternehmerische Beteiligung. Bitte beachten Sie, dass neben den Chancen, die Ihnen Beteiligungen an derartigen Produktangeboten bieten, diese auch mit erheblichen Risiken verbunden, bis hin zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals sein können. Eine ausführliche und vollständige Darstellung des Produktangebots und der damit verbundenen Chancen und Risiken ist ausschließlich dem jeweiligen Verkaufsprospekt, den darin abgedruckten Anlagebedingungen, Gesellschaftsvertrag sowie den Wesentlichen Anlegerinformationen zu entnehmen. Allein diesen Dokumenten können Sie die vollständigen wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten und insbesondere die vollständige Darstellung der Risiken dieses geschlossenen alternativen Investmentfonds (kurz: AIF) ausreichend entnehmen. Diese Angaben stellen kein öffentliches Produktangebot dar. Die Angebote werden auf die Bundesrepublik Deutschland beschränkt sein und sind auf Anleger zugeschnitten, die als natürliche Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, ihre Beteiligung im Privatvermögen halten und diese nicht fremdfinanzieren.
Frühere Entwicklungen von Faktoren, die für den AIF zukünftig relevant sein könnten sowie Prognosen jeglicher Art sind kein verlässlicher Indikator für die künftige tatsächliche Wertentwicklung des AIF. Die steuerlichen Auswirkungen einer Beteiligung sind von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers abhängig und können künftig Änderungen unterworfen sein. Anlegern wird daher empfohlen, mit einem Steuerberater die steuerlichen Folgen einer Beteiligung zu erörtern. Die Gesellschaft weist durch ihre Abhängigkeit von Marktveränderungen eine erhöhte Volatilität auf. Dies bedeutet, dass der Wert der Anteile auch innerhalb kurzer Zeit großen Schwankungen unterworfen sein kann.
Stand: 30.09.2020